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最近中国香港地产代理监管局公布，向每名代理提供500港元的进修资助，但实际资助的用途，并没有任何限制。换句话，是向每名代理派钱500港元。

回想2003年，代理监管局也因应沙士疾病传播严重影响楼市交投，宽减持牌代理一半的牌费。今次武汉新肺炎，已正式登陆香港，代理的经营状况已经进入水深火热。情况跟沙士时期不相伯仲。

笔者知道市场上，不少小型代理过去半年生意大受影响，有些已经准备结业或进入半退休状态，缩减人手或搬至楼上铺经营，只保留牌照，方便有熟客关照时可以合法工作而已。大型代理也不见得很好景：中原地产刚宣布2019年全年全公司营业额174亿港元，下跌8%，其中来自香港住宅的营业额为38亿港元，比去年2018年的41亿港元下跌7.4%；工商铺则属重灾区，由2018年的8亿港元下跌至2019年的5亿港元，下跌幅度高达37.5%。令笔者感到奇怪的是今年并没有宣布盈利数字，所以推测今年中原可能出现亏损。

除中原地产以外，再看一看另一大型代理美联集团又如何？2019年的业绩未公布，但翻看其过去5年（2014至2018年）的业绩，合共有2.26亿的盈利，平均每年只有4,500万左右。以每年50亿营业额的公司来说，只有1%的利润率，可见只要市场成交一旦下跌，对其公司盈利将会造成严重影响。

反观业务遍及全球及海外的中介机构，例如高力国际，其股价由2009年3月时的3美元，上升至最近2020年1月的81美元，上升27倍。

香港唯一上市的美联集团，在2008年的股价高达13.46港元，下跌至最近2019年1月的1.07港元，下跌超过9成。

笔者已经多次提及，香港代理的经营模式浪费很多资源在不必要的地方，无助提升服务水平。庞大的租金是其中一项明显例子。小型代理在缺乏资源下，难以自行开发数码平台；大型代理则倚赖过往的古老的“人管人”的模式，缺乏大刀阔斧的改革勇气！

除销售渠道模式的守旧之外，不少代理也只惯于销售本地物业，小型代理甚至局限于一个小区的物业。

市场上有个说法，大湾区物业每月都有近3,000个香港人购买，但只有不到三分之一是由香港代理交易完成的。其余2,000个单位都由内地的代理促成。大好机会，失之交臂，实属可惜！

2020年，海外物业将会成为港人另一新宠儿。大家又准备好没有？天大地大，市场更大。只要肯创新、肯改变、适应市场及客户的需要，香港的物业代理业又会有新的一片天！大家加油！

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猪年香港楼市先高后低，最后都录得 5 ％左右的升幅。踏入鼠年楼市又会如何？大部份市场评论都估计鼠年香港出现经济衰退的机会非常大，失业率上升，自然会影响楼价！

笔者都相信 2020 年，香港的经济不会太理想！但这只是影响楼价的众多因素之一。房地产是对抗通涨的优质资产，价格受资金流动的影响可能更大！经济差，全球央行继续放水，资产市场每次的调整便成为入市的良机。何况，香港房地产长期都是供不应求，自然成为全球投资房地产的热点！

受移民潮影响，部份中产物业（楼价在 3,000 万至 5,000 万之间），调整幅度可能较大，但大家不要忽略内地人口涌入香港的影响。

笔者估计，随着移民潮增加，内地会放宽更多内地同胞入户香港。笔者从来不担心香港楼市的需求，问题是内地同胞的购买力究竟如何？这将会对香港房地产价格起决定性影响！

近年笔者接触到不少从事深圳、中山、珠海的地产从业员，只要勤力及有上进心，月薪达 2 万至 3 万元并不困难。

在深圳、上海等大城市，高级行政人员的月薪已经跟得上香港的水平！内地经济能继续和平发展，人民生活水平便能继续提升，香港的受益也会水涨船高！

中美贸易协议终于在1月15日顺利签署。中国虽然要增购 2,000 亿美元美国产品，但中国能够坚守自己底线。在谈判过程中，展示了战略上的自信及定力，维护了国家的尊严，并非一面倒受压。

