另類“小升初” 泰國國際學校成了留學歐美跳板

近年來,湧入泰國國際學校和雙語學校的中國小留學生越來越多,從幼兒園到高中,從孩子單獨寄宿到舉家遷移陪讀,中國小留學生已經成為泰國當地國際學校的中堅力量,而原本寬松的學位也隨著大量中國生源的湧入日益吃緊。根據泰國當地機構的調查顯示,泰國國際學校每年的生源都在以10%到20%的比例大幅增長,學費也在以每年5%的幅度上漲。

業內人士表示,中國家長將目光轉向泰國,只是一種“曲線救國”的選擇,將國際學校眾多的泰國當成孩子赴歐美留學的跳板之一,但業內人士也提醒,赴泰留學也並非十全十美,泰國教育水平良莠不齊,很多中國家長在做出選擇之前並不了解。

就在小升初大戰如火如荼之際,家住番禺祈福的袁靜已經開始收拾行囊,同樣面臨孩子教育的抉擇,袁靜沒有像其他媽媽一樣執著於天價學位房、小升初派位,而是把眼光投向了距離廣州2000公裡開外的泰國北部城市清邁。今年9月,當廣州的孩子們順利小升初之際,她11歲的女兒Yoyo將要在清邁的一所國際學校開始自己的初中課程。

泰國國際學校學生

新“孟母”為孩子兩度搬家

袁靜第一次將“自己舉家搬去泰國陪孩子讀初中”的事情在網絡論壇寫成帖子時,換來一大群媽媽們的驚嘆號!“不用工作嗎?”“全家搬去泰國靠什麼生活?”“泰國讀書有什麼好,怎麼沒聽說過?”面對這些質疑,袁靜還算淡定,“因為如果是一年前,我也會產生這些疑問,但是等我真了解過之後,才發現,中國人去泰國念初中早已不是什麼新鮮事。”

2013年,袁靜和家人一起去清邁旅游,就被當地的風土人情所吸引,慢節奏的生活、低廉的物價、良好的環境和空氣。袁靜是執行力很強的人,2006年,曾經為了讓女兒在廣州上雙語幼兒園,舉家從外地搬到廣州,那是一次從零開始的經歷。“我和愛人當時看中廣州一間雙語幼兒園,就決定帶著孩子到廣州來,當時廣州的房子還不貴,我們花60萬元在幼兒園附近買了套房子落腳,但戶口一直留在粵北一個小城市。”

袁靜告訴記者,任性的結果就是和愛人兩地分居一年半,兩人的生意不得不從零開始,一家人過了將近1年多零收入的日子,“全部靠積蓄,當時孩子的學費也不低,每年要3、4萬,但我至今不後悔為孩子舉家搬遷,因為孩子在這家幼兒園和小學非常開心,學習能力和英語水平都不錯。” 袁靜認為:“生意事業可以從零開始,但是孩子的教育成長是不可逆的,所以我們願意犧牲自己配合她。”

正因為有了上次舉家陪讀,掃清袁靜陪女兒去泰國讀書的心理障礙,“既然有第一次就不怕第二次。”

隨後,經過收集資料,帶孩子赴泰面試、夫妻倆報讀語言班、辦理陪讀和留學簽證,從2015年初開始准備到4月孩子通過面試,舉家去泰國讀書的事情被正式敲定下來。袁靜坦言,雖然跨國陪讀比跨市陪讀要復雜一下,但是舉家去泰國生活的操作難度比想像中簡單,而且計算一下成本,比在廣州生活更容易。

學費低5成 租房也不貴

袁靜告訴記者,以前覺得泰國是個挺落後的地方,自從旅游回來,她專門了解了一下泰國的教育,才發現,泰國的幾個大城市早已成為國際學校扎堆的地方。

根據泰國國際學校聯盟的數據,目前泰國擁有各種國際學校111所,主要集中在曼谷和清邁,其中曼谷有61家,18家采用美國學制、33家采用英國學制,此外還有IB學校1家、澳大利亞學制2家、法國學制1家、瑞士學制1家,而在清邁也有各類國際學校7家,袁靜直言,第一次了解泰國的國際學校,感覺有點挑花眼,沒想到這個東南亞小國家居然有這麼多國際學校,而且提供的教育非常多元化,包括英語和其他語言如法語,德語,漢語,日語,韓語方面都有,這些學校招生對像從2歲到18歲,畢業後,學生能通過選擇各國學制的學校直接申請世界各地大學。

泰國國際學校一覽

袁靜的女兒一直在廣州讀雙語學校和國際班,如果不是中途選擇去泰國,原本計劃入讀順德或廣州的一家國際學校,這些國際學校每年學費大概在20萬元左右,而且需要孩子是外國國籍,一方面是費用不低,另一方面是國籍限制,袁靜不得不把目光轉向泰國。

“在泰國讀國際學校,國籍不是問題,最主要是國際化程度甚至比國內的國際學校更好,而且費用要低一半。”袁靜告訴記者,她選擇的這所國際學校采用IB課程(國際預科證書課程),全球通用,可以直接對接歐美頂尖大學,這家學校過往的成績顯示,35%的K-12(相當於高三)學生進入了世界排名前50名的頂尖大學。

Yoyo今年將入讀這裡的6年級,相當於國內的初一,費用折合人民幣大約8.8萬元,住宿費6000元左右,“相比於廣州20萬元一年的學費,同樣的課程只需要花一半的價錢,性價比更高。”

此外,袁靜認為,泰國的國際學校國際化程度更高,以他們選擇的學校為例,全校500名學生就來自40個國家和地區,生源構成更加豐富。

據這家國際學校的副校長琳達·羅夫(Lynda Rolph)女士介紹,這些班級每班人數不超過24人,對很多中國家長非常有吸引力,因為中國很多學校動輒就是四五十人一個班。

這一次,為了不再兩地分居,袁靜決定全家搬到泰國清邁陪孩子讀書。他們了解到,當地租房費用在1000~2000元之間,而且是獨立公寓甚至是聯排別墅,物價比廣州低。泰國方面為了吸引外國人來留學,會給家長發陪讀簽證,而爸爸則通過4000元報了一個清邁當地的語言學校輕易獲得留學簽證。

“就是這麼簡單,當然你還需要孩子能通過學校面試,英語水平很重要,不過即使不好也可以通過語言加強班彌補。”這一切准備好之後,就等著全家到清邁開始新生活。袁靜打算,先和愛人讀一段時間語言學校,然後再考慮如何在泰國謀生。

學生數劇增 學費年年漲

記者了解到,去泰國留學近年來人數出現激增,以袁靜選擇的國際學校為例,去年全校總人數不過440人左右,而今年上半年已增至500人,而且留學年齡越來越小,很多中國家長都是選擇送孩子到泰國來上幼兒園或是小學。

北京的汪先生現在帶著一對兒女在泰國清邁生活,兩個孩子都在清邁一家雙語學校學習,汪先生告訴記者,在清邁的小留學生有一個圈子,這幾年,這個圈子日益龐大,從原來的十幾個人到現在估計超過百人,大多數都是通過朋友的口碑介紹後,把孩子帶到泰國來上學。“前幾年來,都是我們挑學校,學位很充足,但是這幾年來朋友經常會被學校告知沒有學位,要排隊。有些學校因為中國學生激增還在拼命招漢語老師,我兒子的學校最近就招了4個漢語老師,幾乎每個月都有來自中國的插班生。” 據媒體報道,目前,泰國有1000多所漢語學校,其中中小學生學習漢語的人數超過50萬人,不少都是當地華人和前往當地留學的中國孩子。

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已經在泰國讀書多年的家長們曾經告訴袁靜,這幾年學位已經開始緊張了,費用也在年年上漲。袁靜說,以她女兒為例,今年的費用比去年增加了3%,而且是逐年增加,班級數量也在逐年增加,她4月報名時,學校跟她說基本已經報滿了,沒有多余學位,誰知道到了7月,由於咨詢報名的人實在太多,學校又臨時招聘老師增開了一個班,“其中大部分都是來自中國的孩子。”

根據泰國開泰研究中心的報告,這幾年,泰國國際學校學生數量持續大幅增長,2013年各類國際學校在校學生總數從2012年的39212名增長到43000余名,中國留學生貢獻了大部分增長;平均學費從2012年上漲5%,目前,國際學校可以每年為泰國創造200億泰銖的產值,相當於40億元人民幣。

