Tag: 法兰克福

在英国脱欧前，伦敦是欧盟毫无争议的金融中心，遥遥领先其他竞争对手。但一旦英国和欧盟彻底分家，欧盟金融中心的地位必然要转移到欧盟其他城市，之前巴黎、阿姆斯特丹、都柏林等都纷纷有意争夺这一位置，但从目前看来，德国的法兰克福，一座人口仅75万的小城在众多竞争者中已遥遥领先。

全球金融中心指数是英国智库机构Z/Yen对世界金融中心城市竞争力的权威评估，根据其最近一次（2018年9月）公布的数据，受脱欧的长期拉锯战影响，伦敦金融中心指数再度下滑，已将榜首之位拱手让给纽约。与此同时，其他上榜的欧洲金融中心城市排名大多都有明显提升，其中进步最快的正是美茵河畔的法兰克福，从上次的第20名，一下子跃居Top10，在欧盟城市中已高居第一（伦敦不计）。

据安永会计师事务所保守估计，在英国正式脱欧前，将有约7500亿至8000亿欧元的资产被转移到德国法兰克福。

超过90%的银行资产流入德国

随着当地时间15日晚，英国议会投票否定了首相特雷莎·梅与欧盟达成的脱欧协议，英国无协议脱欧的可能性越来越大。

德国法兰克福莱美两河地区国际投资促进会总裁孟睿轲（Eric Menges）在接受第一财经记者专访时表示，脱欧到目前为止仍有许多不确定性，这对金融业的影响甚大。因此有不少银行为了防止无协议脱欧，把欧洲的总部从伦敦搬到法兰克福，据他目前所了解的消息，至少有超过25家的大中型银行已确定将欧洲总部迁到法兰克福。

孟睿轲称，此外也有不少银行扩张了其在法兰克福的分部，聘用了新员工。还不能确定将有多少金融业岗位直接从伦敦转移到法兰克福，但可以肯定的是，当地银行业大为受益，相关交易额将大幅增加。

据安永保守估计，在正式脱欧前，将有8000亿英镑（约合6.96万亿人民币）的资产被转移到欧洲其他金融中心，这约占英国银行业总资产的10%，而其中超过90%（约7500亿至8000亿欧元）都将流入德国法兰克福。

与此同时，还有数千个金融岗位将被迁离伦敦。

据公开消息看，从伦敦迁入法兰克福的资产主要来自德国与美国的金融机构。去年底，德银就宣布准备将资产负债表的四分之三（约6000亿欧元）迁回德国，而德银的总部就位于法兰克福。据英媒报道，德银在英国的资产规模相当于欧洲银行业在英国资产总规模的一半。

另据美媒去年底报道，美国多家银行计划将德国法兰克福的资产规模扩大10倍。预计从伦敦转入德国的资产为3000亿美元，其中规模最大的是摩根大通集团，约1000亿美元;其次是高盛，约400亿~600亿美元，转移的资产类别包括证券、贵金属、银行贷款等。

安永英国金融服务部门主管阿里（Omar Ali）表示：“我们的数据只反映了已经公布的转移举措，在幕后还有不少公司在为无协议脱欧做准备。”他称，如果英国最终“无协议脱欧”，当前的资产和就业岗位转移规模可能将只是“冰山一角”。

法兰克福究竟有何魅力？

法兰克福之所以能成为欧盟第一的金融中心，除了得益于英国脱欧的”东风”之外，也与其自身的众多优势紧密相关。

历史上，法兰克福一直都是德国传统的经济、金融中心。德国知名的金融机构包括：德意志银行、德国商业银行、德国复兴信贷银行等的总部都位于此。

自1998年6月1日欧洲央行在法兰克福成立后，法兰克福作为欧元区“首府”的地位便无可动摇。德国Helaba银行在一份报告中指出，银行业对货币政策极为敏感，把欧洲总部设在法兰克福，更有机会在政策公布前掌握动向。

