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欧洲商业地产以非常积极的势头迈入2018年。

2017年欧元区经济发展高于预期，国际货币基金组织（IMF）预测GDP年增长约为2.1%，是近10年来的最高值。虽然2018年欧元区经济增长速度或稍有减缓，但仍预计GDP可接近2.0%。

在充满政治不确定性的大背景下，欧洲经济强势复苏，2017年法国和德国的大选均极具戏剧性。德国9月举行大选至今尚未正式形成新政府，且1月份的联合谈判失败，或将重新举行大选。2018年欧洲政治议程还包括3月份的意大利大选和9月份的瑞典大选。同时，加泰罗尼亚独立运动迫近，由此导致的巴塞罗那房地产市场不确定性可能会造成投资者和业主转向马德里等地，以寻求更安全的市场环境。

在经济保持增长的前提下，欧洲央行认为到2019年以前都应保持极低的现行利率。2018年政府债券收益或略微上涨，房产收益则更为可观。欧洲高端房产市场收益率较低，但到2018年底可能得以恢复稳定增长。若2019年开始加息，高端房产收益也将上涨。

2017年的初步数据表明，欧洲该年商业地产投资额将击败2016年2160亿欧元的总投资额，但仍远低于2015年时的2500万峰值。莱坊国际（Knight Frank）预计2018年交易额与2017年相当。房地产依旧占据资本大头，越来越普遍的大型交易平台和各类投资组合也将极大推动房产投资交易额增长。

投资机会

· 租金上涨热点：随着房地产周期变化，投资者更希望看到租金上涨而不是收益持续被压缩。包括目前租金上涨较为平缓的市场在内，荷兰阿姆斯特丹和马德里潜力最大。相比之下德国市场业主需求较大，再加上供应和开发受限，在租金方面更占优势，柏林和慕尼黑的租金增长尤为强劲。

· 灵活的办公场所：灵活办公空间和联合办公已经成为一种趋势。科技发展、个体经营扩大和劳动力增加带来的需求迫使人们开始重新定义传统的写字楼。全欧洲市场都加大了对灵活办公空间的需求，伦敦、柏林和巴黎尤甚。欧洲的写字楼市场将进一步扩张，并不断开发新型写字楼以满足多种需要。

· 城市物流中心：受到电商蓬勃发展的影响，欧洲物流行业收益较高，具有极大的投资吸引力。网络零售改变了市场需求结构，尤其是基于近距离配送需求而大量增加的城市物流中心发展快速。结合目前城市物流地产稀少的现状，投资者和开发商都对该市场趋之若鹜。

 

来源：英中时报

排版：Shelly Du

责编：HY 

Morag Makey在制定移居西班牙的计划时决定放弃在比较热门的海滨度假村和农村田园购买房产，选择在繁忙喧闹的城市内居住。“我们希望生活在一个拥有良好设计氛围且充满活力的城市里。我们在巴塞罗那开创了自己的事业，而且从来没有为住在这里而后悔，“现年44岁的Makey说道。她离开自己在英格兰湖区的家乡去到瑞士，然后又从瑞士前往西班牙。现在，她和60岁的丈夫Pete在巴塞罗那经营一家教育咨询公司。

Makey补充道，“在西班牙，我们买得起市中心的房产，而这在许多欧洲城市是不可能实现的。除此之外，我们还可以经常用适度的预算去外面吃喝玩乐。”Makey五年前在哥特区（Gothic Quarter）买了一套售价约为37万欧元（约¥294万）的两卧室公寓。

在巴塞罗那根本没必要买车——“这座城市非常小，小到走路或者骑车就能游遍全城”。这里的天气总是很好，夫妻俩一年四季都可以在户外活动。“这里的生活从placas开始，这是一个值得融入的优秀社区，”Makey说。“我想放松的时候就会去布拉瓦海滩（Costa Brava）玩玩，但是我更喜欢住在城里。”

懂得欣赏西班牙城市生活的远不只是Makey。根据房地产代理机构Lucas Fox提供的信息，60%的马德里房地产销售额是由外国买家贡献的。过去，马德里经常被视为一个进行纯粹投资或搬迁的适宜地点。而目前在买家眼里，它已成为一个富有吸引力的第二住宅市场。尽管加泰罗尼亚的宪政危机导致过去数月的物业销量下滑，但巴塞罗那的购房需求已出现强力回升。

“这两个城市的天气总是比西班牙的太阳地带还要好，而且在过去的一年里都有物业以打破纪录的价格出售，”房地产咨询公司莱坊的西班牙地区负责人Mark Harvey说。他认为西班牙城市假日住宅大受欢迎的现象背后有一部分原因是人们以前倾向于购买大型土地，而现在更偏好易于管理而且维护成本较低的“锁门即走”型物业。他说，这些购房者大多是空巢老人，他们“有充裕的时间和金钱，身体健康，而且有一定的文化修养”。

“2005年，我们刚开始在巴塞罗那开展业务。当时，在众多历史悠久的西班牙城市中，外国买家只喜欢在巴塞罗那购买房产——但只限于用来过周末或出租的小房子，”Lucas Fox的联合创始人Alexander Vaughan说。

