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居外年终盘点：投资者关心什么？哪些地方泡沫最大？

全球性的商业房地产服务与投资公司世邦魏理仕就全球投资者意向进行调查，2018年反映了全球1000多家主要投资者的投资意向，有以下发现：

从全球来看，投资者今年投资房地产的主要动机是收益和资产配置多元化。

总的来说，更多的投资者计划在2018年比2017年更多的购买房产，扭转了连续三年房产投资意愿萎缩的趋势。

投资者还计划在2018年出售比2017年更多的房地产，这表明市场流动性可能会增加。

投资者最关心什么议题？

潜在的“全球经济冲击”是投资者最关心的问题，其次是加息超过预期。

投资者感兴趣哪类物业？

工业地产和物流仓储是2018年投资者最受欢迎的房地产行业，其次是写字楼，住宅仅排第三。

全球对房地产“替代品”投资的兴趣大幅增加，房地产债务最受欢迎，特别是在美国。大多数投资者普遍认为，当联合办公空间占据建筑物的40％时，对于房产价值会产生积极影响。

而UBS（瑞银集团）则对全球哪些城市房产呈现泡沫展开研究。

他们开发出了交互式全球房地产泡沫指数，并追踪五个全球金融中心的房地产泡沫风险。香港在2018年名列榜首。

全球房地产泡沫指数可以通过选定城市，查询瑞银给出的该城市房产高估或者低估的指数，如纽约，高估68%，在五大金融中心中泡沫水平最低。

价格泡沫是房地产市场中经常出现的现象。 “泡沫”一词指的是资产的实质和持续的错误定价，除非泡沫破裂，否则无法证明其存在。瑞银全球房地产泡沫指数根据这些模式衡量房地产泡沫的风险。

2018年泡沫风险最大的地方在哪里？

在香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹，泡沫风险最大。主要的不平衡也是斯德哥尔摩、巴黎、旧金山、法兰克福和悉尼的地产市场特征。

今年的研究表明，负担能力越来越有限。在世界上大多数城市，购买60平方米的公寓超出了大多数人的预算，即便这些人能赚取高技能服务部门的平均年收入。

价格继续飙升，但在研究的一半城市中，住房市场仍在蓬勃发展，通胀调整后的价格在过去四个季度中至少上涨了5％。不过在另一半的城市房价停滞或下降。

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参考来源：世邦魏理仕、UBS
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG

人民币兑美元狂升一个半月的涨幅超过8年 | 加拿大

近日人民币兑美元汇率疯涨，美元兑人民币汇率走势不断走低，短短一个半月时间的涨幅就能抵得过2010年到2017年连续8年人民币汇率的总体涨幅，而在过去个多月里，升值幅度为5.4%。即使是人民币兑加元，在过去10个月，自去年5月自今升值幅度亦逾8%。

2009年年底，1美元换6.827元人民币，8年之后的2017年底，1美元换6.512元人民币，8年时间人民币兑美元汇率涨涨跌跌，总体的升值幅度为4.83%。

而最近一个多月时间里，人民币兑美元汇率从2017年12月18日的1美元换6.617元人民币，升值到2018年2月2日的1美元换6.277元人民币，短短一个多月升值幅度为5.4%，少换100万美元外汇，可以节约或“赚取”34万人民币，明显超过了2010年到2017年的人民币汇率升值水平。

自今年以来，在岸人民币兑美元一鼓作气从6.5030突破6.3关口，刷新2015年“811汇改”以来新高；

2018年1月，人民币兑美元升值3.5%，创下了1994年汇改以来单月最大升幅。

人民币兑美元汇价近期大张，理财顾问陈勇认为，这是双方各有算盘带来的结果。

首先，他认为，美国有将美元大幅贬值的强烈愿望。因为税改法案通过，特朗普自己估计，将可能有2.5万亿美元回流本国。但这些美元目前仍是以其他货币的形式存在于其他国家，包括中国。

