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多伦多和蒙特利尔豪宅走高，温哥华有望趋稳｜居外专栏

Royal LePage最新预测：2020年多伦多和蒙特利尔豪宅市场将持续走高，温哥华房市也将出现改变。

大蒙特利尔地区（GMA）的豪宅（8.5％）和公寓（8.3％）升值幅度最大。大多伦多地区（GTA）的豪华公寓价格也大幅上涨（7.0％）。
有限的房源和高需求将继续推动豪华住房价格上涨，Royal LePage预测GMA和GTA豪宅市场价格将继续走高。
尽管价格同比下降，大温哥华的豪宅房地产市场仍显示出平稳的迹象。

根据Royal LePage官方发布的消息，在截至2020年1月31日的12个月内，房屋价格在蒙特利尔，多伦多和渥太华等大区域均呈上涨趋势。在多伦多和蒙特利尔，在传统的高需求地区，房源紧张是房价上涨的重要因素。导致低库存的原因主要是是潜在的升迁买家缺乏信心。

可以看出，随着多伦多地区在国际上声誉渐隆，当地的豪华公寓价格出现了大幅上涨。多伦多和渥太华的豪华住宅需求量一直保持健康的发展趋势，蒙特利尔的独立屋豪宅市场则显示出明显的上涨势头。在加拿大西部，温哥华和卡尔加里这两个较大的地区的豪宅价格都同比出现下降。但是各种数据仍表明温哥华的奢侈品市场正在逐步趋于稳定。虽然近期预计温哥华和卡尔加里的豪宅市场不会出现价格上涨，但买卖双方对市场稳定的信心越来越强。

大多伦多地区

在过去的12个月中，大多伦多地区的豪宅中位数价格上涨1.2％，至3,629,916加元，而豪华公寓中位数价格上涨7.0％，至2,402,650加元。

豪华住宅购房者同样也面临着低房源的情况，这挑战了整个住宅市场。比如市中心或者高需求地区上市房源的持续走低，这对于想要在同一街区上购房的买家来说是不幸的。由于公寓住宅相对于独立屋更便于管理和维护，加拿大本土的年轻高管和高收入人士与投资者和外国买家展开了激烈竞争。这也导致了所有中高档地区和市中心一带（包括中部，东部和西部）的豪华房源，无论是独立式豪宅还是豪华公寓，都受到了广泛的关注。

明年，豪华住宅预计将增长2.5％，至3,721,000加元，而豪华公寓预计将增长6.0％，至2,547,000加元。

大蒙特利尔地区

大蒙特利尔地区的豪宅因为市场房源继续趋紧，价格上涨一直保持强劲。在截至2020年1月31日的12个月内，该地区的豪华住宅和豪华公寓价格同比增幅最高。在此期间，大蒙特利尔地区豪华住宅的中位数价格上涨同比增长8.5％至1,853,513加元。同期，豪华公寓式公寓的中位数价格上涨8.3％，至1,409,262加元。

尽管目前市场对Westmount和Outremont等成熟的豪华社区的需求保持稳定，但周边地区如Le Plateau和Griffintown对豪华物业的需求却开始激增。西岸的豪华住宅由于景色优美和优质学校聚集等原因，在市场上也大受欢迎。

造成大蒙特利尔地区豪华房屋房源减少的一个重要因素是，卖方市场对于出售当前房屋后能否找到下一个理想房屋缺乏足够的信心。许多人担心目前价格上涨的快节奏可能意味着，在他们售出自己房屋之后，任何的延迟都有可能导致极大的亏损。与其冒着这种风险，不如等到市场趋于平稳再出手。

豪华独立屋的成交速度往往很快，因为买家知道在目前有限的房源条件下存在着激烈的竞争。但是，尽管豪华公寓的需求也在持续增长，但买家仍然拥有选择的余地，和其他投资者之间的竞争也不如独立屋一般明显。2020年的豪宅销售市场将非常活跃，买家对豪宅的需求持续增长，但目前市场上的房源极有可能满足不了这样大的需求。

在接下来的12个月中，豪宅的中位数价格预计将上涨5.5％，至1,955,000加元，而豪宅的中位数价格将上涨5.0％，至1,480,000加元。

大温哥华地区

在截至2020年1月31日的12个月期间，大温哥华地区豪华别墅的中位数价格同比下跌6.7％至 5,394,594加元。同期，豪华式公寓下跌4.4％至2,411,773加元。

虽然大温哥华地区的豪华房地产在过去十二个月内所显示的房屋和公寓中位数价格同比下降，但自2019年10月以来，豪华公寓销量的显著增长正在推动市场趋于稳定。从2019年10月1日到2020年1月31日，大温哥华豪宅的中位数价格同比下降1.3％，而公寓的中位数价格相对持平，同比增长0.2％增长。

温哥华的普通住宅房地产市场正在朝着平衡的市场所转变，但是在豪宅市场却开始呈现上升趋势。目前市场对价格在3到5百万加元之间的房屋有稳定且健康的需求。高端房地产市场进入平衡市场将需要更多时间，但并不是不可预期的。对于卖方来说，在准备售房之前制定正确的策略将至关重要。要提高竞争力，卖家从一开始就需要一个好的营销策略，否则他们可能会错失机会。又或者，如果房屋定价过高，则会被市场所抛弃，得不偿失。

预计明年该地区的豪宅价格将温和下降。预计豪华公寓的中位数价格将同比下降2.0％至 5,287,000加元，而豪华公寓的中位数价格预计将下降1.5％至 2,376,000加元。

