需求 – juwai

457新政冲击房市住房需求恐降3成 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道，投资银行瑞士银行（UBS）的调查显示，倘若457签证新政导致未来签证批准数减半，那么，澳洲的住房需求可能会下滑10％。如果受457签证改革的影响，学生签证批准数下降三分之一，那么住房需求可能会下降30％。

457签证已更名为临时技能短缺签证或TSS签证，将于2018年3月前全面实施。

分析师麦克卡斯克（Grant McCasker）、德鲁斯（James Druce）和塔雷诺（George Tharenou）表示，为了审查此签证制度的最新变化，他们和一些业内人士进行了交流，参考了调查结果和分析了签证数据。

尽管分析师不认为住房需求会下降如此之多，但他们确实认为，收紧技术移民签证会导致住房需求下降。

据了解，新签证改革包括：减少短期技术职业清单（Short-term Skilled Occupations List）上的移民职业；提高申请者的英语语言要求，并要求申请者具备更长的澳洲工作经验等。新的签证规定可能会降低技术签证的增长，而学生签证、毕业生签证、雇主担保工作签证和永居签证之间有又存在相互依赖性，因此很有可能也对其他签证申请带来影响。

“更严格的资格要求和签证类别（尤其是学生签证）意味着海外净移民人数可能会下降，而新移民占潜在购房需求的一半左右，”分析师称。

2015财年，政府发放了近40万份学生签证和457签证。其中，印度人是持有457签证的主要群体，来自印度的移民增长也最快。而中国人主要持学生签证，但457签证持有者较少。

印度人更依赖从学生转为永久居民的移民路径。他们在悉尼和墨尔本房产市场上表现突出。

分析师预计，Stockland集团等土地开发商将面临压力，而Mirvac等公寓开发商或将“毫发无损”地避开风险。

全澳房产研究公司（National Property Research Company）的格罗斯（Matthew Gross）称，净移民是房地产市场最重要的推动力之一。“当你开始削减移民，你可能会发现房产变得供过于求。”

2016年6月，新州海外移民净增幅为76,000人，维州录得68,000人，而昆州净增21,000人。专家表示，如果过去四到五年里没有移民，澳洲房产市场会糟糕得多。在过去五年里，悉尼房价涨幅超过75％。

（据澳洲新快网）

英国解决住房危机的革命尚未成功 | 英国

第一太平戴维斯（Savills）的第五个年度报告指出，由于提前大选，英国处于政治不稳定时期。尽管目前住房体制仍在运作，但住房危机问题也已提上政治议程。

2017年《住房白皮书》中表明房地产市场已经遭到破坏。

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第一太平戴维斯评估了各地方当局在英国国土规划政策（NPPF）实行后的地方规划情况、五年内的土地供应情况，发现住房危机最严重的10个地区无法在5年内提供足够的土地，住房负担能力比率也远大于全国平均水平，其中仅有1个地区有恰当的后NPPF土地规划。同样，这些地区往往受到绿带限制，给住房选址带来额外挑战。

解决住房需求

伦敦的住房需求最为强烈，而10个住房危机严重的地区中，有9个位于伦敦通

勤地带。

如何分配土地的压力非常巨大，但当地居民经常反对政府的开发计划。伦敦住房必须和过剩的人口达到一定的平衡，对于住房供应，目前有3个主要选择：

1）全面审查密度划分政策，尤其是伦敦，包括交通枢纽附近突然增加的大批住房规划。

2）地方当局可以通过审查绿带释放土地，包括绿带“交换”。

3）地方当局可以通过合作重新分配土地，减少市场约束，满足各地住房所需。这种方式需要更大程度的战略规划和基础设施投资，以确保新建住房与地区需求相符合。

实际上，以上3种方式共同实施能将效果最大化。

伦敦面临的住房压力

根据根据新住房体系，伦敦每年新建住房或需超过10万套。要提供如此大量的住房还必须提高可负担能力。《住房白皮书》强调要“在合适的地区建房”，意味着伦敦及其周边通勤地带的住房需求远高于目前的房屋交付水平。