如果美元贬值，大公司将手里所有的外币换成美元时，无端就多出许多。兑美国人来说，当然是求之不得，所以近期美元兑欧元也在下跌。

其次，中国方面，他认为，中国大公司欠外债很多。2018年有巨额的债务要还。如果人民币升值就会减轻中国企业的还债的压力。当然，这也需要牺牲一部分出口企业的利益，毕竟货币升降都是双刃剑。

但是，美国和中国都能掌控各自货币的升跌吗？他认为，美国是世界上科技和金融最发达的国家。他们有很多办法达到自己的目标、同时不让外界看到操纵的痕怺。

至于中国，人民币汇率基本是央行管制的。中国既有自己的需要，也就乐得给美国一个顺水人情。

一些评论认为，过去一段时间以来并没有压制美元的数据出现。但美元持续下跌，对于特朗普“美国优先”政策、增加商品出口，是有利的。

来源：加拿大家园

责编：Shelly Du

求“地”若渴发展商出价更高趋势将持续 | 新加坡

新加坡私宅市场展望良好，房地产发展商求“地”若渴，不仅更积极参与政府售地计划的竞标活动，出价也比以往更高。分析师预计，这个趋势今年会持续下去。

房地产咨询公司高纬环球（Cushman & Wakefield）针对今年上半年政府售地计划（Government Land Sales）的研究报告指出，今年上半年，每项售地竞标活动平均吸引了13.3家发展商参加，比2015年下半年平均多出五家。

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其中以道德路（Toh Tuck Road）一幅99年地契私宅地段，出现24方人马竞标，远远出乎市场预料，而且发展商的出价也远高于预期。

马来西亚发展商实达集团（S P Setia International）以高达2亿6500万元的价格得标，相当于容积率每平方英尺939元。

高纬环球研究主管李敏雯说：“这显示，在近几个月推出的新私宅项目获得良好反应，促使发展商对私宅市场的信心增加。”

根据市区重建局的4月份数据，新私宅项目海景轩（Seaside Residences）和Park Place Residences分别售出50％和48％的单位。

宅豪佳苑（Grandeur Park Residences）的表现最好，已卖掉了71％的单位。

The Clement Canopy也售出了58％的单位。

发展商在竞标时，出手也更阔绰。报告指出，在今年上半年出售的地段平均溢价为29％，创下五年新高。去年下半年的平均溢价为13％，而去年上半年的溢价是负4％。

报告还认为，发展商愿意出高价，显示他们预计私宅价格会在今年见底，因此有信心能在短期内以较高价售出私宅单位，

外国发展商也对我国地段充满兴趣，今年上半年出售的地段当中，有一半是由外国发展商标得。这包括实达集团，以及标得西海岸谷（West Coast Vale）地段的中建南洋（China Construction （South Pacific）Development）。

在最近的淡滨尼10道地段的竞标活动，九家参与竞标的发展商当中，有五家是中国公司。

李敏雯指出，外国发展商进军我国市场的门槛低，因此在这个目前以资金推动的市场，本地发展商可能会在竞标时输给财力雄厚的外国发展商。私人地段收购活动也可能出现这种情况。

相关资讯：全球豪宅价格涨幅前五中国占三多伦多第三

（据联合早报）

离岸资产配置投资巴拿马新趋势解读 | 海外

巴拿马制订了世界上最严格的离岸资产保密法律。

出于财产安全、隐私保护、风险管理等因素的考虑，越来越多的高净值人群开始进行离岸资产的配置，而巴拿马是全世界最受欢迎的离岸资产投资地之一。

一方面，投资者在巴拿马能够获得最安全的隐私保护。不管是离岸银行账户，还是离岸公司，巴拿马都为其制订了世界上最为严格的保密法律。巴拿马没有参加国际司法互助协定，因此不必与其他国家分享投资人的银行账户信息。而在巴拿马国内，向第三方透露投资人银行账户信息更是一种犯罪行为。另外，巴拿马公司采用无记名股票的方式，股东的隐私可以得到最完全的保护。

