七年来最大降幅：加拿大房地产销售六月份下降6.7% 房价三月跌10%
四月份到六月份通常是加拿大房地产市场的旺季。但是加拿大房地产协会(CREA)星期一(7月17日)公布的报告说，加拿大全国四分之三房地产市场放缓，房地产销售量过去三个月来下降了14%，其中六月份和前一个月相比下降了6.7%，为2010年以来最大跌幅。
加拿大平均房价在过去三个月中也下降了10%，从四月份的559317加元降到六月份的504458加元。但是从全年来看略有增加(0.4%)。
道明银行和加拿大房地产协会的经济师在接受CBC记者Pete Evans采访时分析说，联邦政府和安大略等省的房地产政策是房地产市场降温的原因，而加拿大银行加息也将会促使许多买家采取观望态度。
另外，温哥华和多伦多两地的房地产市场拉低了全国平均数据。如果把这两大房地产市场除外，加拿大6月份的平均房价为394660加元，比去年同期上升5%。
（据加拿大家园）
知名经济学家、德勤经济研究所（Deloitte Access Economics）合伙人理查德森（Chris Richardson）表示，目前的高房价反映的是“愚蠢”，很快将会下滑。不过，他警告，房价一旦下滑，将进一步拖慢住房营建活动。
最近数年，营建活动支持了大范围的经济发展。然而，随着大型天然气项目陆续竣工，加上热带气旋“黛比（Debbie）”早前横扫澳洲东北部，住房营建活动开始放缓。
尽管建房形势不佳，但理查德森周一发布最新商业展望，仍预测澳洲将会跟随美国所带动的全球趋势，在2018年上调官方利率。
不过他表示，由于澳洲家庭债务负担较重，澳洲储备银行不会加息过猛。他说：“在利率常态化的全球大队中，澳洲应该会靠后。”
此外，商品价格下滑或影响联邦、西澳和昆州的预算，而新州和维州的预算或将受到房产市场的拖累。
理查德森表示，联邦政府削减开支的方案多年未见成效，理应放弃，并转向支持“后备方案”——通过上调联邦医保（Medicare）费用、征收银行税和贡斯基（Gonski）2.0学校资助方案等渠道筹措资金。
他说：“然而，有意识地倾向中间路线仍然无法让堪培拉实现太多两党合作，这令人担忧。参议院能否通过相关措施仍然相当有风险。”
（据澳洲房产网站Domain）
5月大多伦多地区的房地产市场遭遇滑铁卢。
从数据上看，房地产市场似乎步入低谷。在4月公布的16项房产新政的影响下，大多伦多地区的房地产市场量价齐跌，其中华人看好的区域领跌。
列治文山跌幅最大，销量暴跌62%，房价同比下跌18.8%。除了列治文山之外，万锦销量暴跌46%，新市(Newmarket)下跌44%，密市下跌27%，宾顿下跌16%。多伦多在这期间销量也下降了23%。
在这种情况下，看空加拿大房地产市场似乎成了政治正确。加拿大经济学家马达尼(David Madani)在6月12日发表看空言论，认为多伦多和温哥华房地产市场正处于“严重衰退”的边缘。
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马达尼表示，这两个地方的房地产市场的衰落不仅会损害加拿大的经济，而且会导致全国房价下跌，下跌幅度或高达40%。
马达尼说，加拿大房地产市场正日渐低迷，会对今年第二季度的加拿大经济产生负面影响。
根据大温地产局的数据，5月份大温地区的房屋销量为4,364套，比4月份的3,553套增加近22.8%，也比近十年5月份的平均交易量高出23.7%，但是却比去年5月创纪录的销量低8.5%。虽然今年5月新的房屋上市量比去年同期减少3.9%，但比今年4月增加了23.2%。
但是马达尼却警告说，千万别被大温最近的数据迷惑。温哥华房屋销量上升是一个虚假信息，而多伦多目前交易量大跌已经表明，大多伦多地区的房价在今年年底之前将略微下降，但随后5年将持续下降，价格调整幅度在20-40%之间。
马达尼称，大温地区的房屋销量上涨是低按揭利率导致的，但是低按揭利率的拉动作用已经开始减弱。由于温哥华房价被严重高估，加上联邦按揭保险新规已经开始全面发挥作用，因此温哥华的房屋销量上涨是不可持续的。
马达尼不看好房地产市场前景的另一个理由是海外买家税和加强租金监管等一系列新政的限制。
这些因素综合起来，让大多伦多地区的楼市由热转冷。
