柏林 – juwai

德國房東好消息：柏林房租不再設限租金增長值得期待！

德國首都柏林房租近十年來成長飛快，地方政府為保障租客負擔能力，去年2月推出新法限制房租上限，凍結房東漲租金的能力。德國聯邦憲法法院周四（4月15日）裁定，柏林邦政府的租金上限管理法違憲，因此無效；柏林的包租公婆們信心大振，揚言將向房客索討“凍漲”期間損失的租金。

德國大城市近年面臨房租高漲問題，從2012年至2019年，人口364萬的第一大城柏林，房租在短短七年內漲了42%；人口147萬的慕尼黑漲幅也高達36%。

為減輕市民租房負擔，左翼市政府去年2月通過《柏林住屋租金上限管理法》，將柏林九成公寓（約150萬間）租金限制在2019年6月的租金水准，新簽訂的租約租金都不可超過這個標准，已高於此標准的租金必須在去年11月前降價；並規定除非是對房屋進行必要的修繕，柏林房東在5年內將不得任意提高房租。租若房東未遵守規定，最高可被重罰50萬歐元。

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現該案有了新進展。《路透》報導，德國憲法法院周四（4月15日）裁定，柏林這項法律違反德國基本法（即德國憲法）。據基本法，房租問題的立法權在於聯邦政府；2015年德國聯邦政府推出的規定已經允許房東可以將租金提高，上限是比當地租金行情再高10%。因此，柏林邦政府無權凍漲租金。

這項裁定對柏林包租公婆們是一大好消息，不但可立刻提高房租，還有機會向房客追討過去一年來沒漲的租金差額。但這可能使柏林出現大量的房租糾紛，德國左翼黨表示將游說政府設立緊急基金，幫助柏林租屋族面對房東討錢。

經濟學家預料，取消租金上限將有助刺激投資和創造新房供應，同時全國許多城市的租金增長可能會再次回升，因為許多模仿柏林租金上限的舉措將失去動力。

柏林頂級地段翻新公寓，多種房型，不受入住率限制。1臥1衛帶陽台，約¥164 萬。

參考來源：蘋果新聞網、自由財經、巴士的報

居外研究發現，柏林的年租金收益率為德國最高，達到4.9%。另外，中國買家也看重柏林房產的長期增值前景和其作為海外資產配置的屬性。

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德國樓市在疫情中逆勢上揚的真相大揭秘！

受新冠肺炎疫情的衝擊，2020年全球絕大多數的資產都發生了劇烈震蕩，但德國住宅房地產卻不在此列，依舊保持強勢——自歐債危機以來的上漲趨勢並沒有發生實質性轉變，甚至今年的交易量還有望超過去年，再次創下歷史新高。

9月底德國聯邦統計局公布的數據顯示，今年第二季度德國住宅房產均價同比上漲了6.6%，環比上漲了2%，盡管同期德國國內生產總值（GDP）環比下跌了9.7%，但此次，突如其來的經濟衰退似乎並未影響投資者對德國房地產市場的信心。

9月中旬，德國漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）的一份研究報告也佐證了上述猜想，據該機構預測，即使考慮到疫情，今年德國房地產市場的銷售額仍將實現小幅增長，並有望達到創紀錄的2900億歐元（同比增長0.5%），其中住宅房產的銷售額將同比增長5.2%，達2155億歐元。

在接受第一財經記者采訪時，德國如賓納房地產公司（BHHS Rubina Real Estate）董事總經理表示，德國內需保持旺盛，利率也處於歷史低位，這些都在激勵更多的人買房。

GEWOS的房地產專家溫施（Sebastian Wunsch）也認為，支撐德國住宅價格繼續上漲的原因主要是：人口對住房的高需求、建設用地和新開發項目的不足、處於歷史低位的抵押貸款利率以及不確定時期缺乏更好的投資選擇。

利好：三大因素支撐德國房價

德國聯邦統計局的數據顯示，在第一波疫情最為嚴重的4~6月份，德國七大主要城市（即柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫）的別墅（含獨棟與聯排）價格同比上漲了6.5%，公寓價格則同比上漲了6.1%。

據德國咨詢機構Empirica的數據顯示，上述七大城市公寓每平方米的售價已接近3000歐元（約合23900元人民幣），與2012年一季度相比，上漲了100%以上。

聯邦統計局表示，房價整體仍維持上漲趨勢，不過增速較之前兩年有所放緩：2019年上半年公寓價格同比增幅為7.9%，而2018年上半年的增幅則高達11%。

統計局還指出，事實上今年上半年德國中小城市的房價增速比大城市更快，在人口超過10萬以上的主要城市，二季度的別墅和公寓價格平均上漲了7.3%、8.2%；鄉村地區的房價增速也沒有落後——在人口較為密集的鄉村地區，別墅和公寓的價格分別上漲了8.9%、5.9%；即使是在人口稀少的偏遠農村，別墅和公寓的價格也分別上漲了4.8%與6.6%。

供不應求是導致價格上漲的主要因素，而這又與大量外來移民進入德國密切關系。

據經合組織（OECD）的報告，近年以來，德國一直是僅次於美國的全球第二大移民國家；聯合國經濟和社會事務辦公室的最新數據也顯示，德國目前接納的移民總數已超過1300萬，僅次於美國（約5100萬）。

出於工作需求、文化背景等諸多原因，外來移民大多都熱衷於群居住在德國大城市（或周邊地區），這使得上述地區房源變得更加緊缺。

比如，據亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者透露，中國背景的移民或投資者，他們最關注的城市主要是（首都）柏林、（擁有大量移民的）杜塞爾多夫和（房價最高的）慕尼黑的住宅。

極低的抵押貸款利率也是刺激買家入場的重要因素之一。侯先生是某家東南亞銀行在法蘭克福分行的中層員工，手中持有多套出租用的學生公寓。他對第一財經記者表示，早在2012年他就貸款購入了一套法蘭克福郊區兩室一廳的二手公寓。“當時買入的總價不到15萬歐元，但銀行給的按揭貸款利率比現在高多了，超過4%；現在類似的公寓價格已攀升至近30萬歐元，不過貸款利率就低多了，平均只要1%左右。”侯先生如是說。

此外，施工量不夠，新房項目太少也助推了房價上行。據德國經濟研究所（DIW）估計，在德國七大城市中，目前正在興建（包括已審批的房產項目）僅能滿足市場需求的約70%，而疫情造成的施工速度延緩，可能會進一步加劇市場的供不應求。

