前言
“日落條款”（Sunset Clause）是購房合同中規定開發商所承諾的最晚交房日期與救濟方式的條款，即明確了購房合同中部分或全部條款的無效日期。當一筆交易的簽約與履行時間間隔較長時，“日落條款”不僅為買賣雙方提供了免責解約的機會，更是給出了雙方在條款時效前的有效緩衝，使雙方可以在條款失效前能夠提前准備。今天我們就請到了擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師為大家講解“日落條款”背後的故事。
一、“日落條款”—— 中國購房者最稱贊的條款
當在谷歌上搜索關鍵詞“中國 開發商延期交付”時，我們會得到大約170萬條結果，排在前幾位的多是“違約金”、“怎麼辦”、“沒有時間限制”和“業主買單“等負面詞彙。
可見在中國，大量的購房者會遇到開發商無限延期交付又無可奈何的窘境。一方面是因為購房合同中並沒有完善的相關條款與救濟方式，另一方面也是國內購房者往往未能在簽訂合同前得到專業的法律意見而錯失了與開發商平等對話協商的機會。以本人好友李先生的經歷為例，李先生曾於浙江溫州市區處購買一樓花，開發商延期了近3年才交付，而最後卻只獲得區區3萬人民幣的賠付。
然而，當在谷歌上搜索關鍵詞“澳洲 開發商延期交付”時，我們會得到大約46萬條結果，排在前幾位的多是“開發商拿不到錢”、“政府收拾開發商”等利好買家的詞彙。
那麼，都是購房行為，為何會出現以上如此大的不同呢？一個主要的原因便是幾乎所有的澳洲樓花購房合同都會包含保障買家權益，規定開發商交付日期的“日落條款”。該條款規定，如果樓花未能在條款規定時間內完工，購房合同將會失效，賣家需退換買家所交付的定金及相應利息。即，如果開發商延遲交付並且延遲時間超出了買家的可接受範圍，買家可以依賴“日落條款”的執行保障自己的合法權益，降低自己的購房風險。因此，“日落條款”也一度成為不少中國買家最稱贊的澳房合同條款。
二、小心！極少數開發商利用“日落條款”惡意終止合同
然而，由於近幾年房價的高速增長，簽訂樓花合同時房屋的售價會遠低於交付時的價格，這巨額的差價使得極少數貪婪開發商利欲熏心，便試圖鑽法律空子，故意拖延交房時間，利用合同 “日款條款”中的各種技術細節終止原本的合同，然後再以當前更高的價格進行“一房二賣”。這無疑讓原本保護買家權益的“日落條款”變成了開發商謀取不正當利益的工具，導致買家的金錢、時間成本被束縛在樓花項目中，錯失資本增值和其它投資機會。
以4年前發生在悉尼的真實案件為例，買家Hui Wang於2012年以73萬澳元的價格在悉尼Ultimo購買了一套公寓樓花。然而在2014年開發商通知買家，稱建築公司沒有及時施工以及原材料價格上漲等客觀原因，交付將比計劃日期晚近13個月，因此無法再履行合同從而啟動“日落條款”了。Hui Wang在拿回定金與相應的利息，並於開發商解除合同之後，Ultimo的該公寓以85萬澳元的價格重新投回市場。至此，該開發商於2013年完成了預售並獲得了足夠的銀行貸款，在2015年又能以市價再賣出，獲得升值的巨大收益。
因此，請在簽訂合同前請律師詳細解讀合同條款，與開發商進行協商，千萬小心“日落條款”被不合理的利用！
三、“日落條款”的修正與現狀
在澳房市場，特別是悉尼房市奮戰多年的投資者與地產經紀人一定對2015年的“日落條款“風波記憶猶新。在近700位民眾參與聽證會後，新州政府於2011年末頒布了《產權轉讓法》的修正案，以此限制開發商利用“日落條款”惡意終止購房合同從而謀取更大的經濟利益。
新法令規定，開發商如果要啟動“日落條款”，必須提前28天以書面形式通知買家，清楚寫明工程延期和撤銷合同的原因。合同的撤銷必須得到買家的同意；若買家不同意，開發商必須向最高法院提出申請，得到准許令才能撤銷合同。另外，開發商將負責支付買家向法院遞交申請所產生的費用，除非有證據證明買家拒絕撤消合同的行為是不合理的。
事實上，惡意拖延交付終止合同的開發商還是極少數。一般情況下，為了節省銀行借貸利息或投入其他項目，絕大多數開發商並不會故意拖延時間，甚至更多情況下，他們會提前竣工進行交付。
此外， 新政下已愈發完善與標准的“日落條款”為澳大利亞作為“世界最安全的房地產市場”更是添磚加瓦。
四、“日落條款”的完善並不代表你利益的絕對安全
樓花購房合同絕大多數為格式化的標准合同，除非有“顯示公平”的條款，不然開發商一般不會接受合同條款的修改。因此，在買家與開發商之間的懸殊差異下，律師的介入，幫助買家進行盡職調查與合同的詳細解讀就顯得十分必要與重要。
- 盡職調查：主要是開發商的背景與歷史項目，項目是否已經獲得所有必要的批准，預售情況與無條件合約的最低數量，資金來源與貸款情況，項目進度與時間節點等；
- 其它條款的解讀：
- “日落之日”（Sunset Date）：開發商最晚需要竣工並交付的時間。部分樓花購房合同還會注明一般在6-12個月“竣工延期條款”（Sunset Date Extension）。值得注意的是，如果一個200套公寓左右的中型開發項目若在24個月後仍然延遲交付，那麼買家應提早准備並開始與開發商溝通，調查延遲原因。
- “以最終的項目申請批文為准”（Subject to DA Modification）：此條款說明開發商還並未拿到政府審批的開發申請批文，因此絕大多是樓盤信息多是未定並有可能變動的。對此類的開發項目，買家需要格外注意，與開發商再三確認細節與救濟方式。
“日落條款”的應用可以追溯到古羅馬帝國時期，也是一個廣泛適用的合同附加部分，更可以說是一項偉大的令每一個法律人振奮的法律“發明”！我們都知道，購房合同並不只是幾張紙，而是厚厚的一疊或是數疊文書。買家需要做的不僅只是簽字，而是在律師的幫助下了解自己的法律行為與購買標的。進一步說，仔細理解澳房的購房合同，收獲的不僅是對澳房置業的安心，更是對澳洲先進產權法法律文化的初探與賞析。
（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。
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