投資額創新低 中國投資者對德國公司的興趣大幅下滑

2018年,外國投資者對德國公司的沖擊仍在繼續,但是中國公司對德國公司的興趣大幅下降。從某著名咨詢公司最新提供的數據中可以清楚看到這點。

“法蘭克福匯報”(Frankfurter Allgemeine Zeitung)周四的報道,2018年,來自中國的公司對於德國公司只有34次收購或持股交易,這是五年來的最低值,也是交易最頻繁的2016年的壹半。2017年的此類交易有54宗,而2016年則高達68宗。

負責中國業務的安永經理向德媒表示:“我們預計未來壹年中,中國公司對德國公司的收購交易數據將趨於穩定,在再次出現增長之前還需要相當長的壹段時間。”從交易量看,2017年的交易量約137億美元,而2018年下降到102億美元。而其中超過80億美元是中國億萬富翁李書福參股汽車巨頭戴姆勒這壹交易中產生的。

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但總的來說,德國公司繼續受到外國投資者的追捧。據普華永道的消息,預計全年將有815至850宗外國公司收購德企的交易。截至11月中旬,已經有732宗交易正式被納入統計數據。與往年壹樣,大多數買家來自美國(129宗交易)。排在第二位的是英國,共有94宗交易,瑞士有86宗交易,截至11月中旬。據報道,金融投資者收購德企的交易超過三分之壹。

普華永道專家認為:“德國企業相對更有吸引力也是由於其他歐洲地區有各自的問題,如債務危機英國脫歐等等。”此外,德國公司被外國投資者認為是比較穩固的資產。

 

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參考來源:德國熱線
排版:KYRA WANG

EB-5排期停滯,L-1簽證看好?| 美國

根據美國國務院最新公布的2017年7月簽證公告牌顯示:EB-5簽證排期截止日停滯不前;同期中國大陸EB-1申請人卻出現排期;國務院預測排期將持續到今年9月。灣區華美移民律師事務所(Immigration Law Group LLP)滕家瑞律師指出:雖然EB-5簽證出現停滯,但是中國人移民美國的需求不減,尤其是為小孩辦理綠卡來美上學或就業。同時, 另外一種方式:如果條件適合,先申請L-1簽證,再轉EB-1移民綠卡,確實是個很好的選擇,能大大縮短拿綠卡的時間,降低投資成本。

美移民律師事務所(Immigration Law Group LLP)滕家瑞律師
移民律師事務所(Immigration Law Group LLP)滕家瑞律師

EB-5可能的變化 將對投資人有何影響?

1、排期問題:中國投資者投50萬,要至少等3~5年才能拿到臨時綠卡;然而,等拿到綠卡時,孩子可能錯過在美讀書或及時就業的時間。這導致一些人尋求更快的赴美途徑。

2、新政影響:川普新政雖沒有改變投資移民的現有政策,但是整個移民(Immigration)政策趨嚴,而且難以預測。

3、投資額上漲:今年9月份以後EB-5最低投資額,非指定區域預計從100萬美元漲到180萬美元;目標就業區預計從50萬美元漲到80~135萬美元之間。投資門檻的大幅提高,將對大多數有移民美國意向的中國中產家庭,產生較大的影響。

4、外彙管制:目前大陸外彙管制日趨嚴格:把人民幣換成美元,或把美元彙到國外,填寫境外申請單會受到種種限制。

L-1簽證的幾大優勢

由於上述原因,相比之下L-1簽證有幾大優勢:

1、對申請人沒有嚴格的語言和教育水平的要求,沒有具體投資額的要求,配偶和未滿21周歲的孩子,可申請隨行家屬L-2簽證,合法在美國工作、學習。

2、L-1簽證申請的審批時間只有幾個月,如果選擇加急,二周內就能審批下來;申請人持批准通知原件,即可去進行L-1簽證面試,獲批後即可赴美工作。

L-1簽證能充分滿足中國人移民美國的需求(尤其孩子在美國上學),而且沒有排期限制,這種赴美移民方式,成了許多EB-5意向投資人改弦易轍的首選。灣區華美移民(ILG)滕律師特別提醒大家:如果你的條件適合辦理L-1,而且你本來就計劃在美國拓展公司業務,它確實是一種很好的選擇,無需等待排期;然而,如果只是為了孩子在美國讀書,通過L-1方式最終獲批綠卡,仍是比較困難的。

