多单元住宅

如何投資美國多單元住宅實現13%回報率 | 居外買家故事

美國多單元房產投資無論從資金流，還是投資回報率都備受投資者的青睞。盡管房產投資理論和分析的信息和文章屢見不鮮，但卻缺少實例分析。以下就美國華人買家Zora（同時也是居外特約專欄作家）在2017年6月份購買、投資多單元房作為案例，和居外網讀者分享和解析投資回報率的計算方式和本次投資過程中的投資心得：

投資概況

買家：Zora/美國華人
買房區域：康涅狄格州，布裏斯托市
置業目的：投資
投資金額：7萬美元（首付+養房費用）
買房類型：多單元房
護型：共3護，每護為3房1衛（110平米），共330平米
置業結果：成功投資，凈現金回報率達13%

*備註：多單元房（Multifamily），是美國特有的住房的類型，從外表上看是壹幢獨立房，但建築裏面卻包括了2-4個獨立的單元（公寓），每個單元都同時入住壹護家庭，為此能獲得較高的租金收入，是最這合投資的房屋類型。

關於多單元房的投資優勢，可慘考“選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因”

投資房產怎洋實現13%回報率？美國華人實例解析 | 美國 — Zora所購多單元房外景。從外觀上看，與壹般獨立房無異，但裏面卻包括3套獨立的公寓，這也是獲得更高租金和投資回報的關鍵。

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這幢多單元房位於康涅狄格州布裏斯托市（Bristol）,面積近330平米，共有三個3房1衛的獨立單元。周邊設施比較成熟，5分鐘步行到購物區域，靠近公交站，14 分鐘步行距離到公員，高爾夫球場，網球場等設施。當地居民基本以工薪階層（working class）為主，這也是這套房產的出租目標人群。按照當地目前的行情，每個單元的租金為900-1100美元/月左右。

壹、房產投資回報率如何計算？

在計算這套多單元房的投資收益錢，先為大家介紹常見的計算投資回報率的計算方式：資產回報率（CAP RATE）、現金回報率（Cash on Cash Return）。

資產回報率CAP RATE ：

CAP RATE = 年凈經營收入/地產的市場價格，也就是不考慮有貸款的條件下，壹個投資地產所能產生收入與其價格的百分比。年凈經營收入的計算方法是把年租金收入的總額，減去所有費用，包括地產稅，保險，維修，房東所支付的水電費等。值得說明的是，銀行還貸的月供本金和利息都不包括在內。

現金回報率Cash on Cash Return：

凈現金收入/凈現金投資。和CAP RATE 不同，現金回報率的計算更看中的是每年純現金利潤收入占購買房產時現金投入的比率。例如，房產價格為10萬美元，首付款25%為25000 美元，如支付完貸款和房產經營費用以後，純利閏所得為每月300 美元，CASH ON CASH的回報為（$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是從現金流的角度來幫助投資人評估投資價值，並可以和股票市場或者其他投資方式作橫向比較。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

二、實例計算：布裏斯托（Bristol）多單元房投資收益計算

1、買房主要支出

成交價格205,000 美元
首付金額：51,250美元（25%）
維修費用：12000 美元（在專業驗房過程中，屋頂和其中壹護的熔爐接近更換年齡，在和賣家商討後，賣家給出10000 美金的折扣，作為買家的我們會出資進行修葺）
月貸款利息和本金：$847；年貸款利息和本金為$10,163.40 美元

2、每年養房費用（必須支付的養房和出租衍生費用）

維修費用10%：每月$326 ，每年3912美元。
空置期分攤(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。

備註：10%的空置率是比較保守的數字，康州的冬天比較長，如果房屋在冬天空置，招租的時間可能會較長。10%低於當地的房屋空置率的平局值，大部分投資人用5%-10%空置率來做回報率的計算

專業物業管理費用10%：每年3912美元

備註：業主如果居住在外市，或者沒有時間親自管理，可以雇傭專業的物業公司負責招租，維修，接通業租護電話等，壹般費用在租金的10%左右。我和我的合作夥伴短期內會自己管理該房產，但1-2年後計劃由物業公司接手管理，所以在計算回報率時考慮到10%的物業管理費對我們很重要。

房產地稅：4700 美元/年
水費：150 美元/月，1800 美元/年（根據房產的建築結構，不是所有的房產水費多有房東支付）
房產保險：2332 美元/年
總費用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入為$39,120 美元（月房租收入$3,260X12）

為此，本套多單元房的資產回報率與現金回報率計算如下：

資產回報率=（年房租總收入- 費用支出）/ 房產購買價=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9%

現金回報率=年凈利閏回報（年房租總收入-費用支出-年房貸利息和本金）/現金投資(首付金額+維修費用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13%