也有家長抱怨水土不服

雖然有家長為送孩子去泰國讀書點贊,也有家長直言水土不服。昆明的劉麗(化名)帶著女兒在曼谷待了2年。“從一年級開始讀,但學校的師資力量讓我不敢恭維。學費一年35萬元泰銖,贊助費12萬泰銖,英語加強班費用一年12萬泰銖。”劉麗說,第一年非常痛苦,差點逼出抑郁症,而且女兒因為學校多使用電子化設備教學患上干眼症,幾乎不願意去上學。

泰國的教學方式也讓劉麗經常吐槽:“和大學差不多,老師很多都是外國人過來旅游順便兼課,講完課就走人。作業愛做不做,上學愛去不去,也不用請假,學英語就是每天給幾個單詞讓背誦。”後來,劉麗經朋友介紹換了一家美式國際學校,才相對稍好一點。“泰國的國際學校實在太多,良莠不齊,剛來的家長基本上搞不清楚狀況,很多家長不得不頻頻為孩子換學校,相當折騰。”劉麗說。

來自上海的小李是到泰國來打工的,孩子滿3歲後就讓老婆帶孩子過來,到泰國之後,小李發現,對於月入3000元左右的他來說,要讓孩子在泰國上幼兒園壓力很大,“我孩子到現在都沒有上學,這裡的幼兒園一般都要注冊費,動輒一兩千元人民幣,然後1個學年分3個學期,每學期5萬泰銖還不包括飯錢和興趣班,9時送去下午2時多就要接回家,性價比很低,學校還老搞捐款,不捐款弄得家長很沒面子。”小李說,孩子來了半年就回上海了。

在清邁一家雙語學校教漢語的林老師告訴記者,“很多國內家長都是衝著這裡的快樂教育來的,但我覺得老師太放縱學生,我所在學校,初一、初二學生還在背乘法口訣表,高中生連簡單的英語介紹也說不出來,不少也是泰式英語。國際學校可能會好一點,但是費用在每年6萬~20萬人民幣每年不等,實質上也未必像看起來那麼冠冕堂皇。

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赴泰留學只是跳板

雖然,袁靜對泰國的國際學校非常滿意,但她直言,選擇泰國讀中學,目的並不是在泰國上大學,大部分選擇留學泰國的中國孩子都是希望通過泰國的國際學校直接進入歐美大學。

對於不少家庭來說,價格相對低廉、陪讀門檻不高是送孩子去泰國讀書的主要原因,因此選擇到泰國讀書的基本上都是國內年收入在20萬到50萬元之間的中產家庭。

留學專家分析,從2到18歲的雙語教育和國際學校是泰國留學市場的主要資源,而看中這部分資源的家長多數都是考慮將來送孩子去歐美大學留學,所以需要孩子具備一定語言能力,泰國學校的國際化程度確實比國內的教育體系更好,“大部分送孩子去泰國的家長都是看重他們對英語能力的培養。”此外,有些國際學校直接對接英美大學,尤其像IB課程這種標准化課程,如果能夠完成確實可以申請到世界一流的頂尖大學,在費用方面相對性價比不錯。

留學專家表示,對於富裕家庭來說,即便是小學階段,送孩子去歐美學校讀書仍是首選,但由於英國和美國陪讀簽證並不好拿,所以家長要想讓孩子很小出去接受教育,確實門檻比較高,比如英國,可能需要三個月簽一次。很多家長迫於這個原因沒有辦法送孩子出去接受基礎教育,泰國因此成了退而求其次的選擇。何楚剛說,實際上,東南亞國家包括新加坡、馬來西亞一直是作為中國學生進入歐美大學的跳板之一,而泰國相對新加坡和馬來西亞來說費用更低,所以這幾年尤其火爆,尤其是對不少中等收入家庭有吸引力。但是,留學專家也坦言,歐美國家教育質量會比東南亞國家高很多,如果有條件,盡量送孩子去歐美學校留學或短期游學體驗生活。相比歐美,泰國的教育質量仍存在很大差距,也確實有良莠不齊問題,家長選擇時也應該避免盲從。


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來源:新浪教育
責編:Zoe Chan

【避坑寶典】這些Case告訴你,一不留神就會踏進澳洲移民坑|居外專欄

澳洲,全世界最適宜人類居住的國家,全球頂尖的教育水平,世界上最健全的福利體系,深深吸引著大批高素質移民者!其中,中國已經連續多年成為澳大利亞最大的投資移民來源國,第二大移民來源國,國人對澳洲的青睞程度可見一斑。

事實上,相比其他移民大國,國人申請澳洲移民優勢頗多。

19萬永居配額,實際僅發放162,417個

澳大利亞移民配額合理

在上周內政部最新公布的2017-2018財年的年報中,聯邦政府宣稱將積極吸納海外移民,並最多吸納19萬永久居民,足以證明澳洲政府吸引海外投資者的堅定立場。19萬的移民配額較10年前增長了33%,極大地減少了積壓案件擠占配額的情況出現。

移民項目多樣且成功率高

澳洲的移民項目多樣,創業投資各有不同!不同的移民人群和投資人群,均可找到合適的移民項目。並且,澳洲的移民流程標准化程度較高,審核相對寬松,成功率也更高!

悉尼港夜景

移民澳洲速度較快

目前,澳大利亞移民的辦理速度較快,無需排期!申請澳洲投資移民項目的國人,其移民平均周期在1年左右,澳洲投資移民中申請人數最高的188A簽證也基本在1年半左右可以下簽。而外聯作為澳洲政府190NT的一級代理,該永居簽證僅需6個月即可下發!

澳洲,世界上最適合居住的國家之一,其商業移民流程很清晰,條件也很明確,但是成功率卻不是100%的!一旦拒簽,您的移民之路可能會走的更加艱難!所以移民條件裡面的很多坑,您需要了解和知道,下面,我們就來說說澳洲移民的那些坑!

移澳有哪些坑?

1. 朋友介紹的都是好的?不找專業移民公司更便宜?看不懂英文文件一定就得簽字?

2015年1月,S氏夫婦來到C先生所屬的移民中介公司,由於是朋友介紹的,S氏夫婦十分信任這位C先生。而他其實根本不具備澳洲移民申請資質!他建議S氏夫婦不要通過公司,可以私下跟他單獨辦理移民,他承諾收取的費用會比直接跟公司辦理便宜許多。S氏夫婦信以為真,一次性給了70萬人民幣作為全數費用。

S氏夫婦辦理的是188A商業創新移民,但這位無資質的C中介在2016年8月故意向移民局遞交了虛假的銀行流水單,沒有辦法通過澳洲政府的審批。當移民局要求C中介為S氏夫婦補交資料時,C中介為求不被移民局拆穿遞交了虛假資料,便要求S氏夫婦簽署一份取消申請書(Withdraw Application Form)!由於S氏夫婦並不懂英文,就這樣無辜的簽了,之後發現事情不對,去質問C中介時,C堂而皇之的說出了一系列聳人聽聞的威脅之詞,讓人不寒而栗。之後,人間蒸發,卷錢消失…

評論:看了S氏夫婦的經歷,是不是感覺膽戰心驚!

外聯要提醒各位,簽署任何文件合同的時候,千萬不要隨意簽字!可以要求把文件翻譯成中文,合同也能同樣生效。澳洲本地留學移民市場,絕大部分中介都是守法的,只是難免有害群之馬,但是如果放眼中國市場,情況就要糟糕多了,亂收費、誤導信息滿天飛,外聯澳洲公司每年都會接到很多被國內非法誤導客戶的求助,感觸良多。

就在10月23日,國家移民管理局網站發布了《關於取消因私出入境中介機構資格認定審批有關事項的通知》,同時宣布停止審批簽發《因私出入境中介機構經營許可證》,這也就是說,以後從事出入境行業的門檻降低了,可能會有更多渾水摸魚的中介出現!所以外聯在此提醒各位,在挑選中介時,一定要擦亮自己的雙眼,選擇正規的有豐富成功案例的移民機構!

如果是在澳洲當地遞交移民申請,一定要看這家中介有沒有MARA牌照,否則就是違法行為!

2. 胡亂收費不透明?反復被拒簽怎麼辦?

李小姐在澳洲留學多年,被無良中介忽悠做了457雇主擔保工作簽證,忍受雇主多年胡亂收費,轉186雇主擔保永居簽證兩次因雇主提名被拒,走投無路找到外聯咨詢。

在了解到客戶的個人背景、家庭情況後:在澳有同居配偶,無子女。我們為其分析了整個案子的情況,和即將面臨的問題。在客戶457簽證還未到期時,境內遞交配偶簽證,由於材料准備非常的充分,7個月就收到官員補件,且只要了申請人和配偶的無犯罪記錄證明。9個月不到客戶獲得正式批復。這比官方公布的17-24個月審批周期快了近一半時間!

