中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

自然災害為患,你必須了解澳洲常見房屋保險

眾所周知,澳洲經常發生森林火災、強降雨、冰雹、水災等自然災害,導致房屋出現損毀,給業主造成一定的經濟損失。通常來說,居民購買新房後的第一件事就是給自己的房子買保險,能在房屋遭受損毀時保證經濟損失降到最小,一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險。澳洲常見的房屋保險共有四種。【閱讀原文

 

印花稅減免分不清?澳洲買地建房印花稅優惠詳解

最近澳大利亞昆州的房市可謂是異常的火熱,房價上漲以及較低的貸款利率使得人們競相入市。相比與傳統的購房合同來說,人們對land & house package的關注熱情上升了不少。什麼是land & house package?如今市場上極受歡迎的land & house package有些什麼“過人之處”呢?即買這種項目是不是享受更優惠的印花稅?【閱讀原文

 

鄭爽“代孕棄養”風波刷屏!代孕在澳洲又該如何認定?

近日,鄭爽“代孕棄養”的新聞燃爆全網,再次讓代孕成為熱絡的公眾議題:代孕會不會使女性成為生育工具、代孕的商業化是否相當於變相的器官買賣和人口販賣、如何應對代孕的灰黑產業鏈…… 央視新聞更是譴責“代孕棄養法律道德皆難容”,那麼,代孕在澳洲又該如何被認定呢?【閱讀原文

 

父母出資給小夫妻買房,是贈與還是借款?

一方父母出資給其子女買房用做結婚是很常見的。然而,當婚姻關系破裂時,如何確定其出資的性質並進行財產分割是家庭法訴訟中常見的問題。【閱讀原文

 

2021年澳洲針對海外投資新規出爐

在經濟全球化的今天,外國投資對澳大利亞的經濟和繁榮起到至關重要的作用,一些特定類型的外國投資項目會受到政府的審核或批准。澳大利亞議會已於2020年12月9日通過了《 2020年外國投資改革(保護澳大利亞國家安全)條例》,並於2021年1月1日起開始正式實施。具體的改革後變更內容小編將會在接下來的文章中為大家逐條解讀。【閱讀原文

 

【視頻】中國留學生如何在澳洲買房置業以及注意事項

據房產網站Realestate報道,澳洲房產市場利潤相當豐厚,2018年第4季度,二手房房產業主整體獲利達到178億澳元。如此之高的交易盈利比仰仗於澳洲不斷上漲的房價,但同時相伴的便是對於購房合同法律風險的高頻咨詢。 本期林彙銘律師把中國在澳留學生如何在澳洲買房置業以及注意事項講清楚,防止踩坑,幫您避雷!【閱讀原文

 

澳新州引來歷史性重大稅務改革: 引入房產稅 取替印花稅

新南威爾士州將引領稅收改革,計劃將從購買房產征繳印花稅(Stamp Duty)過渡到年度房產稅(Property Tax),作為經濟復蘇計劃的一部分。有關取消或者替代印花稅的提議無疑是在政治上非常具有挑戰性的。新州稅改內容,對房市可能產生的影響,以及與中國稅改的關系,林律師在本文探討。【閱讀原文

 

不看要血虧!澳洲房產過戶給子女,哪個辦法最劃算?

今年澳洲政府出台了新的建房補助,積極拉動房市。在這利好政策裡,子女不僅僅能從父母手裡低價拿下房產,還能拿到多重補貼,比如聯邦政府和西澳的建房補貼、西澳首次置業補貼、印花稅補貼等等。父母和子女之間的轉讓方式通常有“買賣、贈與、繼承”,讓我們就來分析一下哪個最劃算。【閱讀原文

 

夫妻父母子女間過戶?家庭法中涉及的澳洲房產過戶問題

林彙銘律師針對5種夫妻和父母子女之間不同的需要和情況,分析澳洲房產過戶的流程與可能產生的費用。【閱讀原文

 

利好!188簽證正式加入豁免入境澳洲陣營

澳洲移民局剛剛更新了一個重磅的利好消息: 凡是持有澳洲投資移民188類簽證的海外人士,都可以自動獲得入境澳洲的豁免權!也就是說,從現在開始,持有188簽證的海外人士,將可以和澳洲公民及PR一樣自由入境澳洲。這對於所有已辦理澳洲投資移民,並取得188簽證的朋友來說,是一個非常好的消息。【閱讀原文

 

婚前買房、婚後買房、父母出資買房房產歸屬一覽表(澳洲版)

當下熱播劇《三十而已》引發了全民熱議,尤其在許幻山出軌後,那套市中心豪宅該如何分割成為焦點問題。若類似情況發生在澳洲,法庭會如何決定房產歸屬哪?根據澳洲的Family Law Act 1975 (Cth),法律婚姻和事實婚姻在財產分割問題上適用相同的法律原則。【閱讀原文

 

【視頻】為什麼在澳洲買賣房產需要律師把關?房產的過戶流程是什麼?

