「巴菲特效应」下,日本资产再次受到追捧 | 居外专栏

巴菲特时隔11年后,再度访问日本,并在接受采访时称看好日股,并会考虑加码投资。

巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦(Berkshire Hathaway)将对日本5大商社的持股比例从5%左右提升至7.4%。目前巴菲特日本股票的投资,已成为其除美国以外持有最高股票数的国家。

而在巴菲特的背书下,外国投资者正在大幅购买日本资产。

自美联储开启加息后美元走强,因此大多数全球主要经济体的货币都出现了 一定幅度的贬值,而日元的持续贬值更甚,其贬值幅度一度成为G7国家之最。

而在日本央行继续执行货币宽松政策的情况下,日元近期又继续维持贬值趋 势,5月25日再现1美元兑145日元的低位。

当前的日元贬值,其实对日本经 济还是有一定的带动作用,首先,贬值利好出口为主的制造企业。

然后,贬 值带动日本股市上涨,日股在5月17日突破3万点大关;6月5日更报收于32217点之上,创日本泡沫经济崩溃后的新高。

最后,从海外投资者的角度来看,日本资产具有很高的吸引力,资金也在源源流入中。

日本股市是今年同期全球表现最好的市场之一,截至5月底,东证指数自年 初以来上涨 14%,是1990 年以来的最高水平。

投资日本股票的优势,包括日本上市公司治理取得成果,向股东返还的现金的公司数量和总额不断增加, 日本回购和股息总支出去年升至创纪录水平。

近50%的日本企业资产的负债表为净现金,而美国企业的这一比例为22%。

东证指数成分股公司中约有54%的公司股价低于每股帐面价值,而标普500指数成分股公司,这一比例 仅为7%,此数据足以体现日股的投资价值。

日本的房产投资也持续上涨。第一季度的商业房地产投资同比大增102%,投资总价值超过1.27万亿日元,其中海外投资较去年大涨401%。

在所有类别的商业房地产投资中,写字楼吸引的投资资金最多, 约为6050 亿日元。

酒店类别的投资额同比增幅最大,同比增长超过 960%,为1,450 亿日元,而外国投资者贡献的投资价值超过 500 亿日元。

数据来源:CBRE

风险披露:本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

从巴菲特暨索罗斯视角,赢家金融投资理念与避险策略应用 | 居外专栏

从伯克希尔公司董事长巴菲特2022年致股东公开信谈起

     先从巴菲特发布2022年致股东公开信,摘录要点分享如下:

(信息来源:Berkshire Hathaway)

    巴菲特:「标普500指数表现的对比,2021年伯克希尔每股市值的增幅为29.6%,而标普500指数的增幅为28.7%,时隔两年之后伯克希尔再度跑赢标普指数。长期来看,1965-2021年,伯克希尔每股市值的复合年增长率为20.1%,明显超过标普500指数的10.5%,而1964-2021年伯克希尔的市值增长率是3641613%,也就是36416倍多,而标普500指数为30209%,即302倍多。」

    巴菲特:「对具有持久经济优势和一流CEO的企业进行有意义的投资。我们持有股票是基于我们对其长期业务表现的预期,而不是因为我们将它们视为利用短时市场变动的工具。这一点很关键:我和查理不是选股者;我们是业务选择者。」

    巴菲特:「从1967年以860万美元收购National Indemnity开始,如今,伯克希尔公司(Berkshire Hathaway)的保险业总浮动资金已从进入保险业务时的1900万美元增长到1470亿美元。(总浮动资金的成本可以忽略不计,因此,用浮动资金投资时,可以从长远考虑)。浮动金2021年增加了90亿美元! 」

   巴菲特:「如果我们的股票被短期投机者大量持有,其价格波动和交易量都会大幅放大。伯克希尔公司股票的回购机会有限,因为它拥有一流的投资者基础。长期低利率推动所有生产性投资的价格上涨,其他因素也会影响估值,但利率始终很重要。股份回购会自动增加每股“浮动金”额度,在过去两年中增长了25%——从每股“A”类股79,387美元增至99,497美元。」

    巴菲特:「苹果,按去年底市值计算,持股比例仅为5.6%,高于一年前的5.39%,每0.1%的持股都是1亿美元(利润达到56亿美元),苹果支付了伯克希尔公司7.85亿美元的股息。我们并没有花费伯克希尔的资金进行增持,苹果保留盈余的回购起了作用。」

    巴菲特:「重仓股BHE在2021年赚了创纪录的40亿美元。BHE拥有良好的管理、经验、资本,可以满足国家对大型电力项目的需求。」

伯克希尔公司持仓市值最大的15只股票(2021/12/31):如上图所示

巴菲特:「选择伟大的好公司比仅仅选择一个有前途的行业要复杂得多。」

笔者:「持有伯克希尔公司等于持股多元化(S&P500的80家绩优股,巴菲特都曾持有)。」

巴菲特:「比亚迪,抓住了汽油车向电动车转型的先机。」

笔者:「投资买入比亚迪,是查理·芒格的原始主意。」

笔者:「巴菲特钟爱银行股但持仓组合中仍有苹果公司5.6%(投资组合配置,落实风控)。」

    目前标普500指数中表现最强的10家公司,有三家和巴菲特有关联——首先就是伯克希尔公司,还有伯克希尔公司持股的美国银行和美国运通。今年以来美国银行涨近8%,市值增加230多亿美元,持有该股的伯克希尔公司赢得超34亿美元的财富。美国运通方面今年以来累计上涨17%有余,市值增加逾190亿美元;作为大股东伯克希尔公司就占到了其中的43亿美元。

目前标普500指数中表现最强的10家公司,有三家和巴菲特有关联

    巴菲特:「伯克希尔公司的资产负债表包括1440亿美元的现金和现金等价物(不包括持有的BNSF和BHE)。其中,1200亿美元以美国国债的形式持有,全部在一年之内到期。」

笔者:「绩优成长股,在市盈率(P/E)低时,集中投资。巴菲特和查理没有失去对企业所有权的压倒性偏好。」

     巴菲特:「回溯到2006年:保罗安德鲁斯创立的Tex-Tronics公司(后来更名为 TTI)把35年苦心经营的公司卖给能长期投资管理的伯克希尔公司。当伯克希尔收购TTI时,该公司有2387名员工。现在是8043名员工。公司的盈利增长了673%。」

    巴菲特:「BNSF是伯克希尔公司持有股份第三多的公司。尽管有这么多的股份,我却从来没有去过这家铁路公司的总部。BNSF 2021年的利润达到了创纪录的60亿美元。BNSF的火车去年行驶了1.43亿英里,运送了5.35亿吨货物。这两项成就都远远超过了其他任何一家美国铁路公司。」

后注:巴菲特:「我们的政策是平等地对待所有的股东。因此,我们不与分析师或大型机构进行讨论。」伯克希尔公司将于4月29日(周五)至5月1日(周日)在奥马哈举行年度股东大会。

操作股票暨期货的正确投资理念与要领

    投资操作股票暨期货要成为投资大赢家,在心理层面:首重身心灵健康;其次要解开负向投资的心理程序:包括损失趋避、认知偏差、过度自信、过度恐慌、成本僵固、本国偏差等……18种负向投资的心理程序。当「损失趋避心理程序」启动,会跟赚钱的时机错失,导致启动不想输钱的心理程序而赚不到钱或大亏!