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压力测试的修正有利于加拿大房市｜居外专栏

2月18日，加拿大财政部发布公告，自4月6日开始，用于按揭贷款的压力测试标准将会改变。用于压力测试的最低利率原本是用加拿大央行公开的5年基准按揭利率标准，将会在4月6日后转变为每星期5年固定保险按揭利率的中位数+2%。这意味着，能够通过压力测试的最低利率将会下降，也意味着，贷款申请者将会有可能更容易获得更多贷款。

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用更加实际的数字能够帮助人们理解这一变化带来的利好：商业银行的固定优惠利率，往往会比央行基准利率低。如果说央行的利率为5.20%，但商业银行的利率却是3%的话，3%+2%得出的5%，将会比原本需要通过的测试减少0.2%。这可以帮助更多的申请者获得贷款。

而当我们查阅各家银行的贷款利率时，我们不难发现，多数贷款的固定按揭利率低于3%，这意味着测试所用的利率将会低于5%，申请者将更容易通过压力测试。

面对这样的变化，不同的人群反应各异：一些人认为，房价随后将会“涨定了”，也有一些人认为，这样的变化，并不能解决困扰多伦多与温哥华的昂贵房价危机。

在2018年1月1日，加拿大联邦政府提出了一项名为“压力测试”的贷款限制政策。加拿大金融消费者协会（Financial Consumer Agency of Canada）对贷款申请者做出了进一步的要求：原则上，贷款申请者的毛偿债率不得超过32%，总偿债率不得超过40%。这意味着，申请者用于偿还贷款的收入占比不能超过40%。无法维系这一基准的贷款申请者，将不会获批。

这样的限制性贷款政策有许多优点：或许人们认为只能用收入的40%偿还贷款有些苛刻，但是这也能够确保申请者不会面临无法偿还贷款，最终导致破产的问题。虽然要求严苛，但是这样的要求可以保护加拿大的信贷系统，让加拿大不会面临类似于2008年次贷危机一样的经济大溃败。而在房价方面，对贷款申请者的严格要求将会限制获批贷款的人数，在需求数量减少时，房屋的价格理论上也会有所下降。从房屋的可负担性方面来说，压力测试的存在利大于弊。

当然，这种对房屋贷款的压力，导致了另外一个在社区和新移民群体当中日益严重的问题：人们没有办法贷款买房了。如今针对压力测试的松缓或许能够帮助在边缘的贷款申请者获得批准，但现实来看，我们需要理解，这一单一政策，用于解决多伦多与温哥华的高房价问题还不足够。

房屋既是长期消费品，也是用来投资的重要工具。这并不是一个可以被简单暴力拆分的问题。房屋问题需要一个平衡的政策解决。

在2019年联邦大选前，自由党政府曾经出台过首次购房者激励计划，这一计划将会允许联邦政府为首次购房者提供房房价格5%或者10%的贷款，并与购房者一同拥有这套住房。这笔补助得以降低购房者所需要的贷款数额，并以此让房屋更加可以负担，并能够让更多的购房者得到贷款。直到贷款期限超过25年，或者将房屋再次被售出的时候，购房者才需要偿还来自联邦政府的贷款。这等同于在购房者首次购房时，为他们提供了一个最多九折的“购房折扣”。

而在竞选期间，自由党方面又加强了在多伦多和温哥华的激励计划，年收入不超过15万元的申请者可以通过激励计划，购买价值不超过78.9万的住房。此外，联邦政府还将针对非加拿大居民的买家征收投机税。

在可负担性住房方面，自由党在过去设立了国家住房战略，投资550亿加元，帮助在全国各地建设可负担住房项目。

对于温哥华与多伦多来说，这些原本在加拿大规模较大的城市已经成为了国际大都市：这里有各大体育联盟的职业球队，这里有全世界各种背景的居民，这里有世界上数一数二的大学。但与此同时，生活的可负担性与住房的价格，成为了联邦政府需要应对的严峻问题。

针对压力测试的修正是一个好的开端，在帮助申请者更加容易获得贷款的同时，压力测试系统依旧能够起到其原本应有的作用。确保加拿大楼市出现过度激烈的不可控反应。

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1月多伦多房屋销售大涨15.4%｜居外专栏

根据多伦多地产局（TRREB）最新发布的房屋市场报告，在2020年1月，通过TRREB的MLS系统销售的房屋为4,581套，与2019年1月相比增长了15.4％。在初步的季节性调整后，销售额与去年同期相比增长了4.8％。

可以看出从今年1月延续了去年12月份良好的势头，销售数量强劲增长，而新上市和已在市场上的房屋数量持续下降。与一年前相比，市场条件趋紧导致房屋售价的增长更为强劲。稳定的人口增长，低失业率和低借贷成本继续为所有主要市场领域的买家之间的激烈竞争提供支持。

与2019年1月相比，MLS（多重放盘服务系统）复合基准价格上涨了8.7％，这是该基准自2017年10月以来的最高年度增长率。公寓市场领域在MLS价格增长方面继续保持领先地位，并且带动了整个大多地区房屋价格的增长，所有房屋类型的价格均上涨了7％以上。而位于多伦多市中心位置的的独立屋和公寓，1月份的平均销售价格更是上涨了12.3％之多。

2020年1月的价格增长与2019年1月相比的主要区别在于低层市场，尤其是独立式住宅。在过去的一年中，房屋的走势发生了很大改变。显然，由于OSFI（加拿大金融机构监管办公室）压力测试而处于观望状态的许多买家正在重新进入市场，从而推动了独立市场的非常强劲的同比增长。从现在强劲的销售状况和目前有限的市场供应来看，这将促使大多地区房屋价格继续以飞快速度上涨。

GTA (大多伦多) 西部地区具体情况

皮尔区（Peel Region）在2020年1月总共有1,005 套房屋售出，总价值达到了788,261,288 加元，平均价格为784,340 加元，中位价格为730,000加元。并且在1月份新增了1,542套房屋上市。其中独立屋占1月房屋总售价的55%，平均价格983,300加元；公寓占13%，平均价格为528,902 加元。

