东哥为大家简单分析了一下英国买房的具体流程和注意事项。从中可以看出，在房屋交易环节，律师处在一个很重要的地位，那么如何选择一个律师就成了关键。
今天，东哥就在如何选择律师上给大家提供一点建议，供大家参考。
第一，口口相传
在英国学车，大家都喜欢让朋友同事来介绍教过他们的教练，以便较好的沟通和顺利通过考试。买房选择律师也是如此，大家可以通过周边的朋友，同事的介绍来寻找一个他们用过的律师，这样，对律师也有一个初步的了解，通过介绍人也能知道这个律师的风格，以便在合作中能有比较顺利的合作节奏。
注意：有的时候房屋中介也会推荐律师给买主，这样的好处是，律师和房屋中介有合作，他们的沟通会比较顺畅。坏处是，房屋中介是协助卖方来销售房屋的，与卖方利益挂钩，所以代表卖方利益的中介推荐的律师，难免会让买主感觉不踏实，在利益纠纷的时候，会不会为卖方说话呢？
第二，网上平台
大家也可以在网上平台上寻找合适的，对自己胃口的律师，可以通过在网上搜索关键字conveyancing solicitors来获取，一般大家常用的平台有homeward legal和房主联盟（hoa.org.uk）。英国这些平台相对国内的某些平台来说，对于相关资源的审核很严格，所以大家不用担心找到虚假的律师，而且如果出现纠纷的话，可以找平台，平台会出面解决一些问题。
注意：平台上找的律师虽然资质有保障，但是难免会距离买主比较远。个人认为，英国这边聊业务的话，英国人会比较喜欢当面聊。有些邮件，电话沟通解决不了的问题，在当面谈的过程中就容易沟通解决。所以，还是建议大家尽量选择一个距离自己不太远的律师，以便沟通顺利方便。
选择完律师，与律师签订完服务合同之后，律师的工作就要开始啦！
一般来说，律师的工作分为三个步骤：
- 前期准备
在准备阶段，首先，买方律师会要求卖方律师提供草拟的合同（Draft Contract）,并且要求卖方律师提供房屋的基本信息和相关文件。然后买房律师就会对交易的房屋进行一系列的调查，在服务合同里会对调查的项目有所说明，除了必选的调查项目以外，买主还可以额外选择自己想要了解的调查信息，当然，选择不同，价格也不同。
在这个阶段还有一个重要的工作就是，买主的资金一定要到位。如果买主是需要贷款买房，那么律师就要与银行商谈，进行贷款进度的跟进，并确保买主提供的相关材料符合银行的贷款要求，以便买主能够顺利获得贷款审批。如果买主是全款买房，并且有资金来源于海外的话，那么律师会要求买主签署反洗钱声明，并且提供资金的来源证明。资金的来源证明包括海外账户的Bank Statement，海外账户的换汇记录，海外账户向英国账户转账的凭证，海外账户资金的来源（卖房款，亲属借款，工资收入，其他收入）
注意：英国这边，只要是从境外汇过来的大笔资金都是需要提供资金来源证明的，以证明资金是合法收入来源，并且证明一定需要英文件，如果只有中文，需要到公证处或者正规翻译公司来进行翻译。资金来源证明一定要符合逻辑，全面细致，合规。所以大家一定以前做好安排，事先保留好相关的凭证，以备不时之需。
- 交换合同阶段
这时要求买主向卖方支付10%的保证金。只有在交换合同后，买卖双方才开始正式受到法律约束。这时如果买方退出，卖方不会退还保证金。而如果卖方退出，买主有权起诉卖方要求经济赔偿，而且在合同交换后，卖方再不允许接受任何其他买家的报价。
一般来说，合同会有一个附件，里面包括卖方房屋内的设施，如冰箱，洗衣机，电视机，其他家电及家具等等，这些可能会额外需要付钱。买主可以详细勾对，留下自己想要的，来签字确认。
一般的合同交换会在1个月内完成，这个日期会事先商量好并在合同中有所体现。
注意：买主可以与律师协商支付少于10%的保证金，但是，如果违约，还是要将10%的保证金当成违约金补齐。此外，还要注意，卖方是不是在与买主交易的同时，还作为买主在进行其他房屋的交易。这样的话，合同交换的日期就要迁就于进度较慢那一方。而且，一旦有一方推出交易，那么另外一方的合同交换就无法完成。
- 合同完成
合同完成是指卖方律师确认从买方律师收到了所有应收款项，从法律上讲合同履行完成。买方律师会在指定的完成日前一周邮寄给买方最后应付款项账目，其中包括房款余款、印花税（stamp duty）、律师费、电子转账费、调查费和其它手续费等。律师会在收到所有钱后，把买房相关款电子转账给卖方律师来完成合同。一般在合同完成日的中午，您的律师就会打电话通知您可以去房产经纪公司取钥匙了。这时房产已经属于您了
注意：在这个阶段，虽然律师的工作并没有完全结束，但是买方需要把所有的钱款付清，包括律师费等等。在准备资金的时候，大家可要提前计算好金额，以免出现资金紧张的情况。
买房已经拿到钥匙，可以入住了。但是其实还有最后一步没有结束，那就是律师会在合同完成后帮买房向政府交纳印花税，并且向政府申请将房屋所有权更名。一般合同结束的20天左右，律师就会将新的房产契约（title deed）和房产图 (title plan)发给买房，如果是租约产权（leasehold），律师还会把新的房产契约发给土地拥有者（一般来说公寓flat为这种模式）。如果是申请了贷款，契约和房产图还会被发给贷款银行。
至此，房屋买卖的流程就基本结束啦！
总结一下：
选择律师的话，还是要选择距离自己相对较近的，以便面谈，然后最好通过朋友介绍或者正规平台选择律师。交易时要注意资金的安排，如果资金从海外过来，要注意保留好银行方面的交易凭证，换汇凭证，账户收入流水等材料，做好资金来源证明的准备。
最后，祝愿大家都能在英国找到自己喜欢的房子！
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继上一篇《再谈投资心法｜居外专栏》推出之后，过去一个月，笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害，又担心香港未来的稳定与管治 ，希望形势能够尽快平复！