澳洲房產市場利潤相當豐厚,2018年第4季度,二手房房產業主整體獲利達到178億澳元。如此之高的交易盈利比仰仗於澳洲不斷上漲的房價,但同時相伴的便是對於購房合同法律風險的高頻咨詢。 本文林彙銘律師把在澳洲的房屋過戶講清楚。【閱讀原文

 

【視頻】澳洲蓋房都補貼12.5萬人民幣?Home Builder全解析

您了解過建築市場嗎?家裡的房子還需要翻修嗎?超大補貼——Home Builder政策來襲!Home Builder是澳洲政府為了使建築市場從冠狀病毒中恢復活力而提供的一個限時補助計劃,補貼金額可以達到25000澳幣!這一計劃對於建築行業而言無疑是一項高福利的政策。那麼關於該政策你又了解多少呢?【閱讀原文

 

在澳洲購房真的沒有產權證嗎?

在澳洲購房真的沒有產權證嗎?澳洲林彙銘律師為您精准解答。【閱讀原文

 

【視頻】澳洲(昆士蘭)產權交易法律指南

為使中方投資置業者更好地了解澳洲(昆士蘭州)投資相關的法律法規,本視頻將通過以下四大法律要點進行集中的介紹與分析:在澳洲(昆士蘭)投資置業的主要流程;海外人士在昆士蘭州投資置業的條件;投資昆士蘭州的主要稅務與置業補貼;昆士蘭州置業合同中的必讀條款。【閱讀原文

 

視頻解讀如何移民澳洲

在接下來的幾分鐘裡,澳洲林彙銘律師會一一向您介紹中澳兩國關系、移民澳洲的主要方式、途徑以及要求。【閱讀原文

 

關於澳洲房東不得在6個月暫禁令期間驅逐租客的解讀

新冠狀病毒已經對澳洲經濟造嚴重損害,這也意味著很多租客也正在經歷因財務困難而交不起租的情況。為此新南威爾士州政府在4月25日修改法例並采取一系列應急措施,來幫助房東和租客能良好協商共同面對並解決困難。新的措施包括哪些?什麼樣的租客能享有6個月禁令新措施的保護?聯眾律師事務所深入解讀。【閱讀原文

 

房東疫情生存攻略:房客是否可以不交房租?

業主對政府最近宣布六個月不准驅逐租戶的政策感到困惑和不安,因為如果業主一直沒有租金收入也可能面臨財務困難。雖然澳洲政府表示正在就租金問題制定下一套補助方案,但目前為止也沒有明確的法律條款或者行業指南能拿來參照。Financial Review最近請澳洲相關行業的專業人士給所有業主們一些專業的建議,大家可以參考一下。【閱讀原文

 

讀澳洲名校,但孩子在學校意外受傷該怎麼辦?

名校是重要!學區房是重要!但最重要的是孩子留學時的人身安全!本文將對留學過程種常見的校園欺凌和意外事故從法律角度進行探討。【閱讀原文

 

在澳洲分居,如何保護您的孩子及財產?

澳大利亞的《家庭法(Family Law Act)》涵蓋了大部分的家庭法律事務,內容涉及對特定家庭事務(如離婚、子女及財產等問題)的處理。本文討論分居前應該考慮的十個問題。【閱讀原文

 

在澳大利亞,房子不是你想賣就能賣!

在澳大利亞,土地所有人(賣方)按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人(買方可以是個人,也可以是公司法人),轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。本文主要結合澳大利亞各州的土地法律法規(例如昆士蘭州《1994年土地產權法》(Land Title Act 1994))、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。【閱讀原文

 

如何在澳洲買地建房?澳洲土地登記的那些事兒

在澳大利亞,購地建房是一種非常普遍的投資或置業方式,也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度,但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因筆者長期在昆士蘭州從事法律學習和工作,所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。【閱讀原文

 

中澳兩國相關購房法律的比較與簡析

大到在投資置業,小到簽證出行,都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見,以確認自己的身份是否符合法律規定的條件,自己的行為是否為該國法律所認可或批准,這應當是行動計劃中的第一步!本文將真實案例對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。【閱讀原文

 

澳洲商業地產的盡職調查

近年來,中國投資者赴澳投資房地產活動日益增多,需要注意的是,其中在商業地產並購方面所面臨的風險,較自住地產而言更為隱蔽且深入。為避免相關風險,在投資商業地產前進行詳盡的盡職調查便顯得尤為重要。本文總結出商業地產並購盡職調查中必不可少的幾個部分,供各位讀者參考和探討。【閱讀原文

 

澳洲產權法:白撿百萬房產,原房主繼承人無力主張!

