欧洲房地产

公司总部“脱英” 欧洲房产市场有“机”

法国房地产行业营销策略师马蒂亚．什蓬高（Mathias Sponga）对大公报表示，跨国公司从英国撤离并不足以让英国市场陷入困境，但整个欧洲房地产市场将迎来更多机遇。

什蓬高表示，法国房地产行业经纪普遍认为，衡量脱欧将产生的有效影响还为时尚早，目前投资量和价格保持稳定。他指出，在过去的几十年中，法、德和英是欧盟增长最快的房地产市场，英国或继续是全球金融领域的领导者，因此其办公楼市场将保持强势。

但什蓬高提醒，脱欧已对一些投资专业人士和基金经理产生了影响。根据欧盟投资金融方面的法律，总部设在英国的泛欧投资管理公司不得不搬迁他们的总部，这是英国脱欧的直接结果。什蓬高认为，总的来说，总部和团队的转移，并不足以让英国市场陷入困境或推动法国市场的发展，伦敦和巴黎都是欧洲重要的国际大都会。在脱欧公投之前，脱欧就已被纳入法国政府和公司的战略。毫无疑问，欧洲房地产市场机会将会激增，由国际主要投资者领导的大宗交易，将有助於为英国脱欧后的欧洲房地产市场形成準确的洞察力。

私募公司LBO法国高级顾问多米妮克．迪当（Dominique Dudan）说，法兰克福似乎是房地产行业的赢家，已收到了来自伦敦的几笔重大迁移买卖，如摩根大通公司。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑，采用经久不衰的现代风格，拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡，您可以根据您的喜好进行个人定制选择，并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元（约¥264万）。
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瑞士人寿AM最近从法国房地产公司Terreis收购了价值17亿欧元的巴黎中心商务区优质办公室组合，这将构成2019年欧洲最大的交易之一。

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来源：大公报
责编：Zoe Chan

马德里的浪漫生活不是梦

西班牙马德里，文化瑰宝之城

“马德里不思议，突然那么想念你”—— 这首十几年前发行的《马德里不思议》单曲至今仍旧广为传唱。马德里作为西班牙的首都似乎天生就散发的浪漫、甜蜜的甜味。马德里是个相当适合步行漫游的城市，从太阳门往西比列斯广场，或从大广场往王宫方向，沿途尽是艺术、文化、宝藏，到处都是观光客群聚尽情浏览古迹、世界知名的博物馆以及沉醉在这美妙的夜生活中。东方宫和普拉多画宫是世界闻名的艺术殿堂。

普华永道的《2018年欧洲房地产新趋势》报告显示，65%的受访者认为欧洲房地产的投资回报在2018年比2017年更高，且将近80%的受访者表示今年的欧洲房产收益在5%—20%之间，尤其是一些优质的房产市场。报告仍指出，由于大城市的经济实力是其他城市和地区不能比拟的，因此大部分仍都希望在大城市定居，所以大城市的房价通常不断上涨。而西班牙的马德里和巴塞罗那都挤进了欧洲前十五名房产投资高回报城市，其中马德里高居第五。

“三合一”豪华住宅，就在浪漫马德里

本期居外推出的这栋复式公寓坐落在马德里的中心地带，而且最近才经过翻新，正在寻找她的新主人。虽然地处市中心黄金地带，但这座公寓位于卡斯蒂利亚（Castellana）和阿尔玛格罗（Almagro）之间一条安静的街道上，颇有一份“闹中取静”的美感。您只需步行5分钟左右便能到达黄金地带（The Golden Mile）购物区、生鲜市场、地铁站、英格列斯百货（El Corte Ingles）和四家五星级的酒店。

这栋复式公寓共有5间卧室和6间浴室，住宅面积登记为650平方米。此物业目前分为三栋独立的住宅，但是您可以轻松将其合并成一处住宅。三栋住宅都可以通往80平方米的屋顶花园。主住宅位于顶楼，而第二套住宅属于一室的小型公寓，配有宽敞的浴室、步入式衣柜和超大的起居室。正因如此，该起居室也可用作厨房和饭厅。而第三套住宅和第二套则配备了同样的设施，但是属于两卧两卫的公寓。此处马德里房产坐拥450平方米的起居空间，位于四楼（即顶楼），设有九个阳台，天花板高3.5米，因此采光极佳。