马达尼认为，大多伦多地区的房屋交易量与新的房子上市量比率开始下降，这说明房价下降将随之而来。
马达尼是总部设在英国伦敦的咨询公司Capital Economics多伦多办公室的一员。该公司拥有60名经济学家，其专长是经济分析、预测及咨询。
对于马达尼的预测，很多网友不以为然。
有网友表示：“我才不会相信马达尼的话，因为他是个房市的踏空者，他的最终下场就是死无葬身之地。”
还有网友说：“狗屁专家，温哥华房屋销量上升就是一个虚假信息，多伦多销量跌了就是真实有效。典型的先做结论，再编排证明自己结论的证据。”
最近几年加拿大和中国的楼市都说明了一个道理：只有地产经纪对你是真爱，一切看空言论都最终被打脸。
所以马达尼的话，我是不信的，你信吗？
（据加拿大家园）
根据多伦多房地产局(TREB)周一发布的数据，今年5月份GTA地区各类房屋的平均价格与4月份相比下跌6.2%，也即从4月的$920,791降至5月的$863,910。这意味着多伦多地区的买家如果买一套平均价格的房子，在5月份买比在4月份买省下$56,881，特别对首次购房者而言，这显然是节省了一笔大钱。
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节省$56,881意味着什么?意味着首次购房族的按揭月供大大减轻：假设一名买家购买一套平均价格的物业，首付10%，25年的还款期，按五年固定利率2.5%计算，每月月供可以减少$234，那么5年下来则可以省下$1.4万多。
RBC的高级经济学家霍格(Robert Hogue)认为，毫无疑问的是，省府所实施的新政策 — 包括仿效BC所采取的针对海外买家征收15%转让税的做法，已经开始发挥作用。他在刚刚发布的报告中指出，多伦多房市已经进入了预期的市场价格调整时期，因此买方和卖方都开始了新的角力：由于担忧房价进一步下滑，卖家急于在此之前把房子尽快卖出，并且不希望买家大幅砍价，力图能够卖出好价钱。但买家则开始变得淡定，寄希望于价格进一步下跌，因此不愿轻易出手。
霍格表示，但从目前的情况来看，多伦多的房市正快速接近买方市场，如果过几个月后有人告诉他，说多伦多的房市已经进入买方市场，他一点儿都不会奇怪。
据环球邮报的最新报道，CIBC的经济学家也认为省府所实施的一系列政策起到了“立竿见影”的效果，但认为多伦多房市的变化就像温哥华一样，在新政实施初期，市场有一个适应过程，更多买家不仅会更加审慎，甚至寄希望于房价进一步下跌，因此大多持观望态度而不愿轻易出手。但在一段时间的冷静期之后，房屋销量和房价再次回升。
大温房地产局(REBGV)在6月2日发布的数据已经显示出房市回暖的迹象，在刚刚过去的5月份，大温地区房屋销量大涨，房价也有上升，其中5月房屋销量比4月增加22.8%，各类房屋综合基准房价则比去年5月升高8.8%，比4月上升2.8%。
CIBC的专家说，虽然多伦多房价的走向尚待观察，但综合各种因素来看，很可能会重复温哥华房市的轨迹，在短暂的消停之后重整旗鼓，房价在数月之后有可能再往上行。因此多伦多5月的房价下滑很有可能是短命的(short-lived)，与温哥华发生的情形大同小异。
CIBC相信，在未来几个月，多伦多房市确实面临下行的压力，但由于缺乏外部冲击(external shock)，因此房价即使会下降，也可能是暂时性的。这里所谓的外部冲击指的是利率突然升高，或是经济衰退引起的大量失业等。
虽然加拿大央行一再发出警告，称多伦多房市存在炒房投机行为，但在加息的问题上却极为谨慎。在今年多次的议息会议之后，仍然无意对利率作出调整，维持0.5%的主利率不变。央行曾经表示，虽然近期加拿大经济表现不错，但若认为已经进入持续发展的轨道为时尚早。加拿大多数经济学家也广泛预期，央行在近期不会对利率进行调整。
CIBC认为，实际上现在的多伦多地区的买家面临买或等的两难困境：如果现在就出手的话，要是未来房价再跌他们就买亏了；如果继续等待观望的话，由于缺乏外部冲击或导致房价大跌的触发机制，数月之后房价可能再升，如果他们到那时候再买的话就要多花钱。
CIBC的经济学家没有给买家具体建议，但认为在多伦多或GTA这样昂贵的房地产市场，即使小幅下跌对买家都是好消息，而要是能把握适当的时机，在房价适度下跌时出手，像5月份买房能够省下$5万多，也算不错的决策。如果期望未来房价大跌再买，一旦房价上升，你也可能后悔莫及。