投資人對L-1的常見誤解

華美移民(ILG)在實際辦案中,接觸到的很多EB-5投資人都在國內有自己的企業,而他們對L-1簽證普遍存在一定的誤解:認為L-1簽證申請沒有投資額和員工數量的限制,可以自己隨便在美國開設一個銷售分公司,雇佣幾個人就行了。

滕律師指出:L-1簽證順利獲批,並沒有這麼簡單。首先,申請人必須要向移民局證明,自己需要從國內派高管來美國分公司管理員工,而幾個人的小公司是不需要“國際高管”的。此外,要想辦成穩妥、高審批率的L-1,申請人在美國的公司至少要達到15~20人的規模,而且前期投資金額不能太低。否則,L-1簽證申請很難通過。

成功辦理L-1簽證的關鍵

辦理L-1簽證申請的前期准備時間較長,需要遞交的申請材料繁多,包括中國公司材料、海外公司材料、兩者之間隸屬關聯的證明材料、受益人資歷文件、雇佣員工、起草商業計劃書、運作資金等等。

L-1簽證成功的關鍵在於申請材料的精心准備。能否達到移民局的標准要求?能否獲批?這就得看移民律師的功力和經驗,千萬別因為材料不給力,而耽誤了所有的前期努力。

中國人想移民美國,通常在選擇辦理EB-5或是L-1間舉棋不定
中國人想移民美國,通常在選擇辦理EB-5或是L-1間舉棋不定

每個新的L-1申請人都要向政府交500美元的打假費用,移民局借助這些費用成立專人小組,不定期的對L-1申請公司進行抽查,特別是新設的L-1公司被抽查的概率很大。移民局要核實新成立的美國公司,是否按照申請材料上的計劃在運營,運營得怎麼樣?雇佣多少人?他們有什麼樣的背景、經歷?有沒有租賃或購買經營場所……

L-1要經得起抽查,才能遞交綠卡申請

比如做一個L-1快遞公司,在拿到綠卡之前必須要有盈利;至少要有15~20個司機,他們是全職還是半職,稅表是W-2還是1099,薪水是多少……如果移民局對抽查結果發現問題,會要求L-1公司提供補充材料;如果移民局對補充材料仍然不滿意,會拒絕材料,甚至撤回已經批准的L-1簽證申請。

因此,L-1公司在提交補充材料前,最好請有經驗的移民律師評估,以免造成難以挽回的損失。美國分公司成立一年以上並且運營正常,能符合移民局相關要求,那麼L-1簽證持有者可以遞交EB-1C綠卡申請。

有經驗的L-1移民律師 熟知移民官要求

一個有經驗的L-1移民律師,非常清楚地知道移民官審批材料的標准和思維運作方式,他可以把申請者提供的資料整理得言簡意賅、一目了然;移民律師審核的商業計劃書,專業詳細;設立的公司結構合理,每個職位都有具體的安排,這會令移民官非常信服。

專業的L-1移民律師能協助您評估一個合適的海外公司,從而避開陷阱、走出誤區。如果你看到幾萬美元就能獲得綠卡的“L-1項目”,或者在海外的分公司少於 6~7個員工,就能獲得L-1簽證,請您一定要三思而後行。因為需要“國際高管”的公司要有一定實力、一定規模的公司,員工數通常不少於15人,投資額至少約在30~40萬美元。

一家有經驗的移民律所,一定會根據您的具體情況,選擇最佳時機為你遞交EB-1C綠卡申請。如果您的公司納稅情況不好、員工不到位等等不利的情況下,他一定會建議您修改文件,再去遞交材料。這樣,效果可能會好很多。

海外分公司:直接注冊新公司,還是購買現成公司?

灣區華美移民(ILG)發現,很多L-1申請者在建立美國分公司方面都有選擇的困惑:該注冊一個新公司,還是直接購買一個美國公司?滕律師說:“無論是新開公司,還是買現成的公司,美國公司和中國公司只要保持所有權從屬關系即可,可以100%購買,也可控股。”

華美移民(ILG)的一位客戶,他在中國有一個紡織廠,有許多分店,數千員工。他來美國買了一個現成公司(也做紡織),該美國公司本來就有20~30人,他只是買了控股權(51%股份)。這樣,他也成功獲批了L-1簽證。

能申請L-1簽證的人群,大多數也都能辦理EB-5,只是他們不太熟悉美國,也不一定長期在美國駐留。若是很快買個美國公司會有點難度,第一要趕上他剛好在美國;第二要碰到好時機,找到自己想要的企業;第三公司價格要談得攏,又適合做L-1,這樣的機遇就會小一些。因此,L-1是一個很好的移民選擇,而EB-5仍然是獲得美國永久居留權的更實際和可行的方式。

EB-5 還是L-1,哪個更適合你?

