房产市场 – juwai

阿爾伯塔房產市場成為投資者的新“獵物

由於石油和天然氣價格走低，阿爾伯塔的經濟和房地產市場長期蕭條。但現在阿爾伯塔房產市場似乎有望復蘇。對於房地產投資者來說這意味著現在是壹個的好時機，加拿大NextHome機構根據大多數房地產投資者“買房炒房再賺高房租(buy, hold and rent)”心理，結合了成功投資者和房地產專家們的觀點，並參考了加拿大抵押貸款和房產公司給出的房屋空置率和租房成本等數據，同時還借鑒了Royal LePage and Brookfield RPS的獨家房價數據，得出了基於人口、就業和工資等因素的阿爾伯塔房產投資投資的4個首選地。

1.埃德蒙頓

埃德蒙頓皇家LePage Noralta房地產經紀人兼業主湯姆·謝勒（Tom Shearer）說：“埃德蒙頓市場在過去壹段時間令許多購房者感到困惑。埃德蒙頓市區目前正在冰區和羅傑斯競技場施工建造壹批新的公寓。Shearer說：“我相信冰區和其他項目已經為埃德蒙頓市中心的生活創造了新的活力，越來越多地吸引了購房者和投資者的興趣。總的說埃德蒙頓市區成為壹個更適合宜居的地方。”

2.卡爾加裏

埃德蒙頓和卡爾加裏都有從經濟非常困難的三年中恢復的跡象。卡爾加裏的Okotoks，Chinook和卡爾加裏市中心等市場的空置率，租金增長狀況和房價似乎都維持不變。阿爾伯塔省沒有租金管制的省份，允許投資者可以自己設置並提高租金。鑒於目前的市場狀況和任何人都可以以5％的首付方式購買房屋，租房者都有獲得購買條件所以影響租金價格的上漲。如果投資者選擇以目前的利率購買房地產，那麽在不久之後由於油價持續穩定，阿爾伯塔省的經濟將回到原來的輝煌，導致租金和房屋價格增加，投資者便可以從中獲利。

3.萊斯布裏奇

萊斯布裏奇的自身優勢使其成為投資者感興趣的目標市場。越來越多元化的經濟，包括重要的醫療保健行業，以及日益增長的學生數量使得這個地區可以在考慮範圍。萊斯布裏奇的人口數量中有20％是學生，主要來自於萊斯布裏奇大學和萊斯布裏奇學院。戴維斯說：“年輕人在這裏上大學，畢業後留在這裏謀生。大城市的快節奏生活和更高的生活成本，促使萊斯布裏奇成為畢業生心目中的有吸引力和負擔得起的宜居城市。”

4.梅迪辛哈特

盡管梅迪辛哈特受到油價下跌的影響，但該地區的經濟復蘇正在順利進行。為房產投資者提供了進入的絕佳機會。同時能源生產者正在開始恢復真正的實力，促進梅迪辛哈特的經濟發展，並吸引更多的人進入市場尋找在此就業機會，從而有助於影響該地區的價格長期上漲。目前我們已經開始看到壹些商業地產被搶購壹空，這通常是壹個地區發展的標誌。

立足西班牙，PLS Consulting助你投資歐洲房產市場 | 海外

充滿熱情、富有活力的西班牙贏得了越來越多中國投資者的喜愛。鑒於良好的經濟增長態勢，西班牙的房地產市場正在復蘇，若能抓住機會，便能獲得豐厚的回報。天時、地利，更應該得到人和：一家值得信賴的房產中介在這個意義上也就顯得極為重要。PLS Consulting給中國投資者帶來最專業的意見和幫助。

誠實守信，專注中國投資者

PLS Consulting創立於2016年8月，是一家非常年輕、發展迅速的房產中介公司，不到一年就成功在中國市場和西班牙市場樹立起品牌，贏得了客戶的信賴。我們專注面向中國投資者，公司團隊、合作伙伴及合作機構均有中國文化背景。