評論:辦理工作簽證、永居時的要先考察移民公司資質,問清楚各項收費標准再做決定。如果自身條件適中,一般不會出現多次拒簽,找到一個負責的專業的移民機構輔助申請至關重要,會讓你事半功倍,少花冤枉錢。

3. 買房就能拿永居?半年下簽?

一位中國開發商(XIAO Jiang)向亞洲投資者承諾:如果他們購買Hunter Valley的地,就可以在六個月內獲得澳大利亞的“永久居民簽證”即132A商業簽證,獲發此簽證後,申請人及家屬可同澳洲居民一樣,享受澳洲的各項社會福利。OMG! 有這樣的“好事”簡直不能讓人更心動了呀!

評論:連澳洲總理都辦不到的事,這位兄台竟然張口就來!確實,到國外買房的人中不少都是為了拿綠卡,希望購買房產以後則能獲得外國居留的資格。但事實上,基本上所有西方的發達國家,如美澳加英等都不存在買房移民的政策!!買房能移民的國家大多位於歐洲,比如塞浦路斯、希腊、葡萄牙、西班牙等國家。

以上的幾個例子其實都折射出當下移民行業的亂像,很多沒有資質的中介,居然可以堂而皇之的打著各種誇大旗號,遍行在移民市場。一切就待客戶簽約後,落入他們的陷阱,並且仗著了解大多申請人異國他鄉膽小不敢惹事的心理,隨意對待。

總之,千萬不能受到所謂“保證成功”之類的誘惑,草率地簽下合同,最終拖累了自己!再次提醒大家,如遇緊急情況請在第一時間向澳大利亞警方報案(報警電話:000)。

如果想要了解更多移民澳洲的最新資訊,歡迎聯系 外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


責編:Zoe Chan

 


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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兵敗南半球?投資澳洲失敗的六大原因|居外專欄

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在1985-2015年的30年裡澳洲房產增值221.4%,澳洲顯然已經在全球範圍內成為當之無愧的房產投資大國。1987年8月至2017年8月的30年間,低價類房產價格上漲了1,517%,中價類房產上漲580%,高價類房產上漲432%。也就是說,30年間澳洲市場保持著旺盛的需求與活力,低價類房產價格漲幅最高,如今房屋的可負擔性正逐年降低,但近年高價房產的需求證明了房屋價格的攀升並不會打擊消費者的購房熱情,這也讓投資者對澳洲未來的投資前景充滿信心。然而,仍然有許多海外投資者在兵敗澳洲,未獲得可觀的投資回報,更有甚者遭遇“滑鐵盧”顆粒無收。

當下,中國投資者走出去的意願非常強烈,而如何成功的走出去,是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例,找出失敗失利原因,並找出避免同類失誤的解決辦法,以助力中國投資者轉敗為勝,贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立,不預則廢,中國投資者走出去也不例外。當前,絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究,存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤,從而導致決策失誤,投資失敗失利,例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年,來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目,看中的便是該項目區域的面積龐大,而單位均價較低,很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時,並未注意所投農場地域的氣像條件,導致投資失敗。投資後來發現農場所在地常年多雨,薯類農作物無法曬干,而機器烘干成本太高,最終不得不放棄該農場,另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識,在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究,對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估,否則,一旦投資失敗,後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後,強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位,或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少。

2006年,中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後,該項目就像一個吞錢的機器,項目投資預算最初為25億美元,五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時,投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

境外投資中因不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRBForeign Investment Review Board) (澳大利亞外國投資審查委員會)主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度,海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批,得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月,澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)以“國家利益”為由,否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後,澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由,也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對於個人的對澳房產投資批准率為100%,絕不會被“卡”住,從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”(以FIRB批准為條件)的關鍵條款。請注意FIRB對於個人的對澳房產投資批准率從沒有100%,FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新,那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。FIRB考量海外人投資申請時,主要評估的是以下幾點:

  • 國家利益,投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
  • 競爭議題,投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
  • 對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
  • 對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
  • 投資者的性,投資者是否有明確的商業目的,或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲,律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資,買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款,律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判,直到雙方達成協議為止。因此,在海外投資的過程中,委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

實際上律師的業務十分廣泛,不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同,並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務,而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中,買方律師要告知買方相關的法律權利義務,在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬,往往可能會有誇大項目收益,促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系,也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道,自2014年9月份到現在,在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙,並且被吊銷了工作執照。目前,這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來,超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走,他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此,中國投資者為了保護好自己的投資安全,必須學會正確處理與居間人的關系,挑選合適的居間人。因此,請注意以下幾點:

  • 對居間人提供的信息都要進行驗證,不可輕易相信,一旦發現居間人提供的信息不實,立刻終止合作;
  • 不能讓居間人完全掌控投資項目,要直接或間接與交易對方進行溝通;
  • 居間人報酬,爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付,切忌一次性支付;
  • 佣金協議或類似協議中明確居間人的義務,並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講,海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說,他們只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房,就需要在澳洲申請稅號,然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入。一是持有房產時期的房租收入,一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立,納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子,賣的時候增值了,只要在定義上是“投資房”,也同樣需要繳納增值稅,除非房子一直是納稅人的自住房。

另外,稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友,房子的貸款在其他人名下,依然不會改變稅賦。當然,如果買房的錢是從海外借來的,則應保留憑證。只要借貸明晰,海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者,在澳洲納稅的時候的主要弊處在於:

  • 無法適用當地居民/公民的免稅額度
  • 無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
  • 需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

聲明:《法律專欄》僅供一般性參考,並無意提供任何個案法律建議,內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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加拿大移民爆醜聞 華商涉嫌詐騙多名投資者落入陷阱 | 加拿大

溫哥華富裕華人移民緊密相連的世界裡,黃世惠(Paul Se Hui Oei)脫穎而出,他與加拿大一些最有影響力的政治人物關系密切,並且很會拉關系,因此吸引了大批渴望獲得他的幫助、得到在加拿大合法居留資格的中國客戶。

但在幕後,加拿大當局稱,身為傑出移民顧問和慈善家的黃世惠經營著一個精心謀劃的詐騙計劃,從包括很多中國公民在內的投資者那裡騙取了近600萬美元,他們相信這些投資可以幫他們拿到加拿大的永久居留權。官方稱,黃世惠卻把這些錢用來購買豪車、贊助選美比賽,捐給不列顛哥倫比亞自由黨(British Columbia Liberal Party)。

“他滿嘴謊話,”今年早些時候在不列顛哥倫比亞證券委員會(British Columbia Securities Commission)聽證小組就黃世惠一案作證的中國移民陳偉(Chen Wei,音)說道。聽證會筆錄顯示,陳偉一家給黃世惠的項目投資了100萬加元(約合500萬人民幣)。

專家說,這個案例加拿大移民項目問題模式的一部分,和美國一樣,該國的移民項目也為外國投資者專門保留了部分令人垂涎的居留許可。一些人還說,它突顯出加拿大司法系統一個令人不安的缺陷,這種缺陷往往使白領罪犯分子只會受到輕微處罰。

黃世惠否認了指控,但盡管他被發現進行了詐騙,也只會受到經濟處罰,而不會坐牢。

“加拿大不把金融犯罪當一回事,”律師克裡斯汀·杜海姆(Christine Duhaime)說,她在溫哥華專門從事打擊恐怖主義融資和洗錢的法律。

去年,黃世惠在溫哥華一間蘭博基尼銷售店為他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照
去年,黃世惠在溫哥華一間蘭博基尼銷售店為他的妻子黎惠(Loretta Lai)拍照

黃世惠在1980年代移民到加拿大,他通過律師回絕了采訪請求。

他的案件是由證券委員會這個獨立的省級管理機構提起。由政府任命的聽證小組預計將在本月就此案作出裁決。除了經濟處罰外,黃世惠可能還面臨著不得在證券行業工作的禁令。

在溫哥華,黃世惠擁有一家移民咨詢和金融服務公司,他曾試圖通過自己在華人社群的關系為一家廢品回收創業公司Cascade籌款。

然而,該委員會稱,從2009年到2013年,黃世惠告訴投資者,他的項目得到了不列顛哥倫比亞省政府的批准(事實上並沒有),投資可以讓中國公民獲得移民加拿大的權利,以及豐厚的利潤。他們需要做的只是把錢轉到一名當地律師、加拿大議會議員蘇立道(Joe Peschisolido)的信托帳戶裡。

