家族企業財富管理能如何為您創造價值?|居外專欄

中國經過40年的改革開放,高淨值人群規模增長迅速。據中國銀行業協會的數據顯示,2019年中資私人銀行服務客戶數量為103.14萬人,管理金融資產規模為14.13萬億元人民幣(不含外資私人銀行)。

據胡潤研究院的數據顯示,大中華區擁有600萬元可投資家庭資產的富裕家庭數量,2020年已達到501萬戶(分布排名前十的城市分別為北京、上海、香港、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州、台北、天津),高淨值家庭(可投資資產超過1000萬元)的數量已達到202萬戶,高淨值人群(可投資資產超過5000萬元)的人數已達32萬人,超高淨值人群(可投資資產超過1億元)的人數有13萬人,而2020年僅有7.5%設置家族辦公室

隨著中國私人財富的日益增長,越來越多高淨值客戶逐漸意識到實現家族資產保護與傳承及投資多樣化配置的重要性,以及家族辦公室服務人才需求的迫切性。


四構面觀察家族辦公室服務的重要性

1、數字面

中國大陸的企業家們當前追求的投資年化回報率大於8%,相當一部分的增長源自股票、基金等投資產生的收益。據瑞士銀行2020年對全球121家最大的家族辦公室的調研,這些家族辦公室平均配置13%的現金類資產,17%的債券類資產,29%的股票類資產,35%的另類投資資產(以私募股權、REITS 與對衝基金為代表)。在有效分散市場風險的基礎上平衡風險,提高長期投資組合收益,需要專業家辦人才協助籌劃。

2、時間面

中國大陸的企業家們當前采大額保險和贈與是最常用的傳承方式,未對資本的代際傳承做好提前規劃。大多數企業家缺乏家族治理意識,沒有定期召開家族會議的習慣,面對家族內部矛盾時也暫無明確的爭議解決機制。財富傳承面臨的風險有經營風險、投資風險、政策風險、稅務風險等;隨自身年齡的增長對財富管理,當前企業家60歲(含)以上的群體47%對財富安全與傳承有需求。  

3、空間面

中國大陸的企業家們當前極少數(5%以內)全球布局配置私募股權基金、對衝基金或做好境外家族信托,大多數(90%以上)企業家沒有善用豐富的理財工具,未采用有效的風險隔離措施對持有的財富降低風險。企業家通過本人直接持有家族財富,而通過設立公司架構、家族信托等間接方式持有的比例在5%以內(仍然較低)。為充分實現風險收益表現,有待家族辦公室服務進一步優化企業家財富管理力度。

4、價值面

中國大陸的企業家們當前僅有極少數(5%以內)通過設立慈善基金會或慈善信托的方式踐行公益達到自我價值實現。企業家們通過經營企業,從創造營收、貢獻稅收、帶動就業、提高生產力等方面創造價值,然而照護健康、延年益壽在生命的價值裡更是重中之重。

企業家群體2020年進行全球資產配置的動因排序

數據來源:《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研;本題調研多選題,故比例之和不等於100%

企業家群體2020年財富增值保值與安全傳承之比率

數據來源:《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研;家族企業財富管理的核心當前是增值

家族辦公室服務策略定位參考案例

金融監管機構2018年出台“資管新規”打破剛性兌付,引導資產管理商品向淨值化和主動管理轉型。企業在順應國家政策(比如:一帶一路 / 2020年11 月簽署的《區域全面經濟伙伴關系協定(RCEP)》)“走出去”的同時,需重點關注境外投資流程的合規性。加上根據《中國企業家家族財富管理白皮書》2020年調研數據,B&S家族辦公室面向家族企業的服務策略定位有:

1. 資產保護、資產傳承與家族信托是家族辦公室重中之重的任務。

2. 教育是家族財富傳承的源頭:用制度讓教育發揮功能,提升子女接班意願;家族的價值觀、精神與信仰是家族財富傳承的靈魂。

3. 家族企業是資產保護的重點對像,財富管理的核心是增值(上市績優股、績優FOF基金、金融AI理財及居外不動產之投資管理)。

4. 企業家資產保護之刑事風險防範。

5. 家族企業財富傳承之股權傳承。

6. 企業家族治理、調解和衝突管理。

7. CRS(Common Reporting Standard,全球金融賬戶涉稅信息自動交換標准)下的國際跨境稅務與國內稅務籌劃。

8. 企業投資並購(M&A)。

9. 注冊資本注資(企業無形資產知識產權技術出資)為實繳資本。

10. 資本運作與上市掛牌

11. 家辦合理運用資產保護的工具(比如:高端藝術畫作投資、離岸信托、高額保險等)和慈善基金會、捐贈。

12. 健康管理:合規的免疫細胞、干細胞儲存與回輸、基因檢測(相容率高者,能有效引導用藥、減肥、美容、抗衰延長健康壽命)。

李克強總理2019年7月23日在上海考察自貿區擴區後設立的第一家外商獨資金融培訓機構(IfFP瑞士財富管理專業培訓中心)時談到金融開放合規經營的重要性,特別強調要加強教育培訓方面的中外合作,培養更多熟悉國內法規和國際規則、擅於經營家族辦公室的金融高端人才,同時加強金融監管和風險防範,推動金融高水平發展。信息來源:央視網

家族財富管理涵蓋個人、家族和企業的綜合性需求,當前家族企業主群體設置家族辦公室極少數(家族資產規模大於一億元的企業家群體僅有7.5%有設置家辦),由於資產類型多樣化和財富需求多元化,該領域極具專業性和針對性,家族辦公室服務人才有其迫切需求性及重要性。

 

鐘華 Dr.Chung-Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱:DoctorChung99@gmail.com

 

中國高淨值人士的海外房產投資觀|居外專欄

在全球疫情加劇的影響下,各類商業活動和旅行都被高度限制了,也正是由於這個原因,讓我們有了更多的時間去沉澱和反思一些問題。讓我慶幸的是在新加坡能夠有了充分的時間訪問了來自中國的房產投資前輩,去深入了解到他們是如何看待海外房產投資的。