PLS Consulting為中國投資者提供房產一條龍服務：無論是西班牙房產投資項目的實地考察，還是房產購買咨詢和手續辦理、歐盟居留的申請以及相關法律咨詢，或是房產的管理、裝修、租賃等，PLS Consulting都能帶給投資者一流專業的服務。尤其令人欣慰的是，該公司在房產買賣和房產服務等方面堅持中國投資者應享受與西班牙投資者相同的價格與條件，不應承擔一分冤枉錢。這讓PLS Consulting很快在中國投資者心目中樹立起誠實守信的形像，迅速發展起來。

把握機會，西班牙房市回暖

隨著西班牙國內房產銷售數量的增加、銀行房貸效率的加快（2016年，西班牙國內各家銀行共發放275,000項信貸，比2015年增長13%）以及大城市價格的提升（馬德裡、巴塞羅那等城市年度增長更是達5%左右），50萬人民幣買一套首都馬德裡的房產或是100萬歐元買一套別墅的低房價時代已經過去。在房價回暖的同時，租房市場也在為漲價預熱，2016年10月西班牙房租均價比2015年同比上升9.66%，預計2017年房屋租金將會一直保持這種增長態勢、一路高歌。此外，商鋪的銷售速度也在加快。目前馬德裡、巴塞羅那等城市商鋪的平均投資回報率在5%至6%之間，因此受到投資者的密切關注。

西班牙房產市場正在回暖，馬德裡、巴塞羅那等城市商鋪的平均投資回報率在5%至6%之間

種種跡像表明，西班牙房產市場正在回暖。中國投資者若能在新的周期裡把握機會，勢必能獲得豐厚的回饋。PLS Consulting與西班牙全境各大城市的地產開發商、業主合作，獲得第一手房源，幫助投資者與賣房者“討價還價”，絕不虛報任何價格；服務費用一目了然，沒有任何備注小字或“貓膩”，幫助投資者獲得更多這樣的機會。

走向歐洲，從英國市場開始

為了滿足中國投資者的需求，迅速發展的PLS Consulting開始將業務向其他歐洲市場拓展，首當其衝的便是英國。英國是中國投資者心目中的第一位國家，2016年中國投資總額高達1800萬英鎊，預計這一趨勢將在未來十年內繼續。因此，PLS Consulting將開發英國市場作為走向歐洲的第一步。

PLS Consulting就從西班牙市場開始向歐洲市場拓展，第一步是英國第四大城市謝菲爾德

阿米莉亞·羅德裡格茲（Amelia Rodriguez）為PLS Consulting英國與愛爾蘭市場的董事。她本科畢業於韋爾瓦大學（the University of Huelva）法律專業，碩士畢業於馬德裡ESIC商學院的市場營銷管理專業，曾經在德國、西班牙和英國居住和工作，在國際房產領域擁有豐富的經驗。PLS Consulting在中國市場的成功發展贏得了英國頂尖開發商的信賴，他們希望通過合作來吸引更多的中國投資者，因此未來幾個月PLS Consulting將會開放一批英國全新房產資源，主要集中在謝菲爾德市（Sheffield）。謝菲爾德是英國的第四大城市，生氣勃勃；也是英國最受歡迎的留學目的地之一，擁有兩所排名前列的大學。此外，每年還會舉辦斯諾克世界錦標賽的決賽，非常受中國投資者的歡迎。

PLS Consulting英國與愛爾蘭市場董事阿米莉亞·羅德裡格茲（Amelia Rodriguez）

客戶的信任帶來公司的發展。不到一年間，PLS Consulting就從西班牙市場開始向歐洲市場拓展，這正是公司誠實守信、值得信賴的明證。想要在西班牙或是在英國謝菲爾德投購置房產的投資者不妨進一步進行了解。

進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/PLS-Consulting/

（本文內容資料由客戶提供）

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美國房產市場熱專家：入市要充分准備 | 美國

美國房價中位數保持連續62個月同比上揚，房產市場熱度不減，川普總統也在週三（5月31日）將6月定為“全美房主月”（National Homeownership Month）。不過，有專家提醒，購房者要做好財務上的充分準備，不要急於進入房產市場。（美國房地產發展史）