“过去五年里，马德里和瓦伦西亚（Valencia）一直在迅速发展，人们现在已经开始关注二线城市了。在其他国家，你可以说出三、四个大城市。而西班牙有很多个大城市，而且这些城市各具特色。”

交通便利性往往会影响人们的决策，因为不是所有城市都能提供同样理想的航班。“许多城市购房者都属于那些一年计划进行多次周末长假旅行的群体，所以快速便捷的出行设施是必不可少的，”房地产经纪公司物业搜寻者（Property Finders）董事Barbara Wood说。

以此为标准的话，一些富有吸引力的城市就要出局了：圣塞巴斯蒂安（San Sebastian，没有开设廉价航空公司的航班，而英航/伊比利亚航空公司的航班需经停马德里）、卡迪兹（Cadiz，附近的赫雷斯机场没有多少可选的航班）和格拉纳达（Granada，航班设置不适合周末出行）。其他城市更是完全失宠了。“在金融危机爆发之前，人们经常向我咨询在塞维利亚购房的情况。而危机爆发以后，一单咨询都没有了。格拉纳达也出现了相同的情况，”Wood说。

其他需要考虑的问题还有严格的假日租赁法规。“瓦伦西亚和马拉加（Malaga）受到的限制最少，但两地都要求业主申请许可证，而且马拉加的一些建筑被禁止用于假日出租，”Wood说。“巴塞罗那的哥特区（Gothic Quarter）已不可能获得新许可证，而巴利阿里群岛（Balearics将在今年8月1日前暂停发放新的许可证，某些类型的房产根本无法出租。”马德里即将出台期限为90天的旅游租赁限制措施，进行超过90天的租赁交易需要事先申请许可。

1. 马德里

长久以来，马德里就像一座奇怪的无名之都——虽然它是一个拥有辉煌历史，璀璨文化和勃勃生机的地方，但巴塞罗那总能以波西米亚风格特色和海滩吸引更多的人群，夺走它的光彩。然而，这种情况现在已有所改变。物业销售咨询公司Cluttons Barcelona的执行董事总Isidro Valldosera说：“加泰罗尼亚独立状态引发的附带后果让马德里受益匪浅。”

除此之外，其他因素也为马德里注入了额外的动力。Lucas Fox马德里地区负责人Rod Jamieson表示，新开发项目和时尚餐厅正如雨后春笋一般，在马德里各处拔地而起。查贝理（Chamberi）、萨拉曼卡（Salamanca）和贾西蒂亚（Justicia）等中心区已经出现了大规模的重建工程，而且房价在过去一年内大幅飙升。查马丁（Chamartin）即将迎来多个改造项目。项目完成后，查马丁将成为重要的交通、商业和住宅中心并新增1.1万套住宅。未来三年内，马德里还将建设全欧洲最大的人工海滩。届时，人们从城市开车前往人工海滩将只需要短短40分钟。

然而，与其他众多欧洲城市相比，马德里的房价仍然相对较低——你可以花25.5万欧元在时尚中心区楚埃卡（Chueca，相当于马德里苏活区）的某栋智能化公寓楼内买一套已全面翻新的单卧室公寓。莱坊预计今年马德里的房价将上涨5%。

Lucas Fox的数据显示，在马德里置业的外国买家，英国人或爱尔兰人的比例约为4%。去年，Lucas Fox公司的销售额几乎翻了一番。根据西班牙国家统计局（National Institute of Statistics，简称INE）的统计结果，马德里物业的整体销售额增长了20%。

“马德里房市复苏的时间落后于巴塞罗那，而且平均房价也比较低，”Valldosera说道。“从以往的经验来看，英国人并不是马德里的大主顾，但我们期待巴塞罗所经历的情况——人们在伦敦出售房产，然后在那里购买包含三到四套公寓的小楼房并进行翻修——也在马德里出现。”

对于那些更倾向于购买已完工物业的人来说，位于查贝理中央区阿尔马格罗（Almagro）小镇可能是一个理想的选择。Engel & Völkers的一套三卧室公寓的价格为80万欧元（约¥635万），自带储物室和车库，坐落于欧洲最受欢迎的街道之一。

2. 巴塞罗那

加泰罗尼亚的独立之战对于巴塞罗那而言是一个重大的转折点。在去年10月举行独立公投之前，巴塞罗那所经历的变化简直势不可挡。企业迁离，失业率上升——房市也受到了冲击。不出所料，几乎没有买家敢于在这种紧张气氛下的信心十足地购买房产。

INE披露的数据显示，去年12月，加泰罗尼亚议会刚刚解散，选举即将开始的时候，巴塞罗那房市的月度销售额下滑了11%。目前销售额正在回升——一月的销售额增长了6%——但依然落后于马德里。

“在过去七年内，外国买家的物业需求量占城市中心总物业需求量的50％，而且自宪政危机以来，这类需求已经有所减少，”在线咨询公司Spanish Property Insight的创始人Mark Stucklin说。然而，吸引人们来巴塞罗那购房的基本因素——气候，海滩，文化和氛围——依然没有改变。“巴塞罗那是一个大型旅游城市，一个重要的会议和活动举办地点，而且科技初创企业的资金正在不断涌入。这是2014年危机结束时全西班牙第一个恢复元气的城市，而现在它是平均房价最高的城市，“Valldosera说。