根据市场做规划

2016年完成功签署的住房协议达到29.3万套，使NPPF发布4年以来的年交易率增加了56%。但实际建成的新住房只有21万套。

英国人普遍认为，要改善负担能力，英格兰每年需要新建30万套住房。NPPF的其中一个核心目标是确保规划制度能在恰当的地区提供充足的土地来支持发展。具体到某一地区的开发计划应与市场需求相符，且每年新建足够的住房来提升负担能力。

但第一太平戴维斯的分析显示这一目标并未实现。尽管住房交易的总体数量增加，但在需求量大，负担能力最为紧张的地区并无明显改变。在负担能力低于全国平均水平的地区，住房缺口超过9万套。

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（据英中时报）

高房价抑制需求英国楼市初显疲态 | 英国

英国最大住房贷款金融服务商之一哈利法克斯公司8日公布的房价监测数据显示，4月份英国房价较3月份下跌0.1%，是年初以来首次环比下跌。

数据还显示，截至4月的3个月里英国平均房价同比上涨3.8%，与截至3月的3个月平均房价同比涨幅持平，是自2013年5月以来最低增幅。

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高房价抑制需求英国楼市初显疲态 | 英国 — 4月份英国房价较3月份下跌0.1%，是年初以来首次环比下跌

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英国抵押放贷商全国(集团)公司此前公布的数据也显示，继3月环比下跌0.3%后，4月房价环比下跌0.4%，同比则上涨2.6%，是自2013年6月以来最低增幅。

两家统计机构的数据都显示，英国房价上涨动能减弱。除房价指标外，英格兰银行公布的数据显示，3月份英国抵押贷款批准数量降至6个月来最低点，这也从另一个侧面印证了住房需求减缓的事实。

在英国，房产目前仍受到许多居民追捧，被当成比其他资产更可靠的长期投资标的。另一方面，不少金融机构争相降价提供更有吸引力的住房抵押贷款，购房贷款成本正在降低。如汇丰近期推出了一款5年期定息抵押贷款，利率低至1.69%。

市场分析人士认为，连续高涨的房价超出首次购房者的承受能力，是导致购房需求下降的主要原因。

哈利法克斯公司房产经济学家马丁·埃利斯说，“房价在2014年至2016年间的大幅上涨，使居民负担能力相对下降，近几个月的需求受到了抑制。另外，创造就业的速度也有下降的迹象，加上通胀对家庭支出的挤压作用，家庭购房需求受到进一步限制。”

万神殿宏观经济学研究公司分析师塞缪尔·图姆斯认为，实际收入增长缓慢抵消了抵押贷款利率下降对房价的支撑。抵押经纪公司安德森·哈里斯的分析师乔纳森·哈里斯也认为，购房者的问题是负担能力不足，在收入和房价之间存在巨大鸿沟。

展望未来，马丁·埃利斯认为，持续的低利率和住房供应不足在未来几个月内有望支撑房价。

分析人士认为，未来市场走势取决于房价、工资收入和利率三者之间的变动关系。目前来看，英国房价今后几个月可能将持稳或小幅回落。但从长期来看，不断上升的通胀水平或许会导致加息，这将对房价形成巨大压力。

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（据经济参考报）

求“地”若渴发展商出价更高趋势将持续 | 新加坡

新加坡私宅市场展望良好，房地产发展商求“地”若渴，不仅更积极参与政府售地计划的竞标活动，出价也比以往更高。分析师预计，这个趋势今年会持续下去。

房地产咨询公司高纬环球（Cushman & Wakefield）针对今年上半年政府售地计划（Government Land Sales）的研究报告指出，今年上半年，每项售地竞标活动平均吸引了13.3家发展商参加，比2015年下半年平均多出五家。