悉尼房地產市場曾出現一樁讓人目瞪口呆的判決:一位土地開發商霸占一處房產近20年後,法院判決其正式擁有這處房產。盡管上任房主的後代對此表達了強烈抗議。本期文章將討論產權法中的“逆權侵占”(adverse possession)。【閱讀原文

 

投資澳洲房產的常見失誤及案例

當下,中國投資者走出去的意願非常強烈,而如何在目前海外貸款收緊,境外彙款異常嚴格的情況下,成功“走出去”是眾多中國投資者共同面臨的大問題,本文能通過相關澳洲投資失敗失利案例,找出失敗失利原因和避免同類失誤的解決辦法,希望助力各位,贏在澳洲。【閱讀原文

 

獲得澳洲綠卡後,如何合法跨境轉移財產?

隨著移民趨勢的逐漸進程,個人財產對外轉移的便利化程度不斷提高。本文將通過案例,分析財產境外轉移過程中涉及的一些典型問題。【閱讀原文

 

用人民幣交易澳洲房產的幾個注意點

由於外彙限制與彙率波動,不少面臨澳洲房產交割的客戶想了解:是否可以在中國,用人民幣來進行澳洲房產購房款交易?澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣的資金交易,澳幣幣種交割目前仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文就澳洲房產交割在中國進行資金交易這類模式進行探析。【閱讀原文

 

中國抵押澳洲貸款?內保外貸實例與跨境合規

近期中國工商銀行悉尼分行官網發布了關於內保外貸的融資產品最新介紹。在境內企業(“申請人”)向銀行出具無條件、不可撤銷反擔保的前提下,由該銀行向工行(“受益人”)開立保函或備用信用證,由受益人向借款人提供融資(包括貸款、貿易融資、融資租賃等)的業務。這對中國人在澳洲取得貸款有何啟示?【閱讀原文

 

澳洲婚前財產的5大“隔離工具”

在澳大利亞,有三分之一的婚姻最終以離婚告終,如何保衛婚前財產,應該是財商必修課之一。今天的文章,就來為大家分析一下澳洲的離婚成本和財產保衛措施。【閱讀原文

 

夫妻聯名購澳房,到底寫誰的名字?

購買澳房,問及最多的除了價格稅貸、地域環境、發展趨勢外,聯名購房也成為越來越多購房者關心的問題。在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適:自己一個人的名字,配偶的名字還是孩子的名字呢?【閱讀原文

 

澳洲商業租賃,你不得不知的四大細節

簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前,您應該全面了解合同中所列條款和條件,以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律意見。【閱讀原文

 

澳洲首次置業的流程和案例

首次在澳洲置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢,買在哪裡才更適合自己等等個人情況外,法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。在此我們通過案例的形式給大家做介紹。【閱讀原文

 

澳洲首次置業的五大問題

在澳洲首次置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢,買在哪裡才更適合自己等等個人情況外,法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。本文詳細分析澳洲置業遇到的一些常見問題。【閱讀原文

 

澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅,而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。【閱讀原文

 

澳房合同違約,開發商能否訴至中國法院,或要求執行澳洲判決?

在海外買家違約的情況下,開發商(賣家)是否有權訴至中國,要求中國法院審理判決或在中國執行澳洲的生效判決呢?本文將通過具體案例來分析和解答這個問題。【閱讀原文

 

澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅,而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。【閱讀原文

 

陰陽合同和澳洲相關逃稅裁判規則

在澳大利亞房產交易中也存在為了逃稅漏稅的“陰陽合同”。本期法律專欄整理相關典型案例,從“陰陽合同”效力、逃稅處罰以及違法責任等方面提煉裁判規則,供讀者參考。【閱讀原文

 

掛名購房?物業代持?“間接持有”海外房產的游戲法則

“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產,並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。我們為遇到此法律問題的讀者們總結歸納以下法律知識點,希望可以幫助或警醒更多面臨類似問題的“實際出資人”與“代持人”們。【閱讀原文

 

澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式(一)

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承?我們將分三期從法律角度來探討這個問題。本文闡述的三個問題是:什麼是遺囑、澳大利亞有沒有遺產稅和澳房轉讓給子女哪種方式最合適。【閱讀原文

 

澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式(二)

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承?上期我們講述了澳大利亞的遺產稅和房產購買和繼承的方式,這一期我們將詳細來說明如何訂立遺囑。【閱讀原文

 

澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式(三)

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承?上一期我們講述了如何訂立遺囑,這期我們將探討關於遺囑的一些注意事項。【閱讀原文

 

澳洲房產交割,資金在中國進行交易需要警醒的法律問題

一些面臨澳洲房產交割的買賣雙方客戶都會咨詢是否可以在中國以人民幣的交易形式進行購房款交割。雖然澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣資金交易,但澳幣幣種交割仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文對關於澳洲房產交割,資金在中國進行交易模式進行探析。【閱讀原文

 

留學生在澳洲購房需要注意的問題

經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題,特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。在此文中執業律師將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋,與各位讀者解惑分享。【閱讀原文

 