選擇EB-5還是L-1,究竟辦理哪個比較好?滕律師指出:不管是打工還是自有企業,如果他本身沒有想來美國開公司,沒想找一些投資機會,純粹為了小孩來美國讀書,那麼他就不適合辦理L-1。

滕律師接觸過很多這樣的投資人,為了避開排期或一開始不想投資50萬,先去辦理L-1。結果第一次簽證成功了,等到第二次去審核時被拒了,最後拿不到綠卡,自己和孩子太太都要離開美國,浪費了2至3年時間,最後又重新來辦理EB-5。

滕律師認為:如果投資人剛好在中國有企業,也想在美國做個投資。如果投資人具備這樣的條件,選擇L-1確實比EB-5更好,沒有排隊,辦身份也快一些。

要想知道到底哪種移民方案適合你,最好的辦法是當面咨詢專業移民律師,讓律師幫你分析利弊,而不是自己道聽塗說,或跟風。每個人和家庭情況都不同,你的優勢或許別人沒有。

(互聯網資訊綜合整理)

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?| 澳洲

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  1. 為何部分海外人士用澳洲公司投資澳房?

所有權

公司不同於個人,是法律意義上的實體,可以獨立擁有資產,即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有,是股東間接擁有資產的一種法律形式。

資產保護

由於公司一般是有限責任公司,所以在公司名下的資產具備一定的保護。

也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題,最多只能追究到這個公司裡面的資產,而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護,但有一定的限度。

收益權

公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體,資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。

值得注意的是,公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務,以提高公司的收益,控制成本。

控制權

公司名下的資產由公司來控制,而公司是由董事來控制,董事是由股東來控制,而董事一般本身就是股東。所以海外人士作為股東一般不會喪失對於資產的控制權。

  1. 海外人士如何開設澳洲公司

注冊公司要求

  • 公司名稱:公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾,其他詞具體查詢。公司名稱一般不能以信托公司銀行或其它被認為意思相似的詞結尾。
  • 標准法定股本:通常法定資本100澳元,而注冊資本無須驗資,資金到位不限。
  • 董事: 每家澳洲公司都需要委任最少一個董事。其中一董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。
  • 股東:最少一個股東,沒有國籍限制,而且可以是法人團體。股東和董事可以是同一個人。

注冊流程

  • 向澳大利亞證券投資委員會(AustralianSecurity & Investment Commission,簡稱ASIC)進行申請Australian Company Number,簡稱ACN;相關鏈接:http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
  • 澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number,簡稱ABN,以及申請消費稅GST申報後才算完成公司注冊的全部程序。相關鏈接:https://abr.gov.au/
  1. 海外人士的澳洲公司投資澳房時,如何豁免至少5000澳幣的FIRB申請費?

澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為:

  • 非澳洲常住居民的自然人;
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司;

一、

  • 由兩人或多人合計持有控股權益的公司,並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人,或者為外國公司;
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人;或者
  • 由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。

二、澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司作出補充與修訂,必須申請FIRB

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司;
  • 由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司,並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。

三、一言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%,則一般會被定義為澳洲公司,即可豁免FIRB申請。

  1. 海外人士的澳洲公司投資澳房時,如何豁免海外人額外印花稅?

以昆士蘭州為例,在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“(Controlling Interest)一詞。

一言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%,則一般會被定義為澳洲公司,即可豁免FIRB申請。

  1. 沒有本地收入的海外人士如何通過澳洲公司得到澳洲銀行貸款?

投資項目類型(購物中心、酒店等):

案例一:由海外人士(沒有本地收入)持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心,因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值,該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。

此外,若通過內保外貸與Letter of Credit的形式,將有可能獲得更高的貸款額度。

地產開發項目(公寓、聯排別墅等):

案例二:地產項目一直受到中國投資移民申請人的青睞,當他們持有澳洲開發公司絕大多數股份時,若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份,那麼將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例,甚至有可能會被豁免預售要求。 

* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。

  1. 海外人士的澳洲公司如何進行股份轉移?

