据Domain报道，澳洲统计局最新数据显示，6月全澳住房建筑活动继续走弱，批准新建的房屋数量下降3.3%，仅为6914套。
同时，全澳大多首府城市上半年的建房活动也减弱。今年上半年，全澳批建新房数量比去年同期下降3.9%，少了1488套。其中，堪培拉、达尔文批建的新房数量跌幅最大，分别为33.8%和39%。
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迄今为止，墨尔本批建的新房数量仍领先全澳，登记在册的新房已有12,863套，占所有首府城市批建新房总数的35%。但今年上半年，墨尔本批建的新房数量仍出现下滑，减少了1%。
布里斯班则是个例外，建房活动较为活跃。布里斯班上半年批建的新房数量比去年同期增加2%，即多了112套。今年6月，布里斯班批建的新房为1389套，打破2007年8月以来的最高月纪录。
Domain首席经济分析师威尔逊（Andrew Wilson）指出，这将有助于通过增加布里斯班的住房供应，缓解布里斯班的住房可承担性问题。
但他表示，对其他各首府城市来说，批建新房数量减少，可能意味着城市经济增长受挫，当地房价及租金面临上行压力。
（据澳洲新快网）
据《澳洲金融评论报》报道，投资银行瑞士银行（UBS）的调查显示，倘若457签证新政导致未来签证批准数减半，那么，澳洲的住房需求可能会下滑10％。如果受457签证改革的影响，学生签证批准数下降三分之一，那么住房需求可能会下降30％。
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457签证已更名为临时技能短缺签证或TSS签证，将于2018年3月前全面实施。
分析师麦克卡斯克（Grant McCasker）、德鲁斯（James Druce）和塔雷诺（George Tharenou）表示，为了审查此签证制度的最新变化，他们和一些业内人士进行了交流，参考了调查结果和分析了签证数据。
尽管分析师不认为住房需求会下降如此之多，但他们确实认为，收紧技术移民签证会导致住房需求下降。
据了解，新签证改革包括：减少短期技术职业清单（Short-term Skilled Occupations List）上的移民职业；提高申请者的英语语言要求，并要求申请者具备更长的澳洲工作经验等。新的签证规定可能会降低技术签证的增长，而学生签证、毕业生签证、雇主担保工作签证和永居签证之间有又存在相互依赖性，因此很有可能也对其他签证申请带来影响。
“更严格的资格要求和签证类别（尤其是学生签证）意味着海外净移民人数可能会下降，而新移民占潜在购房需求的一半左右，”分析师称。
2015财年，政府发放了近40万份学生签证和457签证。其中，印度人是持有457签证的主要群体，来自印度的移民增长也最快。而中国人主要持学生签证，但457签证持有者较少。
印度人更依赖从学生转为永久居民的移民路径。他们在悉尼和墨尔本房产市场上表现突出。
分析师预计，Stockland集团等土地开发商将面临压力，而Mirvac等公寓开发商或将“毫发无损”地避开风险。
全澳房产研究公司（National Property Research Company）的格罗斯（Matthew Gross）称，净移民是房地产市场最重要的推动力之一。“当你开始削减移民，你可能会发现房产变得供过于求。”
2016年6月，新州海外移民净增幅为76,000人，维州录得68,000人，而昆州净增21,000人。专家表示，如果过去四到五年里没有移民，澳洲房产市场会糟糕得多。在过去五年里，悉尼房价涨幅超过75％。
（据澳洲新快网）
第一太平戴维斯（Savills）的第五个年度报告指出，由于提前大选，英国处于政治不稳定时期。尽管目前住房体制仍在运作，但住房危机问题也已提上政治议程。
2017年《住房白皮书》中表明房地产市场已经遭到破坏。