風險：房產泡沫已是全球最高？

早起三年前，Empirica就曾預言，德國各大城市的房價泡沫將會破裂，並發生大崩盤。令絕大多數人慶幸的是，預言中的暴跌並沒有發生。

不過機構對德國樓市發出的警告聲不絕於耳，在9月底瑞士銀行（UBS）最新公布的“全球（城市）房地產泡沫指數2020”中，慕尼黑蟬聯了第一，而法蘭克福也首次排到了第二，不但超過了巴黎、倫敦，也將多倫多、中國香港、巴黎、阿姆斯特丹和蘇黎世等熱門城市甩在了身後。

瑞銀為慕尼黑和法蘭克福給出的泡沫指數分別是2.35和2.26，該指數只要超過1.5就被認為存在明顯的房產泡沫。瑞銀房地產經濟學家霍爾茨海（Matthias Holzhey）表示，十年來，隨著經濟繁榮和房價翻番，法蘭克福成為了自己成功的“受害者”。

不過，如果單從房價看，慕尼黑與法蘭克福核心區域的公寓售價約在8000~10000歐元之間，這與倫敦市中心每平方米輕松上萬（英鎊）的公寓相比，仍存在不少差距（1英鎊約等於1.1歐元）。

海因裡希也對第一財經記者表示，無法想像有一天慕尼黑或法蘭克福的房價會趕超倫敦，倫敦吸引力和國際地位不是任何一個德國城市可以媲美的。同時，這也不是德國政府努力的目標，“我們是一個聯邦制國家，追求的是各個區域的平衡發展”。

瑞銀還認為，新冠肺炎疫情危機有可能會成為檢驗一個城市住宅價格是否合理的“試金石”。

Gewos研究所的董事總經理旺茲克（Carolin Wandzik），也持類似觀點，她表示，疫情擴大了居家辦公的潮流，這可能會促進市場對大都市以外住宅空間的需求，從而影響大城市內部的房價。

“人們開始追求更大的居住空間，並希望住在綠地裡。”旺茲克說，“這種居住偏好的變化可能會讓位於大都市周邊、人口在3~4萬之間、基礎設施良好的中小城市成為贏家”。

不過，海因裡希（Carsten Heinrich）則認為，德國每個地區情況不同，比如疫情給柏林房地產市場造成的影響就十分有限。他稱，目前仍有很多人想搬到柏林居住，因為這裡有更好的工作機會、離醫院和超市也更近。柏林（及其周邊地區）的吸引力在持續增加，租金和房價也在快速上漲，

另外值得注意的是，9月以來，歐洲第二波新冠肺炎疫情來勢洶洶，至今仍未有回落趨勢，將會帶來多大的影響暫時還難以預測。

Gewos稱，疫情對房地產市場的影響可能存在延遲效應，如果德國因疫情危機而出現對勞動力需求的長期降低，將對工資發展產生負面影響，從而也會影響到中期的住房需求。

專家：中國背景購房者以投資、剛需為主

奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，擁有中國背景的買家對德國房產的需求通常都以長線投資和剛需為主。由於疫情和國際政局變化等原因，越來越多的中國家長逐漸對德國的大學教育感興趣，因此不排除將來因子女教育的需求而去德國買房的人數持續增加。

深圳一家外貿公司的老板蔡先生就是上述人群中的一員，他7年前曾去美國進行投資，希望因此獲得綠卡並為孩子鋪平長大後的求學之路，但兩年前遙遙無期的綠卡審批讓他最終選擇了放棄，把目標轉向了德國。據蔡先生透露，他在去年獲得了德國（投資）法人簽證，且在法蘭克福買下了一套50平米的公寓以供孩子將來求學之用。

海因裡希則對第一財經記者表示，因為疫情導致的旅行困難，今年的外來投資者少了很多，樓市的強勢主要還是得益於德國國內的市場需求。迄今為止，他們公司接待的有中國的背景買家，其購房目的主要是為了投資，當然也有不少是買來給孩子住的，而自住的主要是長期居住或外派到德國的華僑華人。

對於德國房地產市場的前景，侯先生表示，雖然疫情導致他手裡的部分公寓被迫空置，但這並沒有影響到他對未來的信心。他認為，疫情終究會過去，留學生們也會回來，德國大城市的房地產作為穩定、長期的保值資產，並不會因此發生根本性的改變。

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來源：一財網
責編：Zoe Chan

低風險率，高保值性和高穩定收益是德國房地產市場的三大主要特征，自然成為投資人長線布局的最佳決策。

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大漲十年，德國房價還能堅挺多久？

居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。可是10月初的一項調查顯示，多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

撰文：吳將

2019年至今，德國房市的火熱程度依舊，而房價也仍在以可觀的速度上漲。

歐盟統計局10月初公布的數據顯示，2019年第二季度，德國房價環比上一季度上漲了2%，與上一年同期相比則上漲了5.2%，均高於歐元區平均值。

不過警告泡沫風險的聲音也越來越多，德國財政部國務秘書庫基斯（Jörg Kukies）近日就公開表示，將強烈關注房價上漲、私人家庭債務高企給金融系統帶來潛在的風險。

同時也有調查表明，機構投資者對德國房市的追捧熱潮已過，投資興趣出了明顯下滑，行業高管對於未來12個月的房價也信心不足。

抵押貸款利率接近0%

近年來德國平均房價一直保持著快速上漲。據德國媒體報道，2010年至今，德國住宅均價上漲了超過50%，其中柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福、杜塞爾多夫、科隆和斯圖加特等七大城市的價格早已翻倍。

首都柏林的房價增幅尤為驚人，據中國首席經濟學家論壇研究院（CCEF）研究的數據顯示，2008年至今，該市房價年化增長率達到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超過曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、倫敦（4.4%）等熱門城市，僅次於香港（10.6%）。

推動德國房價上漲的原因多種多樣，其中歐元區利率不斷下調及當地新建房屋速度跟不上市場需求無疑是核心因素之一。

2008年底，歐央行的再融資利率還是4.25%，此後便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期間，歐央行大規模購買政府債券使得收益率曲線跌至了低谷。今年8月，德國政府首次以負利率收益出售30年期的國債，依然獲得不少投資者的青睞。這也凸顯了在歐元區市場，安全資產是如此的短缺。

房地產抵押貸款利率與政府長期債券的息票利率息息相關，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在第一財經記者采訪時表示，近幾個月以來，在美國下調利率、歐洲央行繼續執行貨幣寬松政策、全球經濟預期低迷等大背景下，德國房貸利率也在不斷創造歷史新低。