另一方面，巴拿马是世界著名的“避税天堂”之一。这也是吸引投资者到此设立离岸公司的一个重要原因。在巴拿马，境外收入所得税、资本增值税、利息所得税、股票发行税、股票出售或转让税、股本税、房地产税、赠与税、印花税、继承税、库存税等均无需缴纳。

近几年来，中国投资者最热衷的是离岸资产配置是投资房产。实际上，离岸资产配置的形式很多，但投资者可能受限于本国法律条例，无法进行多元化的离岸资产配置，分散投资风险。但在巴拿马，你可以通过离岸公司来进行任何形式的投资，包括基金、股票、债券、期权、商品交易、期货、货币市场等。你还能通过离岸公司在一个免税的环境里收取客户的付款。

巴拿马离岸投资的更多优势

★世界第二大自由贸易区，免收进出口税，许多国际大型公司均在这里设立分部。

★流通货币是美元。

★世界第二大银行系统，设施安全、先进、稳定，能提供更有竞争力的美元储蓄利率。

★巴拿马证券交易所是中南美洲最高级的证券交易所。

★西半球最重要的仓储和物流中心之一。

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10个问题判断你是否需要离岸资产配置

1、你是否拥有10万美元以上的现金或等值房产、公司或投资证券组合

2、你是否拥有10万美元以上的流动资产

3、你的年收入是否达到75000美元以上

4、你是否是公开注册的董事、管理人员吗？是国内公司、非营利组织或任何公共服务组织的理事

5、你是否是创业合伙人

6、你是否是正在考虑结婚（再婚）的单身（离婚）人士

7、你是否拥有或部分拥有飞机、游艇或船只

8、你是否是独立承包人、制造商、医生、建造商、会计师、金融顾问、专业顾问或个体经营者

9、你是否在一段时间内没有购买保险或保额购买不足

10、你是否将要接受一笔遗产

如果以上问题的答案都是yes，显然你需要进行离岸资产配置，从而最大程度地保护好自己的资产。

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新台币汇率指数升至近11年半新高

“台北外汇市场发展基金会”公布的最新统计显示，新台币2017年1月名义有效汇率指数(NEER)升至110.78，创近11年半以来新高。（新台币对人民币汇率）

中国台湾《经济日报》9日报道指，NEER升至高点意味着新台币已成为亚洲最“强势”货币之一。

中国台湾“中央银行”工作人员称，目前新台币汇率变动属温和，2016年中国台湾并购案的汇入款较多是该年度新台币汇率猛升的主因。

2016年，中国台湾有三大并购案，包括美企美光科技收购华亚科、荷兰企业阿斯麦(ASML)收购汉微科以及IC封装测试业矽品与日月光合并。根据中国台湾“经济部”投审会资料，仅ASML收购汉微科一单便汇入逾1000亿元新台币的等值外币。

该“央行”工作人员还指出，中国台湾贸易长期维持贸易顺差，虽去年进出口数据均衰退，但出口仍大于进口。贸易顺差也推升新台币汇率。

另一方面，中国台湾外债较少、经济基本面较好，有充沛的外汇存底作为后盾，不少外资将中国台湾视为“避风港”，使新台币比其他亚洲货币更显强势。

货币名义有效汇率等于该货币与所有贸易伙伴货币双边名义汇率的加权平均数，NEER上升代表本币相对升值，下降代表本币相对贬值。

（据中国新闻网）

新趋势：商业投资者相继涌入澳洲偏远地区 | 澳洲

据业内人士称，创纪录的低利率、稳定的收益和大都市区激烈的竞争使得零售商铺和商业地产的投资者们相继涌入澳洲偏远地区。

近期，Burgess Rawson公司在墨尔本和悉尼举行的投资组合拍卖会就见证了投资者们争相抢购总价值为1.3亿澳元的零售和商业房产的全过程。这些澳洲房产分布于澳洲各地，包括位于维多利亚州西北部Echuca的办公大楼和Innisfail的Hungry Jack’s、昆士兰州Bargara的托儿中心、维多利亚州西部Ararat的医疗室、新南威尔士州Queanbeyan的Dan Murphy’s以及维多利亚州Murray河畔Swan Hill的Bunnings Warehouse。它们的最终成交价在140万澳元到1130万澳元之间，收益高达6.9%。