澳洲二手房買賣的防坑秘籍

海外人士是可以購買澳洲二手房的,前提是向澳大利亞外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board/FIRB)遞交申請(最低申請費為5600澳幣/每次置業行為),並獲得批准。在此文中,執業律師將和外國投資人分享在澳洲進行二手房買賣中的“防坑”秘籍。【閱讀原文

 

澳洲家庭法縱覽

澳大利亞的《家庭法 (Family Law Act)》涵蓋了大部分的家庭法律事務。《家庭法》的內容涉及對特定家庭事務(如離婚、子女及財產等問題)的處理。法律專欄的《澳洲家庭法縱覽》專題旨在幫助在澳華人了解在處理相關家庭關系、婚姻財產、子女撫養等方面的權利、義務與責任,更好地直面與解決家庭糾紛,以期家好月圓享天倫。本專題主要分為以下篇章:

  1. 澳洲家庭法縱覽(1) | 分居前務必慎重考慮的十個問題【閱讀原文
  2. 澳洲家庭法縱覽(2) | 離婚申請程序與須知【閱讀原文
  3. 澳洲家庭法縱覽(3) | 婚姻財產分配
  4. 澳洲家庭法縱覽(4) | 孩子與子女撫養
  5. 澳洲家庭法縱覽(5) | 家暴與家庭糾紛調解

 

 

投資澳洲房產 如何選擇最適合你的律師?

在海外置業的過程中,委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。無論是商業地產還是住宅地產,買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款,律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判,直到雙方達成協議為止。此文將通過執業律師在澳房投資中的職責、客戶委托流程以及客戶如何選擇合適自己的律師等方面進行介紹,幫助各位讀者在置業過程中更好地得到法律支持。【閱讀原文

 

澳昆州房產交易法律指南

近年來,中昆關系健康發展,經貿合作不斷深化,越來越多的中資企業來到昆士蘭州開展投資貿易業務,昆士蘭州已成為中國對澳大利亞投資的熱點地區之一。為使中方投資者,特別是澳洲新移民與房產置業者,更好地了解昆士蘭州相關投資法律環境,本文將對澳洲(昆士蘭州)《1974年產權法》、《1994年土地法》與《1975年外國收購與接管法》進行總結歸納,通過以下羅列的法規要點對昆州房產交易法律進行集中地介紹與分析,主要為以下篇章:

  1. 昆州房產交易法律指南 (1) – 置業合同中的十大“問題”條款 【閱讀原文
  2. 昆州房產交易法律指南 (2) – 房產交易流程(上)【閱讀原文
  3. 昆州房產交易法律指南 (3) – 置業稅務、(首次)補貼與印花稅減免【閱讀原文
  4. 昆州房產交易法律指南 (4) – 產權交易法律流程(中)【閱讀原文
  5. 昆州房產交易法律指南 (5) – 產權交易法律流程(下)【閱讀原文

 

兵敗南半球?投資澳洲失敗的六大原因

當下,中國投資者走出去的意願非常強烈,而如何成功的走出去,是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例,找出失敗失利原因,並找出避免同類失誤的解決辦法,以助力中國投資者轉敗為勝,贏在澳洲。【閱讀原文

 

9張圖演示澳洲房產4大間接投資架構

在進行投資行為之前,最關鍵的步驟是確保投資結構設計適當,以避免發生不利或其他意料之外考慮到法律、會計、稅務、資產安全與繼承等問題。因此,選擇購買主體、收購架構和投資工具對於搭建擬議交易結構十分重要。欲投資於澳大利亞房地產行業的讀者主要可以采取間接方式,收購持有房產的公司或信托結構的所有權等投資架構來實現交易利益最大化。【閱讀原文

 

新移民經商必讀(4)澳洲企業雇佣關系與合作外包

以下與大家分享《新移民經商必讀(4)澳洲企業雇佣關系與合作外包》。在澳洲的雇佣關系中,任何想要逃避雇主責任的約定(比如現金交易情況)都能造成訴諸於勞工法庭或者觸犯勞工補償法的嚴重勞資糾紛。今天我會解讀在關於雇佣員工時所應考慮的法律注意點,以及在界定員工和承包人時應考慮一系列事項。【閱讀原文

 

新移民經商必讀(3)澳洲商用物業(店鋪)承租指南

以下與大家分享《新移民經商必讀(3) | 澳洲商用物業(店鋪)承租指南》。簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前,您應該全面了解合同中所列條款和條件,以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律意見。【閱讀原文

 

新移民經商必讀(2)澳洲企業結構的選擇與名稱、商標注冊

建立生意需要從一開始就做出一項重要決定:什麼類型的企業結構最適合您的生意背景與發展需求?選擇一個適當的商業結構對於您的生意收益最大化和風險最小化尤為重要。對於澳洲的新移民而言,主要有三大基本組織和經營企業的方式可以選擇。此外,把營業名稱、公司名稱和域名注冊成商標,將給與它們更好的保護。【閱讀原文

 

新移民經商必讀(1)澳洲生意買賣盡職調查80問

澳州的經濟高度多元化,在食品和葡萄酒、礦業和能源、先進制造業和服務業領域具有很強的實力。許多新移民會選擇在澳洲“安居樂業”,我們也應該同時關注有關澳洲經商環境的信息,務必盡職調查,以免“水土不服”。有許多新移民未進行盡職調查,損失數百萬澳幣的不計其數。在澳洲創業或經商的您知道如何做盡職調查嗎?【閱讀原文

 

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?