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第一太平戴维斯评估了各地方当局在英国国土规划政策（NPPF）实行后的地方规划情况、五年内的土地供应情况，发现住房危机最严重的10个地区无法在5年内提供足够的土地，住房负担能力比率也远大于全国平均水平，其中仅有1个地区有恰当的后NPPF土地规划。同样，这些地区往往受到绿带限制，给住房选址带来额外挑战。
解决住房需求
伦敦的住房需求最为强烈，而10个住房危机严重的地区中，有9个位于伦敦通
勤地带。
如何分配土地的压力非常巨大，但当地居民经常反对政府的开发计划。伦敦住房必须和过剩的人口达到一定的平衡，对于住房供应，目前有3个主要选择：
1）全面审查密度划分政策，尤其是伦敦，包括交通枢纽附近突然增加的大批住房规划。
2）地方当局可以通过审查绿带释放土地，包括绿带“交换”。
3）地方当局可以通过合作重新分配土地，减少市场约束，满足各地住房所需。这种方式需要更大程度的战略规划和基础设施投资，以确保新建住房与地区需求相符合。
实际上，以上3种方式共同实施能将效果最大化。
伦敦面临的住房压力
根据根据新住房体系，伦敦每年新建住房或需超过10万套。要提供如此大量的住房还必须提高可负担能力。《住房白皮书》强调要“在合适的地区建房”，意味着伦敦及其周边通勤地带的住房需求远高于目前的房屋交付水平。
根据市场做规划
2016年完成功签署的住房协议达到29.3万套，使NPPF发布4年以来的年交易率增加了56%。但实际建成的新住房只有21万套。
英国人普遍认为，要改善负担能力，英格兰每年需要新建30万套住房。NPPF的其中一个核心目标是确保规划制度能在恰当的地区提供充足的土地来支持发展。具体到某一地区的开发计划应与市场需求相符，且每年新建足够的住房来提升负担能力。
但第一太平戴维斯的分析显示这一目标并未实现。尽管住房交易的总体数量增加，但在需求量大，负担能力最为紧张的地区并无明显改变。在负担能力低于全国平均水平的地区，住房缺口超过9万套。
（据英中时报）
城市需求
近期伦敦市中心的地产开发热情逐渐升温，导致上季度城市平均地价抬高1.8%。2016年，伯明翰、曼彻斯特和格拉斯哥等土地需求较高的城市地价涨幅超过15%。原先曾被忽视的一些土地开始受到关注。这些城市开始为自己造势，房价上涨吸引了许多开发商和投资者前来投机。买房出租、旧房重建和改善基础设施是目前价格上涨的核心。
2017年第一季度，城市地价涨幅再次超越未开发土地。英国大部分城市土地开发价格在一季度内增长1.8%，年增长4.4%，同期未开发土地价格增长近0.4%，年增长1.3%。
开发商触角伸向中部
随着开发商不断扩张，英国中部地区高价土地的价格竞争愈演愈烈。随着英国东南部房价进一步增长，而其他地区新建住房只需每平方英尺300英镑，Crest Nicholson和Berkeley Homes等高端建筑商不再满足于东南部的开发，开始向更远地区寻求机会。
来自住房协会的竞争
英国各住房协会还在不断圈地。此前有报告指出，2016年住房协会通过第一太平戴维斯（Savills）购买的土地面积是2015年时的4倍。随后，L&Q收购了加拉格尔庄园（Gallagher Estates），其他住房协会也纷纷增加了收购土地的活动。
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次级市场每平方英尺1000英镑引关注
尽管土地需求强劲，但伦敦2-6区的新房售价都低于每平方英尺1000英镑。越来越多的开发商选择低于每平方英尺800英镑的项目。从英国建筑商到开发商，该地区所有类型的开发商竞争都非常激烈。关键在于赞助商更愿意支持低于每平方英尺1000英镑的项目，建房出租行业也把这种价格水平的住房作为首要目标。
目前伦敦上层主流市场所供应的价格约在每平方英尺700-1000英镑之间的住房，预计在未来5年将会需求大增。
低价市场住房需求增加
对业主和租户而言，最稀缺的是价格低于每平方英尺450英镑的住房。在当前市场强势的情况下，外伦敦地区的棕色地带已经开始吸引投资。帮助购买计划（Help to Buy）也对这部分市场的新房销售予以额外支持。
