房产泡沫 – juwai

德國樓市在疫情中逆勢上揚的真相大揭秘！

受新冠肺炎疫情的衝擊，2020年全球絕大多數的資產都發生了劇烈震蕩，但德國住宅房地產卻不在此列，依舊保持強勢——自歐債危機以來的上漲趨勢並沒有發生實質性轉變，甚至今年的交易量還有望超過去年，再次創下歷史新高。

9月底德國聯邦統計局公布的數據顯示，今年第二季度德國住宅房產均價同比上漲了6.6%，環比上漲了2%，盡管同期德國國內生產總值（GDP）環比下跌了9.7%，但此次，突如其來的經濟衰退似乎並未影響投資者對德國房地產市場的信心。

9月中旬，德國漢堡城市、區域住宅研究所（GEWOS）的一份研究報告也佐證了上述猜想，據該機構預測，即使考慮到疫情，今年德國房地產市場的銷售額仍將實現小幅增長，並有望達到創紀錄的2900億歐元（同比增長0.5%），其中住宅房產的銷售額將同比增長5.2%，達2155億歐元。

在接受第一財經記者采訪時，德國如賓納房地產公司（BHHS Rubina Real Estate）董事總經理表示，德國內需保持旺盛，利率也處於歷史低位，這些都在激勵更多的人買房。

GEWOS的房地產專家溫施（Sebastian Wunsch）也認為，支撐德國住宅價格繼續上漲的原因主要是：人口對住房的高需求、建設用地和新開發項目的不足、處於歷史低位的抵押貸款利率以及不確定時期缺乏更好的投資選擇。

利好：三大因素支撐德國房價

德國聯邦統計局的數據顯示，在第一波疫情最為嚴重的4~6月份，德國七大主要城市（即柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫）的別墅（含獨棟與聯排）價格同比上漲了6.5%，公寓價格則同比上漲了6.1%。

據德國咨詢機構Empirica的數據顯示，上述七大城市公寓每平方米的售價已接近3000歐元（約合23900元人民幣），與2012年一季度相比，上漲了100%以上。

聯邦統計局表示，房價整體仍維持上漲趨勢，不過增速較之前兩年有所放緩：2019年上半年公寓價格同比增幅為7.9%，而2018年上半年的增幅則高達11%。

統計局還指出，事實上今年上半年德國中小城市的房價增速比大城市更快，在人口超過10萬以上的主要城市，二季度的別墅和公寓價格平均上漲了7.3%、8.2%；鄉村地區的房價增速也沒有落後——在人口較為密集的鄉村地區，別墅和公寓的價格分別上漲了8.9%、5.9%；即使是在人口稀少的偏遠農村，別墅和公寓的價格也分別上漲了4.8%與6.6%。

供不應求是導致價格上漲的主要因素，而這又與大量外來移民進入德國密切關系。

據經合組織（OECD）的報告，近年以來，德國一直是僅次於美國的全球第二大移民國家；聯合國經濟和社會事務辦公室的最新數據也顯示，德國目前接納的移民總數已超過1300萬，僅次於美國（約5100萬）。

出於工作需求、文化背景等諸多原因，外來移民大多都熱衷於群居住在德國大城市（或周邊地區），這使得上述地區房源變得更加緊缺。

比如，據亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者透露，中國背景的移民或投資者，他們最關注的城市主要是（首都）柏林、（擁有大量移民的）杜塞爾多夫和（房價最高的）慕尼黑的住宅。

極低的抵押貸款利率也是刺激買家入場的重要因素之一。侯先生是某家東南亞銀行在法蘭克福分行的中層員工，手中持有多套出租用的學生公寓。他對第一財經記者表示，早在2012年他就貸款購入了一套法蘭克福郊區兩室一廳的二手公寓。“當時買入的總價不到15萬歐元，但銀行給的按揭貸款利率比現在高多了，超過4%；現在類似的公寓價格已攀升至近30萬歐元，不過貸款利率就低多了，平均只要1%左右。”侯先生如是說。

此外，施工量不夠，新房項目太少也助推了房價上行。據德國經濟研究所（DIW）估計，在德國七大城市中，目前正在興建（包括已審批的房產項目）僅能滿足市場需求的約70%，而疫情造成的施工速度延緩，可能會進一步加劇市場的供不應求。

風險：房產泡沫已是全球最高？

早起三年前，Empirica就曾預言，德國各大城市的房價泡沫將會破裂，並發生大崩盤。令絕大多數人慶幸的是，預言中的暴跌並沒有發生。

不過機構對德國樓市發出的警告聲不絕於耳，在9月底瑞士銀行（UBS）最新公布的“全球（城市）房地產泡沫指數2020”中，慕尼黑蟬聯了第一，而法蘭克福也首次排到了第二，不但超過了巴黎、倫敦，也將多倫多、中國香港、巴黎、阿姆斯特丹和蘇黎世等熱門城市甩在了身後。

瑞銀為慕尼黑和法蘭克福給出的泡沫指數分別是2.35和2.26，該指數只要超過1.5就被認為存在明顯的房產泡沫。瑞銀房地產經濟學家霍爾茨海（Matthias Holzhey）表示，十年來，隨著經濟繁榮和房價翻番，法蘭克福成為了自己成功的“受害者”。

不過，如果單從房價看，慕尼黑與法蘭克福核心區域的公寓售價約在8000~10000歐元之間，這與倫敦市中心每平方米輕松上萬（英鎊）的公寓相比，仍存在不少差距（1英鎊約等於1.1歐元）。

