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2月18日，加拿大财政部发布公告，自4月6日开始，用于按揭贷款的压力测试标准将会改变。用于压力测试的最低利率原本是用加拿大央行公开的5年基准按揭利率标准，将会在4月6日后转变为每星期5年固定保险按揭利率的中位数+2%。这意味着，能够通过压力测试的最低利率将会下降，也意味着，贷款申请者将会有可能更容易获得更多贷款。

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用更加实际的数字能够帮助人们理解这一变化带来的利好：商业银行的固定优惠利率，往往会比央行基准利率低。如果说央行的利率为5.20%，但商业银行的利率却是3%的话，3%+2%得出的5%，将会比原本需要通过的测试减少0.2%。这可以帮助更多的申请者获得贷款。

而当我们查阅各家银行的贷款利率时，我们不难发现，多数贷款的固定按揭利率低于3%，这意味着测试所用的利率将会低于5%，申请者将更容易通过压力测试。

面对这样的变化，不同的人群反应各异：一些人认为，房价随后将会“涨定了”，也有一些人认为，这样的变化，并不能解决困扰多伦多与温哥华的昂贵房价危机。

在2018年1月1日，加拿大联邦政府提出了一项名为“压力测试”的贷款限制政策。加拿大金融消费者协会（Financial Consumer Agency of Canada）对贷款申请者做出了进一步的要求：原则上，贷款申请者的毛偿债率不得超过32%，总偿债率不得超过40%。这意味着，申请者用于偿还贷款的收入占比不能超过40%。无法维系这一基准的贷款申请者，将不会获批。

这样的限制性贷款政策有许多优点：或许人们认为只能用收入的40%偿还贷款有些苛刻，但是这也能够确保申请者不会面临无法偿还贷款，最终导致破产的问题。虽然要求严苛，但是这样的要求可以保护加拿大的信贷系统，让加拿大不会面临类似于2008年次贷危机一样的经济大溃败。而在房价方面，对贷款申请者的严格要求将会限制获批贷款的人数，在需求数量减少时，房屋的价格理论上也会有所下降。从房屋的可负担性方面来说，压力测试的存在利大于弊。

当然，这种对房屋贷款的压力，导致了另外一个在社区和新移民群体当中日益严重的问题：人们没有办法贷款买房了。如今针对压力测试的松缓或许能够帮助在边缘的贷款申请者获得批准，但现实来看，我们需要理解，这一单一政策，用于解决多伦多与温哥华的高房价问题还不足够。

房屋既是长期消费品，也是用来投资的重要工具。这并不是一个可以被简单暴力拆分的问题。房屋问题需要一个平衡的政策解决。

在2019年联邦大选前，自由党政府曾经出台过首次购房者激励计划，这一计划将会允许联邦政府为首次购房者提供房房价格5%或者10%的贷款，并与购房者一同拥有这套住房。这笔补助得以降低购房者所需要的贷款数额，并以此让房屋更加可以负担，并能够让更多的购房者得到贷款。直到贷款期限超过25年，或者将房屋再次被售出的时候，购房者才需要偿还来自联邦政府的贷款。这等同于在购房者首次购房时，为他们提供了一个最多九折的“购房折扣”。

而在竞选期间，自由党方面又加强了在多伦多和温哥华的激励计划，年收入不超过15万元的申请者可以通过激励计划，购买价值不超过78.9万的住房。此外，联邦政府还将针对非加拿大居民的买家征收投机税。

在可负担性住房方面，自由党在过去设立了国家住房战略，投资550亿加元，帮助在全国各地建设可负担住房项目。

对于温哥华与多伦多来说，这些原本在加拿大规模较大的城市已经成为了国际大都市：这里有各大体育联盟的职业球队，这里有全世界各种背景的居民，这里有世界上数一数二的大学。但与此同时，生活的可负担性与住房的价格，成为了联邦政府需要应对的严峻问题。

针对压力测试的修正是一个好的开端，在帮助申请者更加容易获得贷款的同时，压力测试系统依旧能够起到其原本应有的作用。确保加拿大楼市出现过度激烈的不可控反应。

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2018年1月1日开始，加拿大联邦政府针对房屋贷款的一项新政策将正式生效。这项新政策要求房屋贷款申请人必须通过一项风险压力测试。该项政策的目的是为了控制加拿大人过高的债务风险，同时也是为了降低过热房地产市场。

对于借款人的压力测试，是指借款人虽然能够负担得起目前银行所提供的5年固定利率的房屋贷款，但是，也要求借款人能够通过加拿大银行所公布的5年期房屋贷款的利率测试。其目的是测试在市场利率一旦被推高以后借款人仍然能够支付其现有的债务，而不会出现债务违约，或者说，不会出现因金融链条的断裂而导致债务危机，或严重的金融危机。例如，目前借款人从银行所获得的5年期房屋贷款固定利率为2.99%。尽管根据目前借款人的财务收入状况，该借款人完全能够承担以该利率为准的房屋贷款，但是，加拿大联邦政府要求该借款人还必须能够通过目前加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率4.99%的测试。如果借款人不能通过该项压力测试，该借款人就不能获得房屋贷款。这个政策实际上限制了某些借款人的借款能力。