永久產權永遠優於有期限產權。第一個原因:大部分投資會輸給時間。絕大多數人沒有能力永遠在正確的時間點進行投資,所造成的投資損失往往需要時間來彌補。往往高淨值投資者擁有超過普通投資者或者金融機構更多的時間來維持一個長期投資項目,所以他們對於投資項目是否能夠長期持有非常看重。

第二個原因:稀缺性。在中國,往往可投資類別的房產分為70年產權的民用住宅,50年產權的工業建築用地和40年產權的商業地產,並不存在有永久產權的類別。這些有期限的房地產讓很多投資者擔心其未來的穩定性,也造成大部分中國的房地產投資都是一個短期行為,無法滿足高淨值人群未來財富傳承的需求。

優先考慮可以使用金融杠杆工具的房產。目的如下:

降低投資風險:通常銀行會對所需要貸款的房產進行評估,無形之中也幫助到投資者來判斷房產真正的價值。另一方面盡管付出了貸款利息的成本,但也讓一部分投資的風險轉移到了銀行頭上;

降低由於外彙管制而造成的限制:鑒於一些政策上的問題,除非你大部分收入已經在海外或有穩定的海外收入之外,外彙儲備將大大影響到你的選擇範圍,利用銀行貸款和其他金融杠杆工具正是解決問題的關鍵;

可以讓投資快速規模化。大部分專業投資者往往在第一次“試水”成功後,會迅速布局更多的同主題投資,實現區域性的復制。

彙率是評判投資時機又一個重要因素。所有的資產配置都不會忽略彙率因素,建議可以將投資本位幣設置為美金,緊盯美金和投資目的國的貨幣走勢,這可能會給你帶來房產價值之外的收益。

地理位置是永遠的主題。我想沒有人能否定這一點,也是最不需要花費精力來描述地理位置重要性的。

稱職的代理和買房律師為投資帶來必要的保障。深諳房產投資的高淨值人士,一定會有這樣穩定的團隊——提供投資情報和完整投資分析的代理,提供盡職調查和合規保障的律師,為售後提供後續服務的專業人士等。我曾經見過一位在新加坡投資超過10套的中國富豪,他提到將不同的任務交給不同專業的人士能夠讓投資得到最多的建議和更為完善的保護,在考慮投資回報時,不僅看到房產價值的增值,也要能夠發現是否有穩定的租金回報來支撐。當然稅務因素也是考慮必不可少的,往往通過一些簡單的投資結構調整能有效降低成本。

通過參考歷史交易記錄可以看出投資潛力。當你選擇的是“二手房”時,不要忘記問你的代理拿一份歷史交易記錄,它能夠讓你從時間和價格中找到線索,看出未來價值投資的趨勢。當然如果是向開發商購買時,他們也一定已經准備了一些數據,這是不夠的,去調取周邊房產的歷史交易數據才能夠客觀地判斷。

房產投資的根本是土地,而不是建築。資深投資者是不會被“樣板房”裡的豪華裝修所迷惑的,那些在土地之上的建築並不會增值,反而會隨著時間折舊貶值。土地的最初價值是投資者根本無法獲得的,原因很簡單,土地往往是通過國與國付出戰爭的代價獲得的,這也是房產投資為何如此受到投資者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考慮的。有一大部分的房產投資案例中,我們發現很多投資者並不是被投資本身吸引了,最為顯著的案例就是移民。投資與移民的完美結合,似乎是一個值得考慮的家庭遷移方案。但請記住一點,這會大大降低投資的回報,畢竟“魚與熊掌”很難兼得。另外的組合還有“以房養老”,“以房養學”等等。

當然,我認為一定還有更多因素能夠影響到投資者,無法一一在此描述完備,希望這些信息能夠給准備海外投資的你帶來一些幫助。

 

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如何向國內富豪出售海外豪宅?居外給你五條建議

無論是高聳入雲的大廈還是價值數百萬美元的獨立豪宅,富得流油的中國買家都各有偏好。以下為進行高端物業交易時應該注意的一些要點。

小說家弗朗西斯·斯科特·菲茨傑拉德(F Scott Fitzgerald)曾說過:“聽我向你描述一下那些非常有錢的人吧。他們和你我大不一樣。”聽聽這話說得,好像我們不知道這一點似的。

不過,這條真理在房地產領域具有一定的現實意義,因為在替億萬富翁尋覓合適的住宅時(當然,找一座莊園更好),我們需要換一種思路。這類交易要求代理人透過一個擁有無限資金但又不至於愚蠢到大肆揮霍的人的眼睛,觀察每一套可能合適的物業。你必須理解一種只有極少數人能夠享受的生活方式。記住,你現在打交道的對像經常進行涉及天文數字的交易。他們了解並欣賞金錢的價值。

1. 了解你的客戶

你對客戶的習慣,家庭情況,娛樂偏好,還有其他的一切了解得越深,你找到完美房產的幾率就越大。請牢記一點,千萬不要浪費客戶的時間

仔細考慮各種問題。需要安置多少工作人員?需要停放多少輛車?客戶是否會乘坐直升機出行——如果是,當前的房產是否配有直升機停機坪或者擁有加建的空間?是否應該包含台球室?這家人會不會騎馬?你要一直提出問題,直到你已充分完善具體要求清單。

英國倫敦西南部市郊溫徹斯特(Winchester)市中心5臥4衛的現代設計豪宅,房價約¥ 1,317萬。點擊查看房源信息

2. 風水怎麼樣?