6月1日，美國住房和城市發展部部長本‧卡森（Ben Carson）召開論壇會，宣佈“全美房主月”的開始。

“今天標誌著國家房屋月的開始，這是我們用來紀念擁有永恆價值的房產的時刻，同時我們也在努力工作，確保勤奮、有信譽的美國人能夠擁有自己的房屋。”

卡森指出，對於每一個人來說，擁有房屋的重要性不言而喻，它代表著“安全、踏實、⋯⋯是親人居住的場所、撫養家庭的地方。”

經濟危機時期，美國的房屋擁有率創下歷史新低，但之後正在穩步提升。在2017年第一季度，美國的平均房屋銷售量與去年同期相比增加1%，就業率增長1.6%，房價也同時增長了6%—7%，對於很多大城市來說，房產市場已經現供不應求的狀況。

美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun預測，在未來的幾年裡，“房屋的價格還將繼續增長，也許不會像近幾年這樣迅猛的增長，但是基本來說每兩年房價將上漲4%。”

他表示，購買房屋是一筆很大的支出，所以購房者“應該在財政上保持從容”，雖然房價在上漲，但增長速度不快，因此，“如果買房者已經在財政上做好了準備，他們就可以去買房，如果他們還沒準備好，則應該多花些時間積累首付所需要的費用。”

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun（右二）建議買房者做好財務上的充分準備

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一旦買房者在財務上準備好後，紐約市鄰里中心（Center for New York City Neighborhoods）的執行董事皮爾（Christie Peale）建議，買房者可以尋找美國住房部認證房產諮詢機構（HUD Approved Housing Counseling Agencies）做諮詢。

“這些機構會幫助買房者做購房計畫，他們會看購房者的信用額、存款情況，看購房者想要住哪、想花多少錢和收入情況。”皮爾認為，這些房產資訊機構這對於購房者來說是一個“非常有用的工具”，因為它們可以“從長遠角度幫助買房者理解買房的意義，以及幫助他們成功選到心儀的住房。”

此外，美國總統川普也表示，他將與國會合作，通過減少規章制度與減稅等手段，減輕購房負擔，幫助美國人實現“美國夢”。

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房價8年來首次連續三月下滑 | 英國

英國最大的住房互助協會Nationwide表示，自金融危機以來英國房價首次出現最為持久的下跌。

Nationwide警告稱房產市場“減速”，房地產價格連續三個月下跌是自2009以來的首次。

該機構表示繼四月下降了0.4%和3月份下降了0.3%之後，5月份的房價繼續下滑了0.2%。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

房價8年來首次連續三月下滑 | 英國 — Nationwid警告稱房產市場“減速”，房地產價格連續三個月下跌是自2009以來的首次

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然而，平均房價仍然高於去年同期的價格，增幅剛剛超過4000英鎊。

英國上個月的平均房價為208，711英鎊，比去年5月的204，368英鎊增長了2.1%。這是近四年來最慢的速度，對於那些習慣於看到他們的房產價值每年飆升的房主來說，這將是壹個打擊。

Nationwide預測今年房價將僅增長2%，遠低於2016年4.5%的漲幅。

該機構的房價指數是最新壹系列顯示房地產市場開始陷入掙紮的報告之壹。

但房市仍然沒有像以前財長奧斯本為首的悲觀留歐派人士預測的那樣，在脫歐公投後出現崩盤。

Nationwide對奧斯本的觀點做出了毫不掩飾的抨擊，認為盡管房價在去年六月的脫歐公投後有所放緩，但這是壹個“趨勢的延續”，主要是受到了他在4月份推出的第二套住房3%的印花稅附加費的影響。