慢慢走进这套住宅，您会发现一个梦幻般的主套间和宽敞的起居室。厨房位于公寓的中心，毗邻带滑动墙壁的饭厅，饭厅内配有足以容纳14位客人的圆桌，十分契合中国人观念里“其乐融融”的文化。而另一个套间则设有自己的起居室。主宅还有一间书房、两个化妆间、洗衣房和充足的存储空间。

宽敞的空间、精致的装潢设计、黄金的地段等等，这套住宅的优点简直不胜枚举。除此之外，所配备的车库只需2分钟便能到达。而且此物业在地下室内还设有20平方米的存储位置。现在这套载有三套住宅的黄金复式公寓仅售价3960万元。而且，基于中国人传统的投资偏好，买房投资仍然是获取“黄金签证”的首选。在西班牙购房移民的门槛只需要50万欧元，这套“三合一”优质房产应付得绰绰有馀。

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撰文：俞文
责编：Zoe Chan

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去欧洲留学移民又能省一笔

欧洲央行降息导致欧元汇率下跌

欧洲央行3月10日宣布下调欧元区主导利率5个基点至零，欧元汇率走势分析，下调欧元区隔夜贷款利率和隔夜存款利率分别至0.25％和负0.4％，同时进一步扩大资产购买计划，导致欧元汇率骤跌。欧洲央行此次降息会对中国学生留学欧洲产生什么影响？对有意移民欧洲的家庭带来什么影响？记者为此采访了相关专家。据景鸿移民专家分析，欧洲央行宣布降息在一定程度上会影响欧元汇率走软，对于前往欧元区旅行、海淘、房产投资、留学、投资移民的中国人来说，会是一个省钱的利好消息。

广州日报讯，上周欧元汇率骤跌，3月10日欧元兑人民币汇率中间价从3月9日的7.1612降至7.1531。不过经过短暂下跌后，3月11日欧元兑人民币汇率中间价又回升至7.2675。预期欧元兑人民币汇率短期内将继续维持区间波动。

留学：读私立大学省更多

启德教育欧洲经理李宝丽介绍，从长远来看，对于热衷于前往欧元区游学、留学的中国学生来说，欧洲央行宣布降息，欧元贬值，学生可以支付更少的人民币，就能享受同等的服务，例如机票费和生活费更便宜了。欧元贬值会促进当地旅游业的发展，更多中国人会选择去这些欧洲国家旅游和购物、游学，增加对欧洲国家的教育情况了解，会在一定程度上促进欧洲留学热度。

目前，欧洲的法国、德国、意大利等小语种国家的公立大学，基本都是免学费的，学生只要缴纳少量注册费即可，因此，预计欧洲央行降息对就读公立大学的学生来说，留学成本影响不大，生活费会适当减少一些。而对于就读学费不菲的私立大学的学生来说，还是节省了不少费用的。学生可以趁现在汇率形势看好，选择就读一些提供英语授课的私立大学，比如商学院世界排名靠前的法国高等商学院，或者是世界级设计大师云集的意大利马兰戈尼学院等。

法国高等商学院本科一学年学费约5000~8000欧元左右，如果以3月11日的汇率计算，学费为36338~58140元人民币，如果以3月10日的汇率计算，学费为35766~57225元人民币，一天之内就可以少付572~915元人民币。

移民：投资门槛更低了

景鸿移民专家分析，目前，欧洲的葡萄牙、西班牙、希腊等国均推行购房移民政策，与美国、加拿大等老牌移民国家相比，这些欧洲小国的购房移民政策具有投资额低、居住时间要求宽松、审批简单快速、申请门槛低等优势。其中葡萄牙与西班牙要求投资价值50万欧元的房产，希腊要求投资25万欧元的房产，资金门槛不高。以葡萄牙50万欧元房产为例，以3月11日的汇率计算，需要363.3万元人民币，而到了3月10日，只需要357.6万元人民币，一天之内少花了 5.7万元人民币。不过，欧洲央行行长德拉吉随后表态称，利率将长期性地保持在非常低的水平，但欧洲央行不认为有进一步降息的必要性。因此，建议大家等市场汇率稳定后再进行换汇。