    大多数的投资者对巴菲特也存在「认知偏差」:认为巴菲特是长期价值投资者,实务上巴菲特虽是价值投资者,但未必长期持仓!以1980~2006期间的持仓期为例:如下表所示。

巴菲特在26年间的持仓期分布概览

巴菲特:「预测未来是一个复杂的系统,许多事情无法预测。」

笔者:「酒田战法第75招 :顺趋势而为,赢在修正不在预测,做好资金配置,落实动态追踪止损停利机制。」

巴菲特至暗时刻的投资理念:如果等到知更鸟叫时,将错过整个春天

1999年,美国的互联网泡沫正疯狂膨胀,当时距离后面泡沫破裂还有一年多的时间。这一年,巴菲特说:「短期来看,股票市场是投票机,但长期看来它更像是称重机。最终,称重机会胜出,但短期内会是由投票的筹码左右。不过,其投票机制却非常不民主,它并没有对投票资格进行认证。」当年虽坚持不买科技股的巴菲特,但2000年互联网泡沫,巴菲特遭遇了他投资生涯的至暗时刻,投资帐上总浮亏19.9%。

2008年,全球爆发金融危机,伯克希尔公司也不可避免受到影响。这一年,伯克希尔公司的市值缩水了115亿美元,投资帐上总浮亏31.8%。第四季,巴菲特购买美国高盛股票。为什么?因为巴菲特奉行一条信条:「他人贪婪时我恐惧,他人恐惧时我贪婪。」

巴菲特说:「我无法预计股市的短期变动,对于股票一个月或一年内的涨跌情况我不敢妄言。然而有个情况很可能会出现,在市场恢复信心或经济复苏前,股市会上涨而且可能是大涨。因此,如果等到知更鸟叫时,将错过整个春天。」

笔者:从巴菲特暨索罗斯视角。除了筛选美股、港股绩优成长股各别200只、50只;深沪A股共4,681家,要筛选绩优成长股200只,做好「选股风控」。擅于使用「空头套期保值避险策略」(对冲风控)。巴菲特认为「诚信和资本永远重要」。巴菲特勇于承认投资决策错误是他成功的关键要领!

     当「认知偏差心理程序」启动,就会认为「期货风险很大?」实务上,接受专业训练并守纪律,操作显而易见的进场讯号, 比如,转折讯号,风险可大幅降低,并落实动态止损停利机制,就可如同专业机师开飞机一样得心应手。

巴菲特认为投资决策错误是他成功的关键要领

索罗斯至暗时刻的投机理念:勇于承认投机错误,止损出场,断尾求生

    索罗斯和毛泽东一样最爱游泳、健身之外,游泳可放松自己,同时又可思考长期投资(机)策略!索罗斯是「金融投机哲学家」认为学生进修了哲学课后,再去学习金融,将来肯定大有出息。索罗斯天性好学,治学严谨,不懂就问。索罗斯会遵守金融市场的法规进行各项合规投资(机)活动。

    索罗斯在1992年9月16日放空英镑一夜赚10亿美元。关键时刻(非短线操作)具有胜人一筹的勇气及胆识!

笔者:索罗斯的智慧和胆略让自己回报大。预测、分析、估算、下注,很多基金经理人都能做到,但下二十亿赌注和下一百亿赌注之间,那就是天壤之别,特别是在关键时刻,最需要的是扣板机的勇气及胆识,而这正是索罗斯胜人一筹的优势。

1997年亚洲金融危机,朱镕基总理绝不会让港币向泰铢那样狂贬。当时预测中国央行最后一定会力挺港币,坚守汇价,所以索罗斯认赔出场。

笔者:索罗斯把孔子、孟子、庄子、老子、孙子……等书都看,懂中国人,对中国国情有深刻的认知,遂将放空资金采战略转移策略,明智果决撤出香港,认赔出场!

    索罗斯在金融职涯多次承认自己的严重错误:1981年美股崩盘,索罗斯基金净值亏了一半和1987年美国股市崩盘,损失惨重、1998年俄罗斯金融市场危机加剧,索罗斯「公开预测」俄罗斯经济即将崩解,示范了一个相当严重的错误而赔钱出场、2000年网络泡沫化,网络股惨赔——索罗斯止损出场,断尾求生。

从巴菲特暨索罗斯视角,做好风控暨避险策略应用

公募一哥基金,绩效好的前50名,大抵都投资绩优成长公司。回顾公募一哥基金,截至 2021年3月9日,相对前期高点,基金回撤22%。由于基金只能作多不能放空,自然在死多头的惯性下,必须面对大幅回撤的痛点!

    读者(投资人)在面对投资仓位里头的个股市值可能缩水,可使用股指期货的避险策略。简单说明「空头套期保值对冲(Hedging)交易」,是指投资人在买进深沪A股的同时,卖出(放空)股指期货同等金额数量的期货交易合同作为保护买进的个股市值。它是一种为避免或减少买进的个股股价发生下跌波动时所生浮动亏损。(期货市场的盈利可以弥补股票市场系统风险的浮亏来锁利)。

(1)适用时点:股价下跌(个股市值缩水),看好后市。

(2)优势特点:锁定个股收益(保护个股市值:锁利),长期持股。

范例: 2021年3月31日以贵州茅台为例,月K线笫五波高点回撤,预期后势反弹,此际,采「空头套期保值对冲(Hedging)交易」策略,卖出(放空)股指期货同等金额数量的期货交易合同作为保护买进的个股市值。

结语与提点

      1. 巴菲特投资管理策略仅做多股票不融券放空,他不看技术分析K线图。他是学过企业管理的金融投资赢家:巴菲特是「金融投资企业家」,勇于承认投资决策错误,非股神也!索罗斯投机管理策略会放空期货,他是学过哲学的金融投机赢家:索罗斯是「金融投机哲学家」, 勇于承认投机决策错误,非金融鳄鱼也!
      2. 要读懂华伦•巴菲特,强烈建议将Berkshire Hathaway公司历年致股东公开信(股东年报)深入研究!
      3. 巴菲特:管理者和投资人都必须明了,财报只是评估一家企业的开端,而非结束。
      4. 索罗斯:不具生意人特质且没受过金融专业操练,入股市、期市必败!
      5. 赢家首重身心灵健康;避免18项负向心理程序。盘中理性素质与盘后感性素质取得均衡。
      6.  要具有国际观,多空灵活操作,筛选绩优成长股+股指期货投资(机)策略避险操练,做好资金配置,落实动态追踪止损停利机制。
      7. 交易风格必须与投资个性匹配:先认清自己的投资风格是属于短线、中线、长线投资者?!
      8. 笔者常听到一般投资者说:「采巴菲特暨索罗斯大赢家的投资要领,哪是拥有大财富的人,才能做到的?」