而且在贸易战下，美国不断向盟友施压，被要求“站队”的欧盟、日本都没有盲目跟从。中国的进一步开放，与美国的闭关自守，形成强烈的对比。美国咄咄迫人，出尔反尔的气焰，反而提升了中国在国际格局间的地位，这都是有利于中国长远发展。

中国正处于历史性的转折点，中美贸易协议，提供了中国继续和平“崛起”的土壤。中国好，香港好！如果香港楼市在鼠年真的出现调整的话，也将会继续成为入市的良机！

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缅甸自从成为英国殖民地之后，经济曾经有一段光辉历史，尤其是仰光，更是当时东南亚的大都会，在1877 年已经建成第一条铁路；香港的首条铁路也在 1911 年才建成，时间上还早了 34 年。但随着独立后，军政府实行锁国，全面国有化。加上管治不当、贪污腐败，令经济严重受创。商业萧条，令缅甸在 80 年后期开始已成为全球最贫困的国家之一。 在 2003 年国民平均 GDP 只有 180 美元。全国只有 15% 的人口有电力供应。每 200 人才有一部电话。大部分农村地区都缺水、缺电。

但自从 2010 年民主政府成立，经济开始改善，外来投资也大幅提升。由 2010 年的 300 万美元提升至 2011 年的 20 亿美元。昂山素姬执政后，人民的生活开始大幅改善。全民有免费医疗保障，汽油不再需要排队配给。超过 50% 人口有电力供应，人均 GDP 超过 1,300 美元。 4G电话网络成功覆盖大部门地区，收费便宜，人人都可负担。

随着外资涌入，由于管理人员多数从外地输入，也带动了在豪华住宅的需求。笔者在仰光一条大街，发现一个豪宅项目在兴建，设计时尚、环境又优美！在当地鹤立鸡群，明显会成为新的地标。

顺道前往售楼处了解，原来发展商是香港人，负责销售的经理也是来自香港，怪不得设计可以达到世界级水平。而且销售情况相当理想，第一期已经全部沽清。这样高档物业以往甚少供应，除了受到本地有钱人的喜爱外，也不愁租客。因为不少外国公司高级职员租用的服务式住宅，当今租金达到每月 3,000 美元起。以一个 1,000 呎售 30 万美元的单位计，租金回报可达 12% 。

当然随着这类高档住宅愈来愈多落成，租金能否维持确是未知数，但对投资缅甸物业的最大阻力，反而是二手转让制度的缺陷。

这里基本上，没有完善及透明的登记业权制度。业主的身分难以确认、欠款多少又不知道，更要命的是缺少专业律师及中介人，楼款无法安全托管，令二手交易非常困难，市场也难以顺利运作。对于敢于冒险的投资者来说，也不失为一个高风险、高回报的市场。

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上周香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后，公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的，就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。

在中国各大城市都有限购令，外地人购买房屋，一般需要证明有实际自用需要。同一城市，不同行政区也有不同的规定，简单的只要求工作证明、也有缴纳 5 年社保的纪录。限购政策当然对楼市不利，交投减少、发展商存货增加、自然要减价促销。 一旦新措施推行后，港人可享有内地居民的同等待遇，一定令大家的置业兴趣增加。

珠海就是一个好例子。2018 年限购令下，港人要有 5 年社保纪录才能买房，导致珠海交投一般。但自从今年放宽限购，整个珠海市场都出现翻天覆地的改变。中山也有类似情况，10 月开始也放宽限购了，佛山、广州、江门、惠州都有限购令，新措施一下子完全放宽了 9 个城市。所谓贵有贵买，平有平卖。香港人的选择将会更多。

除此之外，港人的二代回乡证已经享有跟国内身分证一般的电子辨认功能。内地居民只要在手机上购高铁车票，便可以直接入闸，香港人则需持身分证排队取票。往政府部门办公，也可以利用身分证预约或自动取号，非常省时方便，现在方便措施通通可以在港人身上发生。再加上今次连子女读书、开设银行户口都照顾到。进一步利用国内电子支付的方便，令香港人政容易融入大湾区。