海因裡希也對第一財經記者表示，無法想像有一天慕尼黑或法蘭克福的房價會趕超倫敦，倫敦吸引力和國際地位不是任何一個德國城市可以媲美的。同時，這也不是德國政府努力的目標，“我們是一個聯邦制國家，追求的是各個區域的平衡發展”。

瑞銀還認為，新冠肺炎疫情危機有可能會成為檢驗一個城市住宅價格是否合理的“試金石”。

Gewos研究所的董事總經理旺茲克（Carolin Wandzik），也持類似觀點，她表示，疫情擴大了居家辦公的潮流，這可能會促進市場對大都市以外住宅空間的需求，從而影響大城市內部的房價。

“人們開始追求更大的居住空間，並希望住在綠地裡。”旺茲克說，“這種居住偏好的變化可能會讓位於大都市周邊、人口在3~4萬之間、基礎設施良好的中小城市成為贏家”。

不過，海因裡希（Carsten Heinrich）則認為，德國每個地區情況不同，比如疫情給柏林房地產市場造成的影響就十分有限。他稱，目前仍有很多人想搬到柏林居住，因為這裡有更好的工作機會、離醫院和超市也更近。柏林（及其周邊地區）的吸引力在持續增加，租金和房價也在快速上漲，

另外值得注意的是，9月以來，歐洲第二波新冠肺炎疫情來勢洶洶，至今仍未有回落趨勢，將會帶來多大的影響暫時還難以預測。

Gewos稱，疫情對房地產市場的影響可能存在延遲效應，如果德國因疫情危機而出現對勞動力需求的長期降低，將對工資發展產生負面影響，從而也會影響到中期的住房需求。

專家：中國背景購房者以投資、剛需為主

奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，擁有中國背景的買家對德國房產的需求通常都以長線投資和剛需為主。由於疫情和國際政局變化等原因，越來越多的中國家長逐漸對德國的大學教育感興趣，因此不排除將來因子女教育的需求而去德國買房的人數持續增加。

深圳一家外貿公司的老板蔡先生就是上述人群中的一員，他7年前曾去美國進行投資，希望因此獲得綠卡並為孩子鋪平長大後的求學之路，但兩年前遙遙無期的綠卡審批讓他最終選擇了放棄，把目標轉向了德國。據蔡先生透露，他在去年獲得了德國（投資）法人簽證，且在法蘭克福買下了一套50平米的公寓以供孩子將來求學之用。

海因裡希則對第一財經記者表示，因為疫情導致的旅行困難，今年的外來投資者少了很多，樓市的強勢主要還是得益於德國國內的市場需求。迄今為止，他們公司接待的有中國的背景買家，其購房目的主要是為了投資，當然也有不少是買來給孩子住的，而自住的主要是長期居住或外派到德國的華僑華人。

對於德國房地產市場的前景，侯先生表示，雖然疫情導致他手裡的部分公寓被迫空置，但這並沒有影響到他對未來的信心。他認為，疫情終究會過去，留學生們也會回來，德國大城市的房地產作為穩定、長期的保值資產，並不會因此發生根本性的改變。

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來源：一財網
責編：Zoe Chan

低風險率，高保值性和高穩定收益是德國房地產市場的三大主要特征，自然成為投資人長線布局的最佳決策。

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全球房產泡沫來襲加拿大、新西蘭首當其衝

在全球經濟增速放緩的2019年，房地產泡沫有卷土重來之勢。

經濟學家Niraj Shah是該研究報告的主持者，他使用四個指標觀察23個主要發達國家的房地產市場泡沫水平，分別是：房價租金比、房價收入比、實際房價和家庭貸款占GDP比重。

結果顯示，在房價租金比和房價收入比兩項數據上，新西蘭排名第一，在實際房價和家庭貸款占GDP比重上，加拿大排名第一。綜合四項指標，兩個國家的房產泡沫難分伯仲。

研究還認為，澳大利亞、英國、挪威和瑞典等國家的房地產市場同樣存在類似泡沫問題。

若房價過度上行，則是在為未來的崩盤埋下伏筆。IMF研究了32個國家30年來的房地產趨勢之後指出，在幾十年來近50起系統性銀行業危機中，逾三分之二之前出現過房價的暴漲或暴跌。據牛津經濟研究院測算，若房地產市場全面崩盤，GDP的下跌增幅將達1.5%―2.1%。

對於這兩個國家自身而言，避免房價快速下行或進一步上漲，已成為當務之急。

兩國樓市景氣不再

加拿大的樓市衰落早在去年便顯現出端倪。

作為樓市經濟風向標的多倫多和溫哥華，豪宅銷量在2018年遭遇腰斬，總價超100萬加元的獨棟屋銷量在多倫多同比銳減46%，在溫哥華則大跌了47%。

樓市銷售不景氣，房價卻仍然居高不下。

加拿大房地產網站Better Dwelling的報告顯示，加拿大幾大城市的房價正經歷爆炸式增長。2000年截至2019年3月，多倫多房價同比上漲239.9%、溫哥華房價同比上漲為315%。以多倫多為例，和美國幾大城市比，其房價漲幅比洛杉磯高33.67%、比舊金山高45.27%，比西雅圖高61.01%，比紐約高133.39%。