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Bunnings vs. Masters：零售业巨头之争

其中，最突出的成交房产当属Bunnings商店，最终以1090万澳元出售给阿德莱德的退休医生Prabhash Goel，收益为5.11%。

Burgess Rawson的总监Shaun Venables说，这次拍卖会的成交率高达85%，也显示了投资者对一流租赁房产的高度关注。

他表示，很多专注于大城市地产的投资者，包括海滨购房者都相继将目光转向收益更高且价格相对实惠的偏远区域。

他说：“墨尔本和悉尼的大城市房产市场仍有不少绝佳的机会，但是对于很多冲劲十足的投资者来说，偏远地区的澳洲房产市场能够为他们带来多重选择。”

对于很多投资者而言，实惠的价格才是关键，而非收益。

Venables说：“在目前的澳洲房产市场中，大都市和偏远地区的房产收益差距正在逐渐缩小。不过，对很多投资者来说，实惠的价格才是关键，而非收益。偏远区域的澳洲房产市场为买家带来拥有一流澳国内租户和优越位置的难得机会，而且还没有大城市的超高标价。”

Echuca First National Charles L. King的总监Troy O’Brien指出，Echuca办公楼坐落于小镇的主街道上，有多位竞标者参与投标，竞争激烈，最终由悉尼的投资者以320万澳元收入囊中，其收益为6.57%。

虽然成交价远远高出底价，但在这个旅游城镇却并非史无前例。

O’Brien说：“这也充分证明了很多跃跃欲试的投资者正将目光转向偏远区域的澳洲房产。如果投资者预期的收益为4.8% -5%，那么偏远区域6%的高收益率定会让人眼前一亮。”

这次拍卖会还成功售出了一块数字广告牌，该广告牌矗立在墨尔本的Flinders 大街旁，由墨尔本的一位投资者以300万澳元的高价购得，其租金收益高达11.7%。

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（据澳洲房产网）

马币汇率走势图 | 海外

马来西亚币对人民币汇率

（据金投网）

英国 | 2017年房市六大趋势度假屋受追捧

对于想要在2017年买房和卖房的人来说，必须要加倍努力才能在这个充满不确定性的一年中获得对自己有利的交易。

专家都认为脱欧的不确定性和低工资增长意味着今年的房价可能会只有2%的增长，甚至持平。但这并不意味着买不到性价比高的房子，不过你得把握好时机、价格和市场动态。

英国 | 2017年房市六大趋势度假屋受追捧 — 专家都认为脱欧的不确定性和低工资增长意味着今年的房价可能会只有2%的增长，甚至持平

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以下是今年买房需要考虑的6个要点：

1.要价将不再“强硬”

咨询公司JLL表示2017年搬家的数量将会比2016年减少11%，房产中介Savills则预测，由于担心经济前景导致家庭不愿在此时换房，搬家数量会减少17%。

因此，卖家会给出更加实际的要价来吸引为数不多的真正买家。买家也应该研究卖家的状况。比如中介Strutt&Parker表示，有在40-59岁的买家中，有四分之一的人希望通过卖房获得资金，来帮助孩子购买第一套房产。这类卖家会更愿意接受讨价还价。

2.伦敦房价将会下跌

国家统计办公室表示伦敦平均房价为47.4万镑，超出很多人的承受范围，因此销售出现了下跌。中介Foxtons表示，2016年的交易量下跌了10%。

更糟的是，高档房产的销售受到了高比例印花税的影响。对卖家来说这是个坏消息，但对于买家来说则是个捡漏的好机会。

伦敦周边地区的销售将会有所上升，搜索中介Stacks表示，有越来越多伦敦居民想要置换周边更大的房产。

3.伦敦通勤带房价进一步上涨

去年Savillis的一份报告显示，根据314个车站附近的10万个房屋交易数据，每离伦敦的交通时间减少一分钟，平均房价就多出3048镑。2017年，大多数伦敦人可能会搬到周边通勤带，推动通勤带上的热点地区房价进一步上涨。