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（据广州日报）

揭秘欧元汇率大逆转背后的利率政策博弈

【揭秘欧元汇率大逆转背后的负利率政策博弈】3月10日，欧洲央行先是推出全线降息、扩大QE规模与范围，启动TLTRO2等一篮子超预期的货币宽松政策，“引导”欧元兑美元汇率下跌近150个基点，继而，欧洲央行行长德拉吉突然表示“没有必要进一步降息，未来关注点将从负利率转向其他非传统工具，比如QE”，令欧元汇率瞬间大逆转，短短4个小时内，欧元汇率走势分析，欧元兑美元跳涨300多个基点，涨幅超过2.3%，实现了欧元头寸多空双杀。

“防火防盗防央行”——正成为全球金融市场新的投资笑言。

3月10日，欧洲央行先是推出全线降息、扩大QE 规模与范围，启动TLTRO2等一篮子超预期的货币宽松政策，“引导”欧元兑美元汇率下跌近150个基点，继而，欧洲央行行长德拉吉突然表示“没有必要进一步降息，未来关注点将从负利率转向其他非传统工具，比如QE”，令欧元汇率瞬间大逆转，短短4个小时内，欧元兑美元跳涨300多个基点，涨幅超过 2.3%，实现了欧元头寸多空双杀。

一位欧洲银行外汇交易员对21世纪经济报道记者调侃时表示，德拉吉的这番言论，某种程度反映出欧洲央行对扩大负利率政策的担心。

至少，负利率对货币贬值的推动作用不再变得明显直接，更重要的是，各国央行开始关注负利率对刺激经济发展的反向冲击，不会一味依赖负利率压低本国货币汇率。

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（据东方财富网）

欧央行或有新措施并继续拉低欧元汇率

彭博新闻11月26日报道。欧央行行长德拉吉需要在下周的政策会议上提出新的措施，欧洲汇率走势分析，否则欧元汇率将会回升，影响欧央行提高通胀率的努力。大多数市场分析师们预计欧央行将会继续拉低欧元汇率，并且在下周的欧央行政策会议上扩大货币宽松政策力度。总部位于伦敦的BMO全球资产管理公司首席经济学家认为，下周德拉吉将会提出新的措施，包括将欧元存款利率由现有的-0.2%，继续下调0.2个百分点，欧央行也可能扩大量宽计划，将公司和地方债券纳入，或取消不能购买收益率低于存款利率债券的规定等。欧元将会大幅下跌，预计明年欧元兑美元将跌破1。瑞穗银行对冲基金主任表示，相信欧央行将会采取降低存款利率0.25 个百分点或扩大量宽范围的措施，预计欧元兑美元今年底将跌至1.05以下，明年跌至1以下。弱欧元对于欧央行提高通胀率至关重要。欧央行和欧元目前面临的风险是欧央行无法满足市场对于其出台措施的期待。

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（据环球网报道）

中国对欧洲房地产直接投资五大趋势浅析

中国对欧洲的直接投资（ODI）在2011年达到$1000亿，同比增长2倍，预计到2020年该投资可达到2500亿到5000亿美元。而该投资额和中国的经济体量比起来仍然不算大，对外投资存量占GDP的比重也并不高。因此许多分析人士认为该投资增长只是个开头，就像中国投资者在欧洲房地产市场的投资也只在试水阶段。随着中国的资本输出的增长，中国在欧洲地产的投资结构，地域和趋势正发生变化。

1、许多国内公司在对欧直接投资正经历结构性增长

Rhodium投资报告称在未来五年中国的对外直接投资可达到一万亿到两万亿美元，其中将有近30%的投资是在欧洲的地产开发区项目上和一些公司的兼并和收购上面。跨国并购成为对外直接投资的主要方式。