2006年曾是加拿大樓市的鼎盛時代，住宅投資占到了GDP的8%，為美國的兩倍。但去年第四季度，加拿大住宅類建築投資額下跌14.7%，為2009年以來最大的跌幅。住房投資下跌3.9%，新建住房投資減少5.5%，裝修投資下降2.7%。受此拖累，加拿大 2018年全年GDP增長僅為1.8%，增幅較2017年下滑40%。

這一經濟下滑的勢頭也延續至2019年。加拿大第一季度GDP增長率僅為0.4%，創2015年以來新低。

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與加拿大情況相似的是新西蘭。今年第一季度新西蘭GDP增長率也僅為0.6%。

在2017年時，房地產市場對新西蘭經濟的直接貢獻甚至超過了該國的制造業和農業領域。

新西蘭房價在飆升的同時樓市卻出現下跌。新西蘭國家統計局數據顯示，今年一季度出售給外國人的房產數量較去年同期下降了81%。從經濟增速上看，新西蘭的表現同樣欠佳，今年第一季度經濟增長僅為0.6%。

IMF指出，新西蘭經濟已經失去增長動力，處於下行風險之中—新西蘭今年以來的商業信心指數已降至10年最低，人均生產總值降至發達國家倒數第7位。

今年5月8日，新西蘭央行宣布降息，將官方現金利率(OCR)降到1.5%的歷史低位。新西蘭此舉亦打響了全球發達經濟體降息的第一槍。

降息當天，新西蘭元應聲下跌，觸及六個月低點。“綜合國內外因素，降息能更好實現新西蘭就業和通脹的政策目標。”新西蘭央行行長阿德裡安·奧爾指出。

但反對者們則將其諷刺為“降息釋放的信號，好比是在請求整支消防隊伍爬上樹去解救一只小貓”，回顧2016年11月的那次降息，不僅沒有推動消費，反而給予了房地產市場又一次繁榮的機會。

政府調控效果有限

通過樓市調控來打擊房價、擠出泡沫一直是兩國政府的努力方向。

早在2017年，新西蘭總理傑辛達·阿德恩競選時便提出了“禁止外國人購買房產”提議，號稱“史上最嚴限購令”也在去年8月15日正式批准通過。

限購令主要是限制外國投資者的二手房交易。根據規定，海外人士只能投資新開發的公寓樓花。值得注意的是，如果要購買公寓，必須要一次性超過20套以上，且購買之後不得自住，只能出租。而由於二手房交易被限制，外國投資者若想在後期脫手也只能賣給本地人，新西蘭政府希望借此改善國內的住房市場，穩定房價。

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無獨有偶，針對外資炒房熱，加拿大亦采取了相關調控措施。

以溫哥華為例，當地政府已將外國人購房稅自15%上調至20%，並計劃對購買第二套房、家中主要經濟支柱收入來自海外及房價超過300萬加幣者，征收更高的稅賦。

然而目前看來，政府的樓市調控對經濟的刺激收效甚微。

高盛預測，加拿大2019年全年GDP同比增長1.75%，較之前1.9%的預期甚至還有所下降。

與市場對加拿大房地產泡沫的擔憂相比，加拿大央行則顯得相對樂觀，並表示將繼續保持穩健的貨幣政策。高盛也指出，考慮到未來數年加拿大樓市的疲軟預期，加拿大央行大概率會維持現狀。

7月10日，加拿大央行連續第六個月維持利率在1.75%不變，且並沒有考慮放松政策的意願。

不過值得注意的是，雖然加拿大央行基准利率不變，但房貸利率卻在悄然放松。7月15日，加拿大央行已將“5年期常規按揭貸款利率”從5.34%調低到了5.18%。這是自2016年9月以來央行的第一次調低操作。

來源：時代周報
責編：Zoe Chan

東京房價恐有泡沫破裂危機

由於原物料價格上漲、營造人力成本大增，加上寬松資金湧入房市影響，有機構統計目前東京都房價，已經接近史上最高，創下資產泡沫化以來高點。

《日本經濟新聞》報導指出，民營研究機構“不動產經濟研究所”公布最新調查數據，發現日本首都圈東京都2018年公寓價格，平均為每坪287萬日圓（約萬17.3元人民幣），而在資產泡沫化之前，東京公寓價格在1990年達到高峰，漲到每坪308萬日圓（約18.6萬元人民幣）。

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在泡沫經濟晚期的1980年代，房地產價格飆升，引發泡沫崩潰，導致日本陷入長期通縮，造成薪資成長停滯，長期消費疲軟。

報告分析，時至今日，由於勞動力短缺，造成營造人力成本大增，加上原物料價格上漲，以及建築素地競爭，也都推升了房價。

東海東京調查中心首席經濟學家武藤弘明則認為，2013年以來日本銀行持續推動的超寬松貨幣政策，造成資金不斷湧入不動產，現在全球經濟前景日本央行已經很難收緊貨幣政策，將持續到2021年。

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來源：好房網新聞中心
排版：Zoe Chan

退歐刺穿房產泡沫英國房價創金融危機以來最長連跌

退歐還未成真，英國樓市的泡沫就先破了。

房產中介機構Acadata數據8月13日公布報告顯示，今年7月，英國房產均價為30.2251萬英鎊（約合265萬元人民幣），環比下降0.2%，已連跌五個月，創2009年以來最長連跌。

Acadata報告稱，英國全國房價年化增速降至1.6%，創至少六年來新低，季節性調整後銷量降低6%。國內最火爆樓市倫敦量價齊跌，二季度銷量同比下降7.3%，市內將近三分之二的區房價下跌。