细分到各个城市，密西沙加（Mississauga）和布兰普顿（Brampton）仍为房屋买卖的主战场，其中密西沙加市独立屋共成交127套，均价1,187,718加元，新上市独立屋284套；布兰普顿市独立屋共成交278套，均价870,970加元，新上市独立屋410套。在公寓销量方面可看出两城市差别，密西沙加市1月共成交164套，均价539,788加元，新上市公寓231套；布兰普顿市公寓仅成交24套，均价8454,517加元，新上市独立屋27套。而卡利登市（Caledon）1月仅售出53套房屋，平均价格为989,163 加元。

荷顿区（Halton Region）在2020年1月总共有455 套房屋售出，平均价格为931,782 加元，并且在1月份新增了809套房屋上市。其中独立屋占1月房屋总售价的70.6%，平均价格1,138,306加元；公寓占13%，平均价格为528,902 加元。至于荷顿区的公寓市场，由于大部分的公寓都为新建和正在建设当中，所以成交量并没有很高，一月市场上新增84套公寓。

细分到各个城市，奥克维尔（Oakville）是整个荷顿区房屋买卖的中心位置，占整个荷顿区房屋交易总额的46.6%，平均价格为1,104,796 加元。伯灵顿（Burlington），荷顿山（Halton Hills）和米尔顿（Milton）虽在成交量和均价等方面与奥克维尔无法匹及，但总体来说势头良好，价格稳步增长。

结合1月份多伦多地产局（Treb）给出的数据可以看出，整个大多地区西部（皮尔区和荷顿区）总体上还是延续了去年年底的上涨势头，不管是成交量和价格都在稳步提升当中。1月作为每年房屋成交的淡季，这些地区能取得这样的成绩实属不易，同时也印证了目前房市正在逐渐走出低谷的预测。结合加拿大地产局和其他的资料分析，整个加拿大的房地产都在逐渐走出寒冬。

多伦多作为安省乃至加拿大的重要城市，肯定也是首当其冲，将在这场房屋涨幅的大战中打响头一枪。目前像密西沙加和奥克维尔这些热门地区的价格还并没有出现疯狂的涨幅，但已经有了一定的趋势，一些高质量的房屋已经需要抢offer才有机会入手。尽管暂时不会恢复到2016，2017年那种疯狂的市场，但仍将是多伦多和加拿大房地产行业的一针强心剂。大部分的买家和投资者已不再持续观望，慢慢涌入了目前的投资市场。

可以预见，今年多伦多房地产行业的春天将来的更早，更快，也将持续的更久!

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走访安大略省学区：密西沙加市Sheridan社区｜居外专栏

加拿大安大略省米西沙加市内南北走向延伸至安大略湖的Mississauga Rd周边是远近闻名的豪宅聚集地，即使有两旁的苍劲大树的遮掩，小路两边延伸开的住宅还是掩饰不住豪气的外观。繁茂的绿化，和曲径通幽感的小路让人们每每经过这里都会有与世隔绝的自然感受。

Hwy 403以南的Mississauga Rd贯穿3个区块分别由北向南为：Erin Mills、Sheridan和Lorne Park。Lorne Park一直一来都以“好社区”和“豪宅区”为人们所熟悉， Erin Mills也因为其Erin Mills Town Centre的繁荣和它飞速的发展受到越来越多的关注，而对于Sheridan区这个名字很多人却并不了解。

整个Sheridan区西起Winston Churchill Blvd、东至Credit River这条贯穿Mississauga的小溪，北至Dundas St E、南边和Lorne Park社区以QEW为界，让每个前来这里的人们都被这里的景色和每一栋独特风格的超级豪宅所震撼。

每每驶入这里，都有无限的奋斗冲动，幻想能使自己的家人住上如此气派的房子，并且希望心中蠢蠢欲动的念头在以后的日子里能够成真。整个区域中Doulton Dr和Indian Rd是公认的超级豪宅区域，一经比较在这里就连两三百万的房屋都会觉得不入眼了，200万的房子和周边动不动就快上千万的房子一较量就显得掉了不少档次。这片区域家庭的平均收入接近整个密西沙加市平均家庭收入的4倍，为35万。

当然，这里的居民普遍文化程度高，一半以上都有大学本科文凭，受过良好教育的人们又在各自领域发光发热，经过不懈奋斗后才能得到如此丰厚的收入。另外，这里65%的白领比例比较密西沙加所有居民比例高出不少，接近2.5倍之多，而这里没有蓝领工作者。和我们脑海中成功人士的形象相符，这里已婚中老年人居多，45岁以上的人占了几乎45%，没有时间的推挤、经验的积累是难以成为真正的成功人士。

关于房产，这里99%都是独立屋，只有极个别的半独立，想要在这看到公寓和联排房屋是完全不可能的。这里的房屋规格都比较大，平均房间数量达到10以上，比密西沙加市平均的6个房屋数量要多出不少，关键是每家面积都非常大，因此房屋数量和面积都要多很多。根据数据显示，这里的平均出租价格为零，也就是没有人在这里出租自己的房产。

想必也是，这么阔气的房屋自己花了如此高价才能据为己有，一定也有实力自己养护能够负担起高地税和维护费，也应该不想别人不爱惜它吧。其实来到这里您并不能特别清楚的看到这些高档的房屋，因为它们大多都躲在参天大树之后，您只能从装饰非凡的大门铁栏外透过树与树之间的间隙，隐隐约约看到里面跨度非常大的房屋和修剪整齐的花园，但即使只是这样您都还是能感受到它散发的魅力。