此外，法兰克福也聚集了不少中资金融机构，中国四大行及浦发、招行都在法兰克福设有分行。2014年，法兰克福还成为了欧洲首个人民币离岸交易中心，比伦敦早了三天。作为欧盟的人民币清算中心，同时也是德国华人最多的城市，法兰克福地区因此成了中资企业在德国进行绿地投资的热门首选地。

德国法兰克福莱美两河地区国际投资促进会中国事务高级经理徐知贤告诉第一财经记者，目前已有850多中资企业在法兰克福地区落地，而且投资势头良好，比如奇瑞汽车就将于今年初在法兰克福附近的劳恩海姆市建立研发设计中心。

根据欧洲城市观察机构的报告，自20世纪90年代后，法兰克福在欧洲最重要城市的排名中长年位居第三，次于伦敦与巴黎。

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除了丰厚的金融底蕴之外，法兰克福另外一个特色在于它“小而全”。作为一个（市区）人口仅75万的城市，论规模它和伦敦、巴黎并不在一个重量级上。

孟睿轲告诉第一财经记者，法兰克福最大的优势在于它是欧洲大陆交通的枢纽，拥有欧洲最繁忙的机场，和世界各地紧密地结合在了一起。由于良好的基础交通设施，出了机场15分钟就能抵达拐角便能遇到金融机构总部的市中心，而住在周边城市的居民也可以在最多20分钟之内，到达法兰克福市中心或者机场。

他还表示，在IT方面，比如在数据网络通信上，法兰克福的硬件条件也是全德国最好的。

法兰克福同时也是德国最为国际化的城市，法兰克福市长费德曼（Peter Feldmann）称，当地25%的人口都不持有德国护照。

德国黑森州外国人参议会议员杨明告诉第一财经记者，法兰克福有移民背景的人口实际上已超过了半数。

欧元区“首府”房价直追伦敦

根据德国调研机构Empirica公司的最新数据，法兰克福当地公寓每平方米均价已接近6000欧元，而据英国最大的抵押贷款机构Halifax近日统计，伦敦中心市区房屋每平方米均价在6000~8000英镑之间（按最新汇率：1英镑约等于1.12欧元）。如果法兰克福能保持住最近2~3年的涨势，很快房价就将和伦敦看齐。

根据法兰克福房地产和咨询公司Immoconcept公布的数据，自2008年以来法兰克福每个区的房价都至少涨了100%，增幅最快的是“好人区”（Gutleutviertel），达到了180%。

德国一家知名基金公司地产投资部负责人夏晨晖对第一财经记者表示，根据业内预测，脱欧之后数年内，会有8000~10000个银行岗位从伦敦搬到法兰克福，除此之外，律师、会计师、咨询师等金融服务业的人员也会相应增加。夏晨晖表示，虽然新增人员及其家人不一定会全部举家搬到法兰克福，但对于法兰克福本来就供不应求的住宅市场而言，未来的住房短缺问题无疑将会更加严峻。

孟睿轲表示，近年来，全德国大城市的房价涨势都十分惊人，归根结底这是因为德国良好的经济形势所致。法兰克福是一座充满活力和年轻人的城市，因此需要很多的居住空间，住房紧缺问题，早已引起当地政府的关注，将来可能陆续会出台相关政策来缓解这一问题。

德国德升地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，城市就业机会的增加，外来人口的涌入，也许会刺激法兰克福政府对基础设施进行改善并扩大投资，推出更多的住宅地块，私营经济也应该对此有所反应。不过对比伦敦和巴黎，法兰克福的软性设施还有很大差距，比如在国际学校、服务业等方面都有很大的提升空间。