“這讓投資者感到安全,以為他們的錢很安全,”委員會的律師之一米拉·皮文科(Mila Pivnenko)告訴聽證小組。“當然,只有黃世惠可以指揮那名律師把資金從信托賬戶中提出放到別處。”

委員會稱,黃世惠偷偷地把應該投資給回收公司的數百萬美元轉進了自己的銀行賬戶,為了避免被查到,還向投資者發行沒有資產的公司的股份。

黃世惠從64名投資者那裡籌集了1330萬加元(約合7000萬人民幣),但委員會稱,他把其中690萬加元(約合3500萬人民幣)留給了自己。當那家回收公司在2013年破產時,黃世惠告訴許多投資者,他們只要追加投資就可以收回投入,委員會稱,黃世惠沒有告訴他們,他從來都沒有把超過一半從投資者那裡籌集的資金用在那個項目上。

53歲的蔣毅成(音)是中國沿海省份浙江的一名商人。他在接受電話采訪時說,幾次去溫哥華,黃世惠都開著一輛寶馬帶他和其他中國投資者四處游玩,置辦豪華的宴席,並炫耀他和加拿大當選官員的合影。

蔣毅成上當了。他相信了黃世惠稱該項目得到了政府的支持,並且會為他帶來移民資格的承諾,成立了一個由中國投資者組成的財團,向該回收公司轉賬逾300萬美元。

蔣毅成說,黃世惠“利用我們的信任騙我們”。他也在不列顛哥倫比亞省對黃世惠提起了訴訟。蔣毅成說,財團成員起訴他,要求賠償他們的損失並且取得了勝訴,這導致他現在身無分文。

蔣毅成說,一個助手把錢從中國香港彙到溫哥華,他再把對應金額的人民幣轉給此人在內地的銀行賬戶。專家稱,中國的有錢人普遍使用這種地下銀行形式來避開中國的資本管制,以便私自把資金轉移到國外。

去年,在溫哥華一家擠滿華裔加拿大社會名流的蘭博基尼經銷店的招待會上接受采訪時,黃世惠炫耀自己的豪車,並解釋了為什麼很多中國富豪覺得加拿大很有吸引力。“他們希望有一個安全的地方存放他們的錢,”他靠在自己那輛黑色賓利慕尚(Bentley Mulsanne)的駕駛座上說。

加拿大各省和地區有自己的投資簽證項目,批評人士稱這些項目很多都充斥著濫用和詐騙
加拿大各省和地區有自己的投資簽證項目,批評人士稱這些項目很多都充斥著濫用和詐騙

專家稱,起訴黃世惠的這起案件,符合敗壞加拿大移民項目名聲的不法行為的模式。2014年,加拿大政府在發現一個聯邦移民投資項目幾乎沒帶來經濟效益並且經常遭濫用後,取消了這個深受中國富豪歡迎的項目。但加拿大各省和地區有自己的投資簽證項目。批評人士稱,這些項目很多都充斥著濫用和詐騙。

4月,三名加拿大華裔移民顧問在承認幫助超過1600人——很多來自中國——通過欺騙的方式獲得加拿大永久居留權和公民身份後,被監禁18個月。

8月,薩斯喀徹溫省議員比爾·博伊德(Bill Boyd)在被發現違反了利益衝突法後辭職。他在北京的一個研討會上告訴中國投資者,他們可以通過投資他領導的一家公司獲得加拿大的永久居留權。該研討會的廣告上出現了官方的薩斯喀徹溫政府標志,還謊稱博伊德是該省的經濟部長。

前加拿大律師協會(Canadian Bar Association)負責公民資格和移民部門的全國負責人理查德·庫蘭德(Richard Kurland)說,加拿大政府監管不力,加上偏向於為調查暴力犯罪和恐怖主義而不是白領犯罪的執法部門提供資金,增加了監管移民項目的難度。“白領犯罪得到容忍是因為它不是頭等大事,”他說。

2016年,美國國務院的一份報告把加拿大列為主要洗錢國家。去年,為打擊洗錢制定標准的全球性機構金融行動特別工作組(Financial Action Task Force)經過調查發現,加拿大執法機構追查復雜案件所需的“資源和專業知識普遍不足”,並且“刑事處罰懲戒作用不足”。

在一封電子郵件中,加拿大財政部稱,議會的一個委員會將對調查金融行動特別工作組擔心的問題進行調查。

不列顛哥倫比亞證券委員會說,自1995年成立以來,委員會只收到了不到5%的估定罰款。該委員會稱,在總計3740萬美元的未支付罰款中,只有大約7.8萬美元可能可以收到。

與此同時,自稱被黃世惠騙了的人眼看著自己的生活亂成一團。身居溫哥華的中國移民楊寶璽(音)說,在投資黃世惠的項目損失130萬美元後,他妻子兩次試圖自殺。

“過去幾年,”他說,“我一直活在噩夢裡。”

來源:紐約時報中文網
責任編輯:Zoe Chan

去美國買房,如何簽訂購房合同?

Part 1 聘請專業的律師敲定合同條款

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在美國置業,律師在房產購買過程中扮演着很重要的角色,負責辦理全程買賣手續。在海外買賣房屋過程中,找個信得過的、負責任的律師十分重要。

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購房合同簽署過程中律師的作用

買賣雙方各自有自己的經紀人和律師。通過雙方經紀人幫助,買賣雙方在擬定買賣合同前已經達成價格和附加條件的協議。雙方律師就前面已經達成的協議用法律語言和措辭來制定合同。通過此合同,雙方律師幫助僱主了解他們將要簽署合同里雙方的責任和義務,違反的法律後果等。之後在雙方同意基礎上簽名。>>>詳細

律師在買房交易環節的其他作用:

▶ 產權調查

▶ 完成交割

▶ 售後登記

相關閱讀:法治社會買房產 好的律師在紐約很重要

 

Part 2 簽訂購房合同時,應該注意哪些事項?

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一、檢查、確認購房合同中所包含的基本要素

美國房屋交易合約都是格式化合約,非常完善,充分考慮到買賣雙方的利益。當然,從規則上,更多側重保護買家的利益。告知義務、詐欺條款與產權保險,保證買家只要按規則行事,一般不會買到問題房。但是,簽合同時,下面的這幾點還是需要注意的>>>詳細

美國購房合同的標準格式,通常包含以下信息:

1、房屋和買賣雙方的基本信息;

2、房屋價格;

3、付款方式(貸款或一次付清);

4、訂金數量及返還條件;

5、房屋檢查(inspection)期限及問題處理方法

6、Closing日期等

 

二、關注附加條款

一旦講定價格,買賣雙方需簽訂購屋合同。這時買方必須付一筆訂金,數額可能是幾千元或房價的某個百分比。事後如反悔,定金可能全部沒收,除非購屋合同列有一些附帶條件(contingency)。這些附帶條件明白列出必須在某些情況下合同才有效。>>>詳細

以下是一些最常見的附帶條件:

▶ 貸款條件:讓買方可以在規定時間內,獲得貸款承諾和可以接受的貸款條件。

▶ 房屋檢查:根據各州法律,可能包括結構問題或材料缺陷等各種檢查,也可能包括白蟻、氡氣,以及房子是否位於淹水區或地震帶。

▶ 購屋合同必須通過法律審查,包括由律師審核有關文件、產權報告,或是任何與交易有關的法律文件。

▶ 有關交易必須通過共有公寓或合作公寓管理委員會核准。

▶ 符合建築法規。

相關閱讀:美國買房暗藏陷阱 國際購房者如何保護自己?

 

Part 3 美國購房合同案例分析

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案例一:從一個洗碗機合同條款說起

我有一個客戶,簽了合同要買一個有洗碗機的單元。簽合同的時候,他的律師告訴他,這個大樓是不允許安裝洗碗機的。那怎麼辦呢?他不想不買,於是我們在合同中加了一句:這個洗碗機是允許的。賣家也簽了合同。結果到了物業公司審查的階段,物業公司說這個洗碗機是不允許的。>>>詳細

案例二:購買美國房產遇毀約 該怎麼辦?