4.旧房不敌新房

房产中介Jackson-StopsandStaff的主席利明（Nick Leeming）表示，这类房产会因为购买成本、舒适度和低维修费用等因素比保护建筑的传统美学风格更吸引买家。

旧房的受欢迎程度将不敌新房。房产中介表示，老房因为高昂的维修费用而不再吃香，特别是从Help To Buy这样的项目针对新建房屋以来。

5.买房出租将往北发展

4月起执行的新政将会减少高收入房东的房贷利息税收减免金额。与此同时，房贷机构对借款人的要求也越来越严格，后者必须证明自己能在利率上升至5.5%的情况下也有还贷能力，并且每月出租收入必须至少是还贷金额的145%。对于高房价的南部地区来说，要达到这一要求难度很大。

房产投资咨询公司Assetz的劳尔（Stuart Law）预计，投资者将会在曼彻斯特、利兹和伯明翰等高回报地区降低借贷金额，更多以现金买房或者仅借贷小笔房贷。

6．度假房产或成投资热点

一处英国度假房产听上去是个奢侈的选择，但可能会成为今年的最大赢家。普华永道、在线出租公司C（互联网资讯综合整理） ottages.com和Barclays的报告显示，有近76%的英国人计划2017年在英国国内度假。这主要是因为去年夏天开始，受到英镑走低的影响，海外度假成本已经上升了20%，这可能会带来自炊度假房产租赁市场的火爆，其中康沃尔、苏格兰、威尔士、德文郡和约克郡将成为度假热点地区。

相关资讯：英国 | 2017年房地产市场前景预测汇总

（据英中时报）

澳洲 | 购房必看:专家预测2017悉尼房市五大趋势

据Domain报道，房产市场多年来一直因为不断刷新纪录独占鳌头，随着2017的到来，行业专家预测了今年房产市场的走向。

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1.利率上升

经济学家和行业专家预测，多年的利率下降造成的低利率环境即将结束。

尽管澳洲房产网站Finder有超过一半的专家都预测到，今年的利率会有小幅降低，而26%的专家仍然认为利率会有所上升。长远看来，直到2016年9月，利率上升都没有任何争议。如果今年利率确定上涨，那将是2010年11月以来的第一次。

大多数人都认为利率将在今年下半年有所降低，而澳洲信贷服务商Martgage Choice的Jessica Darnbrough和昆州大学（University of Queensland）的Clement Allan Tisdell则认为今年3月份有可能发生。

并不是所有的专家都认同这个观点，澳洲最大的房产网站Domain Group的首席经济学家Andrew Wilson称：“预测利率上升并‘不现实’，我认为在春季GDP数字如此低迷的情况下，利率下降更有可能发生。”

2.在建公寓数量下降

2015-16年房产市场的一个显著特征是悉尼乃至整个澳洲住宅验收达到最高峰值。在许多首府城市，随着高层建筑越来越多，这一标准也随之大跌。

2017年这一情况有减缓和松动的迹象，房产研究预测机构BIS Shrapnel称：“2016-17年开工的公寓可能会有减少6%，到2017-18年则将会是全国性的下滑。”

BIS Shrapnel最新的预测显示，上一个财政年度，建筑开工的公寓数达到了23万，随着公寓市场下滑10.6%，这一数据将迎来一个“转折点”。然而这仍是历史最强数据。

Urban Taskforce的首席执行官Chris Johnson指出，连续20年来，悉尼每年对新增住宅的需求超过了36300栋。他称：“现在正处于一个繁荣时期，本应该新增40000栋住宅，但目前仅有30319栋。”