轉移步驟:

1. 准備股份轉讓協議,包含日期、對價、受讓人等關鍵條款(注意增值稅等);

2. 注銷或減少轉讓人的股份證書;

3. 出示或增加受讓人的股份證書;

4. 在股份變更的28內遞交ASIC 484表格進行政府登記。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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美國最高薪25家公司出爐 看看妳的差距有多大 | 美國

如果工資是妳找工作時的主要考慮因素,那技術或管理咨詢行業或許是妳的不二之選。

Glassdoor網站最近壹項針對薪資的調查顯示,全球薪資最高的25家公司中科技公司占比最大,其次是咨詢公司。VISA是唯壹壹家上榜的金融公司。(美國高薪職業

所有上榜公司的平均薪資都不低於14萬美元,這意味著其中半數工作者薪資高於這個水平。

但這些公司大多位於矽谷及紐約城等生活成本較高的城市,所以並不代表美國整體的平均薪資水平。 高薪主要是源於對高技能人員的需求所推動。

Glassdoor的首席經濟學家Andrew Chamberlain,盡管薪資增長速度前所未見,但可以看到各公司對頂尖人才的爭奪戰依舊十分激烈。

咨詢公司員工的薪資更是驚人。這主要是因為他們的準入門檻相當之高。當今客戶在選擇咨詢師時不僅看中他的專業技能和學識,也要看咨詢師的人際交往和個人名譽。

以下是Glassdoor’網站對本年度最高薪25家公司的調查結果。

No.1 科爾尼管理咨詢公司(A.T. Kearney)

薪資平均數: $167,534

薪資中位數:$143,620

No.2 思略特(Strategy&)(前身是博斯公司(Booz & Company))

薪資平均數: $160,000

薪資中位數: $147,000

NO .3 瞻博網絡公司(Juniper Networks)

薪資平均數: $157,000

薪資中位數:$135,000

No .4 麥肯錫咨詢公司(McKinsey & Company)

薪資平均數: $155,000

薪資中位數:$135,000

No.5 谷歌(Google)

薪資平均數: $153,750

薪資中位數:$123,331

No .6 威睿(VMware)

薪資平均數:$152,133

薪資中位數:$130,000

No .7 亞馬遜秘密實驗室(Amazon Lab126)

薪資平均數: $150,100

薪資中位數: $138,700

No .8 波士頓咨詢公司( Boston Consulting Group)

薪資平均數:$150,020

薪資中位數: $147,000

No.9 凱德維亞軟件(Guidewire)

薪資平均數:$150,020

薪資中位數: $135,000

No.10 鏗騰電子科技有限公司(Cadence Design Systems)

薪資平均數: $150,010

薪資中位數: $140,000

No.11 威士(Visa)

薪資平均數: $150,000

薪資中位數: $130,000

No.12 臉譜(Facebook)

薪資平均數: $150,000

薪資中位數: $127,406

No.13 推特( Twitter)

薪資平均數: $150,000

薪資中位數:$133,000

No 14 雲計算公司Box

薪資平均數: $150,000

薪資中位數:$130,000

No 15 沃爾瑪電子商務(Walmart eCommerce)

薪資平均數: $149,000

薪資中位數:$126,000

No 16 SAP公司

薪資平均數: $148,431

薪資中位數:$120,000

No 17 新思科技(Synopsys)

薪資平均數:$148,000

薪資中位數:$130,000

No 18 阿爾特拉(Altera)

薪資平均數:$147,000

薪資中位數:$134,000

No 19 領英( LinkedIn)

薪資平均數:$145,000

薪資中位數: $120,000

No 20 派拉(Cloudera)

薪資平均數:$145,000

薪資中位數: $129,500

No 21 賽富時公司(Salesforce)

薪資平均數: $143,750

薪資中位數:$120,000

No 22 微軟(Microsoft)

薪資平均數: $141,000

薪資中位數:$125,000

No 23 F5 Networks

薪資平均數: $140,200

薪資中位數: $120,500

No 24 Adobe軟件公司

薪資平均數: $140,000

薪資中位數: $125,000

No 25 博通公司(Broadcom)

薪資平均數:$140,000

薪資中位數: $130,000

(據中金網)

 

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?| 海外

1.為何部分海外人士用“澳洲公司”投資澳房?