美國房地產經紀人遇到代理客人改變主意打算退掉已進入交易合約的買賣,許多房地產糾紛案件就在這裡發生,假若代理經紀人未能謹慎妥善處理,日後衍生問題更大。

假設買主有其他原因想要取消已進入Escrow的房屋時,經紀人要協助買主仔細看清楚賣方在合約上寫明的一切審議日期,譬如說買主有權在幾天內請房屋檢查專家詳細查驗屋況,屋況有問題嚴重到買主不能接受,可以取消購買,賣方也退還買主付的訂金。>>>詳細

 

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在澳洲法律體系中,為什麼需要請律師見證簽名?| 澳洲

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澳洲生活、工作、投資或學習的人都會遇到這種情況:一些文件需要“律師見證簽字”。這項措施看起來可能沒有必要並且十分麻煩,但是律師簽字絕不只是一種表面形式。授予律師這項特殊的權威,是為了保障澳洲法律體系的確定性和穩定性。更重要的是,這項措施為您規避了重大風險,將此項風險轉由律師承擔,為您提供了安全和保護。

為什麼重要的文件需在律師的見證下簽字?

當律師見證您簽字時,他們也成為了您的擔保人:為您的身份和文件的真實性做擔保。這一點非常的重要,因為,如果沒有一個可靠的見證人為您擔保,文件將很容易被偽造,其他人就可以裝作是你本人,拿走你的房子,甚至更糟。

我們來看看法庭判例Graham v Hall中的一個例子:丈夫 (Hall先生)想瞞著他的妻子將房子抵押貸款,償還債務。但是房子在他妻子的名下。為了拿到貸款,他需要一個律師來見證他妻子的簽名。Hall先生在他妻子不知情的情況下代替妻子簽了名,並找律師見證該簽名。Hall先生編慌說他的妻子有癌症並且無法離開床榻,律師在未與Hall太太見面的情況下,“見證”了這項假簽名。

最終,丈夫失去了這筆錢。幾年後,不幸的妻子也驚訝地發現了這筆巨額的債務。

為什麼要收費?

上文中,我們已經說明了見證人的重要性。但是很多人可能會覺得,就簽個字,為什麼還要收費呢?當一個律師見證了你的簽字,他們就承擔了相應的風險。我們接著說上文中的故事:當老婆發現她的丈夫用她的名字來抵押房產作為貸款後,對“見證”了她的簽名的律師提起訴訟。法庭判決這位律師賠償妻子失去的所有錢款:136,480澳元。

當一個律師成為你的見證人,就要擔保此合同的有效性,並且,如果合同被不正當使用,見證律師需承擔責任。

代表案例

很多文件都需要律師的見證,包括:

  • 房產抵押
  • 證詞
  • 法條聲明
  • 雙方同意令
  • 代理委任權
  • 財產交割
  • 貸款
  • 身份證明和復印件證明

有些文件不是一定需要律師的見證,但是律師見證會保護你免受很多風險。例如,遺囑類的文件,就常常因為內容和簽署方式的問題產生糾紛。

本文英文原文由AHL法律律師,南澳最高法院律師及出庭律師,阿德萊德大學法學士姜孓歌(Jaeger Man)撰寫。

 

AHL律師行合伙人沈寒冰專欄全集

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海外投資貸款急救帖!澳洲貸款的法律注意點,你都了解嗎?(附案例分析)| 澳洲

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2017年初,澳洲房產投資成交量節節新高,其中一大部分都將來自於海外投資者。盡管2016年澳洲本土銀行紛紛收緊對海外人士的貸款政策,但大多數海外投資者仍希望運用貸款杠杆來實現投資的最優化配置。

希望通過此文的分享與注意點的提醒,能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時,也帶著一份放心

  1. 識別和選擇有資質的貸款經紀人,並在必要時請律師審查《貸款合同》

2016年5月起,澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後,各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍,遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在,從而冒然選擇了“雜亂高利海外收入貸款項目

總體而言,匯豐銀行是海外投資者目前最好的選擇,無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中,不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠,因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重:

  • 《貸款經紀從業守則》規定,貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權,且持有澳大利亞安全與投資委員會(ASIC)發出的CRN資質牌號(Credit Representative Number);
  • 在詢問過從業5年的貸款經紀後,意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋,甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下,請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付
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彙豐銀行是海外投資者目前最好的選擇
  1. 銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利(案例分析)

分享本人真實辦理過的一個案例,銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。

2016年,持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入,在申請貸款時雖有被要求補交證明材料,但也算一路綠燈,得到了預先批准(Pre-approval)且順利簽署了《貸款合同》。然而,就在交付的前一日,澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款,這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付

鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款,我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊!”無疑,賣家無法替鄭先生買單,最終沒收首付,終止了合同。

該銀行最後解釋道,他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。

案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時,也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方,並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利

請注意,其它也可能被撤銷海外收入貸款的情形有但不限於:

  • 個人收入達不到銀行貸款申請要求
  • 電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
  • 雇主信內容混亂,工資進賬記錄混亂,不能詳細的說明入賬來源
  • 雇主單位資質達不到銀行申請要求
  • 房屋內部面積在45平米以下
  • 中國信用記錄不良等
多個情形下海外收入貸款可能被撤銷
多個情形下海外收入貸款可能被撤銷
  1. 預先批准(Pre-approval)不同於預獲資格(Pre-qualified),更不同於《貸款合同》的簽署

在投資金融圈,預先批准(Pre-approval)不同於預獲資格(Pre-qualified)一直存在很大爭議。

一種普遍的解讀是,預獲資格(Pre-qualified)指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准(Pre-approval),說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實,在一定條件下,給予您確定的活期利率。然而,也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。

因此與貸款機構談判時,事先一定問明其對預獲資格(Pre-qualified)與預先批准(Pre-approval)兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。

此外,無論您是獲得預獲資格(Pre-qualified)還是預先批准(Pre-approval),兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是,《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。

  1. 彙率波動及其影響案例分析)

在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中,彙豐銀行非常積極且正面的履行了風險揭露與聲明義務,在其《說明》中提及到以下風險:

  • 還款幣種限制及其影響;
  • 貸款利率波動及其影響;
  • 彙率波動及其影響(占全文近50%篇幅)。

由於彙豐銀行在澳洲的海外收入貸款實行“依據海外收入證明申請貸款,而用澳洲賬戶進行貸款與還款“,所以可以較好的規避上述還款幣種與貸款利率波動與影響,但仍然無法完全規避彙率的影響。

此處的彙率波動主要指當貸款申請人選擇與其收入幣種不同的貸款幣種的情況下,收入貨幣價值(如人民幣)相對於貸款貨幣(如澳幣)價值的上下波動。如果貸款申請人沒有足夠的澳幣存款,由於其在大部分情況下需將收入貨幣(人民幣)兌換成貸款貨幣(澳幣)用以支付每月還款或償還貸款本金,則其的實際負債收入比將取決於兌換當日收入貨幣對貸款貨幣的彙率。

若收入貨幣相對貸款貨幣升值,則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少,貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值,則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多,貸款申請人的負債收入比升高。極端情況下,借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行澳元貸,澳元還的政策,但若貸款申請人主要收入來源於人民幣,而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時,無疑彙率波動將成為很大的貸款影響因素之一

案例分析(引用《說明》官方情景分析)

若您的收入為人民幣,但申請的是澳元貸款,則您將在貸款期間內承擔人民幣(收入貨幣)對澳元(貸款貨幣)的彙率波動風險。假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款,放款當時人民幣對澳元的彙率為6,即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算,您每月應還款額為4774.15澳元,按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為

  • 假設一年後,人民幣相對澳元升值5%1澳元=5.7元人民幣,您每月應還款額仍為15澳元,但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看,您的每月還款額減少5%
  • 再假設一年後,人民幣相對澳元貶值5%1澳元=6.3元人民幣,您每月應還款額仍為15澳元但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看,您的每月還款額增加5%
澳元對人民幣彙率
澳元對人民幣彙率
  1. 行政處罰或刑事罪名(案例分析)
貸款詐騙行為被認為是2016年澳洲各大銀行收緊海外收入貸款的主要原因之一
貸款詐騙行為被認為是2016年澳洲各大銀行收緊海外收入貸款的主要原因之一

通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款,無疑是一種貸款詐騙行為,並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。在澳洲房產投資最井噴的過去3年,利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。在和業內人士聊天時,曾了解到“一些沒有資質和底線的無牌經紀,每天在各個圈子裡社交,靠不規範的操作手法,第一年賺30萬的大有人在,第二年能到小50萬,做得特別好的3年內年入百萬都有可能“。然而,因為所有貸款文件均需申請人簽名,被追查時,黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭,而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。

倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願,根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意,通過某一欺詐行為,不誠實地獲取了他人的所有財產”,那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪,面臨最高10年監禁的刑法。

澳大利亞安全與投資委員會(ASIC)在2016年6月30日發布通告,要求包括位於新南威爾士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd(袁翹新會計師)幾家房貸經紀公司更改其發布的針對華人貸款申請者的廣告。整頓原因之一是其違反了相關《借貸法》,“廣告上用中文標注的最低固定利率無需收入證明構成了誤導信息或是虛假廣告“。而事實是這些機構提供的最低固定利率並不符合法律規定,並且收入證明在貸款審批中無法被豁免。

事發後,很多已經在這些被要求整頓的貸款機構辦理的貸款申請人被迫陷入了窘境中,他們被“忽悠”著提供了與事實不符的申請材料,而面臨即將到來的交付日,他們很有可能無法按時得到貸款,順利完成交付;更可怕的是,他們中的部分申請人甚至有可能在日後面臨行政或刑事處罰。

最後,請各位投資者務必謹記:在您與銀行簽署正式的《貸款合同》之前,您都應該尋找機會了解您將承擔的風險與法律注意點,必要時更改並選擇適合您的貸款方案。我們也強烈建議您在做出決定前,咨詢相關的第三方法律或金融機構。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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作為中澳律師,我只關心《我不是潘金蓮》中的法律問題!| 澳洲

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雖然我還沒有看過馮小剛導演的《我不是潘金蓮》,但通過朋友圈發現大家最近都在刷這部電影,又聽國內同行多次提起這部電影應該更像一部法律片,而不是劇情片或喜劇片。雖然現在對《潘金蓮》的網評褒貶不一,但不管怎麼講算是很成功的,這個背後做支撐的法律論點與論據也是很給力的。至於網友是挺“老炮”馮小剛還是“國民老公”王思聰,我都無所謂。因為作為中澳兩國律師,我只關心《潘金蓮》中的中澳法律問題!

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  1. 案情事實

《我不是潘金蓮》講述的是農村婦女李雪蓮(範冰冰飾)為了達到生二胎的目的,她與丈夫秦玉河決定“假離婚”,在民政局辦理了離婚手續後開始分居生活。然而半年後,她發現“前夫”秦玉河居然已另與別人結婚。李雪蓮氣憤不過,便起訴到法院要求確認雙方是假離婚。

開庭後,辦理此案的法官王公道根據他們已確實辦理了離婚登記的實情,判決李雪蓮敗訴,自此,“假離婚”被確認為了“真離婚”。但李雪蓮不服,先後向法院專委、院長、縣長、市長反映。又因為前夫說了一句“你就是潘金蓮!”,從而開始了二十年持續不斷的赴京上訪路。

上訪?為逃避計劃生育政策或買房限購政策而“假離婚”?李雪蓮不是第一個,也更不會是最後一個。

今天我們不談電影內容和各種撕逼,僅從法律的角度來欣賞這部電影。

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  1. “假離婚”的兩種情形

在中澳兩國,“假離婚”大致都可以被劃分為以下兩種情況:

  • 通謀離婚:指婚姻當事人雙方為了共同的或各自的目的,串通暫時離婚,等目的達到後再復婚的離婚行為,例如為雙方為逃避中國法的計劃生育政策與房屋限購政策,或為獲得澳洲法的購房補貼與優惠等;
  • 欺詐離婚:指一方當事人為了達到離婚的真正目的,采取欺詐手段向對方許諾先離婚後再復婚,以騙取對方同意暫時離婚的行為,例如單方為“扶正小三“、“林丹案後傳”,或轉移財產等。
  1. 中國法中的“假離婚

中國的“假離婚”很多且目的五花八門,但集中在房產方面比較多,如政策福利房、拆遷回遷房等。我清楚地記得本科《婚姻法》周老師講過的一個案例:一優質中學附近的小區開盤,一夜之間婚姻登記處人滿為患,大家排隊離婚。當然也有借此實現真實離婚目的、逃避合法債務,或者達到其他非法目的的。

“假離婚”的方式大部分是協議離婚,也有部分為更加逼真而采取訴訟離婚的。不管哪種,一旦解除婚姻關系,雙方便取得再婚權利,財產分割便可進行。因此,從法律層面來講,《潘金蓮》片中王法官的判決沒有什麼問題。

具體而言,對於“假離婚”的效力可以區分以下兩種情形:

  • “假離婚”當事人均未與第三人結婚的,其離婚可以被宣告無效:現行的《婚姻法》和《婚姻登記條例》在行政程序上已取消對“假離婚”的處罰,婚姻登記機關也不再對“假離婚”登記行使撤銷權。但如果,“假離婚”當事人系在人民法院騙取離婚調解書的,當事人對已經發生法律效力的離婚調解書,提出證據證明調解違反自願原則或者法律,可以申請再審裁定撤銷。因此,如果未經婚姻登記機關或人民法院宣告無效的,仍應認為“假離婚”發生了離婚的法律效力。
  • “假離婚”當事人一方或者雙方已經與第三人結婚的,應承認其再婚有效:此時“假離婚”當事人請求宣告“假離婚”無效的請求權消滅。實踐中夫妻雙方一旦辦理離婚登記後,婚姻關系就已解除。因此,中國法中沒有“假離婚”,一旦辦理離婚登記且未被宣告無效,那麼就是真離婚!此時如果在“假離婚”期間一方變心,另一方不可能以當時意思表示虛假提出抗辯來證明婚姻有效。

你還想逃避政策而生二胎,再買幾套房子?細思極恐

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  1. 澳洲法中的“假離婚

你還在以為只有中國流行“假離婚”的話,那你就OUT了!澳洲人或澳洲華裔早在許久以前就已經發現了“假離婚”的“好處”,請看具體案例

一真實客戶咨詢:“我婆婆已經和澳洲當地人結婚,2017年初可以拿到綠卡。現在有個想法:等婆婆拿到綠卡後,和我老公”假離婚“,老公依母子團聚簽證赴澳辦身份,之後我們的孩子再依我老公的身份赴澳讀書拿身份,最後我再和老公在澳洲復婚,通過夫妻團聚簽證而拿到身份。這樣是否可行,有沒有風險性?

我聽到這問題時,連忙解釋其思路的錯誤性和風險性(不禁豎起大拇指,內心連誇其對《移民法》和《婚姻法》的熟練掌握與運用)。

較為官方的解答可為:

在婆婆遞交簽證申請的時候是需要填寫80表格的,裡面會注明她是否有子女,子女目前的婚姻狀態;

如果老公在25歲以下並且單身的情況下,經濟上完全依靠他媽媽,可以以子女的身份在你婆婆申請綠卡的時候同時申請;如果年齡超過25周歲,那麼就要申請家庭最後成員移民,目前此類申請,移民局給出的官方評審周期為56年以上。

  • 另外,最近接到不少關於昆士蘭州政府2016年中起實行2萬澳幣的首次置業補貼的政策詢問:

要求大致為必須是澳洲永久居民或公民、購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產、購房者年齡滿18周歲且必須購買價值不超過75萬澳幣的新房。

雖然政府明文規定,夫妻一方之前已經擁有房產的,另一方在購買新房時不享受首置業津貼,但在“利誘”下,曾有極個別從未購置房產的新婚夫婦詢問過,是否可以利用規則以“假分居”或“假離婚”的形式換取自由身,以多次獲得首次置業補貼。

答案毋庸置疑,不能!且可能會招致行政罰款或刑事罪名。

  • 騙取社保福利:澳洲福利署Centrelink十分保護單身媽媽,因此不少人為了這些“好處”也絞盡腦汁去“假離婚”或者“假事業”。一位沒有工作收入來源且從未購置過房產的單身媽媽,可以領到的單身媽媽津貼、享受幼托費用的減免以及上述的首次置業津貼等社會福利政策。

注:澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議。)

 

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若導演英達“美國外匯案”發生在澳洲?深度解析“螞蟻搬家”及合規建議 | 澳洲

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1、隱瞞交易+拆分現金=螞蟻搬家?英達可能因此在美國面臨最高10年刑期

2月,中國著名導演,宋丹丹前夫英達在美涉嫌洗錢被捕的消息引起萬眾矚目,他將以涉嫌“故意瞞報金融交易(Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement拆分現金交易(Structuring兩項罪名而被起訴。目前,英達已承認“刻意規避申報要求和進行現金拆分行為”的指控,而康乃狄格州法院也將在2017年5月11日對英達進行宣判,因此他將面臨最高刑期10年以及最高50萬美元的罰金。