這壹政策導致了英國壹些地區的房價大幅下滑，其中包括了倫敦富裕地區的高價住宅。

Nationwide首席經濟學家加德納（Robert Gardner）認為現在下結論還衛視過早，還是需要進壹步的證據表明房地產市場正在失去動力。

他表示經濟前景正面臨著“不同尋常的不確定”，並認為隨著通脹的提高壓縮家庭預算，房價將會在未來幾個月中和經濟壹樣放緩增長速度。

壹些專家表示，對於因為房價飆升而難以買到房產的首次購房者來說，價格上漲放緩是個叫好消息。

上周公布的行業數據顯示，首次買房人數超過置換房產人數，這是20年來的第壹次。

房產測量機構e.surv主管塞克斯頓（Richard Sexton）表示，

首次購房者是房地產市場的生命線，他們的存在讓其他人能繼續置換更大的房產，並保持整個市場的流動性。

（據英中時報）

投資佛羅裡達房產必去的地區 | 美國

海外買家對佛羅裡達的熱情又被重新點燃了。Laura Henderson本期為我們介紹那些精明的買家們都瞄准這個城市的哪些區域來投資。

在美國擁有房產無異於實現了美國夢，猜測特朗普總統上任後美國房產市場的走向，就像占蔔師看著水晶球掐算未來，相當引人入勝。當一個新政府上台時改變是避免不了的，但對佛羅裡達這樣的地方來說，成功拉動外來投資並不是難事。去年，這個“陽光之州”12%的房產被海外買家買下，購房總價值也占到了24%。

市場已有的熱銷勢頭為2017年開了個好頭。來自South Florida 地產公司的Mike Pappas說：“很多買家會選擇設有護欄門衛的小區，這類房產的選擇最多。但海景房和現代的公寓也很流行。在過去的幾個月中，非常明顯的不同是很多人開始對翻新後的度假房產感興趣。有孩子的家庭可以享有大量的定制設施和賓至如歸的社區環境。” Pappas還說，這個地區普遍富裕的環境對有長遠打算的投資者來說非常有吸引力。“租賃的收益為8%，但對於長期未定的投資者來說，最終的收益來自於房產價值的增長。”

最佳投資地

佛羅裡達群島（Florida Keys）

美國最迷人的海岸線之一就在這裡。在埃弗格萊茲國家公園的鹹水水域與佛羅裡達海峽之間，從北部的Key Largo一直延伸到南部的Key West，有著100多英裡的優美海濱。盡管這個區域一直受北部富裕的買家們追捧，Key West的黃金地帶的房價還是比2006年頂峰時期低了8%。但是房價在上升中；根據Multiple Listing Service的數據，占據Key West大部分地區的門羅縣的平均房價，在2016年最後一個季度裡年同比增長了12%，達到711,523美元。

有錢人會到Big Pine Key和Marathon這樣的島上購買度假屋，這些人通常喜歡水上運動，包括浮潛和深海潛水。海島上的另一個迷人的地方是讓人放松的小鎮氛圍。雖然Key Largo和Key West是群島中最受人關注的兩個島，但最大的房屋交易往往在Islamorada島上，這是一個坐落在群島南部，海岸三分之一處的島嶼社區。在這裡，三室的獨立別墅加上最初的船塢費用，售價950,000美元。

勞德代爾堡（Fort Lauderdale）

佛羅裡達的“黃金海岸”坐落在邁阿密以北23英裡處。這裡運河、小溪和河流縱橫交錯，可航行的水域有300英裡。十年前，勞德代爾堡的時髦街區Las Olas大街重新興起，帶動著整個城市開始復興。從前的Las Olas Boulevard是一個充滿小商店的古樸街區，如今它發展成為了一個生機勃勃的小鎮，有著高檔餐廳和名品店，還有時髦的都市房產。

對住在美國和加拿大其他地方，又喜愛陽光的人來說，這座城市一直都極具吸引力；它有著“美國的威尼斯”稱號，也吸引國外的投資者前來尋找水景房。

據來自豪華地產中介Hodor and Hotchkiss 的Sheryl Hodor介紹，和去年同期相比，市場發生了巨大的變化。混合型的地產項目——既有高樓大廈，又有豪華聯排別墅，還包含商業區——是目前的主要趨勢。這緣於市政府迫切希望有效利用空間，同時希望盡量翻修市區老建築，讓新的開發項目和諧地融入傳統市容。

那些尋找頂級豪華住宅的買家們可以去勞德代爾堡的Rio Vista和Harbor Beach，那裡有價值數百萬美元的房產，很多都配有超級游艇，吸引著高端買家們。而它旁邊的歷史小鎮Victoria Park則完全相反，這裡綠樹成蔭，多數房產都是經過翻修的1950年代的房子，起價通常為400,000美元。

