由於高淨值人士（HNW）投資者和家族理財室（為富裕家族管理財富的私人機構）希望增加房地產的投資組合，美國的多單元住宅（multifamily）將繼續提供有吸引力的投資機會。高淨值投資者要求從核心物業獲得可預測的現金流，或重建項目中獲取增值收益，多戶住宅的市場板塊能夠達到他們的這些目標。在這種情況下，有什麼市場線索可以幫助高淨值投資者掌握符合投資組合目標回報的機會？
多單元房屋投資的風險和回報
舊金山和紐約市等門戶市場具有吸引力，這些市場也經歷了重大的多單元住宅發展。這種新供應會抑制租金增長，並且考慮到門戶市場進入成本高，當租金增長停滯時，回報反響更為迅速。相反，像鹽湖城和丹佛這樣的二級市場，雖然人口和就業人數都很強勁，但新開發項目相對較少。我們認為這些市場能為高淨值投資者提供更可預測的回報和更有吸引力的選擇。
千禧一代人對租賃住房的需求加大，開發商也正在以設計和設施響應，為他們可預測的行為提供服務。城市小單位開發的增加就是其中的一個例子。也就是說，當某些市場上的這種產品太多時，投資者需要小心謹慎。像他們之前幾代人一樣，千禧一代最終將會尋求在好的學區為他們的家庭購買房屋，並且可能趨向郊區。
另外，越來越多的老年租房者想要更高質量的成屋和設施。許多資產，即使是10年的資產，也不能滿足這些租客的偏好，這為精明的投資者創造了實行重建策略的機會。
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如何提升多單元房屋投資的投資回報率？
多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會，但在實現收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，資產質量和強勁的市場基本面必須符合投資策略和良好的承銷。資產的管理也是成功的關鍵。
對房屋裝修，設施和技術的進行升級，包括包裹管理，智能恆溫器和安全系統，是有效增加價值和提高回報的附加手段。例如，節能升級可以降低運營成本，並在使用代理債務時節省經費。
包裹管理是租戶需求轉變的另一個例子。隨著電子商務的日益普及，租戶的收入遠遠高於幾年前，成功的社區能有效地管理這種交付流量。提供針對包裹盜竊問題開發創新解決方案的第三方供應商對在線購物的租戶有很高的吸引力。
避免多單元住宅投資的失誤
您的目標投資市場是否充斥著過多資本？如果是這樣，不切實際的租金增長假設或低估運營費用的增加將影響估值的完整性。回報率能否維持？在回報率下降到4％以下的市場，誤差幅度有所放大。在超低回報率環境下評估風險時，准確度是必須的條件。
資本成本的充分承保是另一個需要謹慎的地方。面對租戶偏好的變化，特別是在考慮跟上科技發展的成本時，每單位250美元資本儲備的舊標准可能無法適用。
結論
我們相信，在合適的公寓市場上，有多種因素會為高淨值人士和家庭理財辦公室投資者增加機會。隨著建設貸款人控制新貸款和股權投資者變得更加謹慎，我們預計現有的發展渠道將會縮窄。結合租房者不斷變化的需求，我們認為，增加現有公寓資產和獲得有吸引力的回報的機會越來越多。
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作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人
原文發表日期：2017年10月12日
責任編輯：Zoe Chan
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