根據柏林市政府與柏林投資銀行（IBB）今年4月發布的一份報告指出，柏林2016年的房價比前一年成長了7.1％，跟2009年比起來，更是翻漲了整整一倍，達到每平方公尺3538歐元。
不只售價，租金也跟著水漲船高。報告指出，柏林租金的中位數年成長3％，來到每平方公尺9.07歐元。盡管德國有規定租金的“指導價”，以及每3年最多只能漲15％的天花板，但如果是新公寓或新合約，就不受此限。
近幾年，柏林已成歐洲乃至於全球年輕人趨之若鶩的創意城市。同一份報告指出，過去5年，柏林每年增加的常住人口將近4萬人，其中87％是外國人，95％不到30歲。柏林現在人口數將近360萬人。
“柏林窮，但是性感（Berlin ist arm, aber sexy），”是柏林前市長沃維雷特（Klaus Wowereit）在2003年城市陷入財務危機時的一句名言，流傳至今。
從百廢待舉到房地產黑馬
只不過，在兩德統一28年後的今日，柏林似乎已經漸漸脫貧，走向發達之路。
來自河南的林友珍，從事房地產業已十多年，一開始在北京的德國地產公司任職，管理亞洲市場，2003年她來到德國，2年前在柏林成立嘉華房地產公司（YLS Sherpa），主要服務華人市場，業務涵蓋房屋銷售、企業或個人的購房投資。
她親身經歷了柏林房市的起飛期。
林友珍回想，柏林房地產市場在1990年代曾經非常冷淡，直到2008年金融海嘯之後之後才開始活躍，主要是因兩德統一之後需要時間復蘇。
她分析指出，過去5年間，柏林的平均房價上漲了50％，位於市中心的城中區（Mitte）也漲了30％。
柏林的房地產吸引力愈來愈高，有幾個原因，首先是政策因素。
直到柏林圍牆倒塌的10年後，德國首都都還在小城波昂。1999年首都遷往柏林，隨之而來的諸多政府單位與各國企業總部，紛紛把柏林作為根據地，帶來許多工作機會。
2010年開始，柏林的房市從“供過於求”開始轉變成“供不應求”的態勢。例如林友珍自己在城中區的公寓要出租，每平方米14歐元，就有超過30組人馬爭相搶看，最後還得筆試加面試，才能決定租給誰。
第二是經濟發展因素。
因為起飛得晚，基期很低，從2005年至今，柏林的GDP成長率18.8％，高於同期德國整體經濟成長幅度。
近年來，柏林新創企業迭興。根據近期報導，全德國的新創公司，有17％選擇將總部設於柏林，約有1800多家，主要因為經營成本較低，年輕人口多。許多報導更直指柏林將成為“歐洲矽谷”。
第三則與歐洲央行政策有關。
德國的租賃市場向來蓬勃，超過一半的德國人並未擁有房產，而是租房。但2014年歐洲央行為了對付通縮而實施存款負利率，情況開始反轉，愈來愈多德國人不願眼睜睜看著錢放在銀行縮水，轉而尋求投資房地產保值。
林友珍以親身經歷說明，在2010年以前，100多間公寓的新建案，通常要花2到3年才能賣完，但近幾年，最多只要一年半就可以賣完；而且以前還能買到新成屋，現在都是在預售屋的期間就已經賣光，可見房屋搶手景況。
種種因素，讓柏林房市日益白熱化。況且不只買賣市場，就連租賃市場也受影響。
在柏林教敘利亞難民德語的史蒂芬（Stefan Hauer）租房多年，對房租上漲特別有感：“幾乎所有區域的租金都在漲。”他住的莫阿比特區（Moabit）以往有大量土耳其社群，但因為離市中心不遠，過去6年的房租漲了將近3成。“有點吃不消，如果再繼續漲，我可能要搬回老家住爸媽的房子，”他說。
隨著歐陸各國如奧地利、匈牙利紛紛“向右轉”，顯露排拒移民的態勢，再加上英國脫歐，許多企業已經宣示要把歐洲總部遷往德國。
在德國強勢經濟的拉力以及其他經濟體的推力交互作用下，讓柏林房市洛陽紙貴，這個充滿性格的城市，是否還能性感依舊？或是她將把這些活力的來源一步步向外推？未來幾年也許就可以看得出來。
來源：天下雜志
責任編輯：Zoe Chan