如果一套物業的風水不好,那就根本沒有必要讓億萬富翁(或他的手下)來參觀了。你可能無法進行深入的風水分析,但你可以重點觀察一下某些方面的情況。

為了給客戶留下良好的第一印像,住宅和地面必須非常干淨整潔。如果物業包含水景——海景、池塘、養魚池等,那就相當不錯,要是水景位於東南方向就更好了。還要注意房子的東南角——這是有助於聚財的方位。室內外的植物應該呈現健康又吉祥的顏色,比如紫色和綠色。合適的顏色能給人留下良好的印像。

還有一些會產生直接影響的細節也應該注意:一個含有數字8和/或9的門牌號是最理想的選擇,一扇引人注目的前門(例如漆成紅色等搶眼的顏色,或者配有一個超大的入口)可以確保有好機遇來敲門。

加拿大安大略省Muskoka羅素湖(Lake Rosseau)湖畔的貝爾維尤莊園(Bellevue Estate)。視野開闊,生機盎然,坐擁著約550英尺的朝南的湖岸線。房價約¥ 7,978萬。點擊查看房源信息

3. 地段,地段,地段

這是另一條房地產領域的真理。為了實踐這條真理,你需要找的並不是最佳街道上的最差住宅,而是最佳街道上、最佳郊區內或最佳鄉村中最好的住宅。住宅所在的地段必須具有一定的名氣。如果附近有鄰居,那他們必須與你的客戶處於同一社會階層。如果客戶提出了和游艇有關的要求,則附近必須設有私人系泊區或專用碼頭。

無論是獨立豪宅還是頂層公寓,住戶所能看到的應該都是令人愉悅而且毫無阻隔的景觀。除此之外,物業的景觀不應該存在任何可能泄露業主隱私的缺陷。

場地和建築物的安全性至關重要。

美國紐約中央公園南1號3臥4衛豪宅,房價約¥ 1.25億。點擊查看房源信息

4. 奢華的歷史遺產

和偉大的藝術品一樣,一些超高端住宅也擁有悠久的歷史。請詳細了解住宅的出處。住宅建造於什麼年代,其最初的所有者是誰,建造者又是誰?以前有誰在這裡居住過?

在歐洲,歷史悠久的住宅可能是為貴族而建造的。這些住宅有著豐富多彩的背景,甚至可能承載著著名的傳說。這一切都可以增加住在古老住宅裡的榮耀感。

此外,由著名建築師設計的住宅也非常搶手。我們生活在一個建築界群星閃耀的時代,所以你應該聽過貝聿銘(I M Pei),伊格納·西馬斯·莫雷爾(Ignasi Mas i Morell)和彼得·馬力諾(Peter Marino)等人的大名。威廉·皮特·蘇富比國際房地產公司(William Pitt Sotheby’s International Realty)的英格·斯特林費羅(Inger Stringfellow)表示,偉大建築師打造的歷史遺產住宅可能會獲得高達50%的溢價。

電影、電視、音樂或文學界名人居住過的住宅也是值得關注的亮點。在進行高端物業交易時,有名人居住過可以視為一大優勢。

美國太浩湖歷史湖濱莊園——哈拉別墅(Villa Harrah),是由哈拉太浩湖酒店(Harrah’s Lake Tahoe Hotel)及賭場創始人威廉·F·哈拉(William F. Harrah)於1963年建造的太浩湖畔莊園,富有濃厚的傳奇色彩。房價約¥1.8億。點擊查看房源信息

5. 貨幣因素

投資回報率是一項必須考慮的因素。在正常情況下,你應該根據最近的房屋銷售情況來判斷物業的相對市場價值。然而,現在價值數百萬美元的房產不會像以前那樣頻繁地更換業主了,所以你無法再以此為依據進行估算。你應該把注意力轉向全球,看看世界各地的待售豪宅是什麼樣的,它們的售價又有多高。

有多個市場的規模已經突破了1億美元大關。你應該調查在特定地點投資房產時可能受到的稅收影響,移民政策,以及當地政府對外國買家的限制。

你還需要開拓視野,因為投資回報率可能會受到整個國家或地區經濟前景和政治環境的影響。請務必將風險管理研究納入需要調查的範圍。

由於今年澳央行兩次降息,同時澳元彙率大幅下跌,刺激海外買家的購房意欲。圖為澳大利亞新州亞姆巴Palm Terrace 4臥5衛海濱住宅,房價約¥2,523萬。點擊查看房源信息

最後,要快速、及時地回應客戶。這些客戶不是那種會默默等待結果的人。你應該提高工作效率,而且在對方來電時要持續、及時地做出回應。要始終對情況有充分的了解;要做好隨時出發的准備。在溝通時不要花言巧語——一個精明的高資產淨值中國買家在一英裡以外的地方就能聞到欺騙或拖延的味道。了解你自身的能力——要敢於努力推動談判過程。億萬富翁從來不怕談判。


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責編:Zoe Chan

全球高淨值人士移民方向:美加澳三國為最大財富流入地

總部位於約翰內斯堡的新世界財富公司(New World Wealth)的數據顯示,去年約有10.8萬名百萬富翁移民海外,較上年增長14%,這一數據是2013年的兩倍多。數據顯示,澳大利亞、美國和加拿大是最大的高淨值移民目的地,而中國和俄羅斯是全球最大的百萬富翁輸出國。

去年高淨值人士淨流入和流出的表現(以千計)

美加澳三大富翁移居國

澳大利亞移民“願望清單”上高居榜首。長久以來澳大利亞都是公認的安全、干淨、適合移民的理想國家,這裡沒有遺產稅,同時與中日韓有著緊密的商業聯系。其持續增長的經濟,同樣引人注目,在過去27年裡,澳大利亞幾乎毫發未損地躲過了金融危機,避免了經濟衰退。

澳大利亞墨爾本市中心West Side Place公寓項目,由麗思·卡爾頓酒店管理。項目位於Southern Cross火車站對面,那是墨爾本地區最大的交通樞紐。高級會所設施除了泳池、健身房、SPA、桑拿、電影院等豪華公寓標配以外,更配備了模擬高爾夫、KTV和麻將室等。
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作為全球第一強國,美國備受全球投資青睞。2018年,美國位居最受高淨值人士歡迎的目的地第二位,紐約洛杉磯邁阿密舊金山灣區是美國境內最吸引高淨值移民安家的首選城市。同時,美國也一直是中國投資移民的熱門國家,其強大的經濟實力、健全的法律體系,優質的教育資源,以及發達的醫療技術等等,都是高淨值人士選擇美國的種種因素。