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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海外開發商如何在澳大利亞持續開展房產業務 | 澳洲

摘要

受多重因素推動，澳大利亞成熟健全的房產市場吸引了廣大海外投資者的關注。2017年畢馬威和悉尼大學的一項研究報告表明，房產投資占據中國海外直接投資總額的36%，這其中有76%的投資來自私營企業。現任開發商應側重項目執行能力的培養，在當地部署具備亞洲能力的人才，並通過設計驅動式項目打造品牌和行業聲譽。

對海外投資者來說，理想的商業擴張方式莫過於收購一家年輕且成長良好的澳大利亞房企股份，這樣可即時獲取知識資本、行業關系和實地經驗。軟件（人員、流程、關系網絡和品牌）和硬件（項目渠道）需攜頭並進，方可持續增長。采用輕資產和專業服務的方法進行開發會有4個方面的優勢——確保跨項目風險多元化、資本有效部署、與外部各方建立關系、“軟件”可通過堅實的項目渠道進行開發。

在短期內，建議將重點放在本地市場設計驅動的住宅項目上；從中期來看，一旦具備足夠的本地能力，可重點儲備具備持有收入或長期再開發、劃區及重組潛力的大型商業或多用途地塊。

投資環境

過去幾年，大量海外資金流入澳大利亞房產市場，尤其是來自中國的開發商和投資者，他們希望在這個成熟、穩定的經濟環境中發展自己的業務和項目。各種規模的開發商和投資者利用全球宏觀經濟形勢，將澳大利亞作為對外投資的重點，其中悉尼和墨爾本是大多數海外開發商的首選。據房產咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）的發布的數據顯示，2014年中國在悉尼和墨爾本的房產投資超過了紐約和倫敦。

推動這一擴張的一系列推拉因素如下：

為何投資澳大利亞房產？

房產行業最根本的驅動力是人口增長——通過自然生育和淨移民兩種方式。據國際貨幣基金組織IMF 統計，在經合組織OECD所有經濟發達國家中，澳大利亞在2004年至2014年間擁有最高的人口增長率，年增長率高達18%。這主要得益於穩定的出生率、來自中國、印度、新西蘭和英國的入境移民，另外澳大利亞是一個非常適合居住和生活的國家，吸引著外來人口的湧入。

純粹從數字角度來看，澳大利亞需在未來25年內再建造一個悉尼規模的城市，以適應人口預期增長。盡管有短期產權周期，但這仍然對主要省會城市的住宅和商業地產需求造成了嚴重的壓力。

一些關鍵因素使澳大利亞成為房產投資的熱土：

澳大利亞在全球十大宜居城市排名第四（《經濟學人》）
澳大利亞經濟25年來持續增長，被國際三大評級機構一致評定為AAA級。
房產市場具有高度彈性，受全球經濟震蕩影響較小。過去20年住宅價值穩步增長。在1992年和2015年間，澳大利亞GDP增速位居發達國家之最。

澳大利亞房產開發環境

對於希望進軍澳大利亞房產市場的任何海外開發商或投資者來說，了解澳大利亞房地產的細微差別和當地特征至關重要。我們概述了開發周期每個階段的一些特定特征，以便您初步了解澳大利亞房產市場的性質，這些特征可能與亞洲的情況有所不同。

這對海外開發商來意味著什麼？我們的觀點是海外開發商需要采取回歸本源的方式發展，信賴專業意見和執行能力。本質上說，有開發商需要著重努力的方面有三個：

通過嚴格的項目管理實踐、與業內同行建立融洽的關系、建立完善的內部質量管理流程和業務體系。
建設一支具備當地知識、行業關系，能進行運營和財務決策的本地團隊。總公司主要負責戰略制定和關系建立。
重點打造設計驅動型項目，吸引更廣泛的本地市場、促進城市公共事業發展，以此打造企業品牌，不斷提升其行業聲譽。

這些可能看起來是常識性問題，但令人驚訝的是有很多開發商只關注項目選擇和盈利能力，而非這些“軟”能力的建設。單純關注項目選址和追逐利潤可能會帶來短期的經濟回報，但我們並不認為這是一個可持續發展的長期戰略。只有通過上述措施，海外房地產開發商方可真正實現可持續發展的房地產業務，而不僅僅是有利可圖的項目組合。