其实,他俩都是在金融业白手起家的美籍犹太人。面对全球中国人这次笔者所作的投资实务分享,衷心祈盼「在中国大陆的资本市场里,会有许多投资者是【巴菲特暨索罗斯】赢家人才脱颖而出」。

    笔者当年在(天津)南开大学金融博士论文研究是专攻「基于行为金融之投资策略管理」,将【巴菲特暨索罗斯】投资实务写入论文附件;博士论文研究要有三个创新点,其中一项是采计量模型论证,遂将陆股、港股、台股、美股……等上万家上市公司的十年财务报表之数据花了一年全部筛出,并将【巴菲特暨索罗斯】有关的投资年报及其有关的信息全部广读并深入地按【巴菲特暨索罗斯】的投资思路分析用到实务上同步进行投资人的投资仓位管理,此问答环节<实务案例>是其一。

实务案例来源: B&S鑫家族办公室; 笔者博士论文写作期间的投资管理。

 

顺带一提,股票的管理绩效,一般会随着仓位金额的上升,绩效会略减一些是自然的,它因着投资心理面对风控机制而使然。 

    美股、港股、台股、深沪A股之绩优成长股共筛选500家,作为观盘标的(个股行行出状元),只要读者(投资者)按本篇专栏所启到的启发,您也会成为内心宁静的金融投资管理赢家。

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为短线投资建议!

美国白宫、日本皇宫、BLACKPINK宿舍:居外IQI盘点世界七大标志性住宅及其估价

为了买下白宫、日本皇宫、名为安蒂拉(Antilia)的27层独栋孟买豪宅,或者韩国流行音乐女团粉墨BLACKPINK成员所居住的豪华首尔公寓,您愿意支付多少钱?全球房地产科技集团居外IQI对这些房产的价值进行了评估,以便判断这些全世界最具标志性的住宅在当下出售时应该如何定价。

居外IQI集团联合创始人兼首席执行官卡西夫·安萨里(Kashif Ansari)说:

“各国皇室的居所在世界标志性住宅名单上占据了重要的地位,这是因为他们的宫殿面积相对较大,而且都位于主要城市的中心地段。”

“在分析一处物业时,我们可以参考三种受到普遍认可的依据——您可以考虑它的重置成本,它能产生的收入,或者同类房产的价格。在本公司发布的报告中,我们使用了最可靠的现有信息来适当评估每一处标志性住宅的价格。”


沃伦·巴菲特的住宅

“世界上最便宜的标志性住宅是亿万富翁沃伦·巴菲特(Warren Buffett)的居所。虽然巴菲特是全世界十大富豪之一,其截至11月2日的净资产高达1041亿美元(约合6654亿元人民币),但他的住宅显得非常普通,放在美国郊区的任意一条街道上都不会显得格格不入。我们名单上的大多数标志性住宅都以其引人注目的外观而闻名,而巴菲特的住宅却因低调而显得与众不同。巴菲特曾表示,比起豪华的宫殿,他更喜欢自己的简朴住宅,‘因为那里有回忆’。

图片来源:yahoo!finance

“1958年,巴菲特只花了3.15万美元就买下了他那套包含五间卧室、两间全浴室和一间半浴室的住宅。与白金汉宫附近的普通住宅相比(均价为每平方米5500美元,巴菲特家的均价只有每平方米15美元(每平方英尺161美元)。我们可以很轻松地为巴菲特的住宅估算价格,因为它和附近的其他房产相似,而且当地县政府已经进行了评估。巴菲特的住宅包含540平方米(5,800平方英尺)的空间,比当地典型的五卧室住宅大了四分之一到三分之一。另一方面,类似的房产通常设有四五间浴室,而巴菲特家只有2.5间浴室。参考附近房产最近的销售情况,我们估计巴菲特家的价格约为120万美元约合767万元人民币)。


粉墨女团BLACKPINK成员宿舍

“在全世界最具标志性的住宅中,粉墨女团成员的宿舍是第二便宜的房产,也是唯一的公寓。粉墨女团公寓的价值大约是沃伦·巴菲特家的两倍。根据成员Lisa在Instagram上发布的帖子,粉墨女团成员已经在一起生活了至少十年。”

图片来源:E-Daily

“她们的公寓位于首尔市富有时尚气息的合井洞,其所有者似乎是乐团所属的娱乐机构——YG Entertainment。如果这套物业现在出售,则我们预计其最低售价为200万美元(约合1278万元人民币),但最终交易的价格可能会比这高得多。这套位于大楼中的四卧室公寓设有非常宽敞的卧室,超大的厨房和起居室,还有多个壁橱,但只有两间浴室。”

“粉墨是在公告牌欧美流行金曲100首(Billboard Hot 100)榜单上排名最高的韩国女艺人组合,是首个三度登上公告牌世界数字歌曲销售排行榜榜首的韩国女团,她们的音乐视频创下了发布后24小时内观看次数最多的吉尼斯世界纪录,她们也是率先入围福布斯‘亚洲地区30位30岁以下商业领袖(30 Under 30 Asia)’榜单的第一支韩国女子乐队。根据公开的评估信息,目前粉墨女团的成员每人拥有价值约800万美元(约合5114万元人民币)的个人资产。


花花公子庄园

“花花公子庄园比粉墨女团的宿舍大了10倍左右,价值也高了50倍。这座房产曾是洛杉矶县有史以来售价最贵的住宅。”

图片来源:建筑文摘

“这座豪宅附带许多别具一格的便利设施,包括一间双层主卧室、一间桑拿浴室、地下健身房、配有内置管风琴的电影放映室、一间洞室和瀑布、一片锦鲤池塘、柑橘园、一座小森林和一个游泳池。花花公子庄园的现任业主正在进行重建,并计划将这处物业与隔壁属于同一人的房产打通,以便设立一座规模更加庞大的联合庄园。这座豪宅的价格为1.06亿美元(约合6.78亿元人民币),但加上与其相邻的房产后,它的价值将大幅提升。


白金汉宫

“尽管白金汉宫自1761年以来一直是皇室成员的居所,但它只是全世界第二古老的标志性建筑。白金汉宫起初是一座完工于1703年的庄园,后来才被扩建成了我们今天看到的宫殿。众所周知,国王乔治三世是个疯子,但事实证明他在1761年购买这套房产的决策十分英明。多年来,白金汉宫已经成为了最强大的英国君主制和文化象征,它也是全世界价值第二高的标志性建筑。