加拿大位居2018年高淨值人士移民目的地第三位。該國長久穩定的政治經濟一直以來吸引著大量移民前往定居。加拿大的四大城市,多倫多、溫哥華、蒙特利爾和卡爾加裡,也常年位列全球各大宜居城市前排。英法雙語教育優勢,包容多元的社會氛圍,以及豐厚的福利也是人們選擇在這裡安家的原因之一。

遷移的百萬富翁:中國、印度

數據顯示, 中國是百萬富翁移民人數最多的國家,2018年有15,000名富翁離開中國。近20年來,中國經濟的高速發展成就了一批富裕家庭,其中一部分人選擇遷移到其他地區生活。

印度位於全球富翁輸出國第三位,2018年共有5000名百萬富翁家庭移民海外。

根據萊坊2019年財富報告,創紀錄的26%的全球百萬富翁將在今年開始計劃移民。

黑色:考慮永久移民
淡紅:考慮持有第二護照/雙國籍
紫色:正在持有第二本護照/雙國籍
資料來源:萊坊2018財富報告態度調查

一些富裕的亞洲人轉向發達國家,很大的驅動因素是為了尋求更為舒適的生活環境,以及改善下一代的教育。

Centra高級公寓第四期除了能夠滿足您的住房需求之外,還被譽為是加拿大蒙特利爾市的又一地標。由著名開發商CentraCondos Group開發,Centra公寓的迷人之處不僅僅是其絕佳的地理位置,更多的還是它的內部設計所給您帶來的上乘的住房體驗。步行2分鐘至Lucien L’allier地鐵站,周邊大學圍繞(康大,麥吉爾大學,College of Montreal,Lasalle college)。
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不過,從經濟角度看,高淨值人士從中國和印度流出並不特別令人擔憂,因為這兩個國家創造的新百萬富翁遠大於離開者。

新世紀財富研究主管Andrew Amoils表示:“一旦這些國家的生活水平提高,預計不少人還會再搬回來。

亞洲,尤其是中國和印度,是目前世界上生活節奏最快,人口密度最高,發展速度也最驚人的地區之一。

先富起來的人走出國門移居海外,對於減輕國內競爭壓力未嘗不是一種好事,並且當他們再回去的時候,帶來的將是一種新的資源流動與互換,這對於加速全球化進程,國內外經濟發展,不無裨益。


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來源:華爾街見聞
責編:Zoe Chan

豪宅大賣 2018年悉尼成了世界富豪游樂場

在過去的2018年,悉尼成為了世界富豪們青睞的“游樂場”,豪宅交易興旺,且出現了第一筆價值1億澳元(約合4.89億元人民幣)的房屋交易。

今年,悉尼排名前20的豪宅交易成交額共計6.75億澳元,其中,單筆成交金額超過3500萬澳元的就有5筆。憑借如此“傲人”的成績,悉尼成功超過美國邁阿密、日本東京、法國巴黎和阿聯酋迪拜等其他熱門市場,登頂2018年全球超豪華房產銷售榜。

而從超豪華房產的平均價格來看,悉尼豪宅均價為4380萬澳元(約合2.14億元人民幣),超越倫敦和紐約的同等房產。目前,在均價上唯二能超越悉尼的是中國香港和新加坡。

Mosman附近的沙灘,也是吸引富豪在此購置房產的原因之一

在悉尼,大部分的豪宅交易都發生在“大名鼎鼎”的北部沿海和東部郊區。這些區域有著自然優勢和港口海景,自然成為很多富豪購置房產的不二之選。舉例來說,摩士曼自治市(Mosman)是悉尼北部沿海的一個自治市,有著壯觀的海景和供人休閑娛樂的沙灘。根據金融房地產數據公司CoreLogic的數據,2018年,這裡的豪宅成交金額高達14億澳元。房地產咨詢公司萊坊(Knight Frank)的負責人Sarah Harding總結:“悉尼的海景現在是對富豪最具吸引力的優勢之一。”而相比世界其它地區,悉尼港毫無疑問為豪宅市場增色不少。“在這裡,豪宅的主人可以在家裡欣賞港口大橋和歌劇院,視野範圍內還有世界上最廣闊的水域之一,”Harding補充。

此外,悉尼的生活方式和相對的政治穩定性也使得更多高淨值人士進入。

值得一提的是,2018年悉尼“最貴豪宅”榜單再次被刷新。九月,澳大利亞億萬富翁Mike Cannon-Brookes和妻子購置了一棟總價超過1億澳元的房產,而且他是用現金支付。這棟富麗堂皇的豪宅位於“最矜貴”的豪宅區派珀角(Point Piper),在此之前,這棟房產在澳大利亞女富豪Mary Fairfax名下,直至她去年去世後房產重新出售。

Cannon-Brookes在Point Piper購置的豪宅外觀

如今,Cannon-Brookes擁有全澳大利亞面積最大,同時也是總價最高的私人房產。有趣的是,他曾經的“競爭對手”就在新宅隔壁。這棟被稱為Elaine的別墅在2017年以7100萬澳元的價格成交,也打破了當時的記錄。

在悉尼外,墨爾本2018年也見證了一些超過3500萬澳元的“超豪華”房產交易。郊區圖拉克(Toorak)的一棟別墅以3880萬澳元成交,而臨近的莫爾文(Malvern)郊區的一棟別墅,也將墨爾本豪宅交易記錄刷新到5250萬澳元。

澳洲著名房產經紀人Ben Collier代理了這一年許多超高豪宅交易,他認為,今年豪宅樓市成交額創新高,是被此前壓抑的需求所推動。目前的樓市火熱局面,也會吸引更多富豪加入購置新豪宅的潮流中。