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总体来说，豪宅最基本都要具备以下特点：

占地面积大
环境宜人，依山傍水那就最好了
环形车道，能停的车辆数10个以上的车位都不为过
房屋绿化面积大，参天大树、开阔草坪更要有喷泉和雕塑艺术相衬
游泳池必不可少
卧室数量5个为最少
宁静的校区，闹中取静
私密性好，开阔且没有拥挤的感觉
设计要与众不同，个性特色和高档气派一样都不能少

有经济实力的人们，千万不要错过这里的这些豪宅，这里的房屋质量都是一流的，因此自住投资都是好选择。上好的地理环境和优美的社区风景，再加上每栋房屋特有的建筑风格都让住在这里的人们有世外桃源的脱凡感受。当下不断升值的地皮价格让拥有豪宅不仅能获得房屋回报，更多的是能够得到寸土寸金的丰厚升值前景。相信每个人都想拥有如此这般的家，不仅是殷实经济实力的象征也是成功人生的认证，即使现在还遥不可及，相信通过努力总有一天能离它们更接近。

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Royal LePage：加拿大春季房价会适度上涨（下）｜居外专栏

上期文章提到，在最新的市场调查报告里，Royal LePage预测加拿大房屋总价格预计到2020年将同比增长3.2％。本期文章将分析加拿大主要城市与地区的现状和前景。

大多伦多地区（GTA地区）

房屋供应严重不足，人口的增长和投资者对新一年房地产前景信心的增强继续推动了大多伦多地区的房价上涨。在第四季度，该地区房屋的总价格同比增长4.8％，增至843,609加元。在同一时期，标准的双层独立屋和平层独立屋的中位数价格分别上涨4.4％和2.4％至982,944加元和806,977加元，而公寓则上涨7.8％至565,919加元。
目前大多伦多地区正处在一个转折点，我们可以看到房屋价格准备开始迅速上涨的迹象。该地区的房源供应非常少，但却有越来越多的潜在买家试图进入市场。

但同时大多伦多不同地区的房价增长差异很大。尽管有一些地区的价格目前保持平稳且价格增长健康，但包括市中心在内的许多地区在需求旺盛和房源明显不足的情况下，升值速度有可能大幅上涨。其中皮克林市 (Pickering) 和密西沙加市 (Mississauga) 的价格有显著上涨，其总价格分别同比增长9.7％和7.9％。多伦多市房屋的总价格也同比上涨了6.6％。

阿贾克斯（Ajax）和奥沙瓦（Oshawa）这两个城市是仅有的总价格同比下降的两个地区。阿贾克斯和奥沙瓦的房屋总价分别下跌1.2％和1.8％至661,049加元和524,423加元。

大蒙特利尔地区

在2019年第四季度，大蒙特利尔地区房屋的总价格同比上涨6.3％至433,993加元，这是自2010年第四季度以来的最高升值幅度。高需求和低房源推动了双层独立屋和平层独立屋的价格中位数分别上涨7.2％和5.9％，至548,374加元和336,981加元。该地区公寓的中位数价格同比增长4.4％至338,148加元，在第四季度调查的三种房地产类型中增幅最低。

从以往的数据来看，每年的第四季度是最不活跃的，但是直到今年年底，大蒙特利尔地区对于房屋的需求量一直保持在很高的位置上。竞争的加剧不仅减少了房源，而且改变了卖方的行为。卖方更有可能在找到下一个房屋后再选择卖出当前房屋。在这一点上，急于出手的卖方正遭受与买方相同的挫败感，几乎没有选择余地。面对目前价格不断上涨，并不急于套现的卖家普遍会选择观望的态度，这加剧了目前房源紧张的问题。

过去三年来大蒙特利尔地区房屋价格升值的上升趋势是由于其地区稳定且良好的经济表现，帮助推动了所有买家群体的需求增长。

对于一个竞争异常激烈的春季市场，我们目前可以说正处于“完美的风暴”中：贷款利率低；就业率也是健康的；市场上房源有限。而且，所有买家群体都很活跃，包括首次购房者，婴儿潮一代，新移民和外国买家，大家都在跃跃欲试。

大温哥华

与其他加拿大主要城市形成鲜明对比的大温哥华地区的房价继续保持同比下降的趋势，但在第四季度已经开始显示出市场正在复苏的迹象。大温哥华地区的房屋总价格在2019年第四季度同比下降4.8％至1,107,719加元。相比之下，在2019年第三季度，该地区房屋总价格下降了5.2％。

按房屋类型划分，大温哥华地区标准两层独立屋和平层独立屋的中位数价格分别为$ 1,443,918和1,195,003加元较去年同期下降了4.7％（第三季度为-4.2％）和6.7％（第三季度为-7.6％），而该地区公寓的中位数价格则为645,607加元，同比下降3.4％（第三季度为-5.9％）。

销售量增加，市场剩余房源减少。这是市场即将复苏的好兆头。在去年价格大幅下跌之后，我们很可能会再次看到温哥华房屋价格的适度增长。对于大多数的普通买家而言，买家捡漏或者以低于普遍市场价格买入房屋的机会已经逐渐减少。但是在豪宅市场上还存在有低价入手的可能性。总体来看，大温哥华地区的房地产市场在第四季度相当平衡。卖家能够顺利购买新房，然后在很短的时间内出售其现有物业。对于买卖双方来说，都是一笔双赢的买卖，同时对市场也是很大的刺激。

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渥太华

房源的不足和租赁市场的紧缺继续给渥太华的房价带来上涨压力。渥太华房屋的总价格在2019年第四季度同比增长5.3％，达到493,947加元。双层独立屋的中位数价格同比增长4.4％至521,524加元，而平层独立屋的中位数价格则强劲增长，同比增长10.1％至501,195加元。在同一季度，公寓的中位数价格同比增长2.1％至329,828加元。