与英国其他地区相比，帮助购买计划在伦敦的使用率相对较低，但2016年2月推出40%公平贷款后，当地的利用帮助购买计划买房的现象开始增多。
外伦敦地区的帮助购买计划使用率相对更高，根据英国国家地产登记局（HM Land Registry）的记录，2013年4月至2015年12月之间，部分城区给予新房销售19%的支持，到40%公平贷款推出时（2016年第2到第4季度）增加到30%。
伦敦市中心住宅用地需求下降
由于新建住房销售冷却，高税收和脱欧带来的不确定性，伦敦1区土地竞争并不激烈。高端住宅开发项目减少，英国国内开发商已经有足够的土地可以利用，并且对于购置新地非常谨慎。
这使得前6个月伦敦市中心住宅用地价格保持稳定，从2016年9月至今只上涨了0.1%。
然而仍有部分海外买家对购置土地感兴趣。英国本土开发商和海外投资者合作时极易达成交易，同时土地所有者也准备好以较低的价格出售。
伦敦市中心办公用地价格稍降
伦敦市中心办公用地价格持续走低。截止至2017年3月的6个月内，第一太平戴维斯的指标显示，办公地价与上一年同期相比下降1.7%，脱欧对此方面的具体影响尚不可知，但租户需求还在走高。
如果对办公场所需求增加有所担忧，开发商减少此类项目实属正常。此外，金融城和西区的高端地产收益维持平稳，但同时建房成本却不断增加，给土地价格施加了下行压力。
（据英中时报）
据Domain网报道，2017年联邦预算案提出9大改革帮助“缓解住房负担能力压力”，然而其中并没有特别突出的措施。尽管多份文件承诺“为澳人推出全面的住房负担能力计划”，但本次预算并未达到首次置业者期望。
新措施中的大部分都是用来解决住房的需求侧问题，却绕开了负扣税和投资者税收激励因素等容易引发政治争议的问题。
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新措施选择收紧业主申请交通开支等特别减免的条件。然而，防止投资者利用公共资金前往外地房产度假，并未能在很大程度上缓解负担能力问题。此外，9大措施中有3条针对外国买家——澳洲房产买家中最小型的群体。
预算帮助解决负担能力问题的计划中，这些“政治友好”却意义不大的措施占了一半以上。
其余4条措施中，其中一条允许首次置业者将部分税前收入存入特定账户用于购房，但每年3万澳元的上限或是杯水车薪。在全澳房价最高的市场——悉尼，储蓄如需覆盖住房中位价折半的10%，也要5.7万澳元，还要加上印花税和其他费用。往届政府也曾推出类似措施，但由于首次置业者需用更长时间在特定账户进行储蓄，因此很快因为缺乏支持率而被迫撤销。
退休人士如果出售大型家庭住宅、换住小房，可将部分售房所得转为养老金，预计将可释放悉尼、墨尔本等首府城市内环及中环一带的大型住宅。
另外2条措施包括，为管理投资基金（Managed Investment Trusts）推出税收优惠待遇，中低收入人士租住福利房可长达10年。投资合资格福利房的人士也能享受进一步的资本收益税收减免。
预算转向依赖各州推出规划及分区改革，以促进供应。预计相关措施将能部分减轻住房负担能力压力。
然而，联邦政府也在预算案中指出：“（相关问题）并没有万灵药。”不过，即使没有万灵药，对于有计划在未来数年间首次置业的年轻澳人而言，本次预算也显得缺乏决定性改革措施。
（据澳洲新快网）
今天的专题是进入新财政年度的第一期。我们就利用这个机会为大家温习一下已经宣布多时，但是刚刚开始实施的对Mortgage Interest Relief限制。然后再次解读一下今年年初开始实施，同样对Buy to Let（BTL）房东影响巨大的按揭贷款Stress Test新政策。
首先，Mortgage Interest Relief政策虽然几天前才开始真正实施，但是却早在BTL如火如荼的2015年就发布了。
简单地来说，新政策对个人房东实施歧视性税收对待。如果房东的个人收入超过40%个税税率档就将不能把按揭利息全部作为支出抵扣被税收入。
