房市降温 – juwai

房价创14年来新高新西兰下猛药保房市健康

去年下半年以来，新西兰各地房地产市场量价齐涨，行情持续火爆，让原本看空新西兰房地产市场的分析师们大跌眼镜。最新数据显示，在截至2月份的一年中，新西兰房价飙升了21.5%，房价和房屋销售量都同时创下14年来新高！

新西兰最大城市奥克兰市郊的一套三居室房子，在日前的一场拍卖中，经过十几轮竞价，最终以77.6万新西兰元成交，相当于人民币360万元。而在疫情暴发前，这套房子的市场售价仅在65万新西兰元左右。

怎料当地的房产中介竟然还大呼：“买家很幸运！奥克兰的平均房价已经超过100万新西兰元（约合456万元人民币），要买到价格低于80万新西兰元的房子，是很难得的。”

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据了解，推动新西兰房市量价齐升的主要原因，是大批侨居海外的新西兰人返回国内，造成住房需求急剧上涨，加剧了供需矛盾。据统计，目前新西兰全国住宅供应的缺口大约在5万套。

业内人士指出，造成新西兰房地产市场过热的另一个重要原因是政府的宽松货币政策。为刺激经济增长，2020年3月，新西兰央行将基准利率调低到创纪录的0.25%，一些商业银行随后推出的商业房贷利率首次降到了2%以下，买房人的购房成本进一步降低。

新西兰如何出手抑制楼市热度？

在有着500万人口的新西兰，投资者目前是最大的购房群体。2020年第四季销售的房产中，有40%卖给了炒房客（已经拥有多套房的买家），这一比例创下历史新高。去年的购房者中，有1.5万人已经拥有了五处或更多房产。

为了抑制房地产过度火热，新西兰政府已经宣布出台一系列措施，包括：

1. 从3月1日起，重新引入贷款房价比限制，要求首次购房者首付比例达到20%，对房地产投资者则要求首付达到30%。

2. 将卖出房产的资本利得税征税周期，即投资者为免税所需持有房产的时间，从5年延长至10年。新房则不受影响，以刺激供给。

3. 逐步取消炒房客利用按揭利息抵税的能力，相关新政适用于3月27日后购入房产的业主。

4. 鼓励开发商拿地（增加住房供应）的融资，拨出38亿新西兰元的支持资金，也承诺为首次购屋者提供更多支持。

5. 新西兰央行目前正在审视对某些放款形式拟议的抑制措施。

6. 政府还指示新西兰联储在制定政策时要将房价考虑在内。

来源：央视、路透新闻

新西兰在对抗新冠肺炎方面取得成功，其经济复苏也较很多国家要快。

现在政府积极采取措施抑制猖獗的投机活动，维持住房的负担能力，防止危险的泡沫形成，反而为追求稳定回报的海外买家注入了一剂“强心针”呢！

赶快留下信息，趁着纽元持续贬值，探索新西兰精选项目。

曾经的“亚洲第二楼市”风光不再：新加坡按揭增速大幅下跌

数据显示，2018年前11个月，该国住房贷款增速放缓至1.9%，不及2017年的增速4.2%的一半。信贷放缓可能会使该国住宅价格加速下跌。

亚洲四小龙的新加坡，曾是继香港之后，楼市第二热门的亚洲城市。但目前不断上升的利率和最新一轮的房地产调控措施，抑制了新加坡各银行的抵押贷款需求，或对新加坡楼市产生影响。

新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore）1月24日公布的最新数据显示，2018年前11个月，该国住房贷款增速放缓至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。

信贷放缓可能会使该国住宅价格加速下跌。2018年第四季度，新加坡住宅价格就曾出现过去6个季度以来的首次下跌。

根据新加坡市区重建局1月初公布的数据，2018年第四季度，新加坡私人住宅价格下跌了0.1%，市区黄金地段的房价则下跌了1.5%。

不过从2018年全年来看，新加坡的住房价格指数上涨了7.9%，仍创下八年来最大的年度涨幅。

上图为新加坡国立大学编制的新加坡住宅价格指数（NUS SRPI），从图中可以看出，自2008年美国启动第一轮QE以来，体量较小的新加坡楼市便吸引了大批海外投机者，狮城也一跃成为亚洲房价第二高的城市，仅次于中国香港。

2009年开始，新加坡就提高了购房门槛，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税，但房价增幅仍未放缓，该国房价一路飙涨至2013年。

面对房价飙升，“忍无可忍”的新加坡从2013年起大幅加码楼市调控，若购入房产不满5年就转手，需缴不同程度的印花税：一年内转售需缴16%、第二到第四年分别为12%、8%、4%，第五年起才免征，以打击短期炒房行为。