英達親筆簽名的《事實陳述書》
英達親筆簽名的《事實陳述書》

根據美國《銀行秘密法案(Bank Secrecy Act》規定,銀行等金融機構如果在24小時內收到同一個人的累計1萬美元或以上的現金存款,均需要上報。為了繞過相關部門的監控,擁有美國綠卡且在中國取得海外收入的英達在20103月到201112月之間“人肉”從中國向美國攜帶了63萬美元現金,每次攜帶3萬到7萬美元現金,遠超過中美兩國海關規定的可攜帶現金數額且未向海關申報。此外,英達在20114月到20123月之間的先後將46.4萬美元拆分為50,分散存入了自己和妻子在4家銀行的6個賬戶,並且每次金額都低於1萬美元。

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然而,英達多次在30天內密集地存入每次均低於1萬美元的重復存款行為仍舊引起了銀行和相關部門的注意,因此銀行申報了此可疑活動,並聲明其外彙海外收入的行為有存在牽涉“逃稅”、“洗錢”或其他犯罪活動的嫌疑。

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2、多部法規齊下!中澳兩國嚴查不正當海外彙款(附澳洲“螞蟻搬家真實案例

首先,針對不正當、不合法外彙與洗錢等犯罪行為,中國反洗錢監測分析中心與澳大利亞交易報告分析中心於2016年11月簽署了《中澳關於反洗錢和反恐怖融資金融情報交流合作諒解備忘錄》。據此,中澳雙方將基於互惠原則在涉嫌洗錢和恐怖融資及其他相關犯罪的信息收集、研判和互協查方面開展合作,對海外彙款展開嚴密監察。

此外,根據2015稅法修正案》與由經合組織和非經合組織G20國家共同制定《2016年通用上報標准》,各國領導人承諾其稅收機關將依據標准交換金融賬戶機密信息。澳洲國稅局將可獲得澳洲公民的海外賬戶信息,如投資收入、資金余額等,以核查其是否就海外收入報稅。作為交換,澳大利亞銀行與金融機構也將收集外國居民賬戶信息,上報於澳洲國稅局,轉報予外國稅務機關。

於此,任何大額的或非常規的海外彙款,或者財富轉移, 均將有可能被澳洲國稅局毫無保留地監管與調查。典型的例子是,納稅人若在過去幾年內有收到海外彙款但是並未申報納稅的,會收到澳洲國稅局的通知,要求納稅人在28天內給出合理解釋。如果未能在規定期限內給出合理解釋,這些彙款金額將被認定為納稅人的海外個人收入,並被要求補稅和拖延繳稅的利息罰款和不正確繳稅的失職罰款。

澳洲稅務局要求納稅人補交稅務與罰款的《稅務意見書》
澳洲稅務局要求納稅人補交稅務與罰款的《稅務意見書》
  • 澳洲華人拆分現金交易真實案例
新聞標題:中國一留學生涉嫌幫人處理400余萬澳元贓款被捕
新聞標題:中國一留學生涉嫌幫人處理400余萬澳元贓款被捕

2016年3月,19歲中國學生Yi Feng因涉嫌幫助他人處理超過400萬澳元的贓款而被澳洲警方拘捕,並將面臨判刑。從2014年7月份開始,Yi Feng就持著旅游簽證來到澳大利亞,並帶著裝滿現金的袋子奔走於聯邦銀行及西太平洋銀行設在澳全境的各個分行之間,405余萬澳元通過68筆交易先後存入十幾個不同的賬戶中,每筆存款從2萬澳元到8萬澳元不等,並且都以諸如“奧斯切安信托公司”或“喬治謝投資有限公司”等意義不明的賬戶名字存入。

然而,Yi Feng向警方承認,自己僅是按照他人指示來處理現金,但卻從未詢問過這些現金的來源。盡管此案仍在審理當中,但可以預見的是Yi Feng將面對巨額的罰款與最高長達10年的牢獄之災。

3、深度解析“螞蟻搬家”禁令及合規建議

2016年底,中國外彙管理局強調中國將堅持個人年度五萬美元購彙政策不變,並且發布了新規:個人換彙不得再用於境外購房及投資,並出台了“七不准”政策,其中不得境外買房證券投資等規定讓很多打算在澳洲投資置業,移民生活的華人朋友 “不知所措”。

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  • 拆分交易(螞蟻搬家)?小心被拉入黑名單

為了規避外彙管理局對每個人一年彙款不能超5萬美元的限制,彙款者最普遍的做法可能就是拿出“螞蟻搬家“的精神,請親友幫忙,借用他們的身份證/外彙額度以不同人的名義彙款。但需要注意的是,外管局嚴格執行“分拆彙款”禁令,更設下“黑名單”,違規者將被剝奪兩年合計10萬美元換彙額度。

根據外彙管理局的規定,以下三種行為,將被界定為個人分拆結售彙(螞蟻搬家)

  • 5個以上不同個人,同日、隔日或連續多日分別購彙後,將外彙彙給境外同一個人或機構;
  • 個人在7日內從同一外彙儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔;
  • 同一個人將其外彙儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況。
  • 合規建議!外彙與存款時的注意點:

各家銀行都有權利也有義務提報客戶的可疑行為,否則如果真的案發,負責業務經辦的職員也會面臨刑責,同時銀行也不可將此報告行為告知客戶。所以,請切忌做一些容易引發銀行職員懷疑的外彙行為,比如:

  • 頻繁發生大額交易,且與過去或目前的生意或工作不符;
  • 許多資金用成百成千成萬整數轉移,多次按小額資金累計的巨款進行轉賬、取現、存款交易,並與自己的納稅記錄和目前的經濟規模不符合;
  • 許多小額資金從海外轉入後,被全部或大部轉出或交易,並與客戶的生意或歷史不符;
  • 沒有正當理由或沒有申報接受、發向海外的彙款;
  • 緊記“英達外彙案”與一萬美元的敏感額度。

綜上,規避相關外彙審查風險的最好辦法即是按時且真實的申報財產的合法性,並交納相應的稅務。因此,在彙款、存款或收款時,無論是個人海外收入,或是他人贈予的財產,請切記保留可以證明財產合法性與正當來源性的相關證據,適時請尋求律師的專業建議與協助,以此完善並加強相關證據的證明力。

 

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中國房東英國買房出租 房租半年已漲600英鎊 | 英國

作為房東,沈飛(化名)就要收到第四個月的房租了:2600英鎊。這份房租來自倫敦,按照他自己計算,就算租金不漲,五年的租金就抵得上買這套房子的首付了。

2013年年初,沈飛在倫敦西區、泰晤士河邊買了壹套兩居室(使用面積約合70平米),總價46萬英鎊,首付30%(定房預付10%,收房時再付20%)。剩下的部分,中國銀行倫敦分行為沈飛提供了貸款,按照25年還清計算,沈飛每個月需要還款1673英鎊。也就是說,租金可以完全覆蓋按揭,還富余不少。中國房東英國買房出租 房租半年已漲600英鎊 | 英國

這筆投資很劃算。中介向沈飛透露,他買的這套房子如今已經漲到52萬英鎊,而且租金未來的漲幅也不會令他失望。2012年底,當他決定買這套房子時,租金的報價是2000英鎊,而在2013年4月裝修完之後,租金已經漲到了2600英鎊。

沈飛只是眾多在倫敦買房的中國人之壹。英國最大的住宅開發商——邦瑞房地產(BarrattHomes)2012年財報顯示,2012年全年賣給中國業主2250套房子,占銷售總量的15%。該公司在倫敦新建住房市場占有率約為60%。

出手購房

當初決定買房投資時,沈飛選擇了三個國家:美國、澳大利亞和英國。但在進行了各種咨詢之後,沈飛將目標定在了倫敦。壹方面,他的女朋友曾在倫敦留學;另壹方面,沈飛認為倫敦的投資價值更高。因為與澳大利亞不同,倫敦的房地產政策對海外投資者不征收資本利得稅(如房產稅),而且出售房屋也不像澳大利亞那樣,規定只能出售給本國人。也就是說,如果沈飛現在決定賣掉這套房子,他會凈賺6萬英鎊,不需要給英國政府上繳任何稅。排除掉美國是因為,英國的房地產政策傾向於保護業主,而美國傾向於保護租戶。“比如我這套房子每年2200英鎊的管轄區政府稅,就是租戶交的。”沈飛說。