求“地”若渴发展商出价更高趋势将持续 | 新加坡 — 新加坡私宅市场展望良好，房地产发展商求“地”若渴，不仅更积极参与政府售地计划的竞标活动，出价也比以往更高

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其中以道德路（Toh Tuck Road）一幅99年地契私宅地段，出现24方人马竞标，远远出乎市场预料，而且发展商的出价也远高于预期。

马来西亚发展商实达集团（S P Setia International）以高达2亿6500万元的价格得标，相当于容积率每平方英尺939元。

高纬环球研究主管李敏雯说：“这显示，在近几个月推出的新私宅项目获得良好反应，促使发展商对私宅市场的信心增加。”

根据市区重建局的4月份数据，新私宅项目海景轩（Seaside Residences）和Park Place Residences分别售出50％和48％的单位。

宅豪佳苑（Grandeur Park Residences）的表现最好，已卖掉了71％的单位。

The Clement Canopy也售出了58％的单位。

发展商在竞标时，出手也更阔绰。报告指出，在今年上半年出售的地段平均溢价为29％，创下五年新高。去年下半年的平均溢价为13％，而去年上半年的溢价是负4％。

报告还认为，发展商愿意出高价，显示他们预计私宅价格会在今年见底，因此有信心能在短期内以较高价售出私宅单位，

外国发展商也对我国地段充满兴趣，今年上半年出售的地段当中，有一半是由外国发展商标得。这包括实达集团，以及标得西海岸谷（West Coast Vale）地段的中建南洋（China Construction （South Pacific）Development）。

在最近的淡滨尼10道地段的竞标活动，九家参与竞标的发展商当中，有五家是中国公司。

李敏雯指出，外国发展商进军我国市场的门槛低，因此在这个目前以资金推动的市场，本地发展商可能会在竞标时输给财力雄厚的外国发展商。私人地段收购活动也可能出现这种情况。

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（据联合早报）

日本2016房价报告：东京住宅销量上涨，价格环比上涨1.16%

弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。

需求持续扩大

2016年东京公寓现房销量上涨7%（日本综合土地研究所数据）。同样，日本独栋住宅现房的销售情况也增加了8.7%。日本经济在2016年的年化增长幅度为1%，略低于市场预期，但较2015年0.5% 的涨幅有所增加。作为世界第三大经济体，日本经济预计在2017财年的增长幅度为1.5%（日本银行数据）。由于日元从2015 年1美元兑换

123.725日元升值至2017年2月1美元兑换112.914日元，升值幅度9.6%，因此对于以美元在日本置业的投资者而言，日本住房的收益更高。

>>>点击查看《居外2016第四季度全球房市报告》全文

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

墨尔本房价“相对便宜” 中国买家需求增大 | 澳洲

据房产网站realestate报道，虽然澳洲政府和各银行采取了各种措施限制外国买家在澳洲购买房产，但中国买家对墨尔本房市的需求依然再次增大。

国际房产网站居外指出，2016年，中国买家在墨尔本房市中投入了36.1亿澳元。与2015年的30.1亿澳元相比有所增加。

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墨尔本房价“相对便宜” 中国买家需求增大 | 澳洲 — 在墨尔本，中国买家占据外国买家的80%

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而瑞士信贷集团（Credit Suisse）的报告则显示，在墨尔本，中国买家占据外国买家的80%。该报告还指出，在很长一段时间里，中国买家对澳洲房产的需求将只增不减。因为澳洲的房价与中国相比“相对较为便宜”。例如，在上海购买一套2卧室的公寓需要90万澳元，而在墨尔本只需51.6万澳元。

房屋信息网站Investorist的创办人伊利斯（Jon Ellis）也指出，澳洲的房产租金收益较高，而且与上海和北京相比，资本增长更为稳定。该网站近期的调查发现，最受中国投资者欢迎的城市是加利福尼亚，其次便是墨尔本。