在2013年房价见顶后，新加坡房价开始了长达4年的跌势，累计跌幅达到12%。

直到2017年，新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动。此前，若卖方持有房屋的时间不到4年就出售，则须缴纳房价4%到16%的印花税，2017年3月11日，新加坡政府宣布从即日起，该时限缩短到3年，印花税税率也降至4%至12%，并放松了一些贷款限制。

随后，新加坡房价也在2017年第二季度迎来上涨，并连续5个季度实现上涨。

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但“习惯了”抑制楼市投机的新加坡，在2018年7月5日，由新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合发布公告：从7月6日起，上调额外买家印花税（Additional Buyer Stamp Duty）税率5–15个百分点，并收紧贷款限额。

新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。公告称，在利率上升和住房供应面强劲的情况下，如果不加以控制，房产价格一味上涨可能会导致市场出现不稳定的回调。

高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡研究主管Christine Li指出，新加坡当局为控制房价上涨而实施的“降温措施”，以及全球贸易摩擦和股票市场的波动，打击了高端住宅市场，此外，黄金地段缺乏新式住宅也是房价下跌的原因之一。

星展集团的房地产分析师Derek Tan说，2019年新加坡房价可能会下跌3%，新屋销售可能会下跌20%。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

加拿大房屋建筑商：现在是放宽抵押贷款规定的最佳时机

根据加拿大房屋建筑商协会（Canadian Home Builders’Association）提供的数据，现行抵押贷款规定对千禧一代，以及卡尔加里等本已陷入困境的市场造成了尤其严重的影响。

阿尔伯塔省卡尔加里的建筑工地。根据加拿大房屋建筑商协会的说法，该市疲软的房市正受到B-20压力测试的打击

今年加拿大联邦政府出台了旨在让房市降温的抵押贷款政策，而当地的房屋建筑商现在正在督促政府放宽相关限制以增强市场活力。

北美地区最大的房屋建筑商Mattamy Homes的高层管理人员表示，这些政策的初衷是实现较为理想的软着陆，但在当前利率不断上升的情况下，这些规定已经没有存在的必要了。加拿大房屋建筑商协会表示，这些规定对于千禧一代和卡尔加里等本已深陷泥沼的住房市场造成了尤其严重的影响。

这项规定今年一月份开始生效。根据规定条款，所购买的物业首付占20%而且不需要按揭保险的人必须证明自己有能力支付比约定价格高2个百分点的款项。这项所谓的B-20压力测试已被纳入被保险的抵押贷款。今年4月份，多伦多的平均房价同比大跌12%，随后逐渐趋于稳定。延伸阅读：【2018年加拿大房贷新政深度解析︱居外专栏】

加拿大顶尖的高级公寓开发公司Cresford在今年隆重推出最新一共85层高的热盘YSL Condo。由于坐落多伦多市中心寸土寸金的最繁华位置，租金有保障，售价仅由60万加元（约¥311万）起。
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“我们将继续劝说政府废除现在的B-20计划，”Mattamy Homes加拿大公司首席执行官Brad Carr在接受采访时说道。“这项计划已经产生了非常有针对性的结果。现在它的效果已经有点过头了。”

随着利率不断上升，“市场正在进行自发的调控，因此我们自然希望政府取消或者至少调整2%利差的政策，”Carr说。Mattamy Homes的创始人兼首席执行官Peter Gilgan，利差应该降到1.5%或1%，这样才更合理。Mattamy Homes的总部位于多伦多。

“在理想的情况下，此时最好的办法是完全废除或撤销新出台的压力测试政策，”加拿大房屋建筑商协会（CHBA）通讯总监David Foster说。“卡尔加里等市场的表现本已十分疲软，现在又遭受了这一政策的重击。”

Foster称，这些限制对于初次买房的年轻人造成了显著的影响。这项规定实施的时间越长，这类年轻人受到的剥削就越严重。他还说，压力测试会反过来促使人们选择开放性浮动利率抵押贷款或者逃避监管，而这两种结果都会给借款人带来重大风险。

“鉴于当前环境所隐含的风险和缺陷，健全的抵押贷款发放制度具有前所未有的重要性，而这项制度包括对借款人偿还贷款能力的严格评估过程，”联邦监管金融机构监管办公室发言人Annik Faucher通过电子邮件表示。