決定了在倫敦買房子之後,沈飛找到了邦瑞這家中介公司。邦瑞在中國的售房模式是自己設立辦事處外加其他中介代售。到目前為止,除了邦瑞,英國房地產開發商面向中國的房屋銷售,都是通過中介公司促成的。

Assetz是壹家英國的房地產中介公司,2012年4月在北京(樓盤)設立了辦事處。

壹年多以來,在中國賣出了20多套英國房產。其北京辦事處目前還為7家英國房地產商代理銷售房產,大客戶包括邦瑞、Berkeley、Bal-lymore等公司。

邦瑞中國辦事處今年8月份銷量的20%至30%都是通過中介完成的。2012年10月,邦瑞將辦事處設在北京,仍然重視與壹些中介機構開展合作。不過,沈飛買的這套房子並不是通過中介完成的,壹位在中國銀行工作的朋友建議他直接與邦瑞中國辦事處聯系。前後詳詢了6套房子之後,沈飛鎖定Osiers項目。這塊地位於倫敦的西南區,在泰晤士河南岸,是倫敦的兩大中小學教育基地,距離泰晤士河北岸的英國議會大廈僅20分鐘車程。沈飛將房子買在了4層,打開窗,泰晤士河的景致盡收眼底。這座樓共11層,周圍多是獨幢別墅,像這樣的高層住宅僅有兩三棟。當然,房價也比較貴,46萬英鎊。在倫敦東區皇家碼頭,同戶型的房子價格大概在35萬英鎊左右。而據Assetz北京辦事處代表祁小瑋介紹,中國的購房者壹般傾向於購買20萬至30萬英鎊的房子。

倫敦新變化

這套期房2012年年中開盤,到2013年1月辦完所有手續,壹共花了6個月左右的時間,包括辦理貸款。在整個過程中,沈飛的女朋友專門飛到倫敦壹次,沈飛自己在倫敦出差時也順便看了壹下房子。邦瑞中國區總裁白兮告訴經濟觀察報,在英國買房子的中國業主,大概有50%的人會通過看圖片決定買或者不買,或者買哪套,另外壹半的人則飛到倫敦現場看房。

為了接待看房的中國投資者,邦瑞倫敦總部在2013年3月成立了壹個“中國客戶協調小組”。目前,這個小組有3個人,主要工作是主動接觸從中國到倫敦的潛在客戶,帶他們去看房。所謂“主動”,就是壹改以前坐等中國客戶上門的做法,主動找到客戶的住處,便捷服務。邦瑞有壹個項目叫“Maple-Quys”,這個項目的第三、四期在2011年11月開盤,共190余套房,其中75%都賣給了中國業主,而2008年以前,倫敦的房地產市場是很難見到中國投資者的身影的。

Assetz之所以2012年在北京設立辦事處,也是因為在倫敦咨詢買房的很多都是中國人。祁小瑋表示,在2010年、2011年,在英國買房主要滿足自住需求,或者因為孩子在英國留學,但2012年開始,中國咨詢者會直接表示“是為投資買房”。

邦瑞正在打算為未來的中國客戶專門修改房屋設計。今年9月中旬,邦瑞倫敦西區銷售總監將來中國壹趟,主要目的就是了解中國人對風水的概念,看是否需要在未來的房屋建設上增加風水概念。曾經有壹個客戶就曾因為衛生間沒有窗戶,放棄了購買這套房。

讓人感到意外的是,在倫敦買房的中國人不全是來自壹線城市,有相當壹部分來自二線城市,甚至三線城市,包括山東濟寧(樓盤)、河北石家莊(樓盤),北京的反而不多,但“中國業主作為準投資者的專業度,完全超乎我們的想象,他們的問題甚至會精確到可辨識的投資回報分析表。”白兮說。

白兮認為,近兩年,中國人在倫敦購房主要有兩個原因:其壹,2009年以前,英鎊兌人民幣的匯率是1:16,現在大約是1:10,“對於購買者來說,這就意味著成本降低了30%。”白兮說。沈飛買房時,匯率處於相對低點1:9.2;其二,2008年之前,中國的房地產還是壹個新市場,增長快,而現在中國房價已經讓投資者感到擔憂,所以尋找新的投資方向。

2013年3月到8月,倫敦房地產市場上漲了9%。當然,未來幾年,倫敦房地產市場的增長可能沒那麽快。2008年金融危機之後,倫敦的房價跌到了2005年的水平,自2012年開始恢復,現在正處於快速恢復期,從走勢上看,倫敦的房價已經接近歷史高點。這壹快速增長的態勢,與全球經濟逐漸從衰退中復蘇有關,也與英國的產業政策有關。

2013年3月,英國財政大臣喬治·奧斯本首次推出“幫助購買”計劃,英國本土居民只需支付5%的首付,就可以買壹套房。這壹政策正在快速發酵,6月至8月,英國當地銀行的按揭貸款量增長40億英鎊以上,超過2012年全年按揭總量。房地產市場的火熱導致了英國部分媒體已經在擔憂英國的房價會出現泡沫。不過,邦瑞堅持稱,因為倫敦的房地產市場需求遠遠大於供給,所以並不存在泡沫。

長清單

在買房之前,沈飛拿到壹張很長的白色清單。單子的長度令人咋舌,“詳細到打印的費用。”沈飛說。這是邦瑞的壹個系統模型,只要在這個系統中輸入房屋總價,系統就會算出各種普通購房者能想到、想不到的與這套房有關的各種事宜。沈飛的這張清單上,不僅包括他要支出的費用,還包括出租房屋將得到的收益,以及如果在5年後賣掉房子會得到多大收益。根據計算,如果沈飛5年後賣掉這套房,還清剩余貸款,剔除出售的成本和租金收入後,按照房地產市場以5%的增長估計,他可以獲得的收益是13.7374萬英鎊。

沈飛的收益大大得益於英國對海外投資者的政策。早在金融危機前,英國政府就規定外國投資者並不需要繳房產稅,而英國本土居民如果進行房屋交易,需要繳22%至27%的房產稅。這就決定了對於英國本土居民來說,投資房地產的收益遠沒有海外投資者多。

在倫敦買房的中國人有60%以上都是為了投資,這部分購房者往往會在壹段時間後進行房屋交易,另外有40%的購房者是出於自住,這部分主要是持有英國護照的華裔。

外國投資者需要繳付的惟壹稅種是印花稅,沈飛的清單顯示,印花稅稅率是3%,合計1.38萬英鎊。英國的印花稅根據不同的交易價格有不同的比例,沈飛的房價在25萬至50萬英鎊這壹檔,稅率3%,中國購房者大都處於這壹檔;另壹檔是100萬至200萬英鎊的購房金額,稅率5%。

外國投資者購買倫敦的房屋,需要至少首付30%。中國銀行倫敦分行為沈飛提供了總額為32.2萬英鎊的貸款,利率3.85%。和在美國以信用為基礎的貸款不同,中國銀行倫敦分行的貸款視現金流為基礎。“我打印了壹份我的年收入、年底獎金以及基金流水,別的都不需要提供。”沈飛說。不過,客戶要為銀行的服務支付費用。沈飛這壹項費用是1895英鎊。除了中國銀行倫敦分行,部分英國銀行也會向中國業主提供貸款,但要求相對較多。

對於中國投資者來說,還有壹個匯款的問題。根據中國外匯管理的相關法規,每年每人的結匯金額不得超過5萬美元。沈飛決定購房時預付了10%,即4.6萬英鎊,收房時又預付了20%,即7.2萬英鎊。他使用了家裏4個人的外匯額度,順利將錢匯出。不過,對於金額更大的支付,銀行可以提供壹些特殊通道。比如買夠相當數量的私人理財產品,然後這家銀行通過其海外分行以此作為抵押,再貸款給客戶,直接支付給房地產商。不過,中國人在英國買房基於風險的考慮,壹般會首選20萬至30萬英鎊的房產,而不會壹次性投入超大金額。

而倫敦之外的其他英國城市,房價也沒有那麽貴,比如在曼徹斯特大學附近,兩居室的房子售價約在15萬英鎊左右;而就房租而言,每月約為1000英鎊,平均每年增長3%至5%。

沈飛的女朋友在倫敦上學時,關系最好的三個朋友都在倫敦買了房。她正在辦移民,如無意外,可能在今年12月完成,不過,最近兩三年,他們在倫敦的這套房還不會自住,仍然用於出租。

相關資訊:30萬英鎊去蘇格蘭當島主 在北京只夠首付 | 英國

(據百度樂居)