从现有数据来看，渥太华的房地产市场到12月为止销售情况良好。如果继续保持这种需求超过供应的状态，可以预见今年春天房价将进一步攀升。

可以说，由于渥太华强劲的本地经济，加上良好的就业机会，吸引了其他地区的加拿大人迁居与此。这也是造成房屋价格上涨的主要原因。

卡尔加里

尽管卡尔加里房地产市场的复苏步伐缓慢，但最新季度价格的趋势却令人鼓舞。2019年第四季度，卡尔加里的房屋总价格同比下降2.3％至469,916加元。然而，在2019年的最后六个月中，卡尔加里的房屋总价格与2019年第二季度的460,089加元相比，增加了2.1％。

按房屋类型划分，两层独立屋的中位数价格同比下降1.0％至514,139元，而平层独立屋的中位数价格同比下降4.1％至488,521加元。与此同时，公寓的中位数价格同比下降6.9％至265,488加元。

独立屋和联排别墅的销售均有所改善，不过也造成了市场上房源的减少。近期购入房屋的买家，基本上享受到了低于市场预期的价格，尤其是在独立屋方面最为明显。同时市场上有大量的优质公寓物业，在价格不高的情况下，无需等待交房还几乎不需要做太多维护，对于公寓买家和投资者也是一大利好消息。

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埃德蒙顿

埃德蒙顿的房价在第四季度相对持平。埃德蒙顿的房屋总价格同比下降0.7％至379,426加元。按住房类型细分，标准两层独立屋的中位数价格同比增长1.2％至435,426加元，公寓的中位数价格相对持平，增长0.3％至230,969加元。同期，平层独立屋的中位数价格同比下跌5.1％至361,943加元。

从这些数据中可以看出，埃德蒙顿的购房者基本已经适应了贷款压力测试，卖方市场正在做出适当的妥协与让步。买卖双方对于目前的市场均感到满意。可以预计的是，今年春季房屋销售市场将出现小幅度的增长，但房价真正的涨幅将在2020年逐渐显示出来。

哈利法克斯

哈利法克斯的房屋总价格在2019年第四季度保持相对平稳，同比下降0.6％至318,768加元。两层独立屋的中位数价格同比上涨0.4％至 336,353加元。平房的中位数价格持平，同比下降0.2％至 267,036 加元，而公寓的中位数价格同比下降3.7％至319,897加元。

哈利法克斯的房价正如买房者的信心一样，正在逐步上涨。由于租房市场上房源过于紧张，挂牌出售的房屋比例与去年相比增加了将近一半。这就是春季需求增长时价格上涨的趋势。

温尼伯

温尼伯的房价在第四季度强劲增长。该地区的房屋总价格同比上涨7.4％至321,346加元。在同一时期，平层独立屋的中位数价格同比增长5.3％，公寓的中位数价格同比增长1.1％至306,293加元和232,875加元。标准两层独立屋的中位数价格同比上涨10.2％至353,536加元。

温尼伯第四季度独立屋市场的销售量很高，而售价超过80万加币的房屋的销售尤其活跃。尽管需求强劲，但目前市场上房源充足，可以为不同需求的买家都能提供符合他们要求的房屋。

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Royal LePage：加拿大春季房价会适度上涨（上）｜居外专栏

Royal LePage建议联邦政府，如果在2020年进行贷款变革，需要采用区域方法进行抵押压力测试。

根据2020年1月9日最新发布的Royal LePage 房屋价格调查报告，加拿大的房屋价格在2019年第四季度同比增长2.2％，达到了648,544加元。与2019年第三季度相似，可以看到潜在的购买者正在陆续回归房地产市场。在2019年上半年，由于贷款政策的改变，大部分买家一直处在观望之中。

Royal LePage 总裁兼首席执行官Phil Soper 表示：“自十年前经济大萧条以来，我们已经成功地应对了全国房地产市场的首次重大调整。” 尽管在2018-19年度经济衰退期间，买卖房屋的数量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋价格却保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列颠哥伦比亚省（British Columbia）经历了一次个位数的小幅下降。但需要指出的是，这些地区的房屋在2017年外国买家政策和2018年陆续出台的贷款增长之前，经历了大幅度的上涨，导致房屋本身估值过高。而且价格的波动与这些地区经历了近年来最严重的物价上涨有很大关联。同时，像温哥华等地也受到了石油和天然气行业低迷的影响。

Soper 说：“联邦政府已经暗示，2020年贷款压力测试机制可能会发生变化。” 之前的贷款政策暂时迫使买家们远离了加拿大各地的房地产市场。在大多数情况下，买家已经进行了自我调整，主要体现在考虑不同的户型和价格区间，这也导致了近几年公寓市场的火爆。但是当有些家庭在追求拥有自己的梦想房屋时，贷款利率的涨幅仍然是一个重大障碍，这也不得不让一些购房者望而却步。” 随后 Soper 补充说，在全国的不同地区，贷款等政策对于房地产市场的影响截然不同。在一些本身房价并不高，需求量不大的城市，几乎看不到贷款政策对当地居民的影响。

Soper 说：“我们相信政府高层的决策者具有必要的经验，可以修改该法案，以满足当今加拿大广大购房者的现实需求 – 我们拥有截然不同的经济体，并需要以此为依据来扩展住房政策的需求。”