随着时间的推进，这个政策实施的一些细节逐渐明确，我们也曾经不止一次为大家更新过最新消息，并且解释过可能造成的影响。比如我们原先没有估计到房租总收入会在扣除哪怕是缩水了的利息支出之前直接计入房东个人收入。这样的话几乎肯定会把很多房东直接推到40%甚至更高的税档，影响到一些社会福利等等的申报。
虽然海关税务总署（HMRC）在线self assessment的算法还无从而知。但是很多大机构都已经发布了比较明确的演算流程。我今天就借花献佛给大家看一下著名的mortgage broker John Charcol给出的算法。写得还是挺清楚的。要点就是：
1. 房租收入减去可抵扣支出（比如中介管理费，水电煤等等。由于和新政前没有变化。简单起见演算里忽略）全部计入房东个人收入，合并其它个人收入（比如工资）征税。
2. 无论房东实际边际税率多少，按揭贷款利息一律按照20%的税率抵扣。
3. 新政从2017/18到2020/21财政年度以每年25%的比例逐步施行。
本期的第二个话题是我们以前也介绍过的从今年起，BTL按揭贷款的stress test要求提高到了5.5%和125%标准。也即是说银行要求房东的租金收入必须至少能够偿付按照5.5%计算的按揭贷款利息的1.25倍。实际上很多银行已经提高到了1.45倍的要求。这无疑大大增加了房东贷款的杠杆比例，从而影响了房东的收益率。
先在我给大家看一张图。这是某一家按揭机构给出的stress test要求：
不知道大家有没有发现两个问题：
当按揭产品是五年期或者更长时间的话，没有5.5%最低利率的要求。而是可以采纳实际利率。
使用limited company构架贷款的话，银行要求的interest cover比例比个人房东要低。仅仅使用政府规定的125%下限。
总结一下，我们今天踩着时间点炒冷饭加了点新料。得出的结论是：
（英中时报）
按照州和联邦政府拟议的开创性举措，从事重要职业的工作者将可以较便宜的价格购买新开发房屋。
为了解决悉尼房价高居不下的问题，政府将给一些重要行业的工作者（如护士、老师和警员）提供优惠性住房，这些工作者将能以合理的价格买到优质物业，保证他们能够在工作地点就近居住。
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据称，该举措建立在“包容性区域规划”（inclusionary zoning）理念上。根据该理念，开发商在建新房时预留一部分低价房出来让中低收入的人群居住。
据《每日电讯报》报道，财长莫瑞信（Scott Morrison）、助理城市部长泰勒（Angus Taylor）、助理财政部长苏卡尔（Michael Sukkar）和社会服务部长波特（Christian Porter）已在整理改善住房可负担性的思路，预计将在5月预算中公布一揽子计划。
在5月预算案公布前，莫瑞信拒绝对此发表评论，但他曾表示，增加住房供应是解决住房可负担性的关键。
根据新举措，开发商将可通过为上述重要岗位的工作人员提供一定比例的低价房来增加建筑面积或楼层。
当被问及“包容性区域规划”问题时，新州规划厅长罗伯茨（Anthony Roberts）承认，政府“确实在寻求新思路”解决住房可负担性问题。
据悉，新举措是为了让一些重要行业的工作者在工作地点附近获得廉价住房。但有人表示，这项举措虽好，但远远还不够，毕竟不只教师、护士和警员等关键领域的工作者遇到住房问题，其它包括零售和酒店业在内的工作者也不例外。
（据澳洲新闻网）
援引Stuff消息 奥克兰市长Phil Goff表示，当前的建筑业无法满足奥克兰的住房需求。
据了解，今天会成立一个专门的住房任务小组，讨论目前的问题，并探讨解决问题的出路。
Goff市长表示，在过去，没有太多的建筑业学徒，所以现在非常缺乏建筑业的技术工人。
“大概需要五年才能培养出一个合格的建筑工人。”
2009,2010和2011年，我们还减少了建筑业的学徒工。
而如今，奥克兰每年都有4.5万人涌入。每年需要1.3万套房屋来安置这些人口。但是现在被批准的的新房屋建设只有1万套，在建的房屋每年只有7000套。
市长说：“缺口一年比一年大”。
举例来说，2016年，市议会批准新建451套房屋，而2014年的批准数量为1286套，两年间还下降了65%。