2、中国地产投资项目趋向于综合化及服务化

包括地产在内的综合商用开发项目正受到中国房企的欢迎，他们对综合性大型旅游休闲项目表现出极大兴趣，试图从单纯的盖楼转为生活方式的创造者。另一方面是从资源性投资转向对服务领域的投资商业服务，而住宅市场也正经历从单纯的买卖向更多租赁服务的转化。

3、地产投资行业更细分化，逐步向全球价值链高端攀升

一个典型的例子是英国的学生公寓市场以其低门槛，低风险与高回报率的优势吸引了大批抄底的华人，因为英国名校扎堆，国际留学生数量的增长让学生公寓需求大增。以万达为首的国内房企曾掀起过海外酒店投资的热潮，其背景是日渐升温的出境游。

4、市场的投资回报率高低是投资趋势的一个重要风向标

近两年众多房企纷纷在海外拿地，因为海外项目收益率高于国内地产项目，而且净资产回报率更高。以投资为目的的海外购房增多，投资地域上也有向北移动的趋势，英国被看作最方便的欧洲门户，正超过意大利成为中国投资者在欧洲的第一站和第一大投资目的地，而北部的爱尔兰和瑞典也正成为中国投资潮的目标。

5、地域的转移还表现在从热门国家和一线城市转移到二三线城市

交通上靠近一线城市的地方而房价却低了很多，有很大的升值空间，比如在威尼斯买一套小型公寓的价钱却可以在周边的维罗纳买一套装潢良好、房品很正的小型别墅，并享受小城镇的自然优美。这种冷门城市的投资回报率一般可以达到5-6%，也丰富了投资者多元化资产配置的需求。

投资市场日趋细分，欧洲的经济规则也随着中国的资本参与国际分工的方式悄然发生改变，而投资者的市场表现也越来越成熟。

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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谷底反弹交易活跃投资者需警惕欧元区房地产风险

新研究表明，因为一心寻求高收益资产，热情过度的投资者低估了欧元区周边地区的房地产市场风险。

超低的利率和债券收益率驱使投资者从其他资产类别如房地产寻求更高的回报率。信用评级机构穆迪（Moody’s）警告称，欧洲央行（ECB）每月600亿欧元的资产购买计划，即量化宽松政策，也可能会推高房价。

不久前，欧洲央行称，欧元区的房地产市场历经多年的低迷，已经走出谷底，并有可能进一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近几年已经吸引了大量的资本流入，支持其房地产行业崛起。此前，这些国家的楼市崩盘，是欧元区金融危机爆发的重要诱因之一。

商业租赁的需求正在回升，国际投资者纷纷预期未来租金上涨。房地产顾问莱坊（Knight Frank）的数据显示，截至7月底的过去12个月中，西班牙的商业地产交易量同比暴涨121%，至115亿欧元。同期，意大利的交易量攀升99％，至84亿欧元；葡萄牙的交易量暴增200％，至15亿欧元。

但是，英国一家大型投资机构称，购房者承担的风险要比他们预期的大。标准人寿投资公司（Standard Life Investments）的关于风险回报新研究表明，欧元区周边国家是发达国家经济体中投资风险最大的市场之一。

根据标准人寿，中国、韩国和波兰是另外几个投资者散失本金风险相对较高的国家。分析称，爱尔兰的投资风险仅次于欧元区周边国家。

去年，全球商业地产的价格和收益率触及金融危机前水平。上周早些时候发布的研究报告显示，全球金融危机之后，整个欧元区房价停滞不前，最近开始上涨。

莱坊欧洲资本市场负责人Andrew Sim表示，整个欧洲大陆的房产交易量正“逼近2007年市场高峰期水平”。

“在强烈的欧洲商业地产需求和日益增长的大型投资组合交易的推动下，欧元区投资量继续上行。欧洲商业地产的国际需求强烈，尤其是来自美国投资者的需求”，Andrew Sim说。莱坊预计，今年欧洲房地产投资量将同比增长20%，触及2,300亿欧元高位。