“尽管这座宫殿的价格极其昂贵,但由于其地理位置,它的税率很低。与一座郊区的小房子相比,女王住在白金汉宫里要缴纳的市政税反而更少。”

“这座宫殿里的内部住宿区包括775间客房、240间卧室、52间豪华卧室、19间大会客厅、78间浴室和一座42英亩大小的皇家花园,花园里还有一片面积为三英亩的湖泊和游泳池。宫殿里还设有邮局、诊所和珠宝店。正如一位英国房地产经纪人所指出的,这座宫殿位于维多利亚主线站、海德公园(Hyde Park)和西区附近,其居住者只需步行即可到达圣詹姆斯公园(St James’ Park)。”

“据我们估计,如果白金汉宫现在上市出售,它的合理售价应该在67亿美元(即49亿英镑,约合428亿元人民币)以上。


白宫

“可以这么说,美国总统的住宅和白金汉宫一样具有标志性特色,但白宫的价值要低得多,只有4.42亿美元(约合28亿元人民币)。具有讽刺意味的是,在19世纪初第一座白宫建成后不到十年,英国人就把它烧毁了。”

“白宫配有无与伦比、独一无二的设施。它是全世界出现在美国20美元钞票背面的唯一住宅。这座住宅还附带许多令人印象深刻的安保设施,包括一支由特勤局特工组成的专业团队、防弹窗户、地面和地下红外激光探测系统、防撞压敏式围栏,以及可防止首都周围多个地对空导弹发射器发起空袭的防护装置。”

“这座住宅的面积很大,包含132个房间、35间浴室、412扇门、28个壁炉、8座楼梯、3部电梯、保龄球馆、电影院、游泳池、健身室、跑道、网球场和牙医诊所。”


安蒂拉(Antilia)

“这座位于印度孟买的高层独栋住宅耗资10亿美元(约合64亿元人民币),是有史以来价格最昂贵的私人住宅。这套住宅恰好坐落于一个被称为孟买“亿万富翁之路”的街区。这座房产是由亿万富翁穆克什·安巴尼(Mukesh Ambani)和他的家人打造的。”

“这座住宅共有27个楼层,包含面积超过3.7万平方米(40万平方英尺)的空间,而且配有多种便利设施,例如9部高速电梯、3个直升机停机坪和空中交通管制站。安蒂拉还附带一个包含168个车位的车库、舞厅、可容纳50人的观影室、悬空花园、游泳池、水疗池、健身中心、一座寺庙和一间雪屋。”

“安蒂拉得名于一座传说中的岛屿,人们曾认为这座岛屿位于大西洋,西班牙和葡萄牙的西侧。”


日本皇宫

日本皇宫是地球上最古老的标志性住宅,其历史可以追溯到1457年,最初的江户城就建在此处。皇宫内建有多座现代和古代建筑,包括皇家住宅、古门、瞭望塔、行政大楼、博物馆、音乐厅、公园。”

“人们认为,如果回到20世纪80年代,东京土地价格处于顶峰的时期,日本皇室的宫殿及其庭院的价值可以超越整个美国加利福尼亚州。现在,由于日本皇宫具有重大历史意义,而且占据了全世界地价最昂贵、建筑最密集的城市之一——东京中心地段的一片广阔土地,其价格仍然非常昂贵,高达27,988,539,000美元(约合1790亿元人民币)。”


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估值依据注释

沃伦·巴菲特的住宅:内布拉斯加州道格拉斯县税务办公室对这座住宅的估价为每平方英尺161美元,总价约为104.8万美元。美国在线房地产网站Zillow的自动估价结果显示,这栋房子的价格应为122.3万美元。

粉墨女团成员宿舍:媒体报道称,与粉墨女团成员宿舍位于同一栋大楼内的同户型公寓在近期交易中卖出了200万美元的价格。

花花公子庄园:花花公子庄园在2016年的售价为1亿美元,而2020年的估值为106,120,800美元。

白宫:我们对白宫的4.45亿美元估值基于Zillow提供的自动估价结果,具体网址如下:https://www.zillow.com/homedetails/1600-Pennsylvania-Ave-NW-Washington-DC-20006/84074482_zpid/?view=public

安蒂拉:2012年,该物业上报的建设成本为10亿美元。重置成本肯定高于建设成本。另一个4.96亿美元的粗略估值结果基于阿尔塔蒙特路(Altamont Road)住宅区内一处高端房产的均价。尽管如此,考虑到安蒂拉是一座独栋的摩天大楼,后一种衡量标准并不具备精确的参考价值。

白金汉宫:2020年8月,Emoov房地产经纪公司的房地产估价专家对白金汉宫的估值为67亿美元(49亿英镑)。

日本皇宫:我们的280亿美元估值基于东京千代田区的平均土地价值。这个估值结果未考虑重置价值、历史意义或潜在收入。

特殊目的收购公司(SPACs)上市议题探讨|居外专栏

2021年5月1日(北美时间),伯克希尔·哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)2021 股东大会在美国加州洛杉矶如期举行(年度股东大会的地点首次在奥马哈以外的地方举行),90岁高龄的巴菲特(Warren Buffett)与合作60年97岁老搭档芒格(Charlie Munger)“共同主持”。被外界普遍视为巴菲特接班人的两名副董事长:伯克希尔非保险业务负责人格雷格·阿贝尔(Greg Abel)和保险业务负责阿吉特·贾恩(Ajit Jain)一同出席股东大会。

伯克希尔·哈撒韦公司2021股东大会中,巴菲特和芒格对股市中的猖獗的投机行为提出了警告,特别是对SPACs(特殊目的收购公司)的投机行为,它是股市的副产品。巴菲特警告说,没有人告诉你这种狂热什么时候会结束。

巴菲特为何就此议题会如此说呢?因为SPACs只有现金,没有实际经营业务,它创建的唯一目的,就是上市后收购一家有实际经营业务的非上市公司,让被收购公司无需通过IPO即可上市,它是一开始就以壳上市,一上来就摆明自己是个壳公司。由于它上市时,公司连自己到底要收购什么公司、做什么业务、会成为一家什么公司都不清楚,投资者就更不清楚,SPACs也因此被称作“金融盲盒”。

美国证券市场上市方式如图示1所示其中有APOSPAC IPO等多种在美上市方式

首先,融资反向型收购(APO)符合国家政策,合法合规帮助企业利于无形资产知识产权技术出资,越来越多企业,配合我国政府的政策知识产权ABS(资产证券化)。知识产权证券化是以知识产权未来预期收益为支持,通过发行市场流通证券进行融资的方式,是创新主体将知识产权变为实际市场收益的重要举措,而不是以前的只强调知识产权专利保护及侵权后的法律诉讼的作法。