報告指出，英國樓市在經歷三十年繁榮和經濟增長放緩後走向疲軟，英國退歐帶來的不確定性和過去一年通脹增速跑贏薪資給樓市施壓。倫敦的房屋均價是全國平均水平的兩倍多，也是全國樓市最受打擊的地區。

法國興業銀行經濟學家Albert Edwards預計，過去十年，英國房產價格增長逾50%，隨著房產泡沫逐步縮小，英國房價可能跌幅高達12%。

Edwards認為，英國央行過去十年的貨幣寬松助長了貸款買房的需求，開放的移民政策也吸引了海外國民投資英國樓市。而今，英國定於明年正式退出歐盟，加之英國央行加息，制造房產泡沫的需求勢必枯竭。

Acadata也認為，今年8月英國央行加息料將進一步降低樓市活動。

華爾街見聞上月文章就提到英國樓市繁榮消退的跡像：今年7月英國全國房屋開價下降0.1個百分點，為七個月以來首次下降，其中倫敦房價下降0.5個百分點，小戶型價格降幅高於大戶型。

英國《衛報》稱，截至今年3月，倫敦地區房價在過去的一年中已經下跌高達15%。下圖的英國房價同比增長數據來自英國全英房屋抵押貸款協會Nationwide。

（以上圖表來自華爾街見聞數據頻道）

文章認為，倫敦樓市的不濟直接反應了市場對英國樓市的擔憂：一方面，退歐協商遲遲未能落定，為英國樓市增加風險，尤其是倫敦能否保持全球金融中心遭到質疑；另一方面，英國央行將上調利率，增加按揭貸款負擔，也引起市場擔心。

受美聯儲進入加息通道影響，去年11月英國央行十年間首度加息，本月再度加息，並暗示今年晚些時候貨幣政策可能會進一步收緊。

延伸閱讀：【居外研究：脫歐2年後英國房價增速創5年最低】

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

加州沿太平洋往北壹季度全美這個州房市最熱

要點速覽：

第一季度，華盛頓州的平均房價上漲了近4%，相比一年前上漲了13%，領跑全國。
強勁的就業增長和緊張的供應趨勢刺激了房地產市場，還引發某些人的擔憂——這樣的繁榮會不會只是泡沫呢？
專家表示，房地產市場很容易受到利率上升、關稅上漲引發的失業和地方性發展政策的影響。

西雅圖地區的房地產經紀人Jerry Martin表示，他早在1977年就開始在房地產行業就職，這意味著他還記得那些抵押貸款利率高達兩位數，還有多次房市從繁榮走向衰落，又從衰落重返繁榮的日子。其中包括2006和2007年的房地產泡沫以及隨後的歷史性崩潰時期。然而，據Martin所說，以往的情況完全無法和最近一直持續的“狂熱”現像相比。

他告訴美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）的記者：“現在一間設有三個臥室，一又四分之三個浴室，面積為1,500平方英尺的住宅剛上市一兩個小時就會獲得多個報價，這是非常不合理的。” “我們曾經見過一套物業得到了20，30個報價。”

華盛頓州目前是全美熱度最高的房地產市場。根據聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）發布的數據，第一季度華盛頓州的房價上漲了近4%，增長幅度居全國之首。相比一年前，華盛頓州的房價增長了近13%。而去年全美平均房價僅上升了不到7%。盡管如此，房產庫存量，即市場上的住房供應量依然遠低於需求量。

這種情況在西雅圖周邊的普吉特海灣地區（Puget Sound）尤其明顯。由於亞馬遜、微軟和波音等大雇主加大了招聘規模，僅去年一年，當地就增加了近5.5萬個工作崗位。由此產生的人口激增與緩慢的施工速度相結合就造成了典型的住房短缺危機。

“對於任何地區而言，運轉良好且發展健康的房地產市場應該擁有可滿足四到六個月需求的房產存量。在過去的兩、三個月裡，我們主要的房地產市場上只有可維持大約兩到三周的庫存，”Martin說道。Martin是瑞麥地產（Re/Max）公司的一名經紀人兼Washington Realtors（華盛頓州有近一半的房地產經紀人加入了該組織）的總裁。

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Martin表示，房屋短缺危機在最近幾周已有所緩解。不過，就像這個地區的所有房地產經紀人、買家、賣家、房主和租房者一樣，大家都十分擔心市場會如何變化，還有這景像能持續多久。

對於住房的強勁需求對幾乎所有類型的房產——出租公寓、共管公寓，還有獨棟式家庭住宅都造成了短缺危機。在西雅圖上班的不少人甚至被迫離開這座城市，尋找其他棲身之所。

“這種情況無法繼續下去。它是無法延續下去的，因為人們找不到最終的棲息之所在哪裡，”他說。

而更嚴重的問題是：繁榮會以什麼樣的方式結束？最終能否實現軟著陸？或者說華盛頓正在走向崩潰？

｜美國房產業觀察學者：美國房地產泡沫准備破裂

華盛頓大學，華盛頓房地產研究中心（Washington Center for Real Estate Research）主任James Young表示，只要對房地產的需求是客觀存在的，市場就可以持續增長。

“當價格上漲而需求沒有同步上漲時就會產生泡沫，”他說。“而人們對華盛頓房地產的需求仍在增長，所以我認為這個問題並不嚴重。”