公司不同於個人,是法律意義上的實體,可以獨立擁有資產,即公司名下的房產歸公司所有。公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務,以提高公司的收益,所以不少人選擇以此方式投資房產。那海外人士如何開設“澳洲公司”?以公司投資澳房時,如何豁免FIRB申請費和海外人額外印花稅?如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款?今天專欄我將會一一解答。【閱讀原文

 

避險避稅?父母將澳房登記在子女名下的利與弊

本人最近聽聞中國銀行有實行“留學生購房可依父母的海外收入申請貸款”的政策,這無疑是在這“海外貸款”限制大環境下的一利好消息,申請條大概為自住房非投資,可最多貸70%,父母還款,父母中一人與留學生必須

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師解讀澳大利亞相關法律

 

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澳洲暫停海外投資!FIRB新政審批門檻收緊

澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)從2020年3月29日晚上10時30分開始,對於審批相關海外投資的最低限額將降至澳幣0元。換句話說,所有適用的有海外資金注入的投資項目,不論價值,均需要通過FIRB審批,獲批後方可進行。同時,FIRB審批時間的上限從30天延長至6個月。【閱讀原文

 

淺談家庭信托在澳洲的應用

對於在澳洲移民定居的中國人來說,需要注意澳洲的家庭法並不會以公證方式確定婚前和婚後資產來區分婚姻中的財產所有權。本文將探討家族信托在澳洲的應用。【閱讀原文

 

金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀

金融、法律圈的人士對CRS已經非常熟悉,但對於一般大眾來說,很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識,也會有諸如CRS是什麼意思,對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識,5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念,獲取基本知識,做好基本准備,對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。【閱讀原文 (上) (下)

 

中國為澳洲海外投資主要來源國 澳洲海外投資管理局公布年度報告

今年FIRB公布的年報顯示2015年-2016年財政年度申請批准數額達到41,445個,相對於2014-2015財年有大約10%以上的的增長。同時,批准的海外投資財產數額高達2,479億澳幣,中國已經連續三年成為已經被批准的澳大利亞海外投資的最大資金來源國,投資金額高達473億澳幣,且主要集中在房產方面的投資。【閱讀原文

 

墨爾本期房稅收優惠取消 長期空置住宅將要收稅

近日,澳大利亞維多利亞州公布了最新的未來大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政,其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收,獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助,同時將取消期房印花稅優惠,征收住宅空置稅。今期專欄,我會具體說明多項墨爾本的房產稅收新政。【閱讀原文

 

澳大利亞房產交易中為什麼需要律師?聽聽資深律師怎麼說

中國正常房產購買銷售程序中往往沒有律師參與,所以澳大利亞中國房產交易者就會對為什麼房產交易中需要律師和是否必須需要律師存有疑問。我在居外專欄的“第一炮”,我會藉此機會解說澳大利亞律師深入參與房產交易程序對澳大利亞房產法律程序建立和執行的深刻實踐意義,而最重要的,當然是法律服務對你的作用和幫助。【閱讀原文

 

中澳兩國相關購房法律的比較與簡析|居外專欄

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞,投資者難免在無意識中便過多地關註了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境,從而忽略了中澳兩國與房產投資相關的法律規定。

謹記!大到在投資置業,小到簽證出行,都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見,以確認自己的身份是否符合法律規定的條件,自己的行為是否為該國法律所認可或批準,這應當是行動計劃中的第一步!

本文將通過在布裏斯班的一個真實案例對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。

在北京生活工作的王太太累積了一定的積蓄,準備在澳洲投資置業。在看過數十套房產項目之後,王太太偏愛一套擁有較大土地面積的二手房。為王太太奔波近3個月的投資中介與在賣方市場等候多時的賣家當然欣喜,積極促成此交易卻疏忽了王太太海外投資身份的審查。在雙方簽訂合同時,王太太並未聘請任何律師,也並未添加任何關於”以FIRB批準為合同生效條件“的條款。

結果,FIRB(澳大利亞外國投資審查委員會)在審查了王太太的相關背景與條件之後,基於王太太海外人士的身份且未持有澳洲長期居留簽證的原因拒絕了她的投資申請。因此,王太太無法進行合法投資,但因為合同已成立則仍需要繼續履行合同義務或對賣家進行賠償。

購房置業過程主要由三個部分構成,投資分析、融資方案與法律解釋。作為一個律師,個人認為有必要定期對中國與澳洲兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋,希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用,讓投資者們從中獲益。