由于报名学习技工和房产课程的学生人数太少，Unitec还关闭了它们在北岸Albany的校区。
对于房屋紧缺的问题，Goff市长专门召集了“奥克兰住房供给市长团队”来解决这个问题。
市长表示：“这个问题需要建筑业的私人企业，提供基础设施和公共住房的政府，以及提供区域规划和审批的市议会共同努力。”
他的目标是确定奥克兰建设更多住房的障碍在哪儿，以使得奥克兰的房屋能够“以同样的速度和规模跟上人口增长”，并克服那些障碍。
Goff认为，解决问题的答案在于培训更多的技术工人，确保建材的价格，并把建筑业从“小作坊”提高成为规模产业。
“我们知道这里的建筑商通常一年也就是建个三五套房子。我们其实需要规模化的建筑企业。”
（据新西兰天维网）
英国政府日前发布白皮书，认为目前英国存在住房资源短缺问题，承诺将采取一系列措施，加快建造更多居民买得起的住房。这一白皮书由英国社区与地方政府大臣贾维德代表政府在议会下院公布。贾维德强调，英国房价持续上涨，如果还不采取相关行动，可能造成以后“整个一代人都买不起房的局面”。
英国住房紧张的局面一直没有得到有效缓解，现在每年的住房缺口约为25万套。由于相关支持政策匮乏等原因，英国选择租房居住的人口比2000年翻了一番。同时，约有220万户年收入低于平均水平的家庭需要把1/3甚至更多的可支配收入用在住房上，这“影响了居民的日常生活和工作”。
根据英国议会去年7月公布的一份报告，英国每年需要建造30万套住宅，才能满足民众的住房需求。而据英国政府公布的官方数据，自2016年3月以来，在12个月内共建造了16.8万套新房。
英国房价高企的原因，一是历史遗留使然，英国长期以来就存在着严重的“供不应求”局面；二是大城市，特别是首都伦敦，前来就业、学习的外来人口每年持续增多，不断拉升房价；三是来自中东等国家的富人阶层在伦敦等地购房踊跃，使房价进一步攀升。
为此，白皮书提出了如下主要解决住房紧张的措施：设立30亿英镑基金扶持小型开发企业参与市场公平竞争，计划在2020年之前建造超过2.5万处住宅，每个地方区域都必须提供切实可行的住房计划，每5年进行重新审核。开发区不再仅限于“空地”，而是“可用、实际的区域”，驱逐不良房东和中介机构，维护房屋租赁市场，及时更新住房规划，满足住房需求，在土地稀缺的地方避免低密度房产项目，缩短房地产开发从立项到动工的时间。
特雷莎·梅执掌唐宁街10号伊始曾承诺说，为协助年轻一代购房，将在10年内建造100万套新房。值得注意的是，特雷莎·梅还将为“租房一族”提供更多“可负担得起的房租”。英国《卫报》报道，特雷莎·梅解释说，数百万英国家庭买不起房，因此保障租房者的住房政策将成为重中之重。
（据英伦杂闻趣事）
据《每日电讯报》，为建造足够住房满足需求，在未来5年，英国建筑业必须每年雇用超过40万名工人。
据建筑咨询公司Arcadis计算，由于住房需求不断增长，以及人口造成的劳动力萎缩，没有足够的新员工取代离职员工，如果英国每年增加建房数量到27万（高于政府目标20万），就必须雇用超过37万名新工人。相当于到2021年需每77秒招聘一名建筑工人。
报告还警告称，如果不雇用新工人，建筑成本将暴涨。木工是最需要的，其次是水管工、电工和砖瓦工。
此计算没有考虑任何因离开欧盟降低移民的影响，并发现，如果“硬脱欧”成功，将目前针对欧盟移民的移民计分制系统扩展至非欧盟移民，到2020年将仅有来自欧盟的21.5万人加入英国建筑业。英国1/8建筑工人是外籍人士，伦敦的外籍建筑工人占23%。
Arcadis人力规划主管James Bryce说:“我们不存在技能差距，而是技能隔阂。国家劳动力投资不足导致英国生产力减少。2008年，建筑业就业已下降15%，如果我们没有合适人选建造房屋和设施，英国将难以维持其在全球经济中的竞争地位。”
2016年，Mark Farmer发表政府报告《死亡现代化》，警告称，熟练工人严重短缺问题必须通过非现场制造房屋和其他创新来解决。若无任何改变，在未来10年，劳动力将减少20-25%。
（据英中网）