“而實際上,這些富豪中的很多人在此之前已經住在非常好的房子裡了,” Collier說。

對於這些世界富豪來說,購置豪宅是一個非常“簡單”的過程。房產經紀人介紹,現在悉尼的超豪華別墅大多在短短的3到4周內就會售出,而且通常會全額付清,富豪們顯然完全不需要房屋按揭和銀行貸款。

居外推薦澳洲豪宅房源:悉尼屈臣氏灣(Watsons Bay)濱水房產

物業特色:

  • 絕不會遮擋海港景色
  • 設有5間臥室和6間浴室
  • 擁有4車位安全車庫以及可額外停車的汽車穿梭庭院
  • 占地約866平方米的濱水區土地以及道路與海洋服務處(RMS)批准的137平方米可租賃面積
  • 海港前泳池、碼頭和永久系泊,可停泊約30英尺長的船只
  • 您可獲得獨家經營的難得機會

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來源:界面
責編:Zoe Chan

誰說高凈值人士買房不用貸款?|居外專欄

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無論妳的銀行存款余額有多少,在英國買房總是伴隨著申請按揭貸款的過程。《Abode2第二家》執行主編 Laura Henderson深入研究了那些向富有的國際投資者提供專業抵押貸款的金融機構,並撰寫了這篇文章以饗讀者。

無論您是打算在市中心買壹個臨時居所,還是在英國鄉村的中央地段買壹棟宏偉的豪宅,選擇正確的融資方式來確保交易成功都是壹個至關重要的環節,而在購置物業組合的初始階段,這壹環節的重要性是其他任何事物都無法比擬的。

很多國際客戶在倫敦購置第二甚至第三套住宅作為基本住所,或者供他們的孩子在求學期間居住。然而,如果某住宅的業主顯然不會入住且可能將住宅完全用於出租,則貸款機構在審批貸款申請時會保持非常謹慎的態度。

Victory House”是壹座宏偉寬敞的經典住宅,坐落在倫敦的中心地帶,就在肯辛頓宮(Kensington Palace)對面,讓您體驗極致的奢華。居外物業編號:41253139 點擊查看房源

Enness私人辦公室負責人安東尼奧(Antonio Michael)指出,除了購置多處物業以外,高凈值個人通常擁有非常規的收入來源:“業界有壹個不言自明的假設,即有錢的客戶沒有理由申請抵押貸款,而那些有理由這麽做的人可以輕易獲得融資。

“這兩種觀點都是錯誤的。高凈值人士通常喜歡保留壹定的流動性,而不是將財富全部捆綁到某壹項資產上。此外,客戶越有錢,他們面臨的財務狀況越復雜,管理財務的難度就越高。”

利率還起著十分關鍵的作用——大多數高凈值人士會選擇只付息的貸款,因為房產增加的價值可能會超過利息費用,而擁有自由出售財產的權利也為自己留出了壹條退路。

英國金融市場行為監管局(Financial Conduct Authority)對高凈值抵押貸款客戶所下的定義是年凈收入至少為30萬英鎊(約266萬元人民幣)或凈資產價值至少為300萬英鎊(約2,656萬元人民幣)的個人。然而,如此龐大的資產規模也構成了借貸方面的困難。

對此,私人銀行和資產管理機構Coutts抵押貸款部門主管Alex Lyneel做出了如下解釋:“為了評估高凈值個人的貸款需求,金融機構需要更深入地了解非標準的收入來源,並使用更為復雜的結構、法律、稅收影響和客戶生命周期模型來進行決策。值得壹提的是,由於職業和所處的階段有壹定的差異,不同客戶的生命周期模型可能存在很大的區別。

英國銀行業的規則已經更改,申請大規模抵押貸款也不再是隨便鉆進商業街上的某家支行就能辦妥的事了。

“在英國,不同的政府政策導致貸款機構評估抵押貸款申請者可承受性的方式出現了徹底的變化,而這對於那些‘情況特殊’的人而言尤其不便,”安東尼奧解釋道。“由於審查要求日益嚴格,自由職業者、外派員工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申請抵押貸款時常常碰壁——即使他們的銀行存款可以充分地證明自己的還款能力也不例外。

解決這壹問題的辦法來自於英國的私人銀行所用的幌子。在英國,私人銀行可以提供更靈活的方法。比方說,如果借款人同意讓某家英國銀行管理壹定比例的貸款金額,那私人銀行就可以提供額度更高的貸款。

同樣,英國的高凈值按揭貸款經紀人或私人銀行所能提供的最大好處就是為其客戶量身打造的專屬建議。正如人們所預期的那樣,當涉及的貸款金額較高時,風險也會相應提升,因此適當的建議也許可以幫客戶節省數百萬美元。


責編:Zoe Chan

 

歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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什麼是CRS全球稅務交換協定?它會對我有影響嗎?|居外專欄

什麼是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用報告標准”,是由經濟合作與發展組織(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)於2014年7月提出的,簽署CRS的國家和地區通過信息平台自動向相關方提供金融賬戶交易信息。其出現的目的是通過參與的國家和地區之間交換的金融賬戶信息,稅務居民的資料,用以提升稅收的透明度以及在一定程度上打擊跨境逃稅行為,也就是我們所說的全球征稅。

目前,已經有100個國家率先加入CRS體系中,並承諾在2017年9月首次進行信息交換,其中不乏百慕大、維爾京、澤西等之前的避稅天堂地區。中國承諾將於2018年9月首次與其他國家共享信息。

2017年,經濟合作與發展組織(OECD)在G20峰會期間發布了一份稅收報告。其中披露了不少關於國際稅收發展和CRS落實信息交換的進展情況。截至2017年7月,大約50萬自然人披露了離岸資產,征收到了額外稅收收入大約850億歐元。

然而,彼時並未引起境內外納稅人的足夠重視。時至上周,廣東地稅局據跨境情報交換,成功向東莞108人追稅繳3608萬元人民幣。境外收入和跨境信息交換的威力,足以讓擁有海外賬戶、境外收入以及跨境企業的納稅人感到如履薄冰。

中國CRS的日程表

CRS交換哪些信息?