他指出，买家最青睐的四大置业区域分别为优雅大方的扩展区（Eixample）； 更前卫，更有嬉皮范儿的老城区（Ciutat Vella，包括哥特区）；靠近蒙特惠奇山（Montjuic hill），安静清幽的帕布罗塞克区（Poble Sec）；还有科技产业蓬勃发展，临近海滩的波布雷诺区（Poblenou）。

Francesc Macia 10号是该市刚建成的超豪华物业之一，其样品公寓售价为250万欧元（约¥1,930万）。该物业有360平方米，包括两个平台，可以饱览整座城市的美景。

3. 马拉加

这座坐落于阳光海岸上的港口城市正在飞速发展。十年前，尽管马拉加拥有多个热闹的深夜酒吧，是个享受夜生活的好去处，但由于缺少资金和活力，旅游景点也寥寥无几，人们通常都不会在此长时间停留。但这一切都发生了变化。现在，已完成改建的海滨上，商店和酒吧鳞次栉比，而店铺下方就是巨型游轮。中央大街上划出了步道，上面的鹅卵石闪闪发亮。古老的建筑得到了精心的维护。从一家家博物馆（包括刚建成的蓬皮杜中心）到宏伟的阿尔卡萨瓦堡垒（Alcazaba fortress），城市里的每一处都散发着浓郁的文化气息。除此之外，马拉加还有16处海滩。

据西班牙旅游部门称，马拉加的变化令人印象深刻，它现在已成为西班牙游客数量增长最快的城市。“我目前正在和三位只想在马拉加城购买物业的客户合作，”Barbara Wood说。

在这里，你既可以找到价格低于30万欧元，历史悠久的城市中心公寓，也可以找到最低价格为50万欧元的小户型海滨公寓。正在居外网上出售的一套物业——俯瞰着马拉加斯塔（Malagueta）海滩，售价为66万欧元（约¥509万）的三居室公寓。

4. 瓦伦西亚

从INE的统计数据来看，瓦伦西亚去年贡献了西班牙新建房屋销售额的13%。这座西班牙第三大城市终于走出了经济衰退造成的阴影，其市政厅目前正在努力发放更多新房建造许可，努力推动城市发展。它拥有多个海滨社区，魅力十足的古老城镇和现代建筑，这些特色足以吸引巴塞罗那的拥趸，而且该市的物业种类繁多，价格也相对较低。

Fine＆Country Javea的主管Peter Fenton表示，你现在依然可以在海港附近找到仅售10万欧元的小型公寓，或者购买价格高达100万欧元的市中心联排别墅。距离瓦伦西亚最佳海滩——绵延4公里的马瓦罗莎海滩较近的住宅起价75万欧元。

Idealista提供的数据显示，去年当地房地产价格上涨了11%，其中老城区，扩展区和El Pla del Real区实现了最大涨幅。此外，外国购房者也回来了。去年，主要来自法国、英国和美国的投资者所购下的房产占Lucas Fox销售额的40%。

“瓦伦西亚是一个国际化、多元化的城市，但它并没有因此失去那种亲切友好的氛围。快速便捷的英国定期航班正吸引众多家庭来此居住，许多老年夫妇也热衷于来瓦伦西亚购买度假住宅，享受这里的气候，食物和文化，” 佳士得国际房地产公司的首席执行官Jose Ribes说道。居外网上有一套价值87万欧元（约¥672万），可俯瞰艺术科学城（City of Arts and Sciences，由Santiago Calatrava设计）的现代化四卧室顶楼公寓待出售。

5. 帕尔马（Palma）

马略卡岛Mallorca上充满魅力的首府城市帕尔马已经悄然走向繁荣，完全脱离了从2008年起持续困扰西班牙其他地区数年的经济危机。然而，随着圣豪梅（Sant Jaume）等多家精品酒店（今年还有更多酒店即将建成）还有新商店和餐厅（包含两家米其林星级餐厅）纷纷开业，帕尔马的发展趋势越发明朗。

“海岛效应意味着人们普遍认为这里是一个安全港，而且帕尔马已连续三年实现两位数的增长，”莱坊公司的Harvey说。

据马洛卡蘇富比國際房地產公司（Mallorca Sotheby’s International Realty）董事Alejandra Vanoli称，圣卡塔利娜（Santa Catalina）区的物业深受英国买家欢迎。这里的海滩景点也经历了变化。帕尔马海滩（Playa de Palma）距离市中心仅10分钟车程，那里有长达7公里的沙滩和多家新开业的五星级酒店，这些优势为该地区赢得了“地中海迈阿密”的称号。

这间售价59万欧元（约¥455万）的公寓面积为130平方米，享有优越的地理位置，坐落在帕尔马历史城区的中心地带，距离Plaza Cort广场和市政广场（Plaza Mayor）仅有几步之遥。

 

来源：泰晤士报
责编：Zoe Chan

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