註意：如果大家無法在美國拿到貸款，現金支付購買的話，CAP RATE的計算方式沒有變化。但是CASH ON CASH 回報率的計算就會和以上的計算不同。

三、投資心得：避開熱門區域、找個好經紀

美國每個區域在做房產投資的選擇上都有其特殊性。對該房產購買時所考慮的因素，未必這用於美國所有其他城市和地區，需要說明的幾點是：

選擇這合的投資區域

美國熱門的房地產市場例如洛杉磯和紐約，房產在過去幾年中價格上升迅速，盡管租金也在上升，但是這些城市的CAP RATE 會遠遠低於9%。例如聖地亞哥地區2017年第壹季度平局CAP RATE 只有4%。與之相比，康涅狄格州比鄰紐約和波士頓，最近壹兩年才開始被中國投資人所了解，是壹個投資門檻低，回報較好的市場，能以更少的現金投入獲得不錯的現金回報，更這合普通投資者。

選個稱職的經紀人真的很重要

選擇對的房地產經紀人對於投資者來說可以起到事半功倍的效果。我們的房地產經紀人不僅給我們提供了準確的房產稅費用，保險和水費的預估信息，幫助我們做更準確的回報率計算。更主要的是給了我們提供了當地房地產律師，專業驗房公司，物業管理公司等推薦。並且還在和賣家的經紀人協商價格時給出了有建設性的建議，讓我們在驗房後由拿到了優惠。尤其對中國的投資人來說，找到有經驗的美國當地房地產經紀人尤為重要。

看完以上故事，如果妳也有過在海外買房、投資的經歷，無論成功與否，都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。

撰稿：Zora

排版：Shelly Du

責編：Vincent Xie

美業內人士看好二級城市多戶住宅投資而非紐約旧金山 | 美國

由於高淨值人士（HNW）投資者和家族理財室（為富裕家族管理財富的私人機構）希望增加房地產的投資組合，美國的多單元住宅（multifamily）將繼續提供有吸引力的投資機會。高淨值投資者要求從核心物業獲得可預測的現金流，或重建項目中獲取增值收益，多戶住宅的市場板塊能夠達到他們的這些目標。在這種情況下，有什麼市場線索可以幫助高淨值投資者掌握符合投資組合目標回報的機會？

多單元房屋投資的風險和回報

舊金山和紐約市等門戶市場具有吸引力，這些市場也經歷了重大的多單元住宅發展。這種新供應會抑制租金增長，並且考慮到門戶市場進入成本高，當租金增長停滯時，回報反響更為迅速。相反，像鹽湖城和丹佛這樣的二級市場，雖然人口和就業人數都很強勁，但新開發項目相對較少。我們認為這些市場能為高淨值投資者提供更可預測的回報和更有吸引力的選擇。

千禧一代人對租賃住房的需求加大，開發商也正在以設計和設施響應，為他們可預測的行為提供服務。城市小單位開發的增加就是其中的一個例子。也就是說，當某些市場上的這種產品太多時，投資者需要小心謹慎。像他們之前幾代人一樣，千禧一代最終將會尋求在好的學區為他們的家庭購買房屋，並且可能趨向郊區。

另外，越來越多的老年租房者想要更高質量的成屋和設施。許多資產，即使是10年的資產，也不能滿足這些租客的偏好，這為精明的投資者創造了實行重建策略的機會。

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如何提升多單元房屋投資的投資回報率？

多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會，但在實現收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，資產質量和強勁的市場基本面必須符合投資策略和良好的承銷。資產的管理也是成功的關鍵。

對房屋裝修，設施和技術的進行升級，包括包裹管理，智能恆溫器和安全系統，是有效增加價值和提高回報的附加手段。例如，節能升級可以降低運營成本，並在使用代理債務時節省經費。

包裹管理是租戶需求轉變的另一個例子。隨著電子商務的日益普及，租戶的收入遠遠高於幾年前，成功的社區能有效地管理這種交付流量。提供針對包裹盜竊問題開發創新解決方案的第三方供應商對在線購物的租戶有很高的吸引力。

避免多單元住宅投資的失誤

您的目標投資市場是否充斥著過多資本？如果是這樣，不切實際的租金增長假設或低估運營費用的增加將影響估值的完整性。回報率能否維持？在回報率下降到4％以下的市場，誤差幅度有所放大。在超低回報率環境下評估風險時，准確度是必須的條件。

資本成本的充分承保是另一個需要謹慎的地方。面對租戶偏好的變化，特別是在考慮跟上科技發展的成本時，每單位250美元資本儲備的舊標准可能無法適用。

結論

我們相信，在合適的公寓市場上，有多種因素會為高淨值人士和家庭理財辦公室投資者增加機會。隨著建設貸款人控制新貸款和股權投資者變得更加謹慎，我們預計現有的發展渠道將會縮窄。結合租房者不斷變化的需求，我們認為，增加現有公寓資產和獲得有吸引力的回報的機會越來越多。