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原文：南华早报
责编：Zoe Chan

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谁能戳破加拿大楼市泡沫？| 加拿大

近日，一栋位于大温哥华地区的全新住房，在中国香港的一家网站挂出售价——2099比特币。

温哥华，曾是全球最火爆的楼市之一。不过，眼下，加拿大最热的房地产交易市场是多伦多。最新数据显示，今年3月，多伦多平均房价涨幅创1989年2月以来的最大单月涨幅。

谁在投资这些地区的房产？

数据显示，亚协罗森咨询公司统计，2010-2015年加拿大房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。世邦魏理仕（CBRE）统计，去年一季度，温哥华吸收了全加72%的地产投资。

那么，加拿大房地产市场泡沫有多大？会不会被刺破？

《国际金融报》记者为此采访了加拿大lovehomerealty地产经纪公司房产投资人DianaPeng、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林。

温哥华房价飞了

2008年后，美国住宅房地产投资占GDP比重节节攀升，加拿大也一样。如今，加拿大住宅房地产投资占GDP比重高达7.7%。

加拿大经济形势最好的几个省，包括英属哥伦比亚、安大略省等，经济增长有四成来自于房地产与相关融资。

最热的当属温哥华房地产市场。世界著名银行瑞士UBS银行指出，温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高。

2016年1月份，大温哥华地区的平均房屋价格达到104万加元。由于市场过热，温哥华不得不出手管控，向买房的外国公民征收15%的房地产转让税。从2016年年中起，温哥华房屋价格开始向下走。

不过，时隔9个月，温哥华的房价又要“涨上天”。

根据大温哥华地产局的统计，今年4月，大温哥华区房屋平均价格同比增长11.4%，至941100加元，该区域也是加拿大最贵的房地产市场。

从分类来看，这个区域的公寓价格上涨最快，同比涨幅高达16.6%，环比则跳涨3.1%，至554100加元;连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%，环比上扬2.4%，至701800加元;独立式房屋的平均价格同比增加8.1%，环比涨幅为1.8%，至1516500加元。

截至目前，独栋房屋价格已经接近去年高点，联栋房屋和公寓价格均创下历史新高。

换句话说，15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时，已经有新一批买家涌现，这些人可不在乎15%的房产税。

大温哥华地产局主席JillOudil在报告中表示，在公寓和城市住房市场，需求已经连续几个月增长，但供给并没能跟上需求的步伐，“这种失衡正在刺激价格上涨”。

多伦多紧随其后

眼下的多伦多，正在紧追温哥华，房产泡沫不断膨胀。

官方数据显示，大多伦多地区的房价已经历连续两年的两位数增长。今年3月，多伦多平均房价较去年同期增幅达33.2%，至916567加元，为1989年2月以来的最大单月涨幅，也比2月房价环比上涨4.6%。

根据加拿大地产协会公布的数据，在大多伦多及周边地区楼市带动下，3月份加拿大全国房屋销量创下历史新高，平均价格则较去年同期上升8.2%。

面对大多伦多地区快速上涨的房价，安大略省政府4月份宣布，出台一系列楼市降温措施。

安省的新政对该省房价起到指导作用。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

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加拿大lovehomerealty地产经纪公司经纪、房产投资人Diana Peng告诉《国际金融报》记者，地产局4月底公报数据显示，较去年同期，安大略省售房价格增长了24.%，销售量降低3.2%，“新政是4月20日实施的，按照过往3%的月增长来计算，考虑有条件销售因素，预计4月20日之后的房屋价格较上月同期跌了大约6.1%”。

从区域角度，目前的“受灾”最为严重的区域是New Market、奥罗拉(Aurora)和Vaughan，4月20日之后的房屋价格降幅约在10%左右。比较抗跌的主要是北部的KingCity，西区Burlington,Caledon等投资冷门区。

在DianaPeng看来，近期房价下跌的原因有三点，新政出台后，很多售房者是硬性需求换房，必须卖房，因此引发持观望心理的投资者压价;第二，5月和6月是安大略省楼市交易集中时段，上盘量增加引发价格降低；第三，贷款政策收紧。

“个人认为，100万加元以上的房子确实有一定的泡沫。不过，从外来人口流入数量来看，安大略省的房产还是很乐观。”Diana Peng预测，安大略省的房地产市场成交量会萧条一段时间，不过，价格继续下探的可能性不大，胶着一段时间后再慢慢回升。“但这段周期会维持多久呢？关键还是看数据的变化，以及政府的政策导向以及银行的利率变化和贷款松紧度”。