Royal LePage 国家房屋价格综合指数是根据全国64个最大房地产市场的所有权威数据编制而成的。按房屋类型划分，两层独立屋的中位数价格同比上涨2.3％至761,817加元，而平层房屋的中位数价格则微升0.7％至537,622加元。分析的数据包含了二手房和新建房屋的交易，这些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整个加拿大，公寓仍然是增涨速度最快的住房类型，中位价格同比上涨3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多伦多地区的公寓中位数价格同比上涨7.8％，至565,919加元，大蒙特利尔地区的公寓中位数价格同比上涨4.4％，至338,148加元。然而，全国价格上涨被大温哥华房地产市场的同比下降所抵消，该地区公寓的中位数价格下降了3.4％，至645,607加元。在全国范围内，公寓市场近年来价格大幅上涨之后，随着独立屋和公寓价格之间差距的缩小，独立屋目前看来更具吸引力。尤其是对于那些寻找更多空间居住正处于家庭成员逐步增长的千禧一代来说，这使得房地产市场的天平逐渐倾斜回独立屋，而非公寓。

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同时结合2019年12月时发布的Royal LePage 市场调查报告，经过分析和预测，在没有新的住房政策变化，加拿大经济状况稳定的前提下，加拿大房屋总价格预计到2020年将同比增长3.2％，达到669,800加元。如果政府确实出台贷款相关的政策（如降息），那将继续引发房地产市场的强势，涨幅程度将远远大于所预测的3.2%这个数字。

在下一周的文章当中，将分别分析加拿大主要城市与地区的现状和前景。各地受加拿大贷款的影响也各不相同。

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加拿大丰业银行：央行可能降息利好楼市｜居外专栏

时光飞逝，一转眼已经来到2020年。相信大家对新的一年都有各种各样的展望，有人希望工作顺利，有人希望身体健康，还有的人希望的就是家里的房子能涨涨涨！还别说，在经历了这几年房市的低迷之后，2020年真有可能是房价飞涨的一年。而这一消息正是来自于这一条预测：

据BNN Bloomberg的报道，丰业银行副总裁兼副首席经济师Brett House 近期在一次采访中表示，根据他的分析，他认为加拿大央行在今年上半年将会有两次降息，每次应该在25个百分点。原因是他认为加拿大目前的经济状况与之前央行的经济政策报告相距甚远，目前加拿大的经济支撑不住如此高的贷款利率，如不降息很可能影响到加拿大经济体系的稳定性。根据2019年第四季度的报告，央行预测经济增长率为1.3%，与目前跟踪的数据0.13%相差的不是一星半点。

加拿大央行从2018年10月以来一直将利率维持在1.75%。央行行长波洛兹（Stephen Poloz）已经确定将于今年（2020年）任期结束后卸任。由于美国联储局和全球多间央行早前已纷纷实施减息以刺激经济增长，所以如果他在离职前做出降息的举动，也并不是不可能的事情。

不过，目前加拿大在财务稳健方面最大的担忧仍是各个家庭负债已经过高，借贷已经是在快速增长。所以一旦央行确认降息，将会导致各家各户贷款继续增加，在现有已经入不敷出的基础上继续增加负担。这将成为加拿大经济稳定的重大隐患。

尽管存在这些问题，丰业银行副总裁兼副首席经济师Brett House认为目前仍有降息的余地，可以以此帮助商家融资，并刺激商业领域的经济增长。但同时他也指出。即使降息也将是央行推出的短期政策，主要是为了刺激商业，带动加拿大的经济发展。同时，政府会持续压力测试，并以此推出最符合现有经济形势的降息方案。

综上所述，加拿大央行新一轮的降息已然是箭在弦上，很有可能发生。但是具体时间和降息的方案还未可知。唯一可以预见的就是，降息对于房地产行业带来的巨大影响。由于低利率的存在，将会有大量买家涌入市场，市场也将向卖方需求。这也将是对于持续低迷的房地产市场的一针强心剂。

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Royal LePage：加拿大明年房价预计上涨3.2%（下）｜居外专栏

根据加拿大最大的地产经纪公司Royal LePage对市场的调查及研判，在2020年，加拿大的房屋价格预计将健康上涨，而公寓和独立屋的涨幅总体将保持在个位数，各类型住宅的中间价总体将上升3.2%，达到$669,800。而公寓和双层独立屋的中间价格，将分别上涨3.6%和3.1%，达到$506,100 和$785,400。这一统计数据的提供者，是处于加拿大房屋估价行业领导地位的公司RPS Real Property Solutions，同时它也是Royal LePage的姊妹公司。这些数据同时涵盖了新建房屋和二手房。

上期文章讲讨论市场趋势，本期着重对各个地区进行分析。

报告亮点：

在大多伦多地区，预计房屋供应不足的状况将推高2020年的房屋价格
在几大城市中，大蒙特利尔地区预计在2020年房屋升值速度最高
大温哥华地区的房价预计将在2020年趋于稳定
渥太华各类别房屋的总体均价，预测将在2020年突破50万大关

各区域预计升值情况

预计到2020年，大多伦多地区两层独立式住宅的中间价格将同比上涨4.5%，达到$1,027,200。与此同时，公寓的中间价格预计将上涨6.0%，至$600,000。

而在大温哥华地区，房价在经历了2019年的下跌后，预计将在2020年保持平稳。预计该地区房价将上涨1.5%，至每套$1,125,200。总的来说，卑诗省的房地产市场前景是积极的。该省的经济指标仍然乐观，大多数预测者预计BC省明年的经济增长将高于全国平均水平。

大蒙特利尔地区和渥太华地区的房价预计将分别上涨5.5%和4.5%，分别达到$457,900和$516,200。在几个主要市场中，大蒙特利尔地区的房价预计上涨幅度最高。这两个地区的房价增长都源于健康的经济、良好的就业、可负担的房地产，以及强劲的消费者信心。