孙杨还表示，中国投资者敏锐的目光其实早就注意到了法兰克福，2016年英国公投之后，向他咨询当地房产的华人开始有明显的增加。

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海外房产中文平台居外网CEO罗雪欣女士对第一财经记者表示，中国买家对法兰克福房产的询盘，从居外网的数据来看，在2018年第一季度之前，一直保持稳定增长，但幅度不大，自第二季度开始询盘量明显上升，到第三季度环比上涨了126%，比2017年同期更是增加172%。这与2018年年中以来中国买家对德国房产的兴趣大幅度提升保持一致。

孙杨认为，无论退欧谈判最终结果如何，对法兰克福的积极影响已在逐渐发酵，法兰克福作为欧盟金融中心的核心地位将进一步得到巩固。

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来源：一财网
责编：Zoe Chan

2016年夏天，英国轰动的脱欧公投导致一小部分国际企业和投资者离开英国，投奔欧洲其他更为安全的强劲市场。德国的金融中心法兰克福便成为了英国脱欧的主要受益对像之一，其后其房市的增长就充分证明了这一点。但法兰克福房市的成功背后还有其他的原因。

早在英国脱欧前，法拉克福强劲的经济就吸引了许多欧洲以及其他地区优秀且前景看好的企业和投资者。法兰克福超过一半的人口为外国人，因此，相比其他德国城市，英语和其他语言在法兰克福的使用范围更为广泛。法兰克福机场是欧洲最繁忙的机场之一，这使得法兰克福成为国际企业和企业家设立基地的一大方便选择。作为美世咨询公司评选的十大优质生活城市，法兰克福还是备受欢迎的宜居城市。

自2006年以来，该城市的房价就进入了上升趋势。住房需求与收入水平的增长赋予房主和售房者更高的定价权力。此外，法兰克福不针对房产投资征收资本所得税，这进一步增加了海外购房者的投资兴趣。

英国脱欧的影响

英国脱欧虽然不是点燃法兰克福住房市场繁荣之火的火种，但确实为其进一步发展填了一把柴。部分大型金融组织从伦敦撤出转向法兰克福，预计为后者在未来几年内创造了约4600至10000个工作岗位。今年年初发布的普华永道《房地产市场新兴趋势报告》显示，英国脱欧使法兰克福跃居第二，仅次于柏林。仅2017年上半年的房地产转手交易额就达到了28亿欧元，创下新高。

德意志银行数据显示，直到去年，住房市场价格的增长才略有放缓，现有公寓价格上升了15%，新公寓价格上升了近17%。仲量联行的调查发现，截至2017年末，法兰克福新建公寓的平均售价达到了4830欧元（约¥3.8万）/平方米；市中心新公寓的租金达到美元15-16欧元（约¥119-127）/平方米，超过柏林和大多数主要城市的价格。

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2017年，法兰克福迎来13000新人口，人口增长达到新高。他们中的大多数人衝著该城市低至5.6%的失业率而来，希望在这裡找到更多的工作机会。柏林及其他城市的人口增长出现放缓，但法兰克福的人口却迎来最快速的增长。截至2018年底，该城市人口预计将达75万，到2027年，将达到80万。这为目前已经存在供应紧张问题的法兰克福房市带来的新的压力。

供不应求

为满足不断增长的住房需求，开发项目的发展速度也达到了前所未有的高度，但即便如此，也难以满足当前的市场需求。自2011年来，法兰克福的人口增加了超过62500，但与此同时仅建成14200所公寓。仲量联行预计，为满足市场需求，每年需要建成约7000所新公寓。就目前可用的土地情况来看，达成这一目标是不可能的。

政府也注意到了这一市场情况，并为此制定了一系列解决措施，其中包括开发新的城市区、将公共和商用楼转变成住房、在现有公寓楼的基础上增建新楼层等。开发莱因缅因（Rhein-Main）大都市区土地以新建92000所公寓的计划可能因基础设施成本问题而延期。

尽管法兰克福大力发展新建和再开发项目，但未来十年，房市供不应求的紧张状态仍将持续下去。尽管这对住户而言是一大难题，但供不应求的市场对住宅房产投资者而言是有利的，因为他们可以利用房价的上升趋势，在未来几年内进一步抬高价格。