（据加国无忧）
包括悉尼、墨尔本在内，5月澳洲整体房价环比下跌1.1%。花旗银行经济学家Buiter认为澳大利亚正处于一个“惊人的楼市泡沫”。
澳洲房价在5月经历了17个月以来第一次环比下滑，这是近期限贷政策对房市需求开始产生负面影响的早期信号。
CoreLogic Inc周四（6月1日）发布的数据显示，澳洲各州首府整体房价较四月环比下降1.1%，但较去年同期仍增长8.3%。
房价环比下滑主要是有两方面原因影响了房市需求：一是政府出台的为预防楼市泡沫进一步缩紧的贷款限制政策；二是银行利率有所提高，尤其是因避税优势而广受投资者欢迎的“只付息房贷”(Interest-only home loans) 的利率。
“房市的上涨势头已经没了，尤其是像悉尼和墨尔本这样可负担性差且投资需求占主导地位的市场，” CoreLogic研究总监Tim Lawless表示。
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Lawless认为投资者对澳洲房产的需求会减缓，但不至于停滞。因为其他诸如现金、债券一类的投资潜在回报率仍保持在低位。澳洲目前利率处于历史低位是房产投资需求上升的一个主要因素。
花旗集团首席经济学家Willem Buiter昨日接受媒体采访时说称澳洲正处于一个“惊人的楼市泡沫”，需要政府更有力的干预。
“当前最好立即采取措施，引导房价软著陆，” Buiter说，“很明显，如果现在没有稳住房价，很可能引发市场的周期性衰退。”
悉尼及墨尔本作为澳洲房价增速最快的城市，本月房价跌幅也十分明显，分别为1.3%与1.7% 。过去5年中，悉尼房屋均价上涨了75%，一跃成为全球房价最难负担城市排名亚军，仅次于中国香港。
来源：Bloomberg
记者：Emily Cadman
日期： 2017年6月1日
翻译：居外研究院 常元臻
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
据澳洲统计局今天公布的数据显示，澳洲银行房地产投资者贷款占全部贷款的比例在3月份下降了1.25％，跌至48％。这个数据已经创造了10个月来，澳洲银行房地产贷款的新低！相比今年1月份，跌幅超过了50%！
澳媒称，澳洲各大银行的房地产贷款投资者跌至10个月内的最低水平，谭宝政府为降低悉尼和墨尔本房地产市场热度而作出的努力“收到了奇效”。自从谭宝政府公布了新一期的澳洲政府预算案，澳洲银行和金融行业抵触情绪明显，严格的监管和税法制度取得了显著的效果。反映在市场上，“数字不会说谎”！
澳大利亚五大主要首府城市的房价出现了明显的下滑。根据CoreLogic的最新数据显示：悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德和珀斯的房价格在本周下跌0.5％，本月房价出现了0.9％的下跌。四月份之前，悉尼的房价曾实现了连续18个月的上涨，同时3月份的房屋贷款审批数量则下降了0.5％。
澳洲政府针对房产投资者实施了各项不同的限制措施，增加了本地投资者租房的成本和环节。同时限制外国买家在澳洲房市中的参与程度，减少对外国人的税收优惠（实则是加大税收力度），并对外国人实施投资物业空置税。
澳媒称，市场数字也反映了四大银行对澳洲财政部长Scott Morrison政策的态度，他对“投资者信贷水平急剧上升”表示担忧，从目前来看，制止风险贷款增长的措施已经在澳大利亚房产市场中取得了显著效果，政策的落实对市场的冲击是深远的。
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JPMorgan摩根大通也警告澳洲的房产投资者，需要做好澳洲银行上涨至3％利率的心理准备！摩根大通经济学家Henry St John表示：“根据上个月的报告，澳洲住房金融数据提供了一个相当强烈的信号，房地产市场正式进入放缓期。”
澳大利亚国家银行NAB本周进一步上调了对房产贷款的限制政策，在悉尼的数百个社区，包括Barangaroo和Rocks以及墨尔本的Docklands创建了一个贷款“黑名单”，被放进名单的业主将面临异常严格的贷款审批措施。甚至在一些澳洲社区，投资者只允许申请最高30％的房产贷款。
