一方父母出資給其子女買房用做結婚是很常見的。然而，當婚姻關系破裂時，如何確定其出資的性質並進行財產分割是家庭法訴訟中常見的問題。
問題一
當父母出資給其子女買房 ，房產登記在其子女名下，這究竟是贈與還是借款？對婚姻財產分割上會產生什麼實質影響？
實踐案例1：
丈夫H的父母P在2010年出資1百萬給小夫妻購買了一套房產，此房產登記在丈夫H的名下。
問題二
法院如何確定其父母在出資時的真實意圖？
實踐問題：補充的借款協議是否有效？
法院會綜合考慮很多因素（不限於以下因素）來決定是借款還是贈與：
實踐案例2：
男方H的父母P在2010年出資1百萬為小夫妻購置房產，並未要求其子女還款。2019年夫妻關系變差，同年，男方H和其父母P補簽了借款協議。2020年，夫妻關系破裂，進行離婚財產分割訴訟時出資父母P主張這是一筆債務。
法院更傾向於這是贈與， 因為：
1. 借款協議是在出資9年後訂立的；
2. 在2010年至2019年期間父母並沒有主張還款，其子女也沒有還款行為；
3. 2019年的借款協議是在夫妻關系破裂期間訂立的。
綜上：法院會認為如果不是當事人婚姻關系破裂，其出資父母P不會主張這是一筆債務。9年後補充的借款協議是一種法律手段，不足以證明其出資時的真正意圖，不能推翻贈與的法律推定，由此認定為贈與。這意味著在婚姻家庭法的財產分割上，夫妻雙方的淨財產價值不會因此減少。
問題三
對於惡意減少夫妻資產的行為，比如通過出售房屋來償還債務，另一方婚姻當事人該如何保護自己在該房屋上的利益？
實踐案例 3：
在婚姻關系中，男方H的父母P出資購買房屋 （房產證上所有權人為男方H），他們之間有借貸協議，並在房產上注冊了抵押（Registered Mortgage），男方H要通過出售房屋來償還其父母P的債務。女方W知道此事後可以通過何種途徑來保護自己在該房屋上的權益？
盡管女方W在此房屋的房產證上沒有寫名字，但仍然可以通過以下途徑來保護自己在此房屋上的權益。
途徑一：如果走到了婚姻財產分割訴訟，你可以在遞交的證詞（Affidavit）中闡述夫妻共同的財產包括其房屋，闡明男方H通過轉讓財產來減少夫妻共同財產的行為， 讓法院做最終裁決。
途徑二：向所有權登記處（Registrar of Titles）提出一個警告（Lodge a Caveat）。房產所有人H不能出售房屋，除非移除這個警告。這個警告的有效期是3個月，在有效期間，你必須要開始訴訟程序並且告知Registrar of Titles。
需要注意的是：房產所有權人H不想等待3個月，他有權利迫使你在14天內開始訴訟程序，也可以向Supreme Court 提出移除警告的申請。如果證明了你在此房屋上並沒有法律上的權益，那麼產權人H可能要求你賠償因為該警告所造成的經濟損失。
澳大利亞法律執業博士林匯銘 為您解析澳洲投資法與移民法。
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