孫楊稱：“甚至有客戶此前和銀行談好了利息，但在出來的貸款合同上，銀行竟然選擇主動降了10個基點利率。目前德國房貸10年的綁定利息大約為1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根據貸款比例高低以及貸款人資質等因素，各家銀行存在一定的調整空間。”

建築活動低迷則是德國房價持續上漲的另一個重要原因。

德國統計局數據顯示，2018年德國同比新增的住宅許可數量僅0.2%，而新屋落成量（約28.7萬套）同比也只上升了0.9%，明顯跟不上人口及外來移民的增速。德國建築工業總會會長鮑爾（Thomas Bauer）表示，從中期來看，德國每年需要建造約40萬套公寓，才夠填補市場的供需空缺。

德國經濟研究所（DIW）認為，聯邦政府的移民政策以及隨之而來的經濟適用房短缺，支撐了德國房價的上漲。如果歐元區的利率環境長期保持當前水平，或者抵押貸款利率在名義上跌至零以下（如丹麥），那麼未來德國房地產的市場需求仍然巨大。

機構興趣已開始消退

盡管到目前為止，推動德國房價上漲的重要利好因素並未出現明顯逆轉的跡像，但隨著房價高企，同時德國經濟卻十分不景氣的背景下——今年前兩個季度，德國GDP增速僅為0.4%和-0.1%，處於衰退邊緣，不少房地產行業高管和機構投資者對德國房市的信心也不再想以前那麼堅定。

德國環球投資公司（Universal-Investment）10月初的一項調查顯示，機構投資者計劃繼續在德國投資房產的比例為54%，同比下降了16.2%；相反對北美和亞太地區的投資興趣出現了觸底反彈。多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

無獨有偶，德國經濟研究局9月底一項針對房地產行業高管的調查顯示，高管們對未來12個月房價的期望指數為-9，與上一個季度相比下跌了18.5；也就是說，超過半數高管對未來一年的房價缺乏信心。

財政部國務秘書庫基斯近日在柏林一場房地產行業聚會上表示，金融市場穩定委員會將高度關注近年來過熱的房地產市場所帶來的風險。他特別指出，私人家庭融資額與GDP之間的差距已連續21個季度在增加，盡管如果和其他國家進行橫向比較，德國私人家庭債務仍處於中等水平，“沒有恐慌的理由，但我們必須謹慎以待”，庫基斯稱。

房地產融資經紀人克萊恩（Dr. Klein）稱，德國人的平均購房貸款金額一直在創新高，2018年9月時，平均貸款額為22.8萬歐元，但今年9月已經達到了25.9萬歐元；同時抵押貸款融資比率也從去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德國經濟研究所的房地產經濟學家亨格（Ralph Henger）表示，德國房地產行業已“處於繁榮的盡頭”，一項由他主編的房地產指數已連續三個季度出現了下跌。

德國聯邦銀行（Bundesbank）曾多次警告，德國大城市的房價高估了15％至30％，而據房地產咨詢公司Empirica研究，在七個最大的城市中，高估程度甚至達到了37％。

德國統計局最新報告顯示，德國一半以上家庭支付的房租，已超過其家庭淨收入的三分之一。由於近年來德國房租大幅上漲，屢次引發民眾上街抗議。柏林市政府上周已做出決定，禁止房東未來5年內漲房租，並給房租設定了上限。盡管柏林政府的做法未必會被德國其他城市效仿，但也不得不引起房產投資者的警惕，畢竟房租與房價緊密相關。

中國海外房產投資者熱門目的地之一

據戴德梁行、CCEF研究的數據顯示，德國是2018年中國居民境外房地產投資第十大目的地，在歐洲地區僅次於葡萄牙和意大利。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，中國買家對德國房產的興趣過去幾年一直呈上升趨勢，在2018年第三季度達到了頂峰。居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。

德國法蘭克福2臥公寓，建築面積78平方米，房價約¥446萬（點擊圖片查看房源詳情）

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居外網提供的數據顯示，對於德國房產，中國買家最感興趣的房價區間在25萬到50萬美元之間，約占29%；首選購房目的地為前5名依次為柏林、法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫和漢堡。

奇米爾稱，2019年以來，德國詢盤量上升速度有所放緩。今年上半年的詢盤量與去年同期相比上漲了23%，但第三季度同比卻下降43%。預計今年中國買家的德國詢盤量會稍低於去年。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

遠程買房5年上漲85% 眼光比資金更重要——上海金領德國買房投資的故事

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

今年5月，我在德國度假期間，特地到柏林去看了一下自己四年多之前買的房子。因為租客還在，即便是房東沒有得到租客的允許也不能進入房間的內部，所以只能觀望下房子的外景和周邊。說起來有點不可思議，這套買了四年多的房子，我至今也未曾進入過，裡面的廬山真面目不曾看過，連現在入住的意大利房東也未曾謀過面（管理都由當地的管理公司在打理，日常的溝通主要通過英語郵件）。這一切是怎麼發生的呢？且聽我一一道來。

起因：深愛德國的環境與文化

我的這項投資交易是在2014年底確認、2015年初完成的。其實投資柏林對我而言也絕非完全偶然。畢業不久，我曾在一家德企工作，培訓期間在德國紐倫堡住過4個月。雖然此前在英國留學，但初到德國的我就深深地愛上了這個國家的環境和文化，尤其是人與人之間的高度信任給我留下了深刻的印像。

2012年夏天，我男友在柏林度假順便買了一套房子，當時我也在，並且陪著他走完了整個買房交易的全流程。因此對於如何以外國人的身份買房、怎麼找中介、律師、按揭經紀、管理公司等，已經非常清楚了。男友是美國人，他的父輩是二戰期間被迫離開柏林的猶太人，雖然這個交易中不免有些感情成分，但促使他當機立斷做買房決定的最大原因是當時柏林的房價和世界上任何一個大城市相比都是“便宜到難以想像”。後來，我上海遇到一位以色列人，也是前幾年在“尋根”柏林的時候順便買了套房，他至今仍為這項投資感到無比的驕傲。

交易：全程 “遙控”指揮順利入手

2014年，我在香港的一家資產管理公司工作，工作性質使我在二級市場證券投資上受到嚴格的限制。但自己當時手頭有五六十萬港幣的閑置資金，到上海或者香港置業是絕對不夠的，於是也萌生了投資柏林的念頭。雖然當時的房價與2012年相比，已經有了不小的漲幅，但價格依然便宜。2014年夏天，我與閨蜜到歐洲度假，把柏林定為最後一站，找到了當時為男友辦理交易的律師，提供了自己的護照復印件，簽了律師的委托函，就離開柏林了。後續的房子搜尋、交易確認和與中介、律師和按揭經紀人的溝通都是在網上以郵件形式進行的。