卡尔加里和埃德蒙顿的房价预计将在2020年小幅上涨。自2019年底开始，这两区的房价在环比季度上的表现，开始保持稳定。

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部分区域详细数据

大多伦多地区

供应不足和人口增长说造成的市场紧张状况，持续影响着多伦多市区和周边地区的房价。预计到2020年，大多伦多地区的房屋总价将同比上涨4.75%，达到$883,700。一套共管公寓的中间价格预计将同比上涨6.0%，至$600,000，而一套两层独立式住宅的中位价格预计将同比上涨4.5%，至明年底，将涨至$1,027,200。

在对大多伦多房地产市场进行分析后，Royal LePage首席运营官Kevin Somers指出：“目前库存处于极低水平，在没有新供应的情况下，我们有可能在短期内看到价格重新加速上涨。列治文山和万锦等地区受近期市场回调影响最为严重，但目前已经显示出复苏的迹象，而靠近市中心的地区则在进入2020年之前就显示出明显的增长势头。”

Kevin Somers补充说，虽然许多年轻家庭正在逐渐搬出他们的共管公寓，但搬进更大的房子并不是很多人都能负担得起的。政府对首次购房者的股利政策，可能会使这部分买家受益，尤其是在那些大都市地区。但如果买家是想换一套房子一共全家人居住，那这项政策对他们是没什么帮助的。除非自由党修改他们提出的竞选纲领，将符合资格的购买门槛提高至$800,000。

大蒙特利尔地区

受到一系列健康经济指标的支持，大蒙特利尔地区的房地产市场也呈现出了积极健康的增长。目前的蒙特利尔，有着一个强劲的就业市场，一个稳定的低利率环境，并且在未来一年，蒙特利尔和整个魁北克经济下滑的可能性都很小。

Royal LePage预测，到2020年底，大蒙特利尔地区的房屋总体价格将同比上涨5.5%，达到$457,900，与2019年的升值速度相当。同期，一幢两层独立住宅的中间价格预计将较去年同期上涨6.0%，至$581,300，而一幢公寓的中间价格预计将上涨5.0%，至$355,100。按照这个速度，大蒙特利尔地区房地产价格涨幅市将连续第四年超过4%。

Royal LePage表示：“蒙特利尔的房地产市场没有任何放缓的迹象，强劲的需求会继续对卖家有利，随着库存的减少，整个地区的房屋价格也会水涨船高。过去三年我们一直目睹的卖方市场现在已经成为常态，不会有任何变化。预计到2020年，销量和价格都将加速上涨。”

大温哥华地区

在大温哥华地区，2020年的房屋价格预计将总体上涨1.5%，达到$1,125,200。预计一套标准两层住宅的中位数价格将同比上涨1.25%，至$1,460,700。同时，一套公寓的中位数价格将上涨3.0%，至$666,900。

Royal LePage表示：“今年秋天温哥华的销售有了明显的增长，市场有了发展的势头。过去18个月持观望态度的买家正在重返市场。他们相信价格下跌已趋于平稳，并可能开始加剧反弹。我们看到在一些对房屋需求较高的地区，已经有多个高质量的房源上市。尽管没有达到2016年那种火热的程度。按照目前的销售速度，到2020年，库存将非常低，这将给价格带来上行压力。”

目前，温哥华不同地区的情况不尽相同，但东温哥华，是比较明显的卖方市场。而且大温哥华地区的失业率很低，西海岸的经济表现良好，借贷成本仍然很低，这将促使更多的买家来到这一市场。

渥太华地区

在渥太华，房屋总体价格预计将同比上涨4.5%，达到$516,200，突破50万的大关。在同一时期，一套共管公寓的平均价格预计将同比上涨3.5%，至$341,300。而两层独立式住宅的中位数价格预计将同比上涨5.0%，至$547,600。目前联邦政府保持一个稳定的状态，并且渥太华在高科技领域的持续增长都将继续有利于当地的房地产市场。

Royal LePage评价渥太华，称其仍然是一个可令市民负担得起房屋的城市，也有很棒的工作机会。目前市场上紧张，可供出租的房屋很少，这给整个房地产市场带来了压力。目前，在渥太华，30万至50万的住宅很受欢迎，预计这种趋势将持续到新年。

如果没有更多的新房供应，可以预期，渥太华的房价将继续以5%左右的速度上涨。就在几年前，联邦政府的首次购房者激励计划还会让更多人受益。而到2020年，一套普通住宅的售价将超过50万美元，这是该计划的上限。

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Royal LePage：加拿大明年房价预计上涨3.2%（上）｜居外专栏

根据加拿大最大的地产经纪公司Royal LePage对市场的调查及研判，在2020年，加拿大的房屋价格预计将健康上涨，而公寓和独立屋的涨幅总体将保持在个位数，各类型住宅的中间价总体将上升3.2%，达到$669,800。而公寓和双层独立屋的中间价格，将分别上涨3.6%和3.1%，达到$506,100和$785,400。这一统计数据的提供者，是处于加拿大房屋估价行业领导地位的公司RPS Real Property Solutions，同时它也是Royal LePage的姊妹公司。这些数据同时涵盖了新建房屋和二手房。

本期文章讲讨论市场趋势，下期着重对各个地区进行分析。

报告亮点：

在大多伦多地区，预计房屋供应不足的状况将推高2020年的房屋价格
在几大城市中，大蒙特利尔地区预计在2020年房屋升值速度最高
大温哥华地区的房价预计将在2020年趋于稳定
渥太华各类别房屋的总体均价，预测将在2020年突破50万大关

市场需求，促使房价上涨

加拿大房地产市场在2020年的积极前景，是基于健康的买家需求。从2018年1月开始，部分潜在买家由于当时新推出的抵押贷款压力测试，而暂停购房。直到2019年下半年，这批买家重新回归市场，推动了市场的竞争和需求。