Juwai.com方面指出，在墨尔本，最受中国买家欢迎的城区是库克角（Point Cook），紧接着是普莱斯顿（Preston）、CBD、南岸（Southbank）和塔内特（Tarneit）。该网站的首席执行官皮塔（Charles Pittar）表示，首次置业者无需担忧中国买家增多。财政部近期的一份文件显示，近几年，由外国买家给墨尔本房价带来的涨幅不超过1%，而当地投资者对墨尔本房价的影响更大。

过去六个月，在房产网站realestate上，中国买家热搜的第一城区是西南部城区，而格兰威弗利（Glen Waverley）和罗维尔（Rowville）的需求也较高。

去年政府及各大银行实行了针对外国买家的限贷政策或提升税收措施之后，澳洲房产市场中的中国买家数量恢复正常水平。但现在很多中国买家开始绕开银行，通过向私人借贷机构贷款重新进入澳洲房产市场。不过，澳洲国民银行（NAB）最新的住宅房产数据则却显示，2017年第一季度，在维州（Victoria）购买新物业外国买家数量出现明显下降。

（据澳洲新快网）

独居趋势加快澳洲住宅供不应求 | 澳洲

与全球其他主要城市一样，澳洲城市居民独居趋势加快。

据Domain报道，城市化、平均寿命增长、女性解放以及通信技术变革等因素促使独居现象日益频繁。澳洲统计局数据显示，2011年新州独居人口63万人，至2036年预计将增长至103万人。

悉尼大学（University of Sydney）菲布斯教授（Peter Phibbs）表示人口结构两端独居现象日渐明显，不少寡居老人以及不少年轻人都处于独居状态。

与此同时，适合居民独居的工作室或者一居室公寓供应明显不足。

新州BASIX 建筑可持续发展指数最新数据显示，目前新州新建公寓一居室或者工作室户型仅占19%，而两居室户型占64%，而三居室户型占16%。

世邦魏理仕住宅主管伍德（Murray Wood）表示新州及地方议会对公寓户型比例设有限制规定。一居室或者工作室户型总价低，因此销售迅速，不少开发商愿意规划新建。然而，因为住宅建设厨房及浴室成本最高，对比之下新建两居室户型收益更高。因此，一般公寓两居室户型比例相对较高。

（据澳洲新快网）

总理：北岸房价虽然下跌但总体需求还是不少的 | 新西兰

根据最新数据显示，奥克兰北岸房价已经连续三个月呈下降趋势，但总理Bill English认为，人们对房屋的需求还是很强烈。

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QV的官方数据显示，北岸2月的平均房价为119.7万纽币，比1月下降1.4%，但相比去年2月还是有11.2%的上涨。

周三，English宣布了一项针对Long Bay Primary School的发展计划，意味着会有越来越多的家庭搬到这一区域居住。

“不仅仅是移民，原本计划离开新西兰的家庭也改变主意留下来了，”English说道。

English表示，虽然QV数据显示最近房价有所下跌，但目前还不清楚这是否会成为趋势。

QV发言人Andrea Rush也表示，房价下跌只是暂时的，需求仍然是由移民和投资者主导。

去年，储备银行实行新的LVR政策后，房价同样有所下跌，在同年4月时再次回升。

根据QV数据显示，北岸沿海地区（包括Takapuna、Devonport和East Coast Bays）2月的平均房价为136.3万纽币，相比1月下降1.7%。

Onewa地区（Glenfield、Northcote和Birkenhead）2月平均房价为96.3万纽币，相比1月下降0.9%。

而north harbour地区（Albany和Unsworth Heights）2月平均房价为117.6万纽币，相比1月下降1.2%。

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（据新西兰天维网）

政府首次承认房市已“四分五裂” | 英国

据BBC，政府内阁高官在公布计划建造更多可负担房屋的计划时承认，英格兰的住房市场已经“四分五裂”。

社区大臣贾伟德（Sajid Javid）表示，人们希望的是拥有一个像样的家，而不是在租房和买房间做出“虚假的选择”。

政府首次承认房市已“四分五裂” | 英国 — 据BBC，政府内阁高官在公布计划建造更多可负担房屋的计划时承认，英格兰的住房市场已经“四分五裂”