柏林是個很大的城市，而且由於冷戰時期東西分割的特殊歷史，加上這些年創意和高科技產業在當地的迅猛發展，各地區房價變化差異很大，對於一個外國人來說，要找到適合自己投資的地段並不容易。所以我采取的策略是鎖定西柏林的老牌黃金地段，以著名的選帝侯大街為中軸開始搜索。

最後選定的標的是位於柏林市中心西南面Wilmersdorf區Pfalzburger Straße街一棟二戰前老公寓樓的單間公寓，大概是28平米。前房東是德國人，帶每月470歐元的租約。憑借固有的認知，我一開始擔心28平米是否太小，但德國的房屋是按實際面積計算的，對單身人士來說空間不算局促。在柏林當地，這樣地段好、面積小、租金水平不低的小戶型算市中心黃金地段的“上車盤”（香港俗語，指用少量的錢成為有房一族，登上樓市發展的列車）。由於外來人口不斷湧入，柏林的房屋供應極為緊張，因此房東掌握了較大的主動權。

還好，有個盡心盡職的房產中介幫忙！這位房產中介是一位德國老先生，常年為西門子公司的員工提供房產租賃買賣的服務，對我的服務也很到位。因為無法實地查看，他就拍視頻給我看了大樓的外觀、附近的環境和公寓的內部結構。

投資：“絕不貶值”的長期資產

經過查看圖片、視頻資料和與經紀人的溝通，我很快就確定這是我想要買的房子！交易的第一階段，總的花費大約在10萬歐元左右，包括8.6萬歐元的物業總價、房價7%的中介費、律師費和按揭經紀人的服務費。我的首付大約五成，其余的來自貸款。由於我不是歐盟公民，在當地銀行系統無法取得貸款，按揭經紀為我找到的貸款提供方是北德一個行業退休基金，雖然3.5%的利率和當地銀行按揭利率相比高了不少，但相比國內仍是要低了很多。租金用於還一部分房貸，其余每年再貼一萬多元人民幣，預計2023年貸款還清。

房屋購買後，延續之前的租約。由於我無法直接管理租客，律師為我推薦了一家當地的物業管理公司，主要負責收租、交稅、還貸等行政工作，每月收費大約25歐元。另外，我沒有開設德國銀行賬戶，而是開設了一個第三方托管賬戶，進行日常資金的往來，我和物業管理公司對賬戶有控制權。

而房子本身的物業管理費大約在150歐元左右。這個管理費在德語中稱為Hausgeld，直接的意思是“房子的錢”，也可以理解為“房子基金會”，所有對房子的管理修繕的費用都從這筆錢出，不存在再次向房東集資的情況。

粗略估計，這套小公寓的目前的市價大概16萬歐元左右，較購買時的價格上漲了85%左右。

居外網共搜羅超過500套德國房源，馬上查看！

在有些人看來，通過網上的溝通，“遙控”購房似乎有些不可思議，但在這國外並不稀奇，比如有報道說一些英國買家也是通過這種方式完成的海外房產投資交易。另外，不得不說，德國的誠信社會和法治環境也給予了我這樣做以很大的信心。我的中介在交易完成後就退休了，他發了郵件對我說：“這是我職業生涯的最後一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發生戰爭，否則這個房子是絕對不會貶值的。”

居外推薦德國柏林市西部心髒地帶的優質投資公寓：位於柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商業綜合體，於2019年進行了全面翻新，擁有23至60平方米的居住空間，設1-2個房間的公寓，是自用者和投資者的理想之選。房價約¥191萬。
居外物業編號：49977523 點擊查看房源信息

更多居外華人的海外買房故事：

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撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

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匠心獨運，渾然天成！德國柏林地鐵口超現代公寓｜居外精選

人們常說的“工匠精神”，指的是一種職業精神，它是職業道德、職業能力、職業品質的體現，是從業者的一種職業價值取向和行為表現。

那麼，為什麼把這種精神與“工匠”掛鉤？原因其實很簡單，工匠們喜歡不斷雕琢自己的產品，不斷改善自己的工藝，享受著產品在雙手中升華的過程。另外，他們對細節有很高要求，追求完美和極致，對精品有著執著的堅持和追求，把品質從0提高到1，其利雖微，卻長久造福於世。

德國汽車，似乎早已成為汽車行業“品質”、“性能”、“安全”的完美結合，這離不開德國車企工作人員們的“工匠精神”

各行各業都有這樣的精神存在，放眼全世界，最具有這種精神的國家，德國一定是其中之一。德國安全性超高的汽車、幾乎絲毫不差的鐘表、各類近乎工藝品的制造業，早已給德國的“工匠精神”打出了響亮的口號。

不過，你知道嗎，在房產設計上，德國的品質也是執牛耳的存在。很多知名的房屋設計師就出自德國。現代建築的先驅彼得·貝倫斯、“設計魔術師”克裡斯蒂安·西格爾這些大師，為德國的“工匠精神”對世界的影響添上了重重的一筆。

如今，在柏林有一處包含德國工藝的超現代地鐵口公寓，正好在尋找新的主人。

這是一處位於德國柏林的地鐵口公寓。公寓一共三層，擁有超現代化的設計風格、絕對一流的居住氛圍以及在柏林稀缺的超高層高。

這座奢華的復式頂層公寓一共擁有480平米的超大起居空間，包含有6間臥室、3個露台，保證絕對舒適的入住體驗。

考究、奢華的家居以及先進的設計理念也在公寓的內部看得很清楚。比如這裡擁有設計優雅的入口通道，且配有6米高的枝形吊燈，要知道，這些吊燈配有4600顆施華洛世奇施碧伽X-prisms水晶裝飾，可謂奢華高貴。

造型優美的旋轉樓梯可將您帶入光線充足且通風良好的起居及用餐區，其裝修水平無可挑剔

一個獨立樓梯則可將您由此帶到私人空間，那裡有主臥室、步入式衣櫃和套內獨立衛浴。對了，這座復式頂層公寓的各個樓層均設有露台，這意味著每一層你都可以欣賞到柏林美麗的夜景。

整個公寓，看起來不僅僅是一個居住場所，它更像一間無可挑剔的工藝品，剔透的玻璃、燈管、金屬完美搭配，給你一種無限接近未來生活的夢幻體驗。

再來看看這間公寓其他與眾不同的優點：

不鏽鋼廚房由意大利制造商波菲提供，滿足你挑剔的味
主臥室配帶有步入式衣櫃，穿衣也要現代化
大型浴室配有蒸汽浴室石
另有健身按摩室和客房
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撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