結合上述比較表格,可較全面地看到如今澳洲和中國房產市場的相關法律規定情況。與中國相比,澳洲房產法律體系與市場更加成熟與規範,稅收與貸款制度也比較健全和完善,並且政府正積極監管與促進房產市場。

同時,我們也可以清晰的看到,在澳洲置業與中國置業最大的不同之一便在於專業律師的介入。在中國買房一般去房產交易所辦理,沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不太了解,日後很容易陷入“陷阱”或麻煩當中。在澳洲,買賣雙方都必須聘請專業過戶師或律師來處理法律事務,由專業人士提供建議和把關,降低風險,保護利益。

在此,個人建議,無論是在中國還是澳洲置業,買賣房屋是種契約行為,買賣雙方必須按照買賣契約執行。違約應該訴諸法律,走司法程序,由法院裁決。如果因為不執行合同,輕則違法重則犯罪,是要受到法律制裁的。因此,投資者本身需要提高法律意識,積極尋求法律意見,規避置業風險,讓專業律師為您的置業家園”添磚加瓦”。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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中澳兩國相關購房法律與流程360°比較 | 澳洲

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前言

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞,投資者難免在無意識中便過多地關注了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境,從而忽略了中澳兩國與房產投資相關的法律規定。

以今年2月發生在布裡斯班的一個真實案例為例,在北京生活工作的王太太累積了一定的積蓄,准備在澳洲投資置業。在看過數十套房產項目之後,王太太偏愛一套擁有較大土地面積的二手房。為王太太奔波近3個月的投資中介與在賣方市場等候多時的賣家當然欣喜,積極促成此交易卻疏忽了王太太海外投資身份的審查。在雙方簽訂合同時,王太太並未聘請任何律師,也並未添加任何關於”以FIRB批准為合同生效條件“的條款。結果,FIRB(澳大利亞外國投資審查委員會)在審查了王太太的相關背景與條件之後,基於王太太海外人士的身份且未持有澳洲長期居留簽證的原因拒絕了她的投資申請。因此,王太太無法進行合法投資,但因為合同已成立則仍需要繼續履行合同義務或對賣家進行賠償。

澳大利亞政府對外國人購買現房的相關法規
澳大利亞政府對外國人購買現房的相關法規

可見,在房產投資過程中聘請一位專業律師,獲取法律意見是多麼的重要,甚是對整個置業有著決定性的影響。購房置業過程主要由三個部分構成,投資分析、融資方案與法律解釋。今天居外網請到擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師對中國與澳洲兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋,希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用,讓投資者們從中獲益。

本文將主要對華人在中澳兩國的購房法律規定進行對比、比較與分析。謹記!大到在投資置業,小到簽證出行,都要對目的地國家的法律程序有一定的了解或積極尋求法律意見,以確認自己的身份是否符合法律規定的條件,自己的行為是否為該國法律所認可或批准,這應當是行動計劃中的第一步!

中澳兩國相關購房法律與流程360°比較

結語

結合上述比較表格,可較全面地看到如今澳洲和中國房產市場的相關法律規定情況。與中國相比,澳洲房產法律體系與市場更加成熟與規範,稅收與貸款制度也比較健全和完善,並且政府正積極監管與促進房產市場。同時,我們也可以清晰的看到,在澳洲置業與中國置業最大的不同之一便在於專業律師的介入。在中國買房一般去房產交易所辦理,沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不太了解,日後很容易陷入“陷阱”或麻煩當中。在澳洲,買賣雙方都必須聘請專業過戶師或律師來處理法律事務,由專業人士提供建議和把關,降低風險,保護利益。

在此,林彙銘律師建議,無論是在中國還是澳洲置業,買賣房屋是種契約行為,買賣雙方必須按照買賣契約執行。違約應該訴諸法律,走司法程序,由法院裁決。如果因為不執行合同,輕則違法重則犯罪,是要受到法律制裁的。因此,投資者本身需要提高法律意識,積極尋求法律意見,規避置業風險,讓專業律師為您的置業家園”添磚加瓦”!

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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澳洲 | 關於澳洲購房合同中“日落條款“,你必須知道的4件事

前言

“日落條款”(Sunset Clause)是購房合同中規定開發商所承諾的最晚交房日期與救濟方式的條款,即明確了購房合同中部分或全部條款的無效日期。當一筆交易的簽約與履行時間間隔較長時,“日落條款”不僅為買賣雙方提供了免責解約的機會,更是給出了雙方在條款時效前的有效緩衝,使雙方可以在條款失效前能夠提前准備。今天我們就請到了擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師為大家講解“日落條款”背後的故事。

一、“日落條款”—— 中國購房者最稱贊的條款

當在谷歌上搜索關鍵詞“中國 開發商延期交付”時,我們會得到大約170萬條結果,排在前幾位的多是“違約金”、“怎麼辦”、“沒有時間限制”和“業主買單“等負面詞彙

可見在中國,大量的購房者會遇到開發商無限延期交付又無可奈何的窘境。一方面是因為購房合同中並沒有完善的相關條款與救濟方式,另一方面也是國內購房者往往未能在簽訂合同前得到專業的法律意見而錯失了與開發商平等對話協商的機會。以本人好友李先生的經歷為例,李先生曾於浙江溫州市區處購買一樓花,開發商延期了近3年才交付,而最後卻只獲得區區3萬人民幣的賠付。

