要點速覽：
- 第一季度，華盛頓州的平均房價上漲了近4%，相比一年前上漲了13%，領跑全國。
- 強勁的就業增長和緊張的供應趨勢刺激了房地產市場，還引發某些人的擔憂——這樣的繁榮會不會只是泡沫呢？
- 專家表示，房地產市場很容易受到利率上升、關稅上漲引發的失業和地方性發展政策的影響。
西雅圖地區的房地產經紀人Jerry Martin表示，他早在1977年就開始在房地產行業就職，這意味著他還記得那些抵押貸款利率高達兩位數，還有多次房市從繁榮走向衰落，又從衰落重返繁榮的日子。其中包括2006和2007年的房地產泡沫以及隨後的歷史性崩潰時期。然而，據Martin所說，以往的情況完全無法和最近一直持續的“狂熱”現像相比。
他告訴美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）的記者：“現在一間設有三個臥室，一又四分之三個浴室，面積為1,500平方英尺的住宅剛上市一兩個小時就會獲得多個報價，這是非常不合理的。” “我們曾經見過一套物業得到了20，30個報價。”
華盛頓州目前是全美熱度最高的房地產市場。根據聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）發布的數據，第一季度華盛頓州的房價上漲了近4%，增長幅度居全國之首。相比一年前，華盛頓州的房價增長了近13%。而去年全美平均房價僅上升了不到7%。盡管如此，房產庫存量，即市場上的住房供應量依然遠低於需求量。
這種情況在西雅圖周邊的普吉特海灣地區（Puget Sound）尤其明顯。由於亞馬遜、微軟和波音等大雇主加大了招聘規模，僅去年一年，當地就增加了近5.5萬個工作崗位。由此產生的人口激增與緩慢的施工速度相結合就造成了典型的住房短缺危機。
“對於任何地區而言，運轉良好且發展健康的房地產市場應該擁有可滿足四到六個月需求的房產存量。在過去的兩、三個月裡，我們主要的房地產市場上只有可維持大約兩到三周的庫存，”Martin說道。Martin是瑞麥地產（Re/Max）公司的一名經紀人兼Washington Realtors（華盛頓州有近一半的房地產經紀人加入了該組織）的總裁。
Martin表示，房屋短缺危機在最近幾周已有所緩解。不過，就像這個地區的所有房地產經紀人、買家、賣家、房主和租房者一樣，大家都十分擔心市場會如何變化，還有這景像能持續多久。
對於住房的強勁需求對幾乎所有類型的房產——出租公寓、共管公寓，還有獨棟式家庭住宅都造成了短缺危機。在西雅圖上班的不少人甚至被迫離開這座城市，尋找其他棲身之所。
“這種情況無法繼續下去。它是無法延續下去的，因為人們找不到最終的棲息之所在哪裡，”他說。
而更嚴重的問題是：繁榮會以什麼樣的方式結束？最終能否實現軟著陸？或者說華盛頓正在走向崩潰？
｜美國房產業觀察學者：美國房地產泡沫准備破裂
華盛頓大學，華盛頓房地產研究中心（Washington Center for Real Estate Research）主任James Young表示，只要對房地產的需求是客觀存在的，市場就可以持續增長。
“當價格上漲而需求沒有同步上漲時就會產生泡沫，”他說。“而人們對華盛頓房地產的需求仍在增長，所以我認為這個問題並不嚴重。”
在2018年第一季度的華盛頓房地產市場季度報告中，該中心認為全華盛頓州的住宅庫存量略超過五周的需求量，並將此現像稱之為“輕微失衡”。報告稱，第一季度全華盛頓州共售出11.3萬套住宅，相比上年同期增長了5.1%。
但Young警告說，市場的動態是千變萬化的。“如果人們對住房的需求馬上消失，那現在正在進行的很多建築工程就會停擺，”他說。“我無法確定房價會不會崩潰，但有一件事是必須時刻留意的。”
Young表示，市場上最大的風險之一來自於地方性政策。
5月，西雅圖市議會批准了一套所謂的人頭稅政策，即向營業收入超過2,000萬美元的公司按員工數量征收稅款，每名員工收取275美元。正式生效以後，這套稅收政策每年將為西雅圖政府帶來約4,700萬美元的稅款，而西雅圖政府將用這筆錢來緩解城市流浪漢過多引發的危機。人們普遍認為亞馬遜就是這套稅收方案瞄准的主要目標。然而，當亞馬遜威脅要阻止該市經濟進一步增長時，市議會做出了讓步並廢除了該稅收方案。
但Young擔心類似於人頭稅，同時針對供給和需求的附加措施將出台。“那些以大雇主為目標的政策和措施已經初見端倪。而政府對開發商的經濟態度，還有開發商所處的經濟地位各不相同，”他說。“很多監管問題限制了住房的供應。”
與此同時，開發商們正在試圖預測未來三年的需求——規劃項目和正式動工一般需要三年的時間。如果他們估計錯誤且建造了過多的住宅，“那房市就要走向崩潰了。”Young說。
而Martin擔心那些遠離華盛頓州的事件會造成負面影響。“如果關稅造成失業，或者貿易戰循環往復，那人們的心就會起伏不定，因為他們不知道明天會不會丟工作，”他說。
同樣值得關注的是：利率會隨著經濟升溫而上升。更高的利率會使得房屋造成的經濟負擔進一步加重，而這可能會讓一些買家望而卻步。
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開盤僅9個月，41層的天樞城（NEXUS）公寓大廈項目已預售出90%單元，創下空前的成功銷售記錄。目前僅剩30多套單元待售，設計為兩室和三室公寓單元，面積為1022-2142平方英尺不等（約合95-199平方米）。
公寓售價從50萬美元（約335萬元人民幣）起，最高可達350萬美元（約2,350萬元人民幣），包括少量躍層的空中閣樓（復式公寓）。大部分單元都可以欣賞到南聯合湖和西雅圖市中心天際線的優美景色。
2018年1月，天樞城大樓已完成地基建設，首批住戶預計可在2019年秋季入住。
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｜市場中的高壓點
與此同時，在一個對任何人而言都在飛速變化的市場中，保持克制的態度可能更為妥當——“這條建議對買賣雙方都適用，”Martin說道。
買家被迫接受飆升的價格，而賣家被迫在極短的時間內評估大量的競爭性報價，以至於他們無法持續保持冷靜並判斷他們所面對的價格是否合理。隨後，賣家還會轉換身份，成為買家，再次進入同一個令人緊張的市場。
“目前的美國嬰兒潮一代想要縮減住房的規模，但他們在華盛頓州內找不到負擔得起的房子，”他說。
壓力還影響著這個過程中的每位參與者。Martin認為，房地產經紀人要協調買賣雙方的交易預期，因此“讓我把房地產經紀人也納入考慮範圍吧”。
就連房地產估價師也面臨著挑戰。他們要以住宅區內的同類物業為基准，對房產進行估價，而現在的比較結果幾乎每分鐘都會變化。
Martin說，5月份，住宅庫存量已提升到自2008年以來的最高水平，因此形勢有所好轉。回想以往的情況，擴張總是崩潰的最初跡像之一。我們希望這次擴張只是高需求引發的短暫現像。
“誰知道政府可能會出台什麼措施，經濟會如何發展，其他因素又會造成什麼影響？”他說。“我真希望我有一個水晶球，這樣就可以占蔔一下了。”
原文：CNBC
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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