德國柏林計劃“凍結房租”5年！居外網CEO料對中國買家影響低

柏林房東未來五年內不得提高房租，如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。居外網董事CEO羅雪欣表示，中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值，因此拋售房產的可能性不大。

撰文：吳將

歐債危機之後，德國柏林成為了全球房地產投資者的寵兒，房價漲幅引領全球，房租也水漲船高，這引起了當地租戶的諸多不滿。

德國總理默克爾也於近日罕見公開評論了不斷上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的進一步上漲，“我們必須使用法律作為監管工具，否則事情將越來越失控。”

出於各方面壓力，當地時間6月18日柏林市政府的一次內部會議後，來自左派黨（Die Linke）的建築行業參議員隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的規定達成共識，10月前將出台正式法案，最晚將於2020年1月1日開始施行。

根據隆普舍宣布的新規，柏林的房東們未來五年內不得提高房租，除非對房子進行（必要的）重新裝修。如果違反了相關條例，最高將被處以50萬歐元（約387萬人民幣）的罰款。

租金上限

根據柏林市政府的信息，盡管該項新規最晚要到明年初才正式施行，但為了防止房東趁新規施行前大幅提升房租，該法案將追溯到今年6月18日，即新規公布當日。換句話說，柏林的房東在6月18日之後，就不能再像以往一樣的提高房租。根據此前的法規，房東每三年最多可以提高房租20%。

這項“租金上限”的規定將持續5年，影響柏林150萬套出租住房，涉及200萬人，約為柏林總人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社會福利房不會直接受到該規定限制。對於所有現有的房租合同，柏林市政府稍後將公布租金的法定上限，如果房租約定超過了上限，則必須降低。

如果房東對住房進行必要的修繕後重新出租，則允許其房租上漲最多0.5歐元/每平米；如果房東想進一步漲價，則必須向有關部門申請。此外，如果房東的經濟狀況極為困難，也可以申請上漲房租。

對於違反上述條例的房東，最高將被處以50萬歐元的罰款。

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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）區一位名為羅尼什（Frank Rönisch）的租客為新規表示歡迎。他對當地媒體稱：“上周五，房東剛剛把我的月租漲到430歐元（3328元人民幣）。盡管這聽起來並不是很多，但房東在漲房租的同時並未對房間做出任何修繕，包括那扇已經破損很久的大門。”他表示，很高興市政府即將出台房租限制法案，並認為這是對租客的一種保護。

不過這一消息隨即遭到了德國房地產公司、行業協會等齊聲反對。

柏林-勃蘭登堡商業協會（UVB）會長安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上漲並不能解決柏林房地產市場的核心問題——住房短缺。

對於中短線的炒房者來說，柏林市政府的這項新規恐怕不是什麼好消息，盡管新規只是限制房租上漲，並未直接對房產進行限購或限價，但投資者的熱情料將受到影響。

另一方面，德媒認為，同樣有著類似困擾的德國漢堡和法蘭克福（黑森州）政府不排除會群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持續10多年之久的德國房地產大牛市恐將進入調整期。

德房地產巨頭股價聞訊大跌

房地產巨頭料將成為限制房租上漲這一新規的最大受害者。

在柏林擁有10萬多套住房的德國住宅公司（Deutsche Wohnen）股價在2008年金融危機爆發後一度跌破3歐元/股，但此後便一路飆升，今年最高時一度高達44歐元/股，漲幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府將嚴厲限制房租上漲的消息傳出後，該公司股價大跳水，短短數日之內就下跌了20%，跌破35歐元/股。

安辛克表示，新規將讓機構投資者對柏林望而卻步，“房地產公司現在都十分猶豫是否要在首都繼續投資。”他還稱：“由於房租上漲被嚴格限制，修繕住宅、啟用環保能源供暖的經濟風險將主要由房東承擔，這無疑會讓計劃中的翻修工程被長期擱置。”安辛克認為，柏林的建築業將遭到重創。

柏林-勃蘭登堡住房公司協會會長科恩（Maren Kern）對市政府的新規也十分失望。他表示，政府應該鼓勵翻修老舊建築、興建環保住房，而不是限制房租，新規將打擊房地產行業，使新建住房項目大幅減少。

作為柏林市議會的反對黨，基民盟（CDU）柏林的黨團代表德雷格（Burkard Dregger）不認為市政府的新規有助於緩解柏林緊張的住房租賃市場。他表示，新規讓那些長年沒怎麼漲過房租的好房東吃了“啞巴虧”，他們現在想漲也沒有機會了。

投資者躊躇不前

德國中央合作銀行的一份投資研究報告指出：“（對於房租上漲）沒有完美的解決方案，很多人都希望生活在市中心，但空間畢竟有限。用法律手段直接凍結房租，未必有多大的效果，反而會讓投資者感到害怕，使新建的（住房）項目失去吸引力。”

事實上，如果和倫敦、巴黎相比，柏林的租金依舊很便宜。在柏林市中心最貴的普倫茨勞貝格區（Prenzlauer Berg），一套兩居室的公寓每月平均租金約1500歐元（11600元人民幣），價格僅為倫敦櫻草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第一財經記者采訪時表示，“今年前5個月，買家通過居外網咨詢柏林房產的次數，比去年同期增加了68.6%，但環比去年下半年略有下降，預計今年整體的詢盤量將於2018年持平。”

羅雪欣表示：“中國買家對柏林房產的需求以長線投資為主，更多是著眼於房價未來的增值。與倫敦、巴黎等地相比，柏林的房價還比較低；當然也有買家看中的是出租回報，因為德國家庭的租房率比較高，租房周期也長。”

查看居外網上的德國柏林在售房源

對於柏林市政府出台的新規，羅雪欣認為：“如果這項政策最終得以落實，意在買樓收租的這部分中國買家料不會受到太大影響，因此拋售房產的可能性不大。畢竟中國買家更在乎的是柏林房產的長期的增值前景和其作為海外資產配置的屬性。”

原文來源：第一財經
責編：Zoe Chan

348萬人民幣入手歐洲房產投資前景出眾城市：柏林市中心全新公寓

在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

作為德國的首都，柏林的房價曾長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產牛市中，沒有多少投資者關注柏林，但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾——據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間裡上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首。（數據來自第一財經）