  • 海外機構的賬戶類型:存款機構、托管機構、投資機構特定的保險公司在內的金融機構;
  • 賬戶內容:存款賬戶、托管賬戶、現金值保險合約、年金合約、持有金融機構的股權/債券權益
  • 資產信息內容:賬戶及賬戶余額、姓名以及出生日期、稅收居住地、年度付至或計入該賬戶的總額

中國版CRS對於哪些人群有影響呢?

中國版CRS主要針對的是中國境內開立賬戶的非居民,或者有非居民控制人的消極非金融機構,這裡的非居民指的是中國稅收居民以外的個人和企業(包括組織)但是不包括政府機構,國際組織,中央銀行,金融機構或者證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國版CRS影響最大的人群包括在海外配置了大量資產,有海外賬戶的中國籍稅收居民,主要資產在中國,又移民到新的國家的高淨值人士。舉例說明,如果中國高淨值居民王先生在英國金融機構開立了一個金融賬戶,在英國,王先生就會被認為是非居民金融賬戶,該賬戶的信息就會經由英國金融機構報送至英國稅務機構,然後交換給中國稅務機構,由中國稅務機構識別這位王先生是否已為該賬戶資產報稅,如果沒有,就要進行追繳。(請注意,我們認為這個識別行為,目前來看,是被動的,抽查性質的,換句話說如果中國政府不提出特殊要求,英國政府並不會主動響應的提供這個數據給中國政府)

又如果王先生加入了英國國籍,但是資產都還留在中國,中國稅務機構就會將信息交換給英國稅務機構,由英國稅務機構識別王先生是否為該賬戶資產產生的額外現金流報稅。(同樣,我們認為交換信息的過程,目前來看,仍然是被動的,換句話說,英國政府需要明確的知道相關信息後,向中國政府提出信息交換要求,然後中國政府響應相關信息給英國政府)。

這就進一步的降低了通過海外賬戶避稅的可能性,中國居民的海外賬戶更加透明。

CRS只申報有現金流,有現金價值的金融賬戶,對於非金融資產如不動產,藝術品,貴金屬,珠寶等,不在申報披露的範疇。

我們在這裡重點分析兩種財產類型——銀行存款和非金融資產。

銀行存款

聽到“全球征稅”,很多“出國務工人員”有些擔心,是不是我每天在國外吃土豆啃面包存在銀行的那點錢要被報告給中國政府然後被征稅了啊?淡定,親,不是的。

金融機構在按照當地的CRS法規實行外國居民賬戶盡職調查和賬戶信息報送時,通常是依據賬戶持有人稅收居民身份所屬國的類別來進行的,接收這些金融賬戶信息的國家應為賬戶持有人稅收居民身份所在國,也就是說在CRS下的涉稅信息交換是建立在稅收居民身份這一重要概念的基礎之上的。

舉個例子,李小姐是中國人(持有中國護照),在德國的某汽車公司工作了十年。其名下有在德意志銀行的存款50萬歐元,同時還在中國銀行北京分行擁有存款200萬人民幣。中國和德國都是CRS的參與國,但是德意志銀行和中國銀行在CRS下的就李小姐存款的合規要求卻不盡相同:

– 德意志銀行:需要識別該50萬歐元的賬戶持有人信息。通過識別發現李小姐雖是中國人,但是從稅法的角度,李小姐是德國的稅收居民。CRS下金融機構只需要申報外國稅收居民的賬戶信息,因此德意志銀行是不需要將李小姐的信息通過德國政府傳遞給中國政府的。也就是說在CRS下,中國政府是不會知道李小姐在德意志銀行50萬歐元的這筆存款的。

– 中國銀行:需要識別該100萬人民幣的賬戶持有人信息。通過盡職調查,中國銀行發現該賬戶的持有人李小姐在國外居住工作,並聲明為德國稅收居民。此時中國銀行應當按照中國政府的CRS法規將李小姐的個人基本信息和100萬人民幣存款以及相關利息收入或其他與該賬戶有關的收入等信息通過中國政府傳遞給德國政府。根據德國稅法規定,德國稅收居民應就其全球所得征收個人所得稅,那麼當德國政府掌握李小姐在中國銀行的存款信息以後,會判斷與該存款有關的相關利息收入或其他應稅收入是否被申報納稅,從而達到打擊跨國逃稅的目的。

當然,在現實中可能存在一個國家的稅收居民同時還屬於另外一個國家的稅收居民,也就是所謂的雙重居民身份,在這種情況下,通常可以依據這兩個國家之間的避免雙重征稅協定,來判定自己應屬於哪個國家的居民,並在哪個國家負有納稅義務。

非金融資產

如果是個人直接持有房產,且持有的過程中與金融機構不發生任何業務往來,那這裡面既不涉及到金融資產的判定,也不涉及到金融賬戶的識別,這種情況是完全不用考慮CRS影響的。除了房產以外,通常你在海外投資直接持有的游艇、跑車、古董字畫、珠寶等等非金融類資產都是不在CRS的合規範圍之內的。CRS的“執法一線”在金融機構(包括存款機構、托管機構、投資機構和特定保險機構),如果你持有的資產跟這些金融機構沒有任何關聯,那麼通常是不用擔心受到CRS影響的。

與個人持有的情形不同,因為公司或者信托屬於CRS下“實體”的概念,也就是說需要看該公司或者信托是否屬於“實體”分類中的金融機構類別來判斷CRS下的合規義務,如果是金融機構,則需要完成CRS下的賬戶識別和信息報送義務。但是對於直接持有房產的公司或者信托,在CRS下通常是無法滿足金融機構的概念的(因為,房產並不屬於金融資產的類別,導致規定中的“financial assets test”無法滿足)。

案例1:個人持有

李小姐是中國居民,其在英國擁有一套價值約1000萬英鎊的莊園。CRS下去識別金融賬戶的主體是金融機構,而這裡面根本不涉及到金融機構,因此,李小姐在海外直接持有再多的房產也不會在CRS下被披露給中國政府。