A. 所有權

公司不同於個人,是法律意義上的實體,可以獨立擁有資產,即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有,是股東間接擁有資產的壹種法律形式。

B. 資產保護

由於公司壹般是有限責任公司,所以在公司名下的資產具備壹定的保護。

也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題,最多只能追究到這個公司裏面的資產,而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護,但有壹定的限度。

C. 收益權

公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體,資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。

值得註意的是,公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務,以提高公司的收益,控制成本。

D. 控制權

公司名下的資產由公司來控制,而公司是由董事來控制,董事是由股東來控制,而董事壹般本身就是股東。所以海外人士作為股東壹般不會喪失對於資產的控制權。

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?| 海外

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2.海外人士如何開設“澳洲公司”?

A. 註冊公司要求

  • 標準法定股本:通常法定資本100澳元,而註冊資本無須驗資,資金到位不限。
  • 公司名稱:公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾,其他詞具體查詢。公司名稱壹般不能以“信托公司”或“銀行”或其它被認為意思相似的詞結尾。
  • 董事: 每家澳洲公司都需要委任最少壹個董事。其中壹董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。
  • 股東:最少壹個股東,沒有國籍限制,而且可以是法人團體。股東和董事可以是同壹個人。

B. 注冊流程

  • 向澳大利亞證券投資委員會(AustralianSecurity & Investment Commission,簡稱ASIC)進行申請Australian Company Number,簡稱ACN;相關鏈接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
  • 向澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number,簡稱ABN,以及申請消費稅GST申報後才算完成公司註冊的全部程序。相關鏈接:https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時,如何豁免至少5000澳幣的FIRB申請費?

澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為:

•非澳洲常住居民的自然人;

•由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司;

A . 由兩人或多人合計持有控股權益的公司,並且其中每壹個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人,或者為外國公司;

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人;或者
  • 由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每壹人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。

澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司”作出補充與修訂,必須申請FIRB:

B.由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司;

由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司,並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。

C.壹言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%,則壹般會被定義為“澳洲公司”,即可豁免FIRB申請。

4.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時,如何豁免海外人額外印花稅?

A. 以昆士蘭州為例,在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“(ControllingInterest)壹詞。

B. 壹言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%,則壹般會被定義為“澳洲公司”,即可豁免FIRB申請。

5.沒有本地收入的海外人士如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款?

A. 投資項目類型(購物中心、酒店等):

案例壹:由海外人士(沒有本地收入)持有100%股份且有壹名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心,因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值,該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。

此外,若通過內保外貸與Letter of Credit的形式,將有可能獲得更高的貸款額度。

B. 地產開發項目(公寓、聯排別墅等):

案例二:地產項目壹直受到中國投資移民申請人的青睞,當他們持有“澳洲開發公司”絕大多數股份時,若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份,那麽將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例,甚至有可能會被豁免預售要求。

* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。

6.海外人士的“澳洲公司”如何進行股份轉移?

A. 轉移步驟:

1. 準備股份轉讓協議,包含日期、對價、受讓人等關鍵條款(註意增值稅等);

2. 注銷或減少轉讓人的股份證書;

3. 出示或增加受讓人的股份證書;

4. 在股份變更的28天內遞交ASIC 484表格進行政府登記。

B. 回顧1-5步

妳獲得了什麽?失去了什麽?

相關資訊:7.1起海外華人財產賬戶全面遭清查!公民、PR、留學生都受影響!| 澳洲

(作者:林匯銘)

設立公司來投資買房:貸款怎麽做?該注意些什麽?| 英國

由於一系列的變更,比如貸款利息還款不能用來衝抵房租的盈利,比如盈利稅的個人與公司差額對比,等等……很多投資者開始設立公司來做房地產投資,以減少稅費部分的開銷。

但是,以公司的名義買房,就會涉及到比個人買房更復雜的貸款流程。

今天我們就來跟大家聊聊這個話題。

一、兩種地產投資公司

首先,我們明確兩種可以進行房地產投資的公司的區別。

第一種:“Trading Company”(貿易公司),這種公司本身從事跟房地產無關的工作。

比如一間制造業的公司去買一棟生產大樓,或者說一個IT服務公司,需要買一個房產來作為工作的地點等等。

>>>點擊查看:英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

設立公司來投資買房?貸款怎麼做?該注意些什麼?| 英國

第二種:SPV,就是專門用來投資房地產的公司,公司存在的意義就是持有房地產項目。

舉個例子,有個投資人,成立了一間公司A,然後利用A去買了一套房,除此之外,A公司不從事任何經營性活動。這種公司就完完全全只有房地產的業務,可能旗下有一套房,也可能有多套房。

二、兩種公司借貸的不同之處

1,從貸款機構的角度來看,這兩種公司作為借款方有什麼不同?