執行這個方法的關鍵是配備一個具備亞洲能力且可信的當地領袖——這個人能夠充當東西方之間的溝通橋梁，在當地有一定的影響力並對澳大利亞的業務運作有著深入的了解。

從戰略上講，在澳洲進行房地產開發有四種方式。我們認為直接收購澳大利亞一家年輕但成長良好公司的股權是最佳選擇。這種方法使開發商能夠以相對較低的初始資本成本快速的利用本地資源和關系網絡，並且能在早期對公司進行控制，將其發展壯大。

在澳大利亞建立可持續發展的房產業務

可持續的房地產業務需要 “軟件”（團隊建設、流程網絡和品牌）連同“硬件”（維護短期、中期和長期的項目渠道）協同發展。他們共同形成一個良性循環。

“軟件”主要是為硬件——項目選擇和項目渠道——提供支持，包括團隊建設、業內關系和品牌建設等等。

硬件涉及項目本身的物理屬性。房地產行業是一個以項目為基礎的行業，項目周期長、現金流不穩定且回款期長，這給資本運營帶來了很大壓力。維持一個強有力的項目渠道對業務的長期穩定至關重要。強大的項目渠道可吸引業內人才，保持持續的現金流，建立自己的品牌，維持行業和政府關系。

輕資產模式是優化資本部署、將風險多樣化、發展外部關系和“軟件”的理想選擇。這種籌劃一般包括

與其他投資合伙人和（或）房產基金合資一起跟銀行債權融資合作
例如——65% 銀行債權、25% 合資股本、10% 股權，利潤50/50分配
開發期間用以維持現金流的專業費用（保險和銷售佣金），及項目竣工時為再投資預留的開發利潤。

根據項目類型劃分，澳大利亞主要有三種不動產土地

未獲批地塊——這些“生地”尚未取得規劃許可，規劃風險較高。一般來說，這種地塊上已有住宅或商業房產，這些房產具有一定的收入潛力。由於需要獲得法定批准，這類項目的總體周期將至少延長6-12個月。
已獲批地塊——這些地塊已獲得開發許可，開發風險較低，但拿地價格一般會高於市場價值。這些地塊回報快，項目渠道完善。根據不同的項目規模，項目周期可最快只需12個月。
戰略性不動產——儲備主要商業地塊，可打造長期項目渠道及兼並相鄰地塊的潛力。

將上述項目類型相互結合對於長期發展及控制未來房產周期是至關重要的。

從長遠來看，將設計驅動式項目和本地市場有效結合是潛在項目投資策略關注的重點。

關於盛達文地產發展有限公司

盛達文地產發展有限公司位於澳大利亞墨爾本，專業從事地產開發及咨詢業務。我們秉承一個理念-對每位客戶熱情以待。我們運用自己獨特的見解與深厚的專業知識為客戶提供房產咨詢，滿足他們的置業需求。我們的服務範疇包括：房地產開發，項目管理和獨立項目代表服務。

（以上為作者觀點，讀者可據此做商業決策。內容提供者：李健文，董事總經理）

盛達文地產發展總監們Simon & Vivien專欄全集

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美國高奢房產市場：令人期待的2017 | 美國

形勢大好的2016年，讓專家普遍期待2017年的理想前景。

高奢房產市場日漸回蘇，但是這僅僅是相對而言的，不同地區的市場反饋各異。就在經濟衰退的復蘇戰線不斷被拉長的同時，房產尤其是高奢房產經紀人桌前不斷的電話鈴聲和變厚的合同單子給了市場一劑強心針。

2016年是經濟衰退以來房屋銷售最好的一年。雖然額外的加息和稅收政策的變化導致對未來的走向不甚明朗，大多數專家都持有相同的看法——2017年的房屋市場會繼續上升。考慮到消費者的喜好變化，21世紀的奢華理念也將被持續顛覆。