與巴黎、日內瓦相比，柏林的房價雖然連相年上漲，但仍有足夠的成長空間，有三個重要的原因支持。首先是供需的不平衡，柏林城市發展局今年2月發布報告稱，柏林住宅的供應“明顯落後於需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源；其次，柏林近年來吸引了大量的互聯網公司駐扎，成為歐洲創業型公司最偏愛的城市；另外，柏林的文化氛圍非常濃厚，教育資源豐富，越來越多的留學生湧入了這座城市，買房或租房成為了他們的剛需。

在這樣的發展前景下，精明的中國投資者自然不甘落後，2018年，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，尤其是18第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。

每個城市都有它的“黃金地段”，柏林當然也不例外，以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%。而米特區下屬的蒂爾加滕（Tiergarten）區更是享有得天獨厚的地理優勢——位於蒂爾加滕區的勃蘭登堡門和波茨坦廣場，過去是東柏林和西柏林之間的邊境，現在是旅游和購物的必經之地。勃蘭登堡門附近的文化廣場，從柏林愛樂廳到新國家美術館，從聖馬太教堂到柏林油畫館，應有盡有，藝術氛圍極其濃厚。

而在蒂爾加滕區的中心位置，一套全新四居室公寓的價格卻意想不到的美好。這套位於Lutzowstraße大街68號的公寓位於三樓，一面朝著Lutzowstraße大街，另一面朝向內部庭院。附近有柏林城市快鐵（U-Bahn），出行便利。

進入公寓，有一條走廊通向第一間臥室，可以用作育兒房。孩子們在這個屬於自己的小天地裡，可以有更大的玩耍空間，也能集中放置一些他們喜愛的玩具和書籍。再向內走是家中最大的一間房，開放式的結構，涵蓋餐廳、客廳和閱覽室的功能。Loft風格的挑高天花板，巨大的落地窗戶可以眺望整個社區的街景。客廳的拱門通向另外兩個臥室，另一條小走廊通向廚房和帶有浴缸的浴室。

公寓內部：

這套公寓目前帶有租約，租金可觀。無論是購入作為長期投資，或是租約到期後用於自住，都是很好的選擇。您可移步至居外網https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

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撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

柏林房價11年漲320%！中國買家興趣升溫

2018年，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤的房價中位數約41萬美元。尤其是去年第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。

“貧窮，卻性感。”這是德國柏林前市長沃維萊特（Klaus Wowereit）上任不久時給這座城市貼上的標簽，如今的柏林“性感”依舊，但高企的房價，卻成了普通德國人不可承受之重。

2007年，柏林新科恩（Neukölln）區的房價不到1000歐元/平方米（約合7603元人民幣），據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2018年該區的房價已經到了4200歐元（約合3.19萬元人民幣）/平方米，11年間上漲了320%。

同期，房租也在迅速上漲。2007年，柏林每平米的租金僅5歐元（約合38.02元人民幣），當前已經超過10歐元（約合76.03元人民幣）/平方米。最貴的是30平方米左右的單身公寓，據德國房產交易網站Wohnungsbörse統計，單身公寓每平方米的租金約為15歐元（約合114.06元人民幣）。

德國慕尼黑德信地產有限公司總經理辛維安在接受第一財經記者采訪時表示，促使房價上漲的直接原因是大量人口及投資者湧入帶來的供不應求。

柏林當地居民也對過熱的樓市怨聲載道，此前柏林市長穆勒（Michael Muller）曾表示，正考慮制定限制住房投機的政策。

3月初，更是有人提出動議，呼吁將持有房產超過3000套的房地產公司公有化，從而控制房價與房租的上漲。

連漲10年仍無放緩跡像

辛維安認為，柏林的房價長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產大牛市中，沒有多少投資者關注柏林，也正因此美國爆發的次貸危機並未給柏林樓市帶來多大影響。但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾。

據古特曼公司統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間裡上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首，尤其是2012年起至今，平均每年漲幅超過了10%。

以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%，增幅最高的新科恩區同期上漲了320%。

柏林市中心Mitte的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,474萬）。
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在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

柏林城市發展局2019年2月底發布的報告顯示，2018年柏林房價仍保持高速上漲，公寓式住宅的價格較2017年上漲了10%，別墅房屋上漲了12%，同時總交易額也創下了 189.7億歐元的新記錄，同比上漲了約5%。

報告還稱，柏林住宅與辦公樓的供應“明顯落後於需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源，加上目前歐元區極低的利率，都給高昂的房價起到了支撐。

據柏林市政府保守估計，到2030年為止，柏林人口還要增加18萬，柏林未來每年都得新建2萬多套公寓，才能勉強滿足市場需求。

旅居德國多年的辛維安對第一財經記者表示，柏林房價上漲有著充分的理由，除了前述理由之外，近年來柏林正成為歐洲創業型公司最偏愛的德國城市，吸引了大量互聯網公司駐扎，也有不少潛在的獨角獸公司正孕育而生，被譽為德國的硅谷。購房人群除了本地居民及來自德國其他城市的投資者之外，也不乏海外投資者。

她說：“投資者看中的是柏林未來的經濟發展潛力，對很多人來說，能與默克爾做鄰居也很吸引人。”

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中國買家興趣升溫

早在2016年，德國當地媒體就報道過中國高淨值人士對德國房產興趣逐漸升溫，最受歡迎的便是房價相對便宜的柏林。

海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經采訪時說：“中國的海外房產買家關注德國是近年的事，德國經濟強勁、增速穩定，且沒有針對外國買家的印花稅，因此頗具吸引力。”

羅雪欣表示，以2018年為例，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤的房價中位數約41萬美元。尤其是去年第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。

德國德昇地產有限公司總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，德國是中國“一帶一路”倡議上的重要節點，隨著越來越多中國企業在德國開展業務，當地的華僑也在逐年增多。中國人有買自住房和投資房產的傳統，這的確增加了不少市場的需求。

對於柏林為何特別吸引中國買家，孫楊認為，柏林不僅是德國的政治中心，還是文化和教育中心。柏林的教育資源尤其豐富，比如柏林工業大學、洪堡大學、自由大學都是歷史悠久、世界聞名。當地有不少來自中國的留學生和員工，對於他們而言，買房更多是出於剛需。

德國債券銀行協會一項調查顯示，德國房地產市場近年來已成為外來熱錢的寵兒，2017年約有近600億歐元的資金流入德國房市，幾乎是2010年的三倍之多。

民眾呼吁公有化房地產公司

不過，與全球其他被外資熱炒的城市一樣，柏林“高不可攀”的房價引起了當地居民的不滿。在倫敦、溫哥華、悉尼等十分受外資青睞的城市，為了限制房價上漲，當地政府都出台了專門針對海外買家的印花稅。到目前為止，柏林仍未對海外買家設置任何門檻。