在2018年第一季度的華盛頓房地產市場季度報告中，該中心認為全華盛頓州的住宅庫存量略超過五周的需求量，並將此現像稱之為“輕微失衡”。報告稱，第一季度全華盛頓州共售出11.3萬套住宅，相比上年同期增長了5.1%。

但Young警告說，市場的動態是千變萬化的。“如果人們對住房的需求馬上消失，那現在正在進行的很多建築工程就會停擺，”他說。“我無法確定房價會不會崩潰，但有一件事是必須時刻留意的。”

Young表示，市場上最大的風險之一來自於地方性政策。

5月，西雅圖市議會批准了一套所謂的人頭稅政策，即向營業收入超過2,000萬美元的公司按員工數量征收稅款，每名員工收取275美元。正式生效以後，這套稅收政策每年將為西雅圖政府帶來約4,700萬美元的稅款，而西雅圖政府將用這筆錢來緩解城市流浪漢過多引發的危機。人們普遍認為亞馬遜就是這套稅收方案瞄准的主要目標。然而，當亞馬遜威脅要阻止該市經濟進一步增長時，市議會做出了讓步並廢除了該稅收方案。

但Young擔心類似於人頭稅，同時針對供給和需求的附加措施將出台。“那些以大雇主為目標的政策和措施已經初見端倪。而政府對開發商的經濟態度，還有開發商所處的經濟地位各不相同，”他說。“很多監管問題限制了住房的供應。”

與此同時，開發商們正在試圖預測未來三年的需求——規劃項目和正式動工一般需要三年的時間。如果他們估計錯誤且建造了過多的住宅，“那房市就要走向崩潰了。”Young說。

而Martin擔心那些遠離華盛頓州的事件會造成負面影響。“如果關稅造成失業，或者貿易戰循環往復，那人們的心就會起伏不定，因為他們不知道明天會不會丟工作，”他說。

同樣值得關注的是：利率會隨著經濟升溫而上升。更高的利率會使得房屋造成的經濟負擔進一步加重，而這可能會讓一些買家望而卻步。

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開盤僅9個月，41層的天樞城（NEXUS）公寓大廈項目已預售出90%單元，創下空前的成功銷售記錄。目前僅剩30多套單元待售，設計為兩室和三室公寓單元，面積為1022-2142平方英尺不等（約合95-199平方米）。

公寓售價從50萬美元（約335萬元人民幣）起，最高可達350萬美元（約2,350萬元人民幣），包括少量躍層的空中閣樓（復式公寓）。大部分單元都可以欣賞到南聯合湖和西雅圖市中心天際線的優美景色。

2018年1月，天樞城大樓已完成地基建設，首批住戶預計可在2019年秋季入住。

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｜市場中的高壓點

與此同時，在一個對任何人而言都在飛速變化的市場中，保持克制的態度可能更為妥當——“這條建議對買賣雙方都適用，”Martin說道。

買家被迫接受飆升的價格，而賣家被迫在極短的時間內評估大量的競爭性報價，以至於他們無法持續保持冷靜並判斷他們所面對的價格是否合理。隨後，賣家還會轉換身份，成為買家，再次進入同一個令人緊張的市場。

“目前的美國嬰兒潮一代想要縮減住房的規模，但他們在華盛頓州內找不到負擔得起的房子，”他說。

壓力還影響著這個過程中的每位參與者。Martin認為，房地產經紀人要協調買賣雙方的交易預期，因此“讓我把房地產經紀人也納入考慮範圍吧”。

就連房地產估價師也面臨著挑戰。他們要以住宅區內的同類物業為基准，對房產進行估價，而現在的比較結果幾乎每分鐘都會變化。

Martin說，5月份，住宅庫存量已提升到自2008年以來的最高水平，因此形勢有所好轉。回想以往的情況，擴張總是崩潰的最初跡像之一。我們希望這次擴張只是高需求引發的短暫現像。

“誰知道政府可能會出台什麼措施，經濟會如何發展，其他因素又會造成什麼影響？”他說。“我真希望我有一個水晶球，這樣就可以占蔔一下了。”

原文：CNBC
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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中国购房者涌至金边的豪宅泡沫越吹越大 | 柬埔寨

30岁的郭奇瑞（音译，GUO Qirui）表示，他经历了孤独的旅程，才从家乡来到他在柬埔寨首都金边租住的豪华公寓。这位中国零售市场主任已经在金边住了将近5年时间了。

郭先生现在住在钻石岛（Koh Pich）。目前，岛上住宅区的5大公寓项目或是在建当中或是已经完工。销售代理人和住户称，大部分住宅都卖给了目前尚未入住的中国人。

郭先生向路透社表示，“完工的公寓中一半都已经卖出去了，但到了晚上，房子仍是黑压压的一片，没有一盏灯是亮着的。”

金边钻石岛（也被称为Koh Pich）的一个建筑工地。岛上住宅区有5个公寓项目在建当中或是已经完工。

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中国购房者对金边高端房产的投资热潮引发了顾虑，人们担心这将进一步哄抬对大多数柬埔寨人而言本就难以负担的房地产市场。这一投资热潮与中国大城市房地产面临的快速增长趋势趋同。

莱坊房地产咨询公司在柬埔寨的负责人罗斯·韦伯（Ross Wheble）表示，截至今年年底，柬埔寨将建成22,828套豪华公寓，相比目前的8,942套增加超过一倍。