第一種,如果是一個Trading Company要貸款。

機構會首先去調查公司的主營業務的情況:收支如何、公司營業情況如何、未來幾年公司表現的預計情況怎樣?

因為對於這種公司來說,主營業務直接關系到還款能力。

同時,公司肯定需要運營一定的時間,貸款機構才會考慮給出貸款。

而且,對於Trading Company來說,公司所有人的一個保證書也是必須的。在公司無法償還貸款的時候,也還得由公司所有人這個私人個體來承擔還款責任。

第二種,對於SPV來說

考察公司主營業務這些問題就都不存在了。

但一個最重要的點在於,如果這家公司是新設的,要買第一個房產,這個時候根本就沒有任何財產方面的支撐,畢竟這家公司就是一個新生兒,什麼都沒有。

那麼這個時候,公司的管理者(所有人)就會是貸款機構的考察重點了。

因為如果沒有辦法去評估公司的還貸能力的時候,公司的所有人就是還貸的主體。

對於SPV來說,運營時間的長短沒有太大關系。畢竟在剛成立的時候,本來就沒有房產,也就不存在開始運營這麼一說了。

設立公司來投資買房?貸款怎麼做?該注意些什麼?| 英國

2、貸款流程

第一種,本身名下有經營其他業務的公司,要投資房地產的時候,就需要找一個會計師咨詢一下是否可以利用這個公司來貸款。

第二種,成立一個新公司再來投資

  • 首先花20-40英鎊去成立一個公司,然後去申請貸款;

  • 貸款機構會將公司所有人作為考察的主體:工作、收入、信用記錄等等,就跟個人買房基本一樣

  • 公司所有人出具一個擔保書,承擔這個公司的債務。

3、貸款注意事項

  • 費用會更高 – 畢竟這個流程也復雜一點,現在是個人和公司兩個方面都需要去考量

  • 律師收費也一般會更高:除了個人,公司的背景他們也需要調查清楚,還有一些文書的工作要准備

  • 一般來說,要出具那份擔保書,也需要尋求一些法律咨詢幫助。也就是說,要請另一家律師事務所(跟房產買賣無關)來做這樣一個工作。對於貸款機構來說,這樣分開執行有利於他們把控這份擔保書的有效性,沒有漏洞可鑽。

雖說貸款方數量少,收費高,而且很多貸款項目不肯做,比如說金額在5萬英鎊的房子,大部分貸款機構不會做如此小的貸款給公司,選擇範圍也小了很多。

但總的來說:市場越來越規範了。

畢竟越來越多的投資人選擇設立公司來持有房產,貸款機構也越來越多的接觸到這些投資公司,能給到的貸款選擇也越來越多。

提示:

大家在考慮用公司買房的時候,貸款成本這一方面還是需要多考慮一些。

流程上來說雖然不算太復雜,但考慮到貸款選擇面小,貸款機構審核比較嚴格,建議還是去找貸款經紀人幫忙比較好。

(據英倫房產圈)

買房出租受打擊 設立公司避險數猛增 | 英國

為了避免受到政府打擊買房出租新政的負面影響,不少投資者都采用了設立公司出租房產的新方法,這類房屋的數量也創下了歷史新高。

根據Countrywide的最新研究,如今在英國出租的房產中有1/5是由公司所有。自去年第壹季度以來,這類房產的比例上升了6%,為歷史上最高漲幅。

>>>點擊查看:英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

買房出租受打擊 設立公司避險數猛增 | 英國
為了避免受到政府打擊買房出租新政的負面影響,不少投資者都采用了設立公司出租房產的新方法

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倫敦地區有27%的出租房屋由公司房東所有,遠高於英國其他地區。排第二的為約克郡和恒伯河地區,所有率為17%。

隨著政府對非專業買房出租房東的打擊進壹步加大,有越來越多的買房出租投資者設立有限公司來購買房產,從而降低所需繳納的稅金。政府對房貸利息支付的所得稅減免改革已經從4月起開始,並將在2020年前的4年中逐步進行。

Countrywide的研究主管莫裏斯(Johnny Morris)表示,房貸稅收減免不斷減少很有可能會使得這類公司的數量繼續增加。壹般來說,公司在稅收上更受優待,特別是在政府近期推出的稅收減免改革方面。因此在很多情況下,房東可以以通過公司運營而不是個人的方式來節省不少成本。