利用融资反向型收购(APO)运作,为企业带来更加强有力的后盾支持,利用知识产权技术出资,做成公司资产(本),进行股权实缴,增加每股净值。先在国内向投资方快速(债权/股权)融资,同时通过收购美国上市公司的经营权、股权获得上市地位,再将原有公司的股权、资产、绩效等转移至上市公司完成OTC上市,做好上市后的市值管理,再以上市公司整合并购及后续融资,在最佳时机转至国内主板、科创板、纳斯达克、纽交所或香港上市,让企业实现多地上市的便利性,把企业做大做强。

图示1:美国证券市场上市方式信息来源上海控本公司

Preqin的数据称,2020年已经有超过100家特殊目的收购公司(SPACs)在美上市,其中一些得到了著名对冲基金的支持,融资400亿美元。2021年3月12日美国证交会代理主席:更多证据表明SPACs存在风险,对SPACs的利益失调感到担忧。2021年3月5日伦敦证交所首席执行官David Schwimmer:SPACs是资本市场的有用工具。2021年3月8日香港交易所:正在研究SPACs机制的可行性。

为寻求均衡框架,有效保护投资者利益免受SPACs独特性带来的某些忧虑,同时满足市场融资需求,2021年4月2日新加坡交易所寻求市场反馈意见:

  1. 总体准入标准:在首次公开募股时,市值至少3亿新元,且持有发行股票总数的至少25%由500名以上公众股东持有。
  2. 创始股东和/或管理团队必须在IPO时持有1.5%至3.3%的最低股本,取决于SPACs当时的市值。在多种关键时刻,创始股东和控股股东等主要股东的持股权益暂停。

从上述看到各国就SPACs议题,有积极作为,亦有认知忧虑,为此,接下来探讨。

SPACs(特殊目的收购公司美国上市方式与被收购的公司必须具备的要件

图示2补充说明——方式一:现有的SPACs壳公司,寻找优质企业进行并购。各行业的都可以做SPACs(特殊目的收购公司),免美国SEC的审查,省掉做市商的费用,快速上市(最终目标:比借壳上市还快挂上NASDAQ)。

图示2:SPACs(特殊目的收购公司美国上市方式信息来源:上海控本公司

图示2补充说明——方式二:帮助企业SPACs(特殊目的收购公司)造壳上市;其要件补充说明:

  1. 自行先融资一笔资金(至少500万美元,越多越好)
  2. 企业发起人:24个月之内20%股权有效
  3. 企业发起人:一年内股权不能卖出(发起人有获利千倍的机率)!

至于SPACs面向被收购的公司必须具备的要件:

  1. 两年合规的财务报表
  2. 税后净利500万元人民币(越多越好)
  3. 企业净资产3~5亿元人民币(越多越好)

如何让SPACs(特殊目的收购公司在美国OTC上市的更稳健而不会成为“金融盲盒”呢?

笔者的建议如下

  1. 先就知识产权(评估价值用市场法/成本法/盈利法)技术出资,注册资本转为实收资本,增资扩股
  2. 在OTC上市后进行倂购(当然以后到NASDAQ主板亦可进行倂购),可以用上市股权协议倂购上中下游及跨行业公司
  3. OTC上市后,缩股减资,提高净值,更容易维持股价。
  4. OTC可以无数次,定向增发股票融资。(转NASDAQ主板后只剩最后一次IPO首次公开全球大公募)。
  5. 维持股东往来的交易量及维护股价10美元以上/股,完善市值管理,避免股价被主力有心放空打压股价,有利于转至NASDAQ主板。

SPACs(特殊目的收购公司在美国后续若没能如期OTC上市,(下述两种情况笔者建议的补救作法

情况1:企业有现金流500万美元,以存托凭证形式存放在美国的银行;发起人去寻找项目公司;若没被选上的SPACs,可透过IPO完整流程的上市辅导,仍有机会迈向NASDAQ上市之路。

情况2:依法(公司法第27条:2014年3月1日起,企业无形资产知识产权技术出资可以100%作为注册资本注资为实缴资本),先就知识产权技术出资(评估价值用市场法/成本法/盈利法),将注册资本转为实收资本(可合并财报成为公司资产,同股同权、利于融资,即使是初创企业,都能利用知识产权技术注资实缴资本到位),增资扩股,这样注资的方式可以减轻企业货币出资压力,规避出资后抽逃资金的法律风险;从而为企业提高净资产(本),合法规避债务风险及非法集资风险,降低负债比,增加每股净值,比如〔1000万元人民币实缴资本+9000万元人民币资本公积(保留盈余或技术) 〕÷1000万元实缴资本=10元/股,更好的获得银行支持,接着采APO(融资型反向收购)的模式,意指先融到足够的资金再到美国证券市场借壳上市。

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为长期投资建议

 

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱:DoctorChung99@gmail.com

“英国脱欧风口” 富豪们大举入手伦敦房产 投资好时机来临?

自2016年6月英国脱欧公投後,伦敦楼价升幅放缓。市场分析认为伦敦市中心豪宅楼价从2014年达到高位後开始步入下滑周期,加上英国政局不明朗和较早前政府宣布增加印花税等因素,令买家更为谨慎。当市场普遍抱以观望心态之时,世界亿万富豪们则看好伦敦未来楼市发展,提前出手大举进军伦敦房产市场!

“股神”-巴菲特

巴菲特旗下房地产公司Home Services是美国第二大代理公司。在2018年11月,与伦敦地产代理Kay & Co正式签署战略合作协定。Home Services CEO Gino Blefari更表示∶“伦敦作为重要的国际商业中心,其房产市场对全球资金保持着吸引力,一直以来都是我们最重要的市场。我们很高兴能够通过Kay & Co进入伦敦市场。”

香港首富-李嘉诚

李嘉诚被BBC称为“买下了半个英国”的人,旗下长实集团在2018年斥资约10亿英镑,收购瑞银伦敦总部大楼,现正洽谈收购一个伦敦约7亿英镑的伯爵府(Earls Court)豪宅项目。

印度首富-拉克希米·米塔尔

米塔尔在伦敦共购置三栋总价值约5亿英镑的豪宅地产项目,并且曾以约1.2亿美元的天价买下了伦敦一套超级豪宅,创下了全球私人购买豪宅的最高成交价纪录。

根据2018 年全球城市实力指数排行榜,伦敦始终居於榜首位置,可见政治的不确定性对伦敦住宅市场的影响不大。而现时英镑兑人民币由2014年7月高位(10.6)至今回落近3成,对海外买家而言可享汇率优惠,是入市伦敦千载难逢的好时机。

精选社区推介

沃克斯豪尔(Vauxhall)是位於伦敦市中心西南方的一个商业住宅综合地段,电影007詹姆斯·邦德所属的英国秘密情报局总部就位於此。

凭藉优越的地理位置和便利的交通,沃克斯豪尔吸引了不少年轻白领上班族,就连在英国国会上班的政客与英国秘密情报局的特务也大多择居於此。区内目前拥有火车站丶地铁站和巴士总站。Vauxhall火车站可前往各大车站,如Victoria, Waterloo 与 Clapham Junction。