相關專欄文章：【選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因】

作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文發表日期：2017年10月12日

責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因 | 美國

在選擇投資美國房產時，盡管地理位置，經濟狀況，學區等因素非常重要，但是在這些因素相同的情況下，對於房產類型來說，相比較單獨住宅（single family），公寓（condo）或者聯排別墅（townhouse），多單元住宅（multi-family）往往是有經驗的投資人的首選。

這類房型一般有2-4戶，是一種很典型的投資房，對一些正在讀大學或者剛剛工作的年輕人來說，越來越多的人開始選擇自己住一個單元，其它的單元出租，租金收入用來支付貸款和維護費用，這樣不僅降低了生活成本，還達到了固定資產投資的目的。這在美國現在叫做house hacking，越來越受到從08經濟蕭條時走出一代年輕人的推崇。對於中國的投資人來說，如果希望對投資的房產有100%的所有權，在美國一線城市的郊區，以及二三線城市的中心，多單元房產是最好的選擇。

以下就請我從房產投資的角度介紹一下投資多單元房產的優勢：

1、更豐厚的資金流動

多單元住宅的資金流動優勢可以從三個方面來體現。首先，同一個房產下，有多個租戶的租金回報，這往往比單獨別墅的租金回報率更高。例如，在康州布裡斯托（Bristol）一個三居兩衛生的單獨別墅的市場價在20到22萬美金左右，而2017年第一季度的租金在1300美金左右。在同樣一個地區，一個報價22萬美金的三戶房產，每戶有三臥一衛，每戶的租金在1000美金左右。

另外，對於房產的維護和維修來說，無論從屋頂的修葺，草坪的維護，還是除雪，維護的費用從多個租戶的租金中計算，費用的比例比起出租獨立別墅就要少的多。

從風險的管理角度來看，如果獨立別墅幾個月內沒有找到租戶，房屋空置（vacancy）的比例為100%，而多單元房產，風險有多個單元平攤，房屋空置的比例就會大大降低。

2、保值更穩定

投資房產和住宅地方的市場價值評估方式完全不同。無論是2-4戶的多單元房產，還是商業地產，以營利為目的的房產（income-producing property）的市場價值是由其資金回報率來決定的。也就是當一個市場的房地產出現波動時，供給和需求會調整，獨立別墅房產價格會因買家或者賣家對市場的反應而波動，而多單元住宅的主要購買者是投資人。只要一個市場的租金穩定，房產的市場價值是不會有很大影響的。最有代表性的例子是在2008年次貸危機以後，房地產市場受到很大衝擊，很多美國人支付不起銀行貸款，失去了房產，嚴格的貸款政策使得一些消費者無力購買房產，這些人會轉而選擇租房，促進了對多單元房產的需求量。

3、物業的經營管理更便捷

對於遠距離投資的中國投資人來說，面對的最大問題可能是由誰來管理我的房產？這裡的房產管理（property management）包括招租，審核租戶的信用歷史（credit history），收取租金，負責住戶的維修問題，為投資者提供詳細的資金流動報告等。在美國，有許多專業的物業管理公司，他們的費用在租金的10%-12%左右。這個比例對於獨立別墅租金來說，相當於僅有的利潤空間，這也是為什麼許多美國獨立別墅的投資人都是自己親歷來管理房產的。明智的投資人會選擇多單元房產，並聘用專業的管理人員。這樣可以高枕無憂得享受投資回報。

4、稅收政策更優惠

房地產投資本身有諸多降低稅收的優勢，最主要的是在報稅時可以以“稅收減值（depreciation）”的方式對資產折舊，從而達到稅務庇護作用，或者叫稅收庇護（tax shelter）。換句話說，就是長期資產每年的折舊費可以在所得稅前扣除，減少個人和企業繳納的稅款。因為美國各個州的稅法不同，中國的投資人可以咨詢注冊會計師來更多的了解如何報稅。

5、更好的市場需求

對於千禧年的一代年輕人來說，US News的調查數字顯示，2016年畢業生有70%有助學貸款，平均助學貸款金額為$37,172。隨著一線城市房產價格的上漲，越來越多剛剛步入工作崗位的年輕人會選擇租房。另外，隨著網絡時代對許多傳統職業的挑戰，千禧年一代更容易因為工作的變化而選擇搬離到另一個城市尋求機會，租房無疑給他們提供了靈活性。同時，嬰兒潮出生的一代人已經步入退休的年齡，空巢的家庭會選擇賣掉在郊區的獨立別墅而搬到便捷的市區公寓裡，從而降低房產開支。或者選擇租房從而為退休旅行提供靈活性。

對於中國投資人來說，盡管美國的各個地區的房地產市場有其特殊性，追對不同城市和區域會有不同的投資策略，然而更多得了解美國多單元房產的優勢，可以豐富投資的多樣性，達到最高效的投資回報。

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