笔者明白并非每位港人都愿意回国内发展，但多一个选择，相信不是坏事。尤其是对一些退休人士，大湾区的居住环境比香港舒适、物价水平又较低。现在又放宽了居留限制，令他们又可以继续取得香港的退休保障。

在各式各样的政策配合下，移居大湾区的趋势将会越来越明显。当中的投资机会也自然应运而生，大家宜多加留意研究！

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政府放宽按揭保险受保范围，令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位，也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元，可见楼市反应之快。

过去周末，不少业主实时反价或封盘，也令周末周日的二手成交减少了。市场上也有分析员预言楼市已经见底。

楼市转活是不争的事实，但除了直接受惠的上车盘、首置买家之外，下一波受惠的将会是呎价便宜的换楼之选。又再举第一城为例，细单位大多数是一房，呎价最高超过 2 万港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大单位，在 10 月成交了两套，实用面积分别是 800 呎及 853 呎，成交价都是 1,000 万港元。呎价分别只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往换大单位的资金要求很高，购买一千万元的物业，单单首期便需要 500 万港元，卖出细单位套现的资金也许未能足够支付换楼首期。但当子女长大后，细单位地方太细，不足够应用便唯有用 40 万港元首期，用子女名义买入多一个 400 万港元的纳米单位。一个家庭占用两个细单位，令市场严重扭曲。也形成第一城细单位呎价超过 2 万港元；而大单位则严重落后的市场形势。

今天当按揭保险放宽后，一个家庭有子女长大，需要大单位，也可以通过换楼、卖出细单位、换入大单位。同样 1,000 万港元的物业，首期只需 200 万港元，首期大减，固然轻松很多。卖出呎价贵的细单位；买入呎价平的大单位，更加是精明投资之道。

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因此，换楼链将会重新启动，尤其是新界区，呎价便宜的三房单位，将会成为抢手货。相反，新界区的纳米楼，将会是重灾区。以往全靠总价细，才能支持不便宜的呎价。当买家消失了，唯有减价促销，早卖早着。

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香港的社会运动已经持续了 4 个多月，情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少，甚至连前来香港公干人士，也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期，大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。

地产代理面对的情况也是极具挑战性！十月之前，情况还可以，虽然买家的心态转弱，但只要业主肯减价，成交仍然是持续的！但踏入十月份之后，铁路受影响经常停驶、商场内又经常发生暴力场面，令本地人在人生安全也成疑问的情况下，尽量减少外出，睇楼活动也一下子受到最严重影响。

在此背景下，成交当然大跌！十月份第一个周六、日，新盘只有 7 宗成交；上个周末也只有 20 宗。二手方面，每个周末的成交都是单位数。代理行业有近 3 万名从业员，绝大多数都会食白果，全港有3,000多间代理公司，都会出现严重亏蚀。

笔者估计，整个行业在 10 月上半月，佣金收益在 5,000万至 7,000 万之间。以全港超过 700 间代理门店计算，平均每间门店佣金收益只有 1 万元以下，可态连交电费、管理费也不够。此等情境令笔者联想到 2008 年金融海啸情况。当时还会有租赁成交；现在连睇楼也不敢，令买卖跟租赁同时消失了！

当然这边厢本地物业成交大减；但那边厢海外物业的需求却大增。据笔者了解，由于展销需要，酒店的场地也令租金急升。五星级酒店随时标价 10 至 15 万一天场租。虽然费用高昂，仍然被一早抢订一空。

笔者公司一向有做大湾区的物业，成交量也在倍升，得以弥补一下本地佣金的损失。有见及此，笔者也加强海外物业的销售、增加了国际部的人手。先推销加拿大及澳洲的物业，实行多线发展。政治事件会拖延至什么时候，大家都无法估。代理要求生，必须变阵，自求多福。

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