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政府表示每年至少需要25万套新房来跟上人们对住房的需求，地方议会和开发商需要认清现实和面临的挑战。

贾伟德在一份给议员的声明中详述了住房白皮书的细节，其中包括当地议会必须提供一份实时的当地住房需求规划；开发商在土地紧张的情况下避免建造“低密度住宅”；规划获批到开工建造的时间从3年减少到2年；向小型建筑公司提供30亿镑资助；“终身ISA”帮助初次买房者积攒首付；维护对绿化地带的保护。

前首相卡梅伦所推崇的起步房将适用于家庭总收入在8万镑（伦敦9万镑）以下的“最需要住房的家庭”。

政府表示将会把重点从起步房转移到“范围更广的可负担住房”上，而起步房将会以折扣形式提供给初次买房者。

贾伟德表示，各地都有很多负担不起住房的年轻人。而随着房价继续水涨船高，如果现在不采取措施，会让整一代人落于人后，因此需要解决系统中每一点上出现的失败问题。

“这个国家的住房市场已经四分五裂，解决的方法就是在人们想要居住的地方建造更多的住房。”

在被BBC问到政府是否将会放弃增加房屋所有权的目标时，贾伟德表示解决方法“不应该都是关于所有权”。

“这是一个虚假的选择。现实是我们需要更多的住房，无论是租还是买。”

贾伟德表示住房的成本是“今日英国社会进步的最大障碍”。很多地方议会在评估当地住房需求时“胡诌数字”，这一现象需要得到改变。

Campaign to Protect Rural England组织对政府将重点放在目前失败的地方而不是干预规划系统表示欢迎。

但工党影子住房部长希里（John Healey）表示，在这份梅早就保证过会给出的住房白皮书中，目前所提出的方法都无力到令人难以想象。

“在政府连续7年一事无成，在发布了1000份关于住房的公告后，整个住房危机没有变得更好，而是更糟了。”

住房部长巴维尔（Gavin Barwell）表示，将会将工作重点放在租房人群上，推出最少租期，并建造更多住房用于出租。整套措施在周二公布的白皮书中进行详细解释，其中包括了鼓励更多投资用于建造可负担出租住房，即租金至少低于市价20%，并鼓励地方议会更多地参与其中。

根据估计，私人住房市场中约有430万租客。目前房价为平均收入的8倍，可负担住房的建筑数量是24年来的最低位。

代表中小住房开放商的House Builder’s Association的Rico Wojtulewicz对政府将重点放在可租住房上表示欢迎，认为这样可以“在合适的地区建造合适类型的住房”。

巴维尔承认完成“2020年前在英格兰建造100万套新房”目标的进度已经落后，但仍坚持表示政府将致力于完成这一承诺。他还表示政府将不会对目前绿化带的规定作出任何变化，只有在“特殊情况下”才会在这些地区建造房屋。

但工党领袖科尔宾则认为政府的这一建房出租提案远不能满足需求，呼吁加大对廉租房的投资，并对私人出租行业制定监管法则。

（据英中网)

英国 | 英网络租赁欺诈增多租户遭受严重打击

据《每日电讯报》，由于英国房屋需求激增，网络租赁欺诈日益增加，假房东欺骗潜在租户向不存在的出租房付款的骗局层出不穷。

报告指出，在2015年，此类骗局剧增了44%，约有3200名求租者向警方报案。

地方政府协会（Local Government Association）表示报告只显示了5%受害者。因为尴尬，大部分人不愿挺身而出揭露骗局。

舆观调查网（YouGov）调查显示，在2013年有超过一百万的租赁欺诈受害者。

出租屋广告网站The House Shop估计假房东每年从受害者身上获利7.75亿英镑，受害者在每次骗局平均损失2400英镑。

由于Gumtree等免费网络平台只要求用户验证电子邮件地址和电话号码，所以罪犯分子才能够轻易地在这些网络平台上发布虚假广告。发布的出租房可能是不存在的，只是从其他网站复制房屋照片，也可能是出租房与诈骗犯没有关联或是已被出租了。