對於房地產整體而言，利好消息將會延續到新的一年。2016年成屋銷售額增長至545萬，是2006年以來的最好記錄，共計有647萬的房屋售出。相比去年同期，凱斯席勒房價指數（Case Schiller Home Price Index）上漲了5.6%，其中西雅圖、波特蘭和丹佛位列前三。以全國房屋庫存量6個月的基准來看，目前為止3個半月的供應量達到了一定的供需平衡。

2016年是經濟衰退以來房屋銷售最好的一年，房地產的利好消息將會延續到新的一年。

經濟衰退或許對某些地區來說影響較大，但是一些地區的發展正如火如荼。拉斯維加斯在2016年的價格漲幅5.7%超過了全國，但銷售集中在價位較低的房產。

“30萬以下的房產非常熱門，基本一周不到就能售出.”來自Berkshire Hathaway HomeServices的丹•瑪姆（Dan Mumm）表示，80-100萬的售出比較慢，而200-300萬的房屋基本有8個月的庫存量。

好消息是，如今這些滯銷的房屋基本都被清空了，經濟衰退的戲碼將不復上演。對於高奢市場，丹（Dan）也表示如今正是在拉斯維加斯入手的最佳時機，尤其是炙手可熱的薩默林地區。

後來者們加入復興隊伍，一些旅游勝地開始跟著水漲船高。弗吉尼亞州史密斯山分部（Berkshire Hathaway HomeServices Smith Mountain Real Estate in Virginia）的黛比•謝爾頓（Debbie Shelton）解釋說，“這是5年來我們銷售數量的第一次明顯增長，但是由於庫存的積壓售價相對平穩。”他對今年的房價上漲頗有信心。問及對潛在買家的建議時，她表示：“現在的時機很好，要是我的話不會再等下去。”

今天來說，沒有存在一個具體的高奢市場，相反都是由價格和地段組成的片段式版圖。以猶他州為例，其中包括帕克城和幾個外圍城鎮，三個主要的滑雪場幾個專屬社區。“我們的市場動態根據物業類型、房價、地段和設施在不斷變化著，猶他州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Utah Properties）的瑞克•桑德（Rick Shand）說，作為帕克市房地產經紀人委員會（Park City Board of REALTORS）的主席，他表示在帕克市（Park City）範圍內，家庭住宅的房價和去年相比增長了18%。房產開發因為土地條款受到限制，但是帕克度假區的大峽谷內目前正在開發新項目。

千禧一代、嬰兒潮時期出生的人和企業家們預見到鹽湖城附近的獨一無二的都市風景線和戶外風光，將該地區打造成一塊巨大的高奢市場，由此帶來了巨大的房地產價值和長途航線的直航開通。

猶他州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Utah Properties）的琳達•西克裡斯特（Linda Secrist）補充道，“房子所帶來的附加價值遠比金錢更高，人們總是震驚於花200萬美元在這裡買到的房子。”芝加哥KoenigRubloﬀ分部（Berkshire Hathaway HomeServices KoenigRubloﬀ Realty Group, Chicago）的珍妮特•歐文（Janet Owen）表示，“大城市的生活方式讓許多人鐘情於此，尤其是配備有五星級酒店的住宅樓。我對2017年的芝加哥房產市場充滿期待，在加息的大前提下，讓許多之前猶豫不決的買家決定購買屬於自己的夢想之家。如今這邊的房價已經遠超07和08年的峰值。”

阿斯彭斯諾馬斯分部（Berkshire Hathaway HomeServices Aspen Snowmass Properties）的馬克•劉易斯（Mark Lewis ）用 “強大、復興”來形容該地區，一間住宅的售價在200萬-600萬之間，公寓在25萬-200萬之間。選舉的不確定性讓買家處於觀望之中，當局勢完全穩定之後，“市場將在第四季度有大幅回升和改善。特別是在斯諾馬斯，這將是最後一次市場開始從衰退中復蘇過來。”

韋爾地區在2016年格外活躍。科羅拉多州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Colorado Properties）的凱爾•丹頓（Kyle Denton）表示，“任何一樣東西要在市場上從30萬增長到70萬都是很困難的，我們的高奢市場之前並不突出，直到秋冬兩季才有了大幅度的增長。”