案例2:個人通過公司或者信托持有

李小姐是中國居民,其在開曼群島設立一家房產持有公司A,並由當地的管理公司B來管理,通過A公司,李小姐在英國擁有一套價值約100萬英鎊的莊園。此時A公司無法滿足CRS下金融機構的概念,而且這其中的房產持有關系中並沒有其他金融機構的參與,因此,該房產的信息也是不會在CRS下被披露給中國政府的。

但是,如果通過兩層或者更多層實體間接持有房產,那麼情形就會變得復雜,因為要具體分析其他間接持有房產的公司是否屬於投資機構。例如,如果上例中A公司上面還有一家設立在香港的B公司,那麼B公司是有可能被分類成投資機構的,因為其持有的是B的股權(即金融資產)。B有可能需要將李小姐的個人信息以及A公司的資產信息通過香港政府報送給中國政府,從而李小姐持有開曼公司的信息也會被中國政府掌握。

案例3:金融機構持有

王先生是中國稅收居民,其在開曼群島設立了一家私人投資公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的資產中80%為金融資產,20%為非金融資產,其中包括位於英國境內的一套房產。那麼在CRS下,如果該A公司屬於金融機構(如投資機構),那麼A公司在申報其金融賬戶(即投資機構的股權權益或者債權權益)時,其所持有的金融資產和非金融資產的價值全都應當作為賬戶余額來進行申報。

在CRS下,金融賬戶涉稅信息自動交換的核心是“賬戶”,也就是說跨國之間共享的信息是金融賬戶信息,而並非金融資產信息,因為一個金融賬戶有可能同時涉及金融資產和非金融資產。其中,金融資產的概念與金融機構身份屬性以及金融賬戶類別的判定密切相關,單從金融資產本身無法判定其是否需要申報。一個金融賬戶如果屬於需申報的賬戶,那麼該賬戶下所持有的所有資產,不論是金融資產還是非金融資產,均需要申報和交換。

這樣看來,購買房產還是在目前執行CRS的情況下,是非常保險的一種投資選擇。

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責編:Zoe Chan

 


英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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中國9月首次自動交換CRS 征稅期或未同步到來

經過一年多准備工作後,CRS(共同申報准則)即將進入倒計時,按照稅務總局的要求,中國將在今年9月首次開展金融賬戶涉稅信息的自動交換。

作為一個新事物,到目前為止,全球尚未有任何國家具有CRS涉稅信息交換的完整實操經驗。對於高淨值人群來說,CRS一度被理解成劫富濟貧的稅收政策,並造成高淨值人群的“恐慌”。

根據《中國經營報》記者最新了解到的消息,CRS交換來的信息主要用來核查納稅人是否依法履行了納稅義務,並不是交換回來信息就直接征稅。稅務機關需要根據這些信息依法判定納稅人是否需要征稅,以及按照什麼標准,征收多少稅的問題。“更為重要的是,9月份我國首次開展CRS自動交換工作,具體的實施進度要依據OECD(經合組織)政策和稅務總局的要求進行。”一位國際稅務人員解釋。

目前已有100多個國家和地區參與了CRS,第一批以英國德國法國意大利等歐盟國家為代表,承諾於2017年9月開展第一次賬戶信息交換,第二批包括中國、中國香港地區、中國澳門地區等。

稅收身份界定

“中國實施CRS 後,信息交換給誰,誰來征稅的標准是以稅收居民身份來判定的,主要看其是否中國稅收居民,而不是根據國籍來判定。”中國國際稅務研究院研究員劉爽表示。

一個很簡單的例子,假如你是英國國籍,但是多年來都在中國工作、居住,那你就是中國稅收居民,在境外的金融賬戶信息也要交換給中國稅務當局。

根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的相關規定,我國的個人稅務居民分為兩類情形:一類是在中國境內有住所的中國公民和外國僑民,但不包括雖具有中國國籍,卻並未在中國大陸定居,而是僑居海外的華僑和居住在香港、澳門、台灣的同胞。

其中,在中國境內有住所的個人,指因戶籍、家庭、經濟利益關系而在中國境內習慣性居住的個人。

另一類是在中國境內居住,且在一個納稅年度內,一次離境不超過30天,或多次離境累計不超過90天的外國人、海外僑民和香港、澳門、台灣同胞。

上述國際稅務人員表示,這兩類稅務居民在中國的金融賬戶信息不會被交換至其他CRS參與國或地區,但是其在境外的金融賬戶信息需要交換給中國稅務當局。

今年早些時候,中國金融當局已經對此進行了全面布局。

記者了解到,今年1月份,中國資產管理協會向其成員發出通知郵件,提醒各金融機構要做好CRS的應對工作,並使其影響降到最低,郵件特別強調金融機構需要完全遵守規則內容。

澳洲會計師公會大中華區分會理事及大中華區稅務委員會副主席劉明揚在接受采訪時表示,中國CRS的實施意味著中國可能對非居民金融賬戶展開摸底調查。今年9月進行的第一次信息交換,中國個人或機構的海外賬戶信息將被呈報至中國稅務機關。

他介紹,目前中國各類金融機構都在按照自己的節奏推行CRS相關工作,但進展不盡相同。“銀行等金融機構完成度較高,相比之下,一些金融機構對涉及CRS合規承諾的重視度有待進一步提高,工作進展相對比較緩慢”。

按照國家稅務總局的時間表,2017年12月31日前,金融機構完成對存量個人高淨值賬戶的盡職調查。2018年5月31日前,金融機構報送信息。

2018年9月,國家稅務總局與其他國家(地區)稅務主管當局第一次交換信息。2018年12月31日前,金融機構完成對存量個人低淨值賬戶和全部存量機構賬戶的盡職調查。

合規性申報

“據我們了解,中國稅務機關可能會重點針對公司法定代表人、實際控制人、個人賬戶等開展稅務稽查,因此該類金融賬戶的盡職調查也將被重點關注。”劉明揚坦言。


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來源:中國經營網
責編:Zoe Chan

美業內人士看好二級城市多戶住宅投資 而非紐約旧金山 | 美國

由於高淨值人士(HNW)投資者和家族理財室(為富裕家族管理財富的私人機構)希望增加房地產的投資組合,美國的多單元住宅(multifamily)將繼續提供有吸引力的投資機會。高淨值投資者要求從核心物業獲得可預測的現金流,或重建項目中獲取增值收益,多戶住宅的市場板塊能夠達到他們的這些目標。在這種情況下,有什麼市場線索可以幫助高淨值投資者掌握符合投資組合目標回報的機會?