地铁则为在Victoria line上的Vauxhall站,瞬间即达Victoria站(约4分钟车程)丶Kings Cross站(约12分钟车程)丶Bond Street站(约14分钟车程)以及英国高等学府(如∶伦敦大学学院丶伦敦大学国王学院)等。此外在2020年,黑线Northern line会在沃克斯豪尔添增两个地铁车站:分别为Nine Elms与Battersea Power Station,交通可谓四通八达。

沃克斯豪尔(Vauxhall)优越的地理位置和便利的交通。图片:Geograph

点击查看英国伦敦在售房源

沃克斯豪尔依傍於泰晤士河畔,闲暇之时可以沿着泰晤士河漫步,还可到Vauxhall街美食市场品味全球美食,尽享生活的写意。沃克斯豪尔区内设有英国零售第二大龙头Sainsbury’s的超市旗舰店丶咖啡厅丶公园等,轻松解决日常生活所需。多所世界一流的名牌大学亦位於附近,如伦敦政治经济学院丶伦敦国王学院丶帝国理工学院等。

另外,当地政府致力将该区打造为新兴商业区,新的美国大使馆及苹果英国总部都相继进驻,也有多项大型投资基建进行得如火如荼,相信将带来约25,000个全新就业机会,同时推动区内租赁市场发展。

而该区的1房单位(约45平方米)大约售50几万英镑,公寓住宅配套齐全,可眺望整个伦敦市中心壮观景色,加上绝佳的地理位置和交通设施,投资潜力不言而喻。点击了解这套居外房源的更多详情

 

撰文:美联物业
图片:unsplash
责编:Zoe Chan

抄底迪拜!巴菲特出手了

这个房价连续三年下跌的城市,引起了价值投资者巴菲特的注意。

作者: 陶旖洁

伯克希尔·哈撒韦(Berkshire Hathaway HomeServices)的地产子公司公司4月28日宣布,计划在阿联酋迪拜开设办事处,将经纪业务扩展到中东市场。“迪拜一直是我们全球网络扩张的重点,它是全球领先创新的代表,也是全球的贸易、物流、旅游和金融中心。” Berkshire Hathaway HomeServices公司称。

2008年全球金融危机过后,为增强经济多样化程度,迪拜开发商大举扩张,建造了数以万计的房屋。直到目前,房地产仍然是迪拜经济重要的组成部分。

但2014年的油价崩盘,拖累了全球第七大产油国阿联酋的经济。楼市也因为经济低迷而表现不佳,开发商被迫暂停扩张计划,甚至进行裁员。

迪拜公寓售价指数

数据来源:迪拜房地产门户网站Bayut

迪拜房价已经自2015的高点下跌了超过25%。今年2月,标普评级称,由于供给持续高于需求,迪拜住宅价格今年还将下跌5-10%,预计在2020年见底。

而持续的价格下跌,也引起了一些不良资产买家的兴趣。Berkshire Hathaway HomeServices Gulf Properties首席执行官Phil Sheridan对彭博表示,在迪拜房价连跌数年后,许多高净值的客户开始认为,迪拜房地产市场具备不凡价值。

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迪拜部分热门区域房产均价及环比变动

来源:Bayut

“这不是一种投机行为,” Phil Sheridan对彭博称,进军迪拜是一个“充满信心的长期战略举措”,公司相信迪拜房产具备价值。

巴菲特素来以价值投资闻名。或许,将于2020年在迪拜举办的世博会,和将于卡塔尔举办的2022年世界杯足球赛,会让迪拜房价走出下跌阴影。

居外推荐迪拜房源:海湾之门(Marina Gate)

海湾之门(Marina Gate)是三座塔式高层住宅的其中一席,紧邻迪拜码头(Dubai Marina)。风景优美的裙楼层构思极为巧妙,专注于细节设计,配有零售区和绿意盎然的公共区,还有世界一流的健身房和令人生羡的无边泳池。点击查看房源信息


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来源:华尔街见闻

责编:Zoe Chan

十八年磨一剑 巴菲特大举进军海外房地产

巴菲特的公司正在与巴黎以及马德里的潜在合作伙伴谈判,而且还将目光投向了墨西哥城、中国香港以及东京

世界上最成功的投资者之一巴菲特(Warren Buffett)

巴菲特的一家房地产经纪公司等了18年才签下第一份海外特许经营合同。现在,这家公司正在把自己的“触角”伸向意大利、日本和中东等地。

Berkshire Hathaway HomeServices(BHHS)本月与设在伦敦的Kay & Co.达成合作,这是继柏林的Rubina Real Estate之后,该公司在欧洲的第二家加盟商。BHHS希望在年底前将米兰维也纳迪拜纳也入自己的业务版图。

BHHS母公司负责人吉诺·布莱法里在柏林接受采访时表示:“我们已经为一系列市场做好了安排。最终我们将进入所有大都市。”BHHS正在与巴黎以及马德里的潜在合作伙伴谈判,而且还将目光投向了墨西哥城中国香港以及东京

BHHS在居外网上挂牌出售的佛罗里达州Crystal Beach5卧7卫豪宅,惊艳美景定会令您屏息!户外厨房丶泳池酒吧丶迷你高尔夫球场,宛如度假村般的享受体验。住宅内部建筑质量上乘,匠心工艺随处可见。
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HomeServices of America由几家房地产经纪商和抵押贷款公司组成。在2000年收购一家能源公司的交易中,巴菲特的伯克希尔-哈撒韦公司先是买下了HomeServices的部分股权。最初,这位亿万富翁投资人并不怎么关注HomeServices,但从那时起,后者逐渐成为美国最大的住宅经纪公司之一。

布莱法里是HSF Affiliates的首席执行官,BHH是HSF Affiliates的一部分。HSF Affiliates则为HomeServices of America所有,其业务是经营房地产经纪特许经营网络。

覆盖全球

布莱法里说:“越来越多高端地产买家来自美国以外的地方,因此成为全球化公司对我们而言已经变得至关重要。”

Kay & Co.是一家伦敦豪宅经纪公司,主要经营区域包括梅费尔和海德公园等地。与BHHS结盟时,英国房地产市场正受到英国脱欧的打击。但这家现已更名为Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co.的英国公司并未被吓倒,它计划通过收购以及合资公司来扩张,而且今后10年将增设多达10个独立办事处。

BHHS的欧洲和中东业务董事总经理米奇·刘易斯说:“我们着眼于事物的长远发展,因此英国公投等事件不会影响我们的决策。毫无疑问,这些因素很重要,但它们不会左右我们的工作。”

