海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房？| 海外

1.為何部分海外人士用“澳洲公司”投資澳房？

A. 所有權

公司不同於個人，是法律意義上的實體，可以獨立擁有資產，即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有，是股東間接擁有資產的壹種法律形式。

B. 資產保護

由於公司壹般是有限責任公司，所以在公司名下的資產具備壹定的保護。

也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司裏面的資產，而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護，但有壹定的限度。

C. 收益權

公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。

值得註意的是，公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務，以提高公司的收益，控制成本。

D. 控制權

公司名下的資產由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事壹般本身就是股東。所以海外人士作為股東壹般不會喪失對於資產的控制權。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

點擊查看澳洲更多精品房源

2.海外人士如何開設“澳洲公司”？

A. 註冊公司要求

標準法定股本：通常法定資本100澳元，而註冊資本無須驗資，資金到位不限。

公司名稱：公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾，其他詞具體查詢。公司名稱壹般不能以“信托公司”或“銀行”或其它被認為意思相似的詞結尾。

董事：每家澳洲公司都需要委任最少壹個董事。其中壹董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。

股東：最少壹個股東，沒有國籍限制，而且可以是法人團體。股東和董事可以是同壹個人。

B. 注冊流程

向澳大利亞證券投資委員會（AustralianSecurity & Investment Commission，簡稱ASIC）進行申請Australian Company Number，簡稱ACN；相關鏈接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf

向澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number，簡稱ABN，以及申請消費稅GST申報後才算完成公司註冊的全部程序。相關鏈接：https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免至少5000澳幣的FIRB申請費？

澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為：

•非澳洲常住居民的自然人；

•由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；

A . 由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每壹個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；

由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人；或者
由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每壹人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。

澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司”作出補充與修訂，必須申請FIRB：

B.由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司；

由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司，並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。

C.壹言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則壹般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。

4.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時，如何豁免海外人額外印花稅？

A. 以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“(ControllingInterest)壹詞。

B. 壹言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%，則壹般會被定義為“澳洲公司”，即可豁免FIRB申請。

5.沒有本地收入的海外人士如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款？

A. 投資項目類型（購物中心、酒店等）：

案例壹：由海外人士（沒有本地收入）持有100%股份且有壹名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心，因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值，該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。

此外，若通過內保外貸與Letter of Credit的形式，將有可能獲得更高的貸款額度。

B. 地產開發項目（公寓、聯排別墅等）：

案例二：地產項目壹直受到中國投資移民申請人的青睞，當他們持有“澳洲開發公司”絕大多數股份時，若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份，那麽將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例，甚至有可能會被豁免預售要求。

* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。

6.海外人士的“澳洲公司”如何進行股份轉移？

A. 轉移步驟：

1. 準備股份轉讓協議，包含日期、對價、受讓人等關鍵條款（註意增值稅等）；

2. 注銷或減少轉讓人的股份證書；

3. 出示或增加受讓人的股份證書；

4. 在股份變更的28天內遞交ASIC 484表格進行政府登記。

B. 回顧1-5步

妳獲得了什麽？失去了什麽？

（作者：林匯銘）