多單元房屋投資的風險和回報

舊金山紐約市等門戶市場具有吸引力,這些市場也經歷了重大的多單元住宅發展。這種新供應會抑制租金增長,並且考慮到門戶市場進入成本高,當租金增長停滯時,回報反響更為迅速。相反,像鹽湖城丹佛這樣的二級市場,雖然人口和就業人數都很強勁,但新開發項目相對較少。我們認為這些市場能為高淨值投資者提供更可預測的回報和更有吸引力的選擇。

千禧一代人對租賃住房的需求加大,開發商也正在以設計和設施響應,為他們可預測的行為提供服務。城市小單位開發的增加就是其中的一個例子。也就是說,當某些市場上的這種產品太多時,投資者需要小心謹慎。像他們之前幾代人一樣,千禧一代最終將會尋求在好的學區為他們的家庭購買房屋,並且可能趨向郊區。

另外,越來越多的老年租房者想要更高質量的成屋和設施。許多資產,即使是10年的資產,也不能滿足這些租客的偏好,這為精明的投資者創造了實行重建策略的機會。

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多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會
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如何提升多單元房屋投資的投資回報率?

多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會,但在實現收益方面有一些重要的事情需要注意。位置,資產質量和強勁的市場基本面必須符合投資策略和良好的承銷。資產的管理也是成功的關鍵。

對房屋裝修,設施和技術的進行升級,包括包裹管理,智能恆溫器和安全系統,是有效增加價值和提高回報的附加手段。例如,節能升級可以降低運營成本,並在使用代理債務時節省經費。

包裹管理是租戶需求轉變的另一個例子。隨著電子商務的日益普及,租戶的收入遠遠高於幾年前,成功的社區能有效地管理這種交付流量。提供針對包裹盜竊問題開發創新解決方案的第三方供應商對在線購物的租戶有很高的吸引力。

避免多單元住宅投資的失誤

您的目標投資市場是否充斥著過多資本?如果是這樣,不切實際的租金增長假設或低估運營費用的增加將影響估值的完整性。回報率能否維持?在回報率下降到4%以下的市場,誤差幅度有所放大。在超低回報率環境下評估風險時,准確度是必須的條件。

資本成本的充分承保是另一個需要謹慎的地方。面對租戶偏好的變化,特別是在考慮跟上科技發展的成本時,每單位250美元資本儲備的舊標准可能無法適用。

結論

我們相信,在合適的公寓市場上,有多種因素會為高淨值人士和家庭理財辦公室投資者增加機會。隨著建設貸款人控制新貸款和股權投資者變得更加謹慎,我們預計現有的發展渠道將會縮窄。結合租房者不斷變化的需求,我們認為,增加現有公寓資產和獲得有吸引力的回報的機會越來越多。

相關專欄文章:【選擇投資美國多單元住宅(multi-family)的五大原因

作者:Robert Brunswick,美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文發表日期:2017年10月12日

責任編輯:Zoe Chan

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中國香港超級富豪密度高於全球平均水平20倍

2014年11月19日,瑞銀與研究機構Wealth-X聯合發布的《2014年世界超級財富報告》顯示,中國香港超級富豪密度亞洲最高,全球第三,每100萬中國香港人中就有460名超高凈值人士,這個占比是全球平均水平的20倍。而中國香港平均每名超級富豪所擁有的凈資產達1.78億美元(13.88億港元),高於全球平均的1.41億美元。

根據報告,全世界超級富豪(財富凈值超過3000萬美元)人口共211275人,中國香港占3335人,全球排名第13,人數比去年增加155名,共持有5950億美元資產,平均擁有的資產比去年增加7%,達到1.78億美元。若按人口比例來計算,中國香港富豪的集中度更是接近全球最高。報告指出,截至今年6月,每100萬名港人中就有超過460人為超級富豪,密度為全球第三高,僅次於盧森堡及瑞士,比例更比全球平均水平高出20倍。另外,中國香港女性富豪比例約占25%,亞洲最高。

對於中國香港超級富豪的增加,瑞銀財富管理北亞太區首席投資總監蒲永灝分析稱,中國香港生活環境較佳,流動比較自由,能吸引更多富翁移民中國香港,也包括內地富人,相信超級富豪仍會增加,但增速或將放緩,主要是中國香港經濟已經發展成熟,缺乏新行業掘起。他預期,“滬港通”及離岸人民幣業務等將為金融行業提供機會,比其他傳統行業有更大機會產生超級富豪。瑞銀財富管理大中華區主管盧彩雲提到,新壹代富豪普遍對投資態度開放,對投資海外市場很感興趣,特別是購買海外房地產,所以富豪數量增加迅猛。

值得壹提的是,中國香港超級富豪的財產橫跨多個世代,近45%的超級富豪的部分財富來自繼承。行業比例方面,近10%的財富來自房地產行業,比其他國家和地區高。

此外,瑞銀報告提到,中國香港超級富豪的增速能否維持,還要看內地政策。至於內地,超級富豪人口為全球第五大,有91%的人的財富來自白手起家。蒲永灝預測,內地經濟放緩,白手起家的超級富豪人數將減少,特別是來自房地產及建築行業的富裕人士數目減少,而來自新經濟如互聯網、科技等行業的人數或有所增加。