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原文：南华早报
编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

自2009年以来，德国的房地产热潮一直在扩张，一些城市的公寓价格在此期间翻了一倍多。随着主要城市的人口和就业人数继续增加，房地产价格和租金的增长预计不会很快结束——尽管缺乏新的供应意味着投资机会可能变得更加稀缺。

根据仲量联行（JLL）的研究，2017年德国的住宅交易总额为170亿欧元（约1346亿元人民币），比上一年增加了近25％。更重要的是，德国占欧洲住宅总量的近40％。它的五个城市——柏林（Berlin）、汉堡（Hamburg）、杜塞尔多夫（Düsseldorf）、德累斯顿（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是欧洲大陆的前20名城市之内；首都柏林更脱颖而出，成为国际买家的最爱。

虽然供应短缺仍然是一大障碍，德国强劲的经济、相对稳定的政治和持续的移民净增长都让海外投资者有充分理由对2018年及以后该国的住宅市场感到乐观。

｜欧洲的避风港

虽然伦敦仍是海外购房者的传统偏好，英国退欧所带来的不确定性和房产印花税的增加在过去几年里令德国受益匪浅，因为许多投资者和全球企业都寻求更加稳定的选择。“英国退欧的影响” 是投资者给出的常见原因——他们在今年较早前普华永道（PwC）发布的《2018年欧洲房地产新兴趋势》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）报告中将柏林和法兰克福列为首位。

尽管大多数德国住宅投资主要来自国内买家，外资仍占据着重要的份额，并正在迅速增长——根据仲量联行的数据，外资从2016年的不到20％增至2017年的超过四分之一。大多数外资来自其他欧洲国家，如法国和瑞士，但随着德国住宅市场在海外获得更多曝光，来自更远地区的投资也正在相应地增加。

由于现有住房存量有限，远期购买交易正在增加，因为买家希望确保对仍在建设但可能在完工前售罄的房产分一杯羹。资产和基金经理也在帮助投资者实现投资组合多元化，以实现最佳的收益率表现。

｜在德国哪里投资？

虽然城市之间存在显着差异，但德国大都会区的特征通常是需求增长和供应不足：城市人口不断增加，空置率下降，租金增长加快，部分地区比其他地区更多。

柏林继续占据主导地位，去年的住宅投资达到37亿欧元（约293亿元人民币），超过任何其他欧洲城市。柏林的房地产市场极为多样化，高端的市中心公寓和郊区物业比更具竞争力的实惠房子享有更强劲的价格和租金增长。公寓是柏林房地产买家特别感兴趣的领域，平均价格自2010年以来翻了一倍多。

柏林市中心的非凡公寓“格林特”，占据铂金地段，距离御林广场只有几分钟的步行路程。该建筑经过精心翻修，将历史与现代结合，多种格局户型可选，仅售192万欧元（约¥1,482万）。点击查看房源更多信息

在首都之外，德国其他一些主要城市的价格增长和净收益率更令人雀跃。去年汉堡的投资增长了63％，总额达到10亿欧元，而杜塞尔多夫的投资则增长了126％，达到5.6亿欧元。远期购买占两个市场交易的一半以上。法兰克福（Frankfurt）是另一个吸引投资者和移民的选择，因为其国际人口众多，经济蓬勃发展，2.9％的净收益率高于其他主要城市。

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｜住宅市场前景

与欧洲大部分地区一样，德国房地产市场的发展因缺乏新建筑以满足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重点开发经济适用房意味着建筑许可严重受限。

随着人口增长放缓以及更多目前正在规划中的项目进入市场，预计未来几年这种压力将会缓解，但就目前而言，大多数投资者都满足于通过远期购买来静待投资成果。随着价格和租金增长可能在未来几年继续增长，德国的住宅投资能够在相对较低的风险下提供有利可图的长期收益。

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原文：南华早报
编译：Zoe Chan

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