在进一步的利率上升威胁中，澳洲的各大银行可以会用提高投资者和业主占用者的贷款利率，来填补澳洲政府要求的60亿“超级税”！联邦银行CBA，澳新银行ANZ，NAB以及西太平洋银行的首席执行官已经警告称，一切的措施都是偏向自住房购买者。自住房贷款占总额的比例，从2月份的13.3％上升至3月份的13.6％。
至于那些超级税，看来还真的是“羊毛出在羊身上”。Scott Morrison本周在澳大利亚社会服务委员会发表的演讲时重申，没有“解决让住房更加实惠的特效药”，同时警告说，对住房政策政策进行大幅度调整“可能会降低一些市场的风险同时也可能导致弱势的市场崩溃。”
相关资讯：3月澳获批房贷数下降0.5% 表明房市放缓 | 澳洲
（据澳洲网）
Halifax在周一（5月8日）公布的数据显示，4月份前的三个月内，英国房价下跌了0.2%，为2012年11月份以来首个季度下跌。
4月份单月来看，英国房价亦下跌了0.1%。但与去年同期相比，房价上升了3.8%，平均房价升至219,649英镑。
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Halifax房产经济学家Martin Ellis称，房价放缓的原因之一是地产价格对于许多人来说过于昂贵。“2014-16年房价的快速上升令其可负担性下降，需求量因而受制。”
上周，另一家英国借贷商Nationwide称英国房价同比增长2.6%，增长率为4年来最低。
英国央行此前公布的数据也显示，抵押贷款批准件数连续第二个月下跌。
Pantheon Macroeconomics的Samuel Tombs表示，Halifax的数据进一步证明了实际薪资的收缩抵消了低房贷利率对房价的促进。
“房价可能继续受到供应短缺的支撑。另外，借贷商之间的竞争将在今年内令利率继续保持较低水平，从而增进贷款规模。”
但他也补充道，英国央行在2014年引入的贷款金额／收入比例规定将阻止借款杠杆近一步提升。
在这项规定下，银行和抵押贷款协会借给更具风险借款者的金额不可超过抵押贷款总额的15%，更具风险的借款者被定义为借款额超过其年收入4.5倍的借款者。
IHS Markit的Howard Archer也持类似观点：“我们怀疑消费者基础显著减弱，这可能令消费者对于重大支出决定更为谨慎，而不断飙升的房价／收入比将在未来数月内近一步影响市场活动和房价。”
（据FX168财经网）
尽管美国公布了乐观的非农就业数据，但是美东时间周五，美元兑其他主要货币却跌至了六个月新低，投资者将注意力转向了周末的法国总统大选。（美元指数走势图）
美国劳工部发布的数据显示，4月份非农就业增加了211 000个，高于预期的185,000个。而3月份的数据为7.9万，低于此前估计的98,000。
上个月的失业率从4.5%降至4.4%，相比之下，预计的失业率为4.6%，4月份的失业率还创下了10年来的新低。
报告还显示，4月份的平均时薪增长了0.3%，符合预期。
在数据发布后，欧元兑美元汇率几乎没有变动，为1.0989点，距离6个月的峰值1.0990不远。
新一轮的民调显示马克龙(Emmanuel Macron)赢得了周三晚间在电视上与勒庞(Marine Le Pen)的大选辩论，这增加了他在周日的决选投票中获胜的可能性，因此欧元得到大幅的巩固。
英镑/美元上涨0.29%至1.2958，离前一交易日的1.2970高点不远。
美元/日元兑美元汇率上涨0.14%，至112.62美元，美元兑瑞郎的汇率小幅上涨0.15%，至0.9879。
澳元稳定，澳元兑美元交于0.7407，纽元 /美元上涨0.60%，报0.6911。
新西兰央行(Reserve Bank of New Zealand)早些时候发布的报告显示，第二季度通胀预期将从3个月的1.9%升至2.2%。
与此同时，美元/加元下跌0.44%，跌至1.3690点，从个月的高点1.379415回落。
加拿大统计局表示，4月份的就业人数增加了3,200人，令人失望的是，预期为增加1万人，此前一个月是增加了19,400人。
上个月，加拿大的失业率从6.7%降至6.5%，与预期持平。
美国美元指数下跌0.10%，报98.52点，为2016年11月以来最低。美元指数是衡量美元兑六种主要货币的贸易加权指数。