3.房产价格趋势持续

很难说悉尼和墨尔本的房产价值还会继续增加，但专家们预测，房价仍然会持续上涨，但增速放缓。

房产代理商Starr Partners的首席执行官Doug Driscoll预计，“在持续抑制水平下，市场情况不会发生太大的变化。”他说：“没有宏观审慎的措施，或者利率突然上升，将导致投资继续盛行；大量的首次购房者只能在场外观望。”

Wilson博士也同意这一观点，他说：“悉尼和墨尔本的房价将会以每年5%的速度继续上涨。其他地方的上涨范围将在2-4%。”

购房中介Cohen Handler预计North Sydney’s Crows Nest和Neutral Bay以及东南部靠近轻轨的地方还将持续上涨。墨尔本郊区的Carlton and Fitzroy以及Brunswick and Coburg则会继续猛涨。

4.投资者纷纷前往利润最高的州区

今年将被更多提及的另一个趋势是，悉尼投资者将会离开悉尼市场，到其他利润更高的地方寻求目标。Driscoll称：“我们预测，市场近半数的投资者可能会北上布里斯班寻求投资机会。”他提醒投资者：“房市有风险，投资需谨慎。”

5.获得贷款将更加困难

随着贷款政策持续收紧，贷款标准仍将占据头条。Driscoll称：“可以预测，2017年的贷款政策将会更加宏观审慎。”他说：“借款方将更加小心谨慎，国际货币基金组织（International Monetary Fund，IMF）相信在澳洲房产供应有限的情况下，购房者可能会转向海外。”

Wilson博士预计政府不会袖手旁观，但他称随着投资利率持续不断上涨，投资成本将越来越高。他说：“他们不得不提高利率，来吸引更多本地存款。”

（据Domain）

澳洲房产市场上中国买家的三大趋势

毕马威会计事务所（KPMG）合伙人道格·弗格森（Doug Ferguson）、悉尼大学教授汉斯 ·亨德利斯克 Hans Hendrischke联合莱坊集团（Knight Frank）就澳洲房产中国买家三大趋势这一主题发布一份出色的、具有启发性的总结报告——《揭密中国》（Demystifying China）。

这篇报告很值得一读。以下是他们几个重要发现。

趋势1——商业地产投资成倍增加

2014年，中国在澳大利亚的海外投资主要集中在商业地产，占总数的46% （44亿美元），而对矿业的投资目前只占11%（9.92亿美元）。仅仅一年时间，中国在商业房地产投资增长了将近四倍达到43.7亿美元。

2014年，中国对澳洲几个大型投资包括收购澳洲第二大影院运营商Hoyts Group、纽卡斯尔港（the Port of Newcastle）、喜来登公园酒店（Sheraton on the Park）以及位于悉尼阿尔弗雷德街1号的 Gold Fields House 。

2014年10月，澳洲政府将镜外投资门槛从1亿美元提升到10亿美元，提高了10倍，而这些趋势还将持续。

令人难以置信的是，报告指出，中国保险行的总资产在过去五年里翻了一番，至9.6万亿元人民币（合1.6万亿美元）。

中国对澳洲投资正从矿业、资源产业向房地产转移。

文中插入的这份令人震惊的图表表明中国人在悉尼和墨尔本这些门户城市的房地产投资有多么疯狂，而且这些数据还不包括住宅地产。

报告发现，越来越多的中国住宅开发商开始关注对布里斯班和黄金海岸，特别是在布里斯班的纽斯特德（Newstead）和佛特谷（Fortitude Valley）。

以下列表是关于2014年1月至2015年3月期间，中国投资者收购的部分重要地产。

这种趋势如果没有加速的话，也只会继续延续。

趋势2 ——人民币升值

在过去的十年中，中国资本在澳洲的购买力大幅增加，鼓励进一步的投资。

趋势3——聚焦新南威尔士州

值得注意的是，中国对新南威尔士州的投资占其总投资的72%。

澳大利亚目前鼓励更多的中国投资进入，在推出500万澳元重要投资者签证（SIV ）之后，又推出 1500万澳元的高端投资者签证（PIV），为超高净值个人提供更为快捷的方式获得澳大利亚永久居留权，需时 12个月以内。

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