去年8月，柏林市長穆勒曾公開表示，正在考慮出台一項新法案，限制外國人在柏林購房，從而抑制投機行為，穩定柏林地區的房價。

柏林4臥1衛公寓，位於三樓，一面朝著Lutzowstraße ，另一面朝向內部庭院。目前這套公寓已經租出去，租金非常高，且可持續，是理想的投資選擇。
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德國萊曼律師事務所（Leinemann und Partner）中國事務部主任張晏在接受第一財經記者采訪時表示：“市政府層面直接對海外買家限購基本上不具備可操作性，市地方政府缺少這方面的立法權限。當然不能排除市長或許會采用一些間接手段。”

除了對限購之外，柏林人最近正在熱議一項更為激進的動議，即將當地所有持有房產超過3000套的房地產公司收歸政府所有，同時提供一定的補償金。動議的主要依據是德國《基本法》第15條：土地、礦產及其他生產資料，可以通過法定補償的形式，轉換為公有、集體所有財產。

根據估算，這項動議涉及柏林20多萬套住房，其中不少房產原先都屬於柏林政府，以低廉的價格租給民眾，兩德統一後，才逐漸私有化，被幾家房地產公司收入囊中，形成“寡頭”掌控了市場。

柏林城市發展局估算，如果按市價提供賠償，公有化的成本將高達三、四百億歐元。

不過，柏林當地媒體今年3月初進行的民調顯示，47%的柏林民眾認為房產充公並非理智的方案，另有39%的人則持贊同觀點。

張晏對第一財經記者表示：“根據聯邦基本法，德國政府的確可以通過立法制定在符合公共利益的情況下將私有財產充公的法律規則。這屬於國家行為侵犯個人私權的最終手段。針對土地所有權充公的條件和流程，德國建築法（BauGB）對此作出了明確規定。一般常見的充公行為都是發生在大型基建項目過程中。從緩解住房緊缺的角度出發回收私人住宅產權，幾乎不可能通過合規性審查。”

不管動議最終如何，德國房地產協會會長馬特納（Andreas Mattner）還是發出了風險警告，他認為政府的調控政策會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、都會給房價帶來負面影響。

撰稿：吳將
原文鏈接：https://www.yicai.com/news/100140940.html
責編：Zoe Chan

全球豪宅價格不再猛漲歐洲成了保值之選

沒有什麼能阻止富豪們斂財的步伐。過去一年，全球高淨值人士數量增至2240萬人，咨詢機構Weath-X稱，未來五年內還會繼續增長。圍繞這群高淨值人士的衣食住行將衍生出更多商業機會，豪宅市場就是其中一個。

從2017年開始，全球豪宅交易不斷上漲，當年交易量增長13%。2018年，幾個主要城市的超高值豪宅銷售刷新了人們的想像力。中國香港、倫敦和悉尼表現亮眼。悉尼還成功出現第一筆價值1億澳元的房屋交易，成功超過邁阿密、東京和巴黎等，成為全球超高值豪宅銷售量最多的城市。

巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。
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如果將時間線放長，過去十年，溫哥華豪宅房價上漲101.5%，悉尼則以60%的漲幅排名第三，紐約雖然十年裡僅上漲15.2%，漲幅墊底，但考慮到次貸危機的影響，“上漲”來之不易。

然而，價格漲幅並不能在新一年延續下去。房產咨詢機構萊坊最近發布的豪宅預測稱，2019年全球豪宅價格漲幅將放緩。房地產市場監管範圍增加、融資成本上升、英國脫歐的不確定性，以及部分市場新建豪宅的大量供應，都在遏制豪宅價格。

早在2015年大熱的北美城市溫哥華，經歷2016年的樓市降溫後，新一年的表現也將持續冷卻。相比之下，悉尼、倫敦和紐約，漲幅可能在0-2%之間。盡管澳洲房地產整體情況不樂觀，但豪宅未受波及。悉尼豪宅供應短缺可能是支撐房價上漲的原因。倫敦受到英國脫歐的影響，漲幅將趨於保守。

在漲幅不明顯的大環境下，歐洲市場凸顯出來。在萊坊跟蹤的15個主要城市裡，新一年漲幅超過6%的城市都集中在歐洲。其中，馬德里、柏林和巴黎的豪宅價格漲幅將最高。

值得一提的是德國市場，過去十年來，柏林豪宅價格漲幅達到118.3%。即便是過去五年，它的漲幅雖然沒有超過溫哥華、悉尼，但也將墨爾本、香港、邁阿密，以及洛杉磯甩在身後。

以前，很少有投資者會注意到德國住宅市場，投資者很難獲得如溫哥華、悉尼等熱門地區相當的回報率。ZIEGERT Group首席運營官Sven Henkes認為，以國際標准來衡量，德國房地產市場的波動性要小得多。其中一個原因是，信貸銀行體系對房地產購置和房地產貸款的限制要比其他國家嚴格。買方必須大幅提高抵押物價值，且銀行無法為抵押貸款債券提供全額再融資（例如“潘德布雷夫銀行”：住宅貸款僅占抵押貸款價值的60%）。

但與加拿大、澳洲不同，德國並沒有對海外買家購房施行限制性措施。“市場目前非常平衡，我們50%的銷售額來自柏林，25%來自德國其他地區，另外25%來自國際市場。”Henkes對界面新聞評價道。

在風險不可控的大背景下，以德國為代表的歐洲方式反倒成為“避風港”。Henkes觀察到，一些中國買家也將注意力挪到柏林等城市。大部分中國買家都和柏林有著一定淵源。有些曾在此居住，或計劃移居至此，還有些則是在以游客身份游覽柏林後、或在孩子到柏林學習和工作後，希望把第二個家安在這裡。在他看來，中國買家偏愛居住在水流和綠地附近，Charlottenburg、Mitte和Friedrichshain 都是首選地段。緊鄰大型高校也是他們決策過程中的重要考慮因素。

像柏林這樣的歐洲城市，住房擁有率低（15%），租賃市場繁榮也吸引一部分投資者入場。“柏林的豪華公寓仍比紐約、倫敦或巴黎等大城市的同類公寓價格低。以法國首都為例，在同樣的總價下，你能買到的建築面積只有柏林的一半左右。”Henkes認為，價格優勢也是高淨值投資者在歐洲買豪宅的動因。