然而,當在谷歌上搜索關鍵詞“澳洲 開發商延期交付”時,我們會得到大約46萬條結果,排在前幾位的多是“開發商拿不到錢”、“政府收拾開發商”等利好買家的詞彙

那麼,都是購房行為,為何會出現以上如此大的不同呢?一個主要的原因便是幾乎所有的澳洲樓花購房合同都會包含保障買家權益,規定開發商交付日期的“日落條款”。該條款規定,如果樓花未能在條款規定時間內完工,購房合同將會失效,賣家需退換買家所交付的定金及相應利息。即,如果開發商延遲交付並且延遲時間超出了買家的可接受範圍,買家可以依賴“日落條款”的執行保障自己的合法權益,降低自己的購房風險。因此,“日落條款”也一度成為不少中國買家最稱贊的澳房合同條款。

二、小心!極少數開發商利用“日落條款”惡意終止合同

然而,由於近幾年房價的高速增長,簽訂樓花合同時房屋的售價會遠低於交付時的價格,這巨額的差價使得極少數貪婪開發商利欲熏心,便試圖鑽法律空子,故意拖延交房時間,利用合同 “日款條款”中的各種技術細節終止原本的合同,然後再以當前更高的價格進行“一房二賣”。這無疑讓原本保護買家權益的“日落條款”變成了開發商謀取不正當利益的工具,導致買家的金錢、時間成本被束縛在樓花項目中,錯失資本增值和其它投資機會。

以4年前發生在悉尼的真實案件為例,買家Hui Wang於2012年以73萬澳元的價格在悉尼Ultimo購買了一套公寓樓花。然而在2014年開發商通知買家,稱建築公司沒有及時施工以及原材料價格上漲等客觀原因,交付將比計劃日期晚近13個月,因此無法再履行合同從而啟動“日落條款”了。Hui Wang在拿回定金與相應的利息,並於開發商解除合同之後,Ultimo的該公寓以85萬澳元的價格重新投回市場。至此,該開發商於2013年完成了預售並獲得了足夠的銀行貸款,在2015年又能以市價再賣出,獲得升值的巨大收益。

因此,請在簽訂合同前請律師詳細解讀合同條款,與開發商進行協商,千萬小心“日落條款”被不合理的利用!

三、“日落條款”的修正與現狀

在澳房市場,特別是悉尼房市奮戰多年的投資者與地產經紀人一定對2015年的“日落條款“風波記憶猶新。在近700位民眾參與聽證會後,新州政府於2011年末頒布了《產權轉讓法》的修正案,以此限制開發商利用“日落條款”惡意終止購房合同從而謀取更大的經濟利益。

新法令規定,開發商如果要啟動“日落條款”,必須提前28天以書面形式通知買家,清楚寫明工程延期和撤銷合同的原因。合同的撤銷必須得到買家的同意;若買家不同意,開發商必須向最高法院提出申請,得到准許令才能撤銷合同。另外,開發商將負責支付買家向法院遞交申請所產生的費用,除非有證據證明買家拒絕撤消合同的行為是不合理的。

事實上,惡意拖延交付終止合同的開發商還是極少數。一般情況下,為了節省銀行借貸利息或投入其他項目,絕大多數開發商並不會故意拖延時間,甚至更多情況下,他們會提前竣工進行交付。

此外, 新政下已愈發完善與標准的“日落條款”為澳大利亞作為“世界最安全的房地產市場”更是添磚加瓦。

四、“日落條款”的完善並不代表你利益的絕對安全

樓花購房合同絕大多數為格式化的標准合同,除非有“顯示公平”的條款,不然開發商一般不會接受合同條款的修改。因此,在買家與開發商之間的懸殊差異下,律師的介入,幫助買家進行盡職調查與合同的詳細解讀就顯得十分必要與重要。

  • 盡職調查:主要是開發商的背景與歷史項目,項目是否已經獲得所有必要的批准,預售情況與無條件合約的最低數量,資金來源與貸款情況,項目進度與時間節點等;
  • 其它條款的解讀
    • “日落之日”(Sunset Date):開發商最晚需要竣工並交付的時間。部分樓花購房合同還會注明一般在6-12個月“竣工延期條款”(Sunset Date Extension)。值得注意的是,如果一個200套公寓左右的中型開發項目若在24個月後仍然延遲交付,那麼買家應提早准備並開始與開發商溝通,調查延遲原因。
    • “以最終的項目申請批文為准”(Subject to DA Modification):此條款說明開發商還並未拿到政府審批的開發申請批文,因此絕大多是樓盤信息多是未定並有可能變動的。對此類的開發項目,買家需要格外注意,與開發商再三確認細節與救濟方式。