谁能戳破这个泡沫

“加拿大房地产泡沫是一大潜在危机。虽然市场系统性危机的层级与2008年美国房地产市场不可相提并论，但有许多现象雷同。”复旦大学金融学博士后、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林告诉《国际金融报》记者，“加拿大以贸易立国，国际贸易额占GDP权重很高，外贸依存度常年保持在60%以上。金融危机后，全球贸易市场大幅萎缩，对加拿大的进出口贸易产生了较大冲击和影响。而房地产市场景气度上行，甚至适度过热，对加拿大经济的贡献不小。”

程永林认为，虽然学术界对经济泡沫的研究已有100多年历史，但测量房地产泡沫的困难在于，一方面，无法确定房地产基础性价格的正常值或区间，另一方面，难以在实践中区分理性交易者和噪声交易者，“对于加拿大房地产市场泡沫的研究和测度，需要甄别国内买家与国际炒家的权重。所以，政府部门倾向于采用指标法判断住房市场泡沫，其中房价收入比是更为常用的评判指标”。

在北美，一旦房价增涨速度超过居民收入的增长速度，房价上涨势头将不会持续太久。眼下，加拿大房地产价格早就已经炒作到与一般居民的经济能力完全脱节。

根据程永林介绍，国际组织Demographia所做的2017年国际住房负担能力研究报告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》显示，加拿大房价收入比情况是：温哥华为11.8，多伦多为7.7，蒙特利尔为4.8，卡尔加里为4.6，埃德蒙顿为4.1，渥太华-加蒂诺区是3.9，魁北克是3.6。

从这一数据分析，温哥华和多伦多的房地产泡沫明显，而其它地区的楼市基本处于较为理性发展和温和上涨的状态，对于拉动经济增长有利。

再来看看加拿大家庭贷款的状况，不难发现，加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

不过，加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。

投资大师橡树资本（Oaktree）主席霍华德·马克思（Howard Marks）曾说，一个资产泡沫破灭存在两个条件：价格够高和杠杆够大。

一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。

不过，程永林认为，“楼市泡沫已经破灭的判断，尚缺证据支持。加拿大的楼市调控政策应当分城施策，效果会更明显”。

（据国际金融报）

加拿大｜给房市降温加拿大拟效仿温哥华推奢侈税

加拿大财政部国会秘书透露，联邦政府正在考虑向价值几百万的豪宅征收奢侈税。

给房市降温加拿大拟效仿温哥华推奢侈税

据Global News报导，加拿大财政部长莫纽（Bill Morneau）的国会秘书尚帕涅（François-Philippe Champagne）透露，财政部正在在考虑把征收奢侈税作为一种权宜之计，以达到给温哥华和多伦多等火爆房市降温的目的。他很肯定地表示，部长也在考虑此事。

温哥华房价月月攀升，大温地区地产局的最新数据显示，5月份温哥华独立屋的基准价已经飙升至1,513,800元，比去年同期高出36.9％。即使是相连的住宅，基准价也攀升了25%，至632,400元。共管公寓和出租公寓的基准价达485,000元，涨幅22.3%。

为了给加国房市降温，联邦已经在今年2月中旬调涨了房价50万元以上的房贷的首付比例。凡是向加拿大房贷及住房公司申请房贷保险的买家，房价50万元以上的部分，首付由原先的5%涨至10%。随着近期卑诗省向房价200万元以上的屋主征收奢侈税，联邦也在考虑效仿。

房市泡沫论声高

国际经合组织最近发出警告，温哥华和多伦多房市过热，“就家庭收入而言，无论是房价还是家庭负债，都太高”。该组织还说：“极低的借贷利率促使家庭信贷增长，支撑房价快速上涨，温哥华和多伦多尤为突出，而两大市场总计占加国房市的1/3。”

至少有一家加国大银行表示，已经从两大房市的房贷发放业务中抽身而出。卡尔顿大学斯普洛特商学院（Sprott School of Business）李教授（Ian Lee）称：“当六大银行之一担心房市泡沫时，我们都应该特别注意这一问题。在众多买家身背大笔房贷情况下，火爆房市一旦转头向下，情形恐越来越严峻。”

近四成屋主生活已捉襟见肘

加拿大宏利银行前不久的一项调查发现，37％的加拿大人的生活开支出现了“捉襟见肘”的情形。卑诗省大学尚德商学院的萨默维尔（Tsur Somerville）说：“大量的中、高收入房主，在经济上已经没有任何回旋的余地。”

该调查称，加拿大屋主背负的房贷，平均181,000元，比去年秋天的175,000元有所攀升。温哥华最高，平均259,000元；其次是卡尔加里和埃德蒙顿，为217,000元；多伦多194,000元和蒙特利尔156,000元。

（据互联网综合报道）