當然，在牽一發而動全身的歐洲，政權變更、脫歐等國際形勢將產生廣泛影響，是受益還是受損，也將成為豪宅市場未來的變數。

來源：界面
責編：Zoe Chan

德國房價卻逆市上揚 2019年這股漲勢還能持續嗎？

自2008年金融危機至今，德國房地產市場經歷了連續10年之久的繁榮期，房價數十年不漲的神話早已破滅，當地的公寓和房屋價格正變得讓普通民眾越來越難以承受。即使是在市場動蕩不安的2018年，全球大多數資產類別普遍出現負收益的背景下，德國房價，尤其是大城市房價仍保持了10%以上強勁增長。

據漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新數據，2018年第三季度德國前七大城市每平米均價（含新房及二手房）同比增長11.3%，達到了4410歐元（約合34400元人民幣），且增幅未有明顯放緩的趨勢。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為（德國）當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

而據海外房產網站居外網向第一財經記者獨家提供的詢盤數據顯示，2018年，德國房地產市場的詢盤量同比2017年增加149.1%（其中大部分詢盤人士來自中國地區）。總詢盤量排在第六，比2017年上升了一位，僅次於美國、澳大利亞、加拿大和泰國等熱門國家。

大城市房價漲上天

2007年以前，德國房價曾連續幾十年保持相對穩定，未有明顯的波動。但2008年金融危機之後，德國的房地產市場異軍突起，開啟了長達10年的快速上漲期，每年平均增幅穩定在8-10%之間，成為近十年來收益表現最佳資產之一。

漢堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度數據顯示，德國整體房價同比增長了7.6%，而前七大城市的漲幅更為強勢，達到了11.3%。同期漢堡房價上漲了9.3%，至每平米5690歐元（約合44380元人民幣）。

GEWOS的負責人萬德茲科（Carolin Wandzik）表示，“我們仍未看到房價上漲有放緩的趨勢。”

2018年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，2019年歐洲房地產投資前景最佳的十大城市，德國占了四席，分別是柏林（第二）、法蘭克福（第五）、漢堡（第七）和慕尼黑（第十）。

Domizil am Park項目位於柏林中產高端地段Steglitz。樓房古樸別具風格，公寓設計實用，適合個人或家庭居住，更是海外買家的高回報保值之選。租務大旺，供不應求，入市價低，現僅售約¥556萬。
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據德國調研機構Empirica公司的數據，慕尼黑的房價高居德國大城市第一，當地公寓每平米均價已達8158歐元，其次是法蘭克福（5889歐元）和斯圖加特（5886歐元），然後是柏林與漢堡。

2018年初，Empirica公司的分析師曾悲觀地預測德國大城市的房價將在未來四年內下跌30%，然而市場似乎並不買賬，去年仍有大量熱錢流入，繼續推漲著房價。

供不應求是核心因素

歸根結底，任何一種資產上漲的最核心原因都是供不應求，德國房價也不例外。根據德國建築行業數據，每年需要興建35萬-40萬套住房，才能滿足市場的需求。但2018年，完工的住房僅30萬套。

德國地產及住房行業協會數據顯示，德國住房市場的缺口目前已達85萬套。隨著大城市房價不斷上漲，人們開始轉向一線城市周邊的中小城市，同時也帶動了這些城市的房價上揚。

德國Helaba銀行分析師米特羅普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世紀90年代中期，德國每年建造超過60萬套住宅，之後很長一段時間，房價幾乎沒有上漲。2008年全球金融危機爆發後，新建住宅跌到了谷底，每年僅16萬套，這使得房市供不應求的情況極為嚴重，房價也是從那時起一飛衝天。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，因為當地政策的關系，德國房地產開發公司拿地十分困難、周期漫長，因此興建房屋的速度遠遠跟不上市場需求。

除此之外，德國經濟近年來增速穩定，吸引了大量外來移民和難民的湧入，也進一步助推了當地房價。

孫楊認為，德國的整體人口雖然沒有增長的趨勢，但大城市，比如法蘭克福、柏林等地人口的數量卻一直在穩定增長，這將支撐德國大城市房價的進一步上漲。另一方面，英國脫歐的不確定性讓部分投資者把目光從英國轉向了經濟局勢更加穩定的德國，這也推動了外來資金的流入。

此外，2018年12月中，德國內閣通過了該國歷史上首部移民法草案，鼓勵專業人才來赴德就業，並對獲得長期工作簽證的條件給予了放寬。這加強了德國對全球人才市場的吸引力，對於未來的房價也是一個長期的利好因素。

2019年房價還會漲嗎？

對於高企的房價德國聯邦銀行曾發出過多次警告，認為德國房價被高估了30%，但大多數市場專業人士並不認為德國房價在2019年會突然發生轉向。

米特羅普洛斯認為，推動德國房價上漲的驅動因素完好無損，持續的低利率讓融資成本維持在低位，雖然明年歐洲央行有可能加息，但加息幅度料將有限，大量人口會繼續湧入大城市，“我沒有看到德國經濟要發生衰退的跡像，房價也沒有下跌的理由。”

孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，從機構投資人的角度看，2018年全球股市整體下跌，持有股票的基金損失慘重，而房地產的表現一直優秀，回報相對較高並且穩定，如果這一趨勢持續下去，2019年各大金融機構勢必會繼續增加對房地產的持有比例，繼續加重市場上優秀資產難求的現像，導致價格繼續上漲。從個人角度看，德國經濟和政治環境穩定，良好的就業機將繼續吸引人才湧入大城市，對房地產的需求還是會穩健增長，即使歐洲央行宣布終止持續近四年的債券購買計劃，並且有可能在2019年進行加息，但大城市幾乎為零的空置率以及持續不斷的的住房缺口，可能仍將繼續推動大城市地產價格上漲。

德國Pfandbrief銀行協會認為，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房價漲幅將有所減弱，與周邊地區的房價差距將會減少。該協會的主要負責人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房價增速將放緩，但我們不認為會出現嚴重的調整。

德意志銀行房地產基金經理阿蘭多夫（Georg Allendorf）表示，德國房地產市場的繁榮將持續相當長的一段時間，“在未來一兩年內，房地產市場將保持當前的上漲趨勢。”但他也承認，“許多地區的房價已經到了很高的水平，對我們而言，這意味著投資選擇變得更加困難。”

德國房地產委員會會在馬特納（Andreas Mattner）則發出了警告，他認為政治家的監管措施可能會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、甚至禁止租金上漲，都可能會給房價較大的負面影響。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

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