Countrywide的出租指數顯示,和去年同期相比,英國在3月份的平均租金下降了0.3%。這也是有記錄以來第二個連續月度下降記錄。

倫敦中心區域的平均租金在過去壹年中下降了9.5%,但在大倫敦地區該下降幅度只有0.4%。而蘇格蘭地區的租金增長最為迅速,達到了4%。

莫裏斯表示,租金在3月份再次下降主要是受到了倫敦租金下降的影響。首都地區供應量增幅繼續超過需求,因此租客在討價還價上處在更有利的地位,推動了房租的下降。而英國其他地區的租金則大部分都繼續上漲,但增幅有所放緩。

相關資訊:頂級中學學區房價,竟然這麽低?! | 英國

(據英中時報)

居外微課堂第十三期:外國人在泰國可以購置哪些房產?

泰國的房地產市場近幾年發展勢頭強勁,吸引了眾多海外投資人士的目光。而泰國政府也非常歡迎各國的投資人士,任何國籍都可以在泰國購買房產,並且擁有永久產權。不過,在具體的房產類型上,泰國對於國外投資者又有壹定的限制政策。本期,居外網就和大家講講外國人在泰國可以購置哪些房產?

PLS Consulting公司:專業指導提供壹條龍服務,助您抓住機遇及早出手 | 海外

越來越多的投資者把目光聚焦在西班牙,想去投資西班牙房地產。根據西班牙“經濟、工業、競爭部”的政府工作報告,西班牙2016年經濟增長3.2%, 2017預計增長2.5%。PLS Consulting 公司是一家專注於面向於中國投資者與購房人士的房地產銷售與管理,初衷很簡單:讓所有西班牙購房、投資人士獲得與西班牙國內購房者一致的房產價格。無論是購買公寓、別墅,或者投資商鋪,PLS Consulting 公司將為您提供最專業的意見和幫助,誠實守信、立足長遠、以客戶為導向、為客戶著想,讓您實現自己的夢想。

聚焦公寓、墅——設定置業“小目標”,抓住良機迅速出手

您盡可以將全西班牙境內的房產項目交托給PLS Consulting——鑒於中國投資者以及購房人士的需求與要求,公司提供地產服務一條龍服務:西班牙地產投資項目實地考察、接待;地產購買咨詢以及手續辦理;申請歐盟居留;法律咨詢;地產項目管家以及租賃服務以及地產設置、裝修等全方位的服務。

PLS Consulting公司:專業指導提供一條龍服務,助您抓住機遇及早出手 | 海外
PLS Consulting 公司是一家專注於面向於中國投資者與購房人士的房地產銷售與管理
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無論是購買公寓、別墅,或者投資商鋪,PLS Consulting 公司將為您提供最專業的意見和幫助,讓您實現自己的夢想
PLS Consulting公司:專業指導提供一條龍服務,助您抓住機遇及早出手 | 海外
PLS Consulting公司與西班牙全境各大城市的地產開發商、業主聯系,獲得一手房源

良好的經濟增長態勢也促使西班牙的房地產正在逐漸走出寒冬,步入一個溫暖的冬天。西班牙國內房產銷售數量增加、銀行房貸效率加快(2016年,西班牙國內各家銀行共發放275,000項信貸,比2015年增長13%)、大城市價格提升(馬德裡、巴塞羅那等城市年度增長更是達5%左右),低價的房產正在向我們說bye bye,投資房產更需要專業指導和廣闊的視野。

PLS Consulting公司的自成立以來,在接待的中國投資人士當中不時會有人詢問在首都馬德裡以及濱海城市奧運會這樣的城市裡,是否有50萬人民幣的房產?是否在市中心花100萬人民幣可以買一套100平米以上的大宅子?或者100萬歐元能夠買一棟別墅?我們只能說,走入2017年,這些“夢想”也只能停留在夢想的階段了。

根據西班牙《 國家報》報道:“在西班牙國內仍然會有一些業主因為經濟的需要出售手中的房產,但是議價的空間會變得更加有限,買方市場逐漸變成買賣雙方平衡的市場;房價將會繼續上升,西班牙大城市的中心高檔地段更是會出現一個價格增長高峰。”馬德裡市中心少之又少的新盤單套公寓2016年價格甚至高出2015年10多萬歐元,這在西班牙近幾年的房地產界內可是十分罕見的“景像”。