他补充道，其中有些公寓售价达到3,500美元（22,420元人民币）/每平方米。截至2020年，公寓的数量将攀升到3万套。很快，大部分的公寓将无法租出去，或难以找到承担得起售价的当地买家。

郭先生指出，“高端房地产市场已经出现了供过于求的现象。每个人都在担心房地产市场是否能持续繁荣。中国投资者买下这些公寓，但他们真的会入住吗？”

柬埔寨和中国的友好政治关系以及中国“一带一路”倡议的支持为柬埔寨吸引了大量的中国投资，推动了房地产和一系列新酒店和娱乐场所的建设，在西哈努克（Sihanoukville）等城市尤其如是。

世邦魏理仕房地产服务公司在柬埔寨的副主任詹姆斯·霍奇（James Hodge）表示，约4年前，金边公寓类房产的市场缺口和宽松的房产相关法律吸引了来自韩国、中国台湾和新加坡的开发商，促使其进军金边的公寓市场。他还补充道，5年前，金边只有1,500栋公寓住房。

霍奇以及其他房地产高管人员表示，2016年习近平主席访问柬埔寨，与柬埔寨达成了一系列双边协议，旨在加强两国关系。约从那时起，中国购房者开始涌入柬埔寨。

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在金边较为活跃的中国开发商包括广州粤泰集团和王子房地产（Prince Real Estate），其开发项目下共有超过1,000套公寓，规模超过其他国家的开发商。地产经纪人称，佳源国际集团和广州富力地产也在金边购有土地。后者的开发项目预计将建有约5,000套公寓。

霍奇表示，“整体而言，中国买家显然最为活跃。”

开发商纷纷转向中国购房者市场。路透社访问了金边的5处售楼中心（包括新加坡和韩国开发商的售楼中心），发现它们都雇佣了会说普通话的销售代理人。

销售代理人表示，许多购房者通过参加房产中介和开发商组织的购房旅游团来到这里，更有甚者，比如一位名叫江哲明（音译，Jiang Zheming）的北京人，虽然从没来过柬埔寨，但上个月就在这买了一套公寓。

47岁的工程师江先生表示，因为柬埔寨可以使用美元所以他才来此投资，他认为美元比人民币稳定，此外中国台湾开发商承诺他在金边市中心买下的80平方米的公寓每年能够带来6%的租金收益。

另一位让我们称其为亚力克斯（Alex）的中国购房者透露，他在金边市中心的一座公寓楼中的购买了不止12层的100多套公寓。他表示他不担心是否能将这些公寓租出去。他认为这些公寓与北京或上海商业区的公寓不相上下。

他说道，习近平的“一带一路”倡议是促使其做出购买决定的关键所在。金边是该倡议的起点，因此这里的开发项目才会如此繁荣。

佳源国际集团宣布其5月在金边投资了3,560万美元（2.28亿元人民币），称该项目是其在“一带一路”倡议领导下，拓展东南亚市场的优质开发项目的一部分。

广州富力地产在一份邮件中表示，金边的开发项目代表了其进军金边市场的目标，并称将面向当地和海外买家销售房产。

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但金边的部分居民，包括钻石岛的租户郭先生在内，对此表示怀疑。

房产的转售需求可能并不强烈，因为只有少数人能够支付得起租金为1,000美元（6,406元人民币）/月的1卧公寓。莱坊公司数据显示，大多数金边当地人的平均家庭月收入为600-700美元（3,843-4,484元人民币），因此难以承担高昂的租金。

世邦魏理仕和莱坊公司表示，已经有迹象表明市场日趋疲软。新开发项目的投建频率下降，同时，房东也放低了租金价格。

柬埔寨房地产中介世纪21湄公河区的总裁克雷克·索尼姆（Chrek Soknim）表示，他认为房地产市场发展速度的减缓对当地人而言并非坏事，因为这些公寓的房主几乎都是中国人。

“房产卖不出去是他们的问题。”

来源：The Business Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

房產泡沫漸大中國全款買家風險高企 | 美國

雖然美國房價大好代表經濟復蘇，但也不禁讓人擔心，美國房地產市場是否會再次出現泡沫？而美國房地產市場一旦出現泡沫，中國投資者將損失慘重。

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綜合媒體8月23日報道，近日，美國最大的房地產數據平台Zillow集團發布數據顯示，今年6月，全美房價總價的中位數漲至20.04萬美元，這是美國房價中位數史上首次突破20萬美元。

引人側目的是，次貸危機後這幾年，中國人在美國房產海外買家的占比已從2007年的9%增長至如今的14%。美國房地產經紀人協會（NAR）發布的《2017年美國住宅型房產國際交易調查報告》顯示，2016年4月至2017年3月的這一年間，中國人再次成為美國房產頭號海外買家，一年花掉317億美元，其中65%的買家選擇全款支付。

CoreLogic首席經濟學家弗蘭克•諾斯福（Frank Nothaft）在接受中國媒體《每日經濟新聞》采訪時提醒中國購房者，投資美國房產當警惕房產價值波動。

截至今年5月，美國房價已經連續6個月創下新高。房產調研機構CoreLogic的最新數據顯示，繼2011年3月跌入谷底後，CoreLogic美國房價指數（HPI）至今已經上漲了近50%。同時，CoreLogic HPI預測顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時間內，美國房價還將上漲5.3%。