在受害者去查看房屋前，他们需上交预付款或保证金才能租到房屋。付款后，假房东会删除电子邮件地址并且消失，导致受害者房子与钱财尽失。

房地产网站Rightmove证实骗局

英国 | 英网络租赁欺诈增多租户遭受严重打击 — Rightmove共同创办人Nick Marr 说:“诈骗犯十分狡猾，发现虚假或误导性广告十分困难，甚至手动审查广告仍使一些虚假广告成为漏网之鱼

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租赁诈骗通常十分复杂，涉及看似真实且来自例如网络房地产Rightmove等大众熟悉的公司的真实文件。

Rightmove骗局的受害者会收到假房东发送的一份租户个人验证需求，并且被告知需向Rightmove公司支付一个月租金和1200英镑抵押金。文件声明这将维持到租户与房东见面并签订合同。如果潜在租户决定不搬，这笔钱将反退给租户。然而实际上一旦租户支付这笔钱，假房东便销声匿迹。

文件看似真实，但需向一个意大利银行账户汇款，这应该引起关注，然而Rightmove是一个国际公司，汇款账户问题也可能会被忽略。

The House Shop称，这是在过去的几个月发生许多类似的骗局才意识到的。

Rightmove共同创办人Nick Marr 说:“诈骗犯十分狡猾，发现虚假或误导性广告十分困难，甚至手动审查广告仍使一些虚假广告成为漏网之鱼。老实说，我认为这已是这个行业里不可告人的小秘密，我们都知道事情的真相，但因为不想承认欺诈行为是发生在自己网站上，所以没人愿意站出来公开谈论它。对于许多分类广告的管理者，很少能够保证阻止欺诈广告的发布。”

Rightmove的一位发言人说:“我们都知道一些寻找出租房者在通过网络寻找出租房时，已遇到假的‘Rightmove租户验证’。 Rightmove不提供任何形式的验证过程，也不会直接要求或接受租户的租金。我们以极其严肃的态度对待这个问题，并且会有一个团队帮助答复求租者关于此事的疑问，我们也一直建议人们通过房地产和房地产代理机构进行租房。”

相信直觉

不幸的是，因为是诈骗，受害者拿回钱的机会微乎其微。

一旦租户付款完成，诈骗犯往往会转移账户里的资金。

解决机构的前任财务专员（Financial Ombudsman）Martyn James说：“一旦感觉不对劲，警惕银行十分重要。要相信自己的直觉。如果你尽快联系银行可能账户仍留有资金。如果在你告知银行是骗局后，银行不采取有效行动，你就可以更有力地进行争辩。”

避免出租欺诈的方法

在2012年8月，英国防制诈骗行动处（Action Fraud）向大学新生发布了关于租赁欺诈的警告。

警告如下：

1、在查看房屋前不要预付租金。一旦签署合同，付抵押金是符合规定的(并且应根据抵押金保护方案支付)，但为获取租房转移资金是不合理的。

2、提防在租房信息列表里使用相同照片和没有照片的出租房广告。检查英国电话号码，以070开头的号码是不在服务区号码，因此需当心。一些广告可能好得令人难以置信，还有其它一些广告也十分吸引人，因为表面上比市场上类似的出租房要好。

3、参观打算租的房屋。要求验证房东身份证件（ID）和例如天然气、电等安全证书。

4、如果房东要求使用如西联汇款（Western Union）等服务把钱转至有线账户即为可疑，这应只对你了解和信任的人使用。

The House Shop已与土地注册处（Land Registry）合作，创建自己的房东验证过程。发布出租房广告的房东必须证实电话号码和电子邮件地址，以及出租房官方详情。然后依据土地注册数据库检查确认房屋所有权。

在欧洲，这是首次实施的计划。The House Shop称，由于需要了解注册业主的详情，诈骗犯们将很难破解该系统。

（据英中网）