据HSF Affiliates的全球销售高级副总裁迈克尔·贾尔伯特介绍,将不同国家的买家和卖家联系在一起的能力已经有了回报。自从宣布有意跟Kay & Co.合作以来,伯克希尔-哈撒韦的网络一直在稳定地为这家英国公司提供线索。他说:“我们甚至还没有改掉那些标识。”

德国合作伙伴

今年早些时候跟柏林的Rubina Real Estate联手是BHHS建立全球网络的第一步。刘易斯说,BHHS还在德国其他主要城市寻找机会,而法兰克福可能成为“非常自然的第二步”。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑,采用经久不衰的现代风格,拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡,您可以根据您的喜好进行个人定制选择,并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元(约¥264万)。
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在美国,去年收购竞争对手Long & Foster Cos后,HomeServices of America正在跟Realogy Holdings Corp.旗下的NRT LLC部门争夺市场头把交椅。布莱法里称,HomeServices已经再次出手,并且预计将在今年年底前完成两项“重大”收购。

他说:“这些是我们的欢乐时光。眼下我们是舞会上最漂亮的女孩。”

 


来源:财富中文网
编译:Zoe Chan

警惕!投资别一不小心变成了投机 | 海外

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投资是什么?Investment.

投机又是什么?Speculation.

有些人觉得赚了钱就是投资长期的就是投资投资就是投钱;

有些人觉得亏了就是投机短期获利就是投机投机就是投机会。

可见,在投资于投机的区分上,每个人有不同的见解。

下面,我为大家分享一点我对投资和投机的看法:

  • 投资的收益来自标的物价值的变动;

投机的收益来自标的物价格的变动。

巴菲特就曾经说过:“如果你是投资家,你会考虑你的资产——即你的企业——将会怎样。如果你是一个投机家,你主要预测股票价格会怎样而不关心企业。”

如果你投资公司的股权,债券,成为一个公司的股东,通过分享公司的红利来获得收益,就是一种投资行为,因为收益来源于公司价值的变化。

如果只是买入公司的股票,通过股票价格的变化来获取收益,就是属于一种投机行为。

  • 投资的升值是财富的创造

投机的升值是来源于其他的人亏损

“现代证券分析之父”本杰明·格雷厄姆说过,“股市投机者整体上几乎都要亏钱,亏损的投机者要比获利的投机者多几乎是一个数学定律”。

再比如去中国澳门赌博,就是赌客和赌场的博弈,赌客输-赌场赢,赌客赢-赌场输。这就是零和,输的钱和赢的钱是相同的,建立在他人损失上面的。而比如投资的话,把钱投入到生意中,财富来源于生意创造的价值,这就是正和,就是投资。

  • 投资是投入到自己了解的东西中;

投机是投入到自己不了解的东西中。

巴菲特曾经说过:“最好的投资是投资自己。”他告诫人们要投资于自己的能力圈,即自己的能力和知识能够理解的领域。

如果一个项目是你自己一直了解的,经过深入研究的,有一定相关知识的,那么加入这种项目,就叫做投资。

如果一个项目只是根据别人介绍或者从众心理跟风加入,没有经过研究了解,那么加入这种项目,就叫做投机。

  • 投资者需要有一个较长的时间维度来实现收益;

投机者只需要在相对短的时间内获得最大收益。

经济学鼻祖凯恩斯,关于投资和投机的论述是这样的:投资是对投资标的在其整个生命周期所能带来的收益的测算活动,假设它的运作状况可以永久续存下去。而投机是对市场的心理状态进行预测,并期望他会使投资标的的评价基准,朝着于己有利的方向偏移的一类活动。

比如企业经营是一个长期的过程,短期的宏观数据、经济政策、突发事件可能会对公司股价造成波动。但从一个较长的时间维度来看,决定企业内在价值的还是其自身的经营管理水平。这就是一种投资。

而股票期货需要判断市场的波动时间和波动方向,了解相关股票的利好信息,这些需要敏锐的直觉和对稍纵即逝的机会的把握。这就属于投机的范畴。

总体来说,东哥认为:

投资和投机并非有褒贬之分,只是着眼点不同,盈利稳健度不同,时间维度不同。只有好的投资项目,投机机会,而没有一成不变的投资方式。良好的投资项目加上恰当的投机机会才会使财富最大化。

希望大家都能找到自己合适的投资项目与投机机会。

 

英国风险分析师李东伟专栏全集

Juwaicolumnist

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对话美国地产公司CEO:房地产投资是最好长线投资之一 | 美国

美国房地产市场历来是投资蓝海之一。在今年巴菲特股东大会上,新浪财经北美站第一时间在大会展厅采访了Home Services地产经纪公司高级副总裁兼CEO麦克•沃卡(Mike Warmka) 和美国Kentwood房地产CEO彼得•尼德曼(Peter Niederman)。二人对新浪财经表示,美国的房地产事业深受中国投资者们的喜爱,这也因此成为了Home Services地产经纪公司的机遇。他们表示想要抓住时机,进一步发展和中国投资者的关系。除此之外,他们认为长期的投资房地产事业,回报一定会超出短期之内外汇带来的任何负面影响。

麦克•沃卡(Mike Warmka)是美国HomeServices地产经纪公司的高级副总裁兼CEO,他负责公司的会计制度和记录、经营分析以及监督子公司的财务活动。加入HomeServices之前,他曾担任通用电气资本的技术会计经理,参与了企业并购和业务发展。并在房地产开发公司担任泰勒投资副主席和管理员。

彼得•尼德曼(Peter Niederman)是美国Kentwood房地产的CEO,担任全国房地产经纪人协会和青少年糖尿病研究基金会主管的职位。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

彼得•尼德曼(左二)麦克•沃卡(左三)和于新浪财经特约通讯员谭云心合影(摄影师:王榕浩)
彼得•尼德曼(左二)麦克•沃卡(左三)和于新浪财经特约通讯员谭云心合影(摄影师:王榕浩)
 
根据美国地产平台Zillow的数据,2106年全美房价上涨4.8%,并且预测2017年房价将会上涨3.6%。而中国投资者对与美国房地产的青睐有增无减。不管是对纽约,洛杉矶这种国际化大都市还是在主要州之间的小城市,房地产投资带来稳定回报的同时,也为很多投资者营造了更佳良好的居住环境和接受教育的机会。来自中国的投资者也为美国房地产市场带来更好的资金平台。两位房地产CEO表示,在这种你来我往的合作中,美国房地产市场建立了更广阔的机会。
 
以下是采访实录:
 
新浪财经:谢谢你们愿意接受我们的采访,你们早上参加巴菲特股东大会了吗?
 

彼得•尼德曼:是的,我们参加了。

新浪财经:你们对这次巴菲特股东大会有什么感想吗?