“日落條款”的應用可以追溯到古羅馬帝國時期,也是一個廣泛適用的合同附加部分,更可以說是一項偉大的令每一個法律人振奮的法律“發明”!我們都知道,購房合同並不只是幾張紙,而是厚厚的一疊或是數疊文書。買家需要做的不僅只是簽字,而是在律師的幫助下了解自己的法律行為與購買標的。進一步說,仔細理解澳房的購房合同,收獲的不僅是對澳房置業的安心,更是對澳洲先進產權法法律文化的初探與賞析。

(注:澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議)。

 

林匯銘律師專欄全集:

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

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澳洲 | 關於澳大利亞土地登記的那些事兒

前言

在澳大利亞,House & Land Package(購地建房)是一種非常普遍的投資或置業方式,也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。然而,關於在澳大利亞如何進行土地買賣,買方、賣方、地產經紀或甚是少許律師有時候也無法給予一個清晰且系統的解釋,故一直以來有不少朋友咨詢澳大利亞土地買賣的程序和規定等問題。因此,本人於即日起將撰寫澳大利亞土地法專欄,希望通過專欄的介紹與分析可以幫助讀者和投資者們更好地了解澳大利亞土地買賣的程序、內容和特點等相關法律規定。澳大利亞土地法專欄主要有以下6大法律專題:

《澳大利亞土地法專欄》6大法律專題

澳大利亞是聯邦制國家,各州擁有獨立的立法權,關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此,雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度(Torrens Title System),但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因本人長期在昆士蘭州從事法律學習和工作,所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。同時,非常感謝邦德大學法學院副院長Michael Weir教授和律師實務屆前輩們對相關法律和近期案例作出的解釋和指導。

土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度
  1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

問:1999年,Ann對自己的土地進行了有效登記,作為合法所有人。2002年,買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同,自此Bob開始長期占有此土地,但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年, Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更,所以又將土地再次變賣給不知情的Cindy,而Cindy立即進行了土地登記。那麼,土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢?

答:土地登記為首要法律依據!澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度(不是特侖蘇!),它是澳大利亞現行的土地登記制度。那麼托倫斯是誰呢?他是南澳大利亞首任土地登記官,他在1858年首創了這一土地登記制度。現在,這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度,目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”,即在完備的法律制度下,士地權利的取得取決於登記,而不是取決於簽訂契約,目的在於提供安全、正確的權利記錄。政府並不強制當事人申請登記,而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利,則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規,澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場

因此在以上案例中,基於托倫斯土地登記制度的原理,Candy應為該土地的合法所有人,而Bob可依法起訴Ann要求“高價”賠償。

  1. 澳大利亞土地登記的所有權種類

問:Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢?有什麼特別規定呢?

答:土地登記所有權形式主要有兩種,即自由保有土地(私有土地)和州政府所有士地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此,Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下:

  • 自由保有土地

自由保有土地(私有土地)(Freehold Land指私人或公司擁有土地的所有權,並以私人或公司的名義登記造冊,為澳大利亞(昆士蘭州)所有土地權利類型中最高級的形式。

稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產,如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”,但權利不是絕對的,權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。如州政府保留土地上自然資源(礦產、石油和礦物質)的權利;地方政府可以限制土地的用途;歷史最高水位線以下的土地不能私有;曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。

  • 州政府所有土地

目前,只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人,稱為“未分配的州有土地”(Unallocated State Land),一般為空置地。

政府為了增加州政府收入,鼓勵定居者開發土地,將相當數量的州有土地出租給定居者,形成了現在的“州有租賃士地”(State Leasehold Land)。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同,按合同的約定使用土地並每年交付租金。州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種,有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同,租金標准不同。例如,用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低,平均為0.04 澳元/公頃·年;用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高,平均是士地價值的5%。

另外,政府為了滿足公共目的需要,保留了部分土地,稱為“保留地”(Reverses),如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地,但某種意義上保留地歸全體市民所有,政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對,因此,極少有保留地變為自由保有土地的例子。

森林及歷史遺址等用地,歸州政府所有,統稱國家公園和州政府森林土地地(National Parks and State Forests Land)

  1. 土地登記的政府部門和十步流程

問:Cindy從Ann購買了上述土地之後,應該去哪裡進行土地登記?怎麼進行土地登記呢?

答:在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中,土地登記的權力在州政府,土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府,聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關,並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。以昆士蘭州為例,昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部(The Department of Natural Resources and Mines)下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區,在全州設有33 個辦事機構,主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。

土地信息和產權局網站截圖 托倫斯土地登記的十大步驟

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞,投資者難免在無意識中便過多地關注了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境,從而忽略了與房產投資相關的法律規定。居外網請到擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師對中澳兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋,希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用。本文將主要對華人在中澳的購房法律規定進行對比、比較與分析。【閱讀原文

 

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