包括OECD和世界银行在内的全球主要咨询研究机构一再警告：加拿大的房地产市场存在巨大泡沫，加拿大联邦政府在2016年10月17日首次推出了针对加拿大房屋贷款的压力测试政策。该政策要求首付资金低于20%的购房者，在从银行申请获得房屋贷款时，必须通过能够负担得起加拿大银行所公布的五年期固定利率的贷款的压力测试。但对于首付资金高于20%的购房者来说，在从银行申请房屋贷款时，并不受该政策的约束。

首付超过20%的房屋贷款也需要通过新的压力测试

尽管加拿大联邦政府此后还推出了其他一些旨在降温房地产市场的政策，例如提高贷款违约保险费用，提高市场利率，等等；同时，安省和卑诗省分别对在大多伦多地区和大温地区购房的外国人征收15%的税收政策，但效果并不明显；因此，在2017年10月17日，加拿大联邦政府再次推出扩大房屋贷款压力测试面的政策。该政策在2018年1月1日起开始生效。

第一，与2016年所推出的房屋贷款压力测试政策相比，该项政策要求所有申请房屋贷款的借款人都必须通过贷款利率提高的压力测试。也就是说，首付资金超过20%的购房者，在从银行申请房屋贷款时，也必须通过利率提高的压力测试。

第二，该项政策在选择压力测试的利率标准方面与以前的政策完全不同。以前的压力测试政策要求借款人必须通过加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率的压力测试。而现在新的压力测试政策要求在选择压力测试利率时，不能仅仅只考虑加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率，而要在加拿大银行所公布的5年期固定利率和比借款人所获得贷款利率高出200的点的利率之间选择最高者，作为压力测试的利率。例如，目前加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率为4.99%，借款人从银行所获得5年期房屋贷款固定利率为3.09%，那么，该借款人所必须通过的压力测试利率就不是4.99%， 而是5.09%（3.09% + 2%）。

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也就是说，从2018年1月1日开始，无论购房者的首付资金是多少，在从银行申请房屋贷款时，必须通过贷款压力测试；而且，就目前的市场情况而言，虽然加拿大银行所公布的目前5年期房屋贷款固定利率为4.99%， 但是，大多数借款人所要通过的压力测试利率要高于5%。

信用社（Credit Union）并不受该政策的约束

不过，有一点必须明确。加拿大联邦政府关于房屋贷款的压力测试政策，只对受联邦政府管制的银行和金融机构有约束力；也就是说，加拿大的六大银行在向购房者发放房屋贷款时将要受到该政策的约束；但是，对于那些只由各省政府管制的各种信用社（Credit Union）和金融机构在向购房者发放房屋贷款时，并不受加拿大联邦政府该项政策的约束。

这些只受各省政府管制的各种信用社和各类金融机构在发放其房屋贷款产品时，一般只通过房屋贷款经纪公司（Mortgage Brokerage）。所以，从2018年新年开始，那些对自己偿还房屋贷款有信心，却不能在加拿大六大银行通过房屋贷款压力测试的借款人来说，从房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）可以顺利地获得房屋贷款。在寻求房屋贷款过程中，对于购房者来说，房屋贷款经纪永远是顺利获得房屋贷款一个不可忽视的重要帮手。

新的压力测试政策对那些需要续签房屋贷款是否有影响呢？

房屋贷款借款人在2018年续签自己的房屋贷款时，面对新的压力测试政策，有两种情况。如果借款人还继续同现有的银行（贷款人）续签房屋贷款，那么，并不需要通过压力测试。如果借款人在续签房屋贷款时，准备转换现有的银行，那么，要获得房屋贷款，就必须通过压力测试。这种政策实际上使借款人在续签房屋贷款时，继续同现有的银行签订房屋贷款合同，而不是寻求同新的银行签订贷款合同。

新政策将收紧房市的购买力

根据有关方面测算，该项新政策从2018年1月1日实行以后，加拿大人在房市的购买力将会收缩20%左右。另据加拿大当地媒体援引一家机构的测算，该新政策实行以后，大约有5万人将失去通过贷款购买房屋的能力。

在今年，加拿大银行已经两次提高其隔夜利率。根据目前加拿大经济的发展情况和美联储明年货币政策的走向，各个方面预计在2018年，加拿大银行还将会继续提高基准利率；而且至少提高两次利率，加拿大银行的基准利率最低可能达到1.5%。也就是说，5年期房贷固定利率可能达到4%，或更高。结果，不断升高的利率无疑将继续使房地产市场的购买力收缩。

目前，加拿大的5年期房屋贷款的固定利率最低为2.99%，最高为3.44%. 若购房贷款为30万，利率为3.00%，月付贷款在1400加元左右；如果利率提高到4.50%，那么，月付贷款超过1600加元。在加拿大的多伦多地区，由于房子平均价格已经接近百万加元，所以，购房者的房屋贷款远远超过30万加元。其结果，明年加拿大利率的提高很明显将增加购房者的支付负担。实际上，使不少人失去了通过贷款买房的机会。

（本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款的详细信息，请联系您的贷款经纪。）

责任编辑：Zoe Chan

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