市场需求的另一个重要驱动力是加拿大健康的移民率。根据Royal LePage在2019年10月发布的针对新住民的调查报告，在未来五年内，加拿大的新住民的购房量预计将占到整个市场的五分之一。并且86%的新住民对加拿大的房地产有信心，75%的新住民带着储蓄来购买房子。

Royal LePage的总裁Phil Soper 表示：“我们对2020年的全国房价的预测，是基于加拿大持续健康的经济状况。矛盾的是，经济增长放缓可能导致我们上调对房地产市场的前景预测。虽然一个月的数据并不代表趋势，但11月令人意外的就业疲弱，可能会促使加拿大央行选择和美联储一样的降息举措。”

“降息通常会刺激新的住房需求。同时，降息也将意味着，在就业状况依然良好的地区，物价将面临进一步上涨的压力。而加拿大大部分地区的就业状况确实都还不错。因此，对于大多数加拿大人来说，想要房价走低或保持不变，已经变得越来越不可能了。”

千禧一代从公寓转向独立屋

随着千禧一代的到来，加拿大大部分地区的主流需求正从共管公寓转向独立式住宅。年龄在26岁至32岁之间的年轻人是这一消费群体中的主力，他们在成家并有了孩子后，倾向于购买独立屋来自住。

近年来，共管公寓原本较高的升值幅度有所下降，这反映出千禧一代正将目标转向独立屋市场。预计这将重振郊区的销售活动。

比较2019年底和2014年全国共管公寓的中间价格，其价格上涨了48%。而如今，这一群体更倾向于寻找空间更大，并且带着花园后院的房屋。由此产生的需求将给独立式住宅带来价格上涨的压力。然而，在购买力限制住房类型选择的地区，共管公寓仍将供不应求。

Royal LePage分析称：“年龄最大的千禧一代已经30岁了。这一群体的消费已经连续十年改变着加拿大的房地产市场，给我们的公寓房库存带来了更多的关注，也造成了价格上涨的压力。如今的千禧一代有了自己的家庭，带着孩子，养着宠物，而且还把目光投向他们父母一辈梦寐以求的郊区。我们预计，随着人们重新燃起对独立式住宅的兴趣，共管公寓市场此前不断攀升的涨势即将结束。”

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Royal LePage：加拿大冬季度假屋新趋势（下）｜居外专栏

据加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage的报告，在加拿大几个最受欢迎的滑雪度假胜地，冬季度假屋市场的价格较去年变化尤为显著。上期文章介绍了安省和魁省，本期介绍阿尔伯塔省和卑诗省的情况。

阿尔伯塔

Canmore位于阿尔伯塔省的Bow Valley度假区，是一个休闲和养老的好地方。截至2019年9月30日，在此前的12个月里，当地独栋住宅的平均价格同比下降了2.0%，至90.6万，而一套共管公寓的均价同比下降2.8%，至47.9万。

对此，Royal LePage分析说：“市场中间价的小幅下降，反映出建筑商正视图满足买家对那些价格相对较低的房产的需求，因此小型公寓的销量有所增加。这种转变为那些认为自己被市场排挤在外的买家提供了新的机会。随着艾伯塔省经济放缓，去年高端独栋住宅市场的销售减少，导致中值独栋住宅价格下降。所幸的是本地旅游业市场依旧繁荣。游客们被当地美丽的风景所吸引，对于有意在度假区购置休闲类物业的游客，这里依旧是一个很有吸引力的地方。”

此外，Royal LePage估计，当地对Condo较为强劲的需求会持续到2020年。

由于这一区域地处受保护的林区和山地，开发用地有限。从长远来看，这可以稳定独栋住宅的价格。而Condo则会一直成为该地区一个重要的销售驱动因素。因为其拥有低价格和低维护的优势，这种生活方式对许多买家群体都很有吸引力。

卑诗省

位于卑诗省的著名旅游区Kimberley，地处洛基山脉。目前当地的年轻买家激增，这推动了该地区对Condo的需求。截至2019年9月30日，在此前的12个月里，一套公寓的市场中间价同比上涨9.8%，至$259,750。随着新建筑许可的增加，未来的需求也有望得到满足。然而当地独栋住宅的市场中间价则较去年同期下跌16.8%，至43.45万。部分原因是高档住宅销售量减少。

在Kimberley以北的Invermere地区，一套独栋住宅和一套共管公寓的市场中间价同比分别上涨了10.4%和5.0%，分别达到了$509,821和$254,266。

Royal LePage分析表示，当地许多低价房屋的库存已经消失，这也导致100多万的水上房屋销售量出现了明显的复苏，从而推高了单户住宅的中间价格。

目前，卑诗省的山谷地区仍然是单身人士和家庭休闲的好去处。此外，越来越多的退休人士希望在这里定居，享受更悠闲的生活。

Royal LePage表示，目前当地的市场还是比较健康的。退休夫妇购买独户住宅居住，而预算较低的家庭则购买共管公寓用于休闲度假。希望当地在2020年依然可以维持这一健康的趋势。

与此同时，截至2019年9月30日，在此前12个月里，另一处景区Whistlerthe的共管公寓的价格中值同比上涨了5.2%，至$884,227，而当地单户住宅的价格中值却同比下跌13.8%，至$2,391,979。

Royal LePage认为：“Whistler的公寓市场正在逐渐恢复。共管公寓的价格更容易承受，这就符合了更广泛的买家群体的需求。而独栋住宅对价格更为敏感。它们是该地区的奢侈品。”

位于Whistler以北的Pemberton，仅和Whistler相距了一小段车程。那里同样吸引着许多买家。预计随着消费者信心的改善，原本被压抑的需求将被释放，这也会增加销售量，Whistler和Pemberton的单户住宅价格，也都将趋于稳定。

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