（据中金网）
美国劳工部当天公布的报告显示，4月份美国非农部门新增就业岗位21.1万个，高于市场预期的18.5万个。4月份美国失业率从前月的4.5％降至4.4％，为2007年5月以来最低。
分析人士表示，尽管美元5日小幅下跌，但稳健的就业数据有望支持美联储在5月份加息，这一预期将在近期内支撑美元上涨。
截至纽约汇市尾市，1欧元兑换1.0988美元，高于前一交易日的1.0978美元；１英镑兑换1.2963美元，高于前一交易日的1.2916美元；1澳元兑换0.7413美元，高于前一交易日的0.7399美元。
1美元兑换112.64日元，高于前一交易日的112.42日元；1美元兑换0.9875瑞士法郎，高于前一交易日的0.9873瑞士法郎；1美元兑换1.3693加元，低于前一交易日的1.3770加元。
（据新华社纽约）
有读者指出，两个同地区的组屋单位屋契相差数十年，但价格相差不远。对此，建屋发展局表示，给组屋定价会考虑多个因素，例如市场环境、剩余屋契，以及周边设施等，上述两个单位的情况不同，不能直接比较。
99年屋契的组屋价格会因剩余屋契缩短而下跌，到了屋契末端，价值可能归零，不过建屋发展局强调，房地产价格与剩余屋契并不成正比，剩余屋契也并非决定组屋定价的唯一因素。
受访的房地产分析师指出，由于“高龄”房地产在贷款和动用公积金时会遇到限制，因此较老旧的房地产贬值速度更快。
有分析师也相信，当高龄组屋越来越多，可能形成一个新市场，未来年长者要换屋套现时，未必要向建屋局直接购买屋契较短的二房式单位，也可在公开市场上买面积较大、屋契较短，但价格更便宜的旧组屋。
旧组屋价值与屋契长短的问题，最近引发各界关注，有读者上月中投函《海峡时报》，指建屋局在剩余组屋销售活动中出售的组屋定价，并未反映屋契长短。
该读者以去年11月剩余组屋销售活动中推出市场的两个四房式单位为例指出，虽然两个单位剩余屋契相差数十年，价格仅差了不到5万元。
这两个四房式单位，一个在宏茂桥5道、面积91平方公尺，剩余屋契62年，售价35万7200元。该单位之前由建屋局收回，在剩余组屋销售活动中重新出售。另一个单位在宏茂桥21街，面积93平方公尺，是一个依然有99年屋契的新单位，售价40万4000元。
建屋局行销与发展处处长伊格纳修斯（Ignatius Lourdesamy）上星期在《海峡时报》回应时指出，建屋局给组屋定价时会考虑多个因素，包括市场环境、剩余屋契、楼层、面积、朝向等，以及所在地点，包括是否靠近市区、周边设施、交通便利度等。
他说，虽然宏茂桥5道的单位屋契较短，但在七楼，也较靠近宏茂桥地铁站和巴士转换站、宏茂桥城（Ang Mo Kio Hub），以及宏茂桥镇中心。
相比之下，宏茂桥21街的单位虽然屋契较长，但在二楼，而且在宏茂桥的西部，距离镇中心较远。
他说：“由于两个单位情况很不同，不该直接比较，而且房地产的价格并不与剩余屋契成正比。根据新加坡估价师普遍使用的估价方法，考虑到货币的时间价值，头几年的前期屋契更值钱。”
新加坡测量师与估价师学会估价及实践处主任张丽金也指出，屋契并非决定房地产价格的唯一因素，其他因素包括房地产的状况、地点、楼层等。
“单位的楼层及是否靠近地铁站，都会影响组屋价值。一般上每相差一层楼，估值可能差0.5％；而一个离地铁站五分钟步行距离的单位，与一个需要搭乘短程巴士到地铁站的单位，估价也会相差5％至10％。”
她也指出，在房地产估价中，剩余屋契是“房地产能带来收入的时间长度”。“如果从投资的角度看，相当于在这些年中，房地产可赚取租金，因此这在估价中必定是一个考量。”
国际地产顾问公司总裁邱瑞荣指出，如果组屋的剩余屋契不足30年，买家不能动用公积金，建屋局也不会为剩余屋契不足20年的转售组屋提供房屋贷款，这些都限制旧组屋未来的“转售能力”。
因此他认为，宏茂桥的这两个单位，定价确实可以有更大区别。“虽然屋契较短的那个单位地点、楼层更理想，但别忘了旧组屋会有更多维修保养的问题，这些都会影响组屋价值。”
房地产经纪公司Chris International董事许家荣却持不同看法。他认为，尽管旧组屋在贷款和动用公积金上会面对问题，但不代表这类单位今后会完全没有市场，特别是地点较好的单位。
（据联合早报）