在房價回暖的同時,租房市場也在為漲價預熱,2016年10月西班牙房租均價比2015年同比上升9.66%,預計2017年房屋租金將會一直保持這種增長態勢、一路高歌。PLS-Consulting公司建議投資者根據自己的情況,適當設定一個投資置業“小目標”,心儀房產不等人。

投資商鋪——投資回報率高,把握機會盡早下手

商鋪作為一個投資回報率高的房地產產品,一直受到中國投資人士的青睞。目前馬德裡、巴塞羅那等城市商鋪的平均投資回報率在5%至6%之間,因此受到投資者的密切關注。

商鋪的銷售速度也超過住宅的銷售速度,往往有時候PLS-Consulting將商鋪信息發給客戶後,客戶一、兩個月後在前來西班牙進行房地產考察之前,公司已經賣掉了一些搶手的商鋪。所以真的有某個商鋪適合投資,建議投資者盡早下手。

PLS Consulting公司:專業指導提供一條龍服務,助您抓住機遇及早出手 | 海外
2016年10月西班牙房租均價比2015年同比上升9.66%,預計2017年將會一直保持這種增長態勢
PLS Consulting公司:專業指導提供一條龍服務,助您抓住機遇及早出手 | 海外
PLS Consulting公司堅信:在地產買賣價格以及地產服務等方面,中國投資人士應享受與西班牙投資人士等同的價格與條件
PLS Consulting公司:專業指導提供一條龍服務,助您抓住機遇及早出手 | 海外
鑒於中國投資者以及購房人士的需求與要求,PLS Consulting Partnership提供地產交易一條龍服務

PLS Consulting公司與西班牙全境各大城市的地產開發商、業主聯系,獲得一手房源,和你一同與賣房者“討價還價”,絕不虛報任何價格;服務費用一目了然,沒有任何備注小字或“貓膩”;公司堅信:在地產買賣價格以及地產服務等方面,中國投資人士應享受與西班牙投資人士等同的價格與條件,不應浪費哪怕只有一分的冤枉錢。     

鑒於中國投資者以及購房人士的需求與要求,PLS Consulting Partnership提供地產交易一條龍服務:西班牙地產投資項目實地考察、接待;地產購買咨詢以及手續辦理;申請歐盟居留;法律咨詢;地產項目管家以及租賃服務以及地產設置、裝修等全方位的服務。

欲進一步了解詳情,請點擊:http://www.juwai.com/PLS-Consulting/

PLS Consulting公司微信:plsconsulting

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惠靈頓鄉村住宅風景如畫,帶優質公司獲穩定收益 | 新西蘭

新西蘭風景如畫,自然休閒,民風友善純樸,被稱為世界上「最後一片淨土」。如果隱私、安寧和平靜是您正在尋找的生活方式,那麼新西蘭就是最符合您期待的選擇。目前在惠靈頓的Stokes Valley,一套5居室住宅正在出售,同時還包含一家成立30年的排水和承包公司,如此絕佳投資機會非常珍貴。

投資新西蘭優勢多多前景看好資金安全

這處物業不僅含有寬敞舒適的住宅,同時帶有一家運營良好的公司,如此難得的機會非常珍貴,對於有意在海外投資,尤其是想去新西蘭投資的人們來說,絕對不容錯過。

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目前在惠靈頓的Stokes Valley,一套5居室住宅正在出售,同時還包含一家成立30年的排水和承包公司,如此絕佳投資機會非常珍貴
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這裡物業環境優美,整體配套設施完善; 穩定的升值與投資回報,有較大及持續的投資及開發空間

對於關注海外房地產市場的人群來說,新西蘭也一直是外資青睞的熱點投資國家。新西蘭擁有世界領先的教育體系,較低的生活成本,完善的社會福利制度,健全的醫療保健體系,向來為眾多投資者所熱捧。投資新西蘭的另一個優點是資金安全,購房者的首付支付到律師的信託賬戶,開發商不能提前拿到投資者的款項,同時利息歸投資者所有。

此外投資新西蘭還擁有許多優勢——這裡物業環境優美,整體配套設施完善; 穩定的升值與投資回報,有較大及持續的投資及開發空間; 可銀行貸款,金融公司貸款; 房價正處低谷,但租金上漲,投資回報不斷提高; 政策風險較小,有很好的投資前景。