彼得•尼德曼:这是我第一次参加会议,我很享受会议的正能量以及人们的热情,我喜欢听两位老先生讲述他们在建立企业、收购企业时的理念,以及他们选择企业时的判断标准。他们的理念都非常的实用。

麦克•沃卡:Home Service作为一个和母公司伯克希尔一样有探索精神的公司,我们共享很多的共同的公司文化,比如说下放权力、自治管理和运营。我很高兴听到二老今天也提到这一点,这也是为什么我们能够收购到好的公司,并且保持他们良好的运营的原因。

新浪财经:你对中国的市场发展有什么看法吗?

彼得•尼德曼:我无法对中国的市场做出很多的评价,但是我知道的一点是,有越来越多的中国投资者来到美国,并对美国的房地产事业感兴趣。

麦克•沃卡:这是一个很大的市场,有很多中国的投资者喜欢美国的房产,对我们来说也就意味着有很多的机会。我们旗下很多的公司都受到越来越多的国外投资者的青睐,所以我们想要抓住时机,进一步发展和中国投资者的关系。

新浪财经:你觉得你们会专注于什么样的中国客户呢?

麦克•沃卡:当然是对美国市场感兴趣的客户了,很多人来到美国,对旧金山以及美国西北部海岸城市的房产非常感兴趣,还有纽约曼哈顿。我们在这些城市都有业务,而且我们也努力的加强在这些城市的业务关系。我们也知道有很多中国客户,比如来自北京,中国香港,喜欢来美国旅游和留学,总的来说中国市场有很大很大的发展空间。

彼得•尼德曼:就像麦克•沃卡说的,很多中国投资者来到西北海岸购买房产,因为和国内相比,在这里买的房子可谓物美价廉,而且他们想要在海外进行投资,所以他们来到美国,并且很快意识到这里市场的巨大价值。就像麦克•沃卡说的,无论是在西北部,加州,还是东北部,Home Service在这些城市都有足迹。

新浪财经:你们公司对于今年国内外市场的战略是什么?

麦克•沃卡:我们的战略就是继续收购好的企业,与好的企业进行合作。而我们的母公司,他们的战略也是继续并购好的公司,而且他们在国际上也有一定的野心,想要进一步拓展欧洲,南美,亚洲,包括中国的业务。在他们拓展业务的同时也会在当地不断继续寻找好的合作伙伴来进一步发展业务。我们预计2018和2019年公司利润会有显著的增长。

新浪财经:哪个国家会成为你们下一个目标呢?

麦克•沃卡:我们现在同时看好好几个国家,这取决于哪个国家拥有最好的机会。我们计划在今年落户于一个新的国家,但是还不知道是哪一个。

彼得•尼德曼:房地产业变得越来越国际化,美国的投资者想要在海外进行房地产投资,反之亦然,海外的投资者也想要在美国投资,而这正是我们的机遇所在。

新浪财经:你们提到想要向海外拓展业务,那你们打算如何处理在文化上的一些差异呢?

麦克•沃卡:这正是我们要学习研究的重要部分:去了解那个国家的房地产文化,并且寻找合适的合作伙伴来实现共赢。Home Service的名声对我们来说非常的重要,所以我们必须找到那个不仅在业务上更是在公司文化上契合的合作伙伴来进一步拓展业务。

彼得•尼德曼:对,当你们听到巴菲特和芒格的名字时,你们知道他们代表的是一种诚实守信,高质量服务的企业文化,而人们正是被这些文化所吸引。所以像麦克•沃卡提到的,作为伯克希尔的子公司,当我们去寻找国际上的合作伙伴时,我们希望找到的也是这样一种拥有类似文化的企业。

麦克•沃卡:伯克希尔的子公司在国际上已经多有涉猎,我们也可以借鉴在我们的姐妹公司关于国际上的经验,帮助我们拓展国际业务。

新浪财经:和去年相比,美国政府的监管体系是否有所提升?

麦克•沃卡:的确,我们国家的政权是有所改变。但是,目前来看具体政策上还没有很大的变动,但是我们会持续观望,并且留意对我们产业会产生巨大影响的政策。

彼得•尼德曼:我们会特别留意,比如抵押贷款的利息,资本税等这些会影响人们在房地产类投资的政策。像麦克•沃卡说的,我们的政府最近说了很多,但是真正实施的变化确没有多少。

新浪财经:你觉得汇率变动会对中国投资者有什么影响?

麦克•沃卡:汇率显然会对中国投资者购买美国房地产产生影响。但是我认为,尽管汇率一直在变,但是投资房地产的人们大多数还是长期投资者,而美国房地产业是一个非常好的长期投资选择,甚至可以说是世界上最优的几个长期投资选项之一。所以无论汇率如何变化,如果你能够长期持有这个投资,长期的回报一定会超出短期里外汇带来的任何负面影响。

新浪财经:你觉得税收政策对人们有什么影响呢?

麦克•沃卡:对于房地产行业,税收当然会在一定程度上影响人们的决定。

新浪财经:谢谢你们接受我们的采访!

(据新浪财经)

“股神”巴菲特的新布局:向中国人卖美国房产 | 美国

随着国人海外购房需求日益旺盛,“股神”巴菲特也开始布局向中国人卖美国房产

昨日,伯克希尔-哈撒韦公司旗下的房地产公司HomeServices宣布,已和中国的国际性房地产网站“居外网”(Juwai.com)达成销售协议,旨在吸引中国的富裕阶层去美国买房。

中国购房者已成为美国住宅地产最大的外国买家,而HomeServices是美国第二大房地产经纪公司,其首席执行官Gino Blefari在一份声明中表示,该协议可以让居外网200万月活用户更方便地浏览特许专营商的房源。

美国住宅地产最大的外国买家

根据美国全国房地产经纪人协会数据,早在2013年,中国赴美购房人数就超过加拿大,成为美国住宅地产最大的外国买家。该协会数据还显示,加上来自中国香港和中国台湾地区买家,截至2016年3月的一年时间里,中国人在海外购房金额共计达到273亿美元,占全球房地产销量的26.7%。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

早在2013年,中国人已经成为美国住宅地产最大的外国买家
早在2013年,中国人已经成为美国住宅地产最大的外国买家

点击查看美国房源

HomeServices国际业务部高级副总裁Peter Turtzo向路透表示:

中国买家在美国购房平均花费达90万美元,是美国消费者支出金额的3倍。他们通常将这些房产作为第二居所或子女在美国读大学的住所。”

他还向媒体表示,对于外国人,尤其是中国人,美国是安全的、具有吸引力的投资机会。

巴菲特的品牌效应

巴菲特的品牌效应有望助推HomeServices在中国的业务。

Turtzo向路透表示,没有巴菲特的背书和支持,HomeServices的品牌很难成功推广巴菲特拥有极高的信誉和声望,在美国是和中国都是一种精神象征,大家信任他。这对公司在全球推广房地产很有帮助。

近期,巴菲特把他微笑的形象印在了可口可乐中国产品的包装上,巴菲特喜欢喝可乐世人皆知。

(据华尔街见闻)