标准人寿推算了投资者可以从每个国家的最佳写字楼获得的总回报，还将其与一系列风险因数作了对比，包括营商环境、竞争水平、市场透明度、腐败程度和更广泛的经济状况。

报告还将市场的其它买家数量也考虑进去，因为这是投资者出售房产难易程度的一个重要指标。

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（点击下一页，查看英文原文）

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高纬环球：欧洲房地产对全球投资者吸引力增强

全球房地产咨询顾问公司高纬环球近日发布的最新报告《资本观点——欧洲的吸引力》表明，欧洲房地产市场将牢牢吸引全球投资者的关注，受物业投资供应量增加、房产业务重组、不断攀升的价格以及量化宽松政策的驱动，预计会有两年的高度活跃期和具有吸引力的相对价格。

同时，房地产市场投资活动快速蔓延至整个欧洲，从欧洲中心到南部，现正向欧洲中部发展，但全球货币活动落后，依然紧跟最大的中心市场。例如，过去一年，英国、德国和法国吸收了欧洲市场上四分之三的全球资本。高纬环球表示，随着欧洲南部进入全球投资者视野，这种状况正在改变。例如，西班牙是目前除英国外唯一吸引全球资本的国家。随着全球投资者将目光转向欧洲更新兴的市场，这一变化在2015年将加速。

高纬环球：欧洲房地产对全球投资者吸引力增强

高纬环球欧洲、中东、非洲地区资本市场负责人Jan Willem Bastijn表示：“随着银行去杠杆化、房产业务组合转变和开发活动的回归，开放给投资者的总体选择不断增加。在稳定的经济环境下，选择的增加会继续支撑国内和国外买家的投资活动，市场有可能出现一个超过去年记录的新高，去年的记录是2750亿欧元。”

高纬环球的报告指出了三个层面的潜在机会，而欧洲市场的流动性、不断增加的租赁方和具有吸引力的价格都表明其会有高于平均水平的收益。第一个层面，伦敦、巴黎和德国等核心市场将继续领先；第二个层面，关注点在较小国家的领先城市，值得注意的是马德里、巴塞罗那、米兰和布鲁塞尔；第三个层面，关注点东移，不仅转移到波兰的主要中心，还转移到捷克。

高纬环球欧洲、中东和非洲区投资策略负责人David Hutchings表示：“欧洲这段时间内一直是全球市场的首选，尽管风险规避情绪已有所缓和，且从宏观上看其他市场更有吸引力，特别是美国，但欧洲有其独特优势继续成为关注的焦点。量化宽松政策进一步增加了欧洲的优势，宏观驱动的需求更加强烈并开始缩小承租人和资本周期之间的差距，市场很可能会有两年的高活跃期和有吸引力的相对价格。”

Bastijn最后表示：“进入欧洲市场的投资者的结构将更加全球化，我们预计今年欧洲市场的交易量将创新高。但要想达到这一目标，坦白来讲，供需双方中需求更容易达成——市场供应才是决定我们的预测是否正确的关键。事实上欧洲市场的供应存量是欧洲吸引全球资本的关键原因，也是决定资金流入后的具体流向的重要原因。”

寻找2015年欧洲房地产的主旋律

房产投资者的心理和他们随之的市场选择取决于今年欧洲和他们自己的国家的一系列经济和地缘政治的因素。英国、西班牙、希腊的大选，跟随法国、德国、意大利等最大的欧洲经济体最近的弱势表现的三次衰退问题，欧元贬值，乌克兰和俄罗斯之间的紧张的地缘政治局势，埃博拉病毒传播的风险，而这些只是其中的一小部分。然而，伴随着欧洲房产仍旧是资金经理资产配置的优化选择和更多的资金进入房地产，同样有一些2014年的积极因素我们可以在2015年期待。