諾斯福解釋說：“強勁的房屋需求和有限的供應量是造成房價上漲的主要原因。經濟的復蘇以及抵押貸款利率的下降刺激了需求的增長。2017年7月，美國失業率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有能力購房。不僅如此，美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數量依然保持在較低的水平，待售房產量保持在近30年的新低，供不應求使得房價穩步上升。”

諾斯福說道：“在美購置房產的風險與投資其他不動產一樣，房產價值容易出現波動。CoreLogic美國房價指數在2006年4月達到最高點，2011年3月跌入最低點，期間跌幅達33%，許多當地社區價格跌幅甚至超過這一數值的兩倍還多。”

對於准備或已經在美購房的非居住中國買家，他提醒說，除了按時交房產稅，還必須按時繳納房屋財產保險。

事實上，已有越來越多的人開始出言警告美國房地產市場潛在的風險。近日，喜達屋首席執行官史特裡克(BarrySternlicht)在第二季度的盈利電話會議上公開唱衰紐約的高端地產市場，毫不客氣地稱紐約的“百萬富豪專屬地產”即將迎來末日時刻。

史特裡克把紐約商業地產價格居高不下的原因歸咎為以中國買家為代表的亞洲資本的推動，但他認為這並不可持續，原因是中國政府加強了對於海外投資的管控，這勢必會導致中資在美國地產市場撤資，並由此帶動紐約高端地產價格下降。

根據分析機構MHanson.com發布的報告，美國購買普通住宅所需的收入達到歷史最高水平，完全背離了十年趨勢線。而二手房銷量的增長和反彈處於歷史最弱水平，這表明現有房屋銷售市場“供應不足”的傳言屬於誇大了。

不少分析人士已經判斷，美國的房地產市場已然產生了泡沫。

（據世界新聞網）

銀行放寬房貸新一輪泡沫？| 美國

全美房價近年來一直持續增長，今年6月洛縣住房中價已達到了近57萬美元。同時，房貸利率雖仍處於歷史低點，但自從川普總統上台後也開始提高。為應對這種情況，房貸行業正在放寬房貸條件，向客戶提供更多購房選擇。

房貸行業數據公司Inside Mortgage Finance的出版人謝卡拉（Guy Cecala）說，房貸機構正在放寬貸款標准，因為他們擔心房價和貸款利率的增加會使他們失去生意。他說，如果生意減少20%，就要想辦法彌補這部分業務。

由政府控制的房貸巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）正在開發鼓勵買房的新項目。這兩家機構並非直接提供貸款，而是從放貸者手裡購買貸款，來保持市場流通，因此其房貸標准的任何變化都會對房市產生重大影響。

降低首付比例的潮流

在泡沫期，借貸者經常是零首付就可以獲得貸款。而泡沫破滅後，首付額度的標准開始從緊，聯邦規劃者要求首付比例不得低於房價的20%。以今年6月洛縣中價房為例，20%的首付款就是11.38萬美元。

過去，想申請低首付項目的借貸者，通常都會去聯邦住房管理局，該機構提供3.5%首付的選擇，但要求貸款者為貸款期購買昂貴的貸款保險。

如今，購房者的貸款選擇變多了，但借貸者必須有良好的信用分數。

這一趨勢始是從2014年開始的。當時房地美和房利美宣布提供3%首付的選擇，但許多大銀行當時仍持懷疑態度，美國銀行總裁Brian Moynihan那時說，他的公司不想參與這樣的項目。

大銀行也提供3%低首付

但他這話還不到兩年，美國銀行開始與房地美合作，提供3%的首付選項；而全美最大的貸款機構富國銀行去年也開始與房利美合作；摩根大通現在也提供3%的首付項目了。據《洛杉磯時報》報導，房地美可負擔貸款部門副總裁Danny Gardner說，每天，都有越來越多的人來貸款。

在全美大部分地區，3%首付最高可貸42.4萬美元，其中也包括加州。

美國銀行的一位發言人說，在與房地美合作6個月後，該行撥給可負擔貸款項目（Affordable Loan Solution Program，允許首付3%）資金的年總額從5億美元調增到了10億美元。

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路人走過蒙特利公園市一個待售房屋的牌子。美國房價在近三年來以最快的速度上漲，引發了對房地產過熱的擔憂

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有些房貸項目首付更低

今年，房利美開始試點一些非銀行機構的貸款，允許首付低於3%。這些項目要求借貸者有3%資產（Equity），由放貸者墊錢給貸款人以達到貸款門檻，但借貸者最終不能通過高費用或高利率（比如高於目前30年定期貸款利息3.9%）來還這筆錢。

而另外兩家貸款公司，聖地亞哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的試點項目則提供1%的首付選擇；另一家貸款公司Movement Mortgage的試點項目更是允許借貸者零首付。

房地美也允許1%的首付選擇，由放貸者墊付2%。但該機構上個月宣布，將從11月起停止該選擇。不過，如果借貸者是使用家庭貸款或政府項目的資金來達到3%門檻的，仍然可以1%首付。

Guild貸款公司的資本市場副總裁David Battany說，該公司推出1%的首付選擇，是迫於競爭壓力，因為很多貸款機構提供非常低的首付選擇，特別是在加州。他說，他們如果不這樣做，就會損失生意。

1%首付在熱門城鎮買房

Guild的低首付貸款項目受到了很多人歡迎。比如，酒商布蘭查德（Mark Blanchard）和他的護士妻子，就是通過該項目買下了索莫納縣（Sonoma）Healdsburg的住房，該地區是技術工人購買第二住房的熱點地區。