寻找2015年欧洲房地产的主旋律

优质英国推荐

更多资本进入房产领域

2014是在很多市场都看到房产投资量全面恢复的一年。进入房产领域的资本量比长期的平均水平高30%，接近07年水平的80%。这次专注于房地产的投资者不是被债务所驱使，而大多数是被找不到更好投资方向的资产净值驱使。债券利息在历史低点，股权市场动荡。同时，一些亚洲地区市场的房产价格上涨，而相反一些欧洲的市场显示处在低谷。虽然如此，因为垄断了投资者的资金，主要产品价格还是很快地重新上涨。我们期望伴随着有资质的投资者的融资环境变得更有利，在欧洲寻找房产进行投资的资金量在下一年保持甚至增加。

核心需求vs机会供给

有大量风险规避型和风险趋向型的投资者在寻找不同的投资机会。其中主要包括，机构的、长期的投资者会专注于最安全的市场和资产类别，而投机的投资者会利用随着近期欧洲银行压力测试完成的银行不良资产的预期出售。这个测试的结果带给这个领域的透明度，也应该带来实体经济贷款环境的好转，包括薄弱的行业和消费者信心。

写字楼：供给和租赁增长之间的缺口

融资环境的好转可以支持明年的写字楼发展，尤其是在有刚性需求的市场，比如都柏林和伦敦，和复兴的市场，比如马德里和米兰。总的来说，过去几年有限的新供给制造了欧洲的写字楼市场中高质量的写字楼的供给不足。这导致在这些子市场中租金增加，2015年我们可以看到这在伦敦，都柏林，布鲁塞尔等市场继续。

写字楼之外

由于相对较弱的消费者信心，我们相信投资者会谨慎选择零售资产，会继续追逐位于零售商有信心开新店的流域的表现最好的零售计划和商业区大街。包括强大富裕的欧洲市场（英国，法国，比利时，德国），还有发展中和恢复中的地区（波兰和西班牙）。与零售商发展有关的物流市场，尤其是和他们的线上销售策略有关的也会被考虑（荷兰，德国，波兰，英国，西班牙）。

关于另类投资，虽然它们占的份额更小也需要一定程度的专门研究，我们看到了进一步发展的潜力，正如在学生公寓部分和住宅部分（荷兰，德国）以及酒店部分（伦敦，巴黎）所展示的。特别是酒店领域，去年增加了它在欧洲所占的份额，我们期待能够在投资者的雷达下，跟随经营者的扩张在欧洲最受欢迎的的旅游市场/城市（伦敦，巴黎，阿姆斯特丹）保持这种增长。

收益重新趋同？

B资质城市的A资质资产和A资质城市的B资质资产的机会在过去的一年增加了。主要领域激烈的价格竞争和供给的短缺转移了其他市场领域的投资者的兴趣。除了有附加值和更高收益的资产，另类投资（学生公寓，住宅，酒店），更高收益的领域（物流和附加值）和正在恢复的市场（西班牙，意大利，爱尔兰）也有一个上升。我们相信2015年这个趋势会继续，投资者会继续寻求从中心开始多样化产品的种类。这应该会转化成中心市场（英国，法国，德国，荷兰）的AB/BA资产和更高收益的和另类投资领域增长中的份额的更高的投资。

它也可以继续帮助已经触底反弹的市场，比如西班牙，爱尔兰和意大利。那可能会导致中心市场的一级收益和二级收益与中心市场和边缘市场的主要收益之间的缺口进一步缩小。收益的趋同同样得益于历史性的低利率环境和欧洲混乱的经济体（葡萄牙，希腊）的债券利率的恢复，导致投资者对收益率的要求降低。

如果我们无法避免通货紧缩呢？

尽管我们希望2014年的势头可以在2015年得以继续，我们同样关注在短期到中期内经济状况和地缘政治局势的紧张对投资者兴趣的冲击。如果最大的经济体的微弱的经济增长持续和通货紧缩的风险变得更实在，那会对房地产领域里投资者的信心产生负面的冲击。它会再一次把投资者导向可以带来安全和长期的收益的安全港湾和类债券资产，因而影响二级市场和附加值市场投资的上升。投资者可能再一次变得更加谨慎和更加厌恶风险。