如果要支付20%的首付來買房，夫婦倆就基本要拿出他們所有的積蓄。而今年，他們使用Guild公司的貸款項目，就買下了該套距離市中心很近的40多萬美元的三臥排屋（Townhouse）。

38歲的布蘭查德說，他的很多同事都很驚訝他能在該市買下這樣一套住房。

另一個房市泡沫？

不過，房貸機構這些做法已經引發了擔憂，批評者擔心降低首付比、提高貸款額度等做法會導致房市再次出現泡沫。

在上個10年泡沫中，放貸者經常不要任何證明文件就貸出款項，借貸者還款初期還能繳很低的月供讓貸款本金余額增多（NegativeAmortization），都沒關系。

而現在，依據Dodd-Frank法案規定，放貸者必須確保借貸人有能力償還貸款。許多借貸機構的貸款標准甚至比房利美和房地美更嚴格。

城市學院（Urban Institute）的Laurie Goodman說，據該學院的指數，如今的貸款風險比2000-2002年貸款標准較合理時期還要低。

謝卡拉說，放貸者和房地美及房利美只是在放松一些邊緣條件，以幫助更多人獲得貸款，例如允許更高的債務收入比，但同時要求很高的信用分數。

他說，過去，是方方面面都在放寬標准，現在只是放松了一點點。

謝卡拉還強調，泡沫時代風險最高的貸款並非由房地美和房利美購買或擔保的，而是與無擔保能力的抵押支持證券捆綁在一起。他說，他預期除非投資者再次青睞這些金融產品，否則是不會出現寬松貸款標准的大潮的。

他說，房利美和房地美會采取負責任的方式來放寬信用和安全標准。

（互聯網資訊綜合整理）

美國 | 研究：美國房價回到2008年前的泡沫水平

一項新的研究顯示，美國地產價格回到2008年泡沫破裂之前的水平。

哥倫比亞廣播公司（CBS）新聞報導，羅恩伯格（Eric Rothenberg）先生在過去六個月一直試圖在西雅圖地區尋找一處房子。他說每次他准備對一處地產出價時，都會有五個買家排在他的前面。

羅恩伯格說：“我准備參加投標的競爭，但是有一個點，如果價格要衝到頂線了，我必須走開。”

西雅圖是全國最熱門的房地產市場之一。房價泡沫後，2012年房價中位數下降到308,000美元。現在，房價中位數升至550,000美元，增長了78%。

對於房地產代理邁克爾·道爾（Michael Doyle）來說，買家競爭十分激烈。他說：“我已經得到了10、12個房子報價。”

“我們的供應非常有限，就業增長加上有限的賣家，創造了我們所處的環境，”他說。

自2007年房市崩潰以來，美國房價已經緩慢反彈。9月份的平均房價攀升至衰退前水平的0.1%。在全國，房價在過去一年時間裡，飆升了5.5%。

雖然住房市場正在加強，但房屋擁有比例仍處於五年低點。

房價泡沫後，2012年西雅圖房價中位數下降到308,000美元。現在，已經升至550,000美元，增長了78％。

在加利福尼亞州薩克拉門托（Sacramento），那些在房市崩潰前買下房子的買家，對於價格上漲表示歡迎。房主丹·塔克特（Dan Tackett）說：“這是好的，我們回到了我們所支付的價格，也許稍微高一點，這對經濟有好處。”

有專家也認為，這一趨勢使人們感到有點更富有，對經濟更有信心。

另一方面，貸款人仍然不願意向許多合格的低收入買家提供抵押貸款。目前房子成本的增長比收入的增長快得多。

互聯網資訊綜合整理

美國 | 9月美國房價指數刷歷史紀錄新高超房產泡沫前峰值

11月29日發布的數據顯示，美國9月房價指數反彈，並升至歷史紀錄新高，為房地產市場自大蕭條以來經歷的最糟糕時期畫上句號，並為新一輪穩定擴張釋放積極信號。

根據周二發布的標普/凱斯席勒全國房價指數，9月份全美房屋價格強勁上揚，創下歷史紀錄新高，較上一次在2006年7月錄得的歷史紀錄高位上漲了0.1%。這一新歷史紀錄意味著房地產市場已經從2012年的低谷期走出，當時的房價較房地產市場出現泡沫前的峰值下跌了27%，超過900萬美國家庭在這場危機中失去了住所。

9月份標普/凱斯席勒美國房屋價格指數

9月份標普/凱斯席勒全國房屋價格指數較一年前提高5.5%。標普/凱斯席勒20大城市房屋價格同比增長5.1%，環比持平；標普/凱斯席勒10大城市房屋價格同比增長4.3%，環比增長4.2%。

凱斯席勒經濟學家 David Blitzer表示：“標普/凱斯席勒全國指數已經創下新高，這將是房地產市場從復蘇階段到開始新增長的轉變。盡管20個城市中有7所城市此前都創下了衰退後的新高，但那些曾出現過最繁榮時期的城市都遠低於此前的紀錄。其他房價指標也顯示出積極信號：成屋和新屋銷售都在上揚，而新屋開工年化增速達到130萬座，也創下了復蘇後的新高。”

不過，經通脹調整後的該指數較2006年紀錄高位仍下降了16%。房地產市場依然釋放警示信號，新屋開工數據遠低於正常水平，房屋所有率也處於近五十年新低。正在上企的房貸利率可能也為房價進一步增長帶來逆風。

（據華爾街見聞）