東北部的上漲也起色明顯。11月初到1月第一周之間，格林地區有64份購房合同在經手交易。附近地區的斯卡斯代爾和韋斯特切斯特也有相同的趨勢，韋斯特切斯特分部（Berkshire Hathaway HomeServices Westchester Properties) 的雪莉格拉斯丹（Shelley Grafstein) 認為許多買家大多在等待春季的房產市場會否有變化。她表示“ 我對目前的的房地產前景是蠻謹慎但樂觀，因為目前的股票市場及銀行利息上漲 .“許多買家在等待春季的房產市場會否有變化。波士頓仍然處於領跑地位，大量的工作機會和學校資源湧入了許多外來人口，但是波士頓的裁員潮也帶來不小的影響。人們希望在波士頓買房，市場如何變化影響並不大。波士頓的房屋庫存降幅在幾個大城市中位列首位，價格也因此上漲，但還是不如紐約、舊金山房價高。

波士頓的房屋庫存降幅在幾個大城市中位列首位，價格上漲，但還是不如紐約、舊金山房價高。

亞特蘭大、巴克海特區等高奢地區，2016年創造了許多新的記錄，亞特蘭大的一座住宅賣出了1700萬的高價。“一月基本可以定下一年的市場基調。我們在月中時就收到了許多問詢的電話，6名買家和5處住宅項目都基本達成了意向。”佐治亞州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties）的黛布•約翰斯頓（Debra Johnston）解釋說。

加利福尼亞分部（Berkshire Hathaway HomeServices California Properties）的喬尼亞•格朗辛（Genelle Geronsin）表示，加利福尼亞的奧蘭治區仍然是賣方市場，尤其是在150萬以下的房產中。總體而言，12月成為了該地區16年來第三低的房屋庫存量。2017相比房價將略有上升，庫存略有增加。此外，她認為賣方對房屋價值的預估將有進一步動作。

一些有關意外情況的條款開始出現在合同中，喬尼亞（Genelle）認為這正是一個健康的市場的信號，同時也是市場的強心劑，將會促進市場的良好循環流動。

高奢市場的新視野

人口和不斷變化的消費傾向推動市場朝著更為健康的方向發展。近些年來，步行可達的和中小型房屋成為大多數年輕家庭的購房考慮因素。

傳統的房產規則仍然占據主流。地段、房價等相比之前有著更為嚴苛的標准，新英格蘭分部（Berkshire Hathaway HomeServices New England Properties）的海倫•馬赫（Helen Maher）透露說，“買家們變得越來越精明，他們對於房產的價值希望了解得一清二楚。對於他們來說，收回成本是很重要的。盡管賣房市場大行其道，但是買方們可不會對那些過時的房屋多看一眼。”

無論地點是在加利福尼亞、康涅狄格還是芝加哥，如果問房產經紀人買家們想要的是什麼，答案都是一樣的：一站式入住房屋或新建住宅，地段靠近餐館和商場，現代裝潢設計，高價值的地段。這些價值觀的改變帶來的是房產的集中和聚集，導致一些黃金地段的房產也相應有所滯銷，對於買家來說，這一次可能是千載難逢的機會。

展望未來

在未來，預計今年房價將有4到5個百分點的增長，CoreLogic首席經濟學家弗蘭克•諾斯福（Frank Nothaft）預計具體的變化將由位置決定，“一些地區將會有2位數的增長，另一些地區可能會有下降。”總的來說，預報銷售額將達552萬元。本文由Zillow采訪的房產經紀人也確信2017年的好勢頭。約有四分之三的人群希望2017年對買家市場利好，42%的人認為這一時間將推遲到2018，少數的人則更看好在2020年。

媒體聯系：

Kevin Ostler

(949) 794-7980

kevinostler@hsfranchise.com

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英國提前大選：對英國留學、海外投資的影響分析及走勢預測 | 英國

英國首相梅姨在復活節開工之後宣布了一個令全世界驚訝的消息：英國將在6月8日提前舉行大選。英國保守黨政府此前多次強調不會在2020年前舉行大選，此番卻突然變卦，分析人士普遍認為，這是梅姨與保守黨政府精心策劃的一場好戲哪，實則起到“一石三鳥”之效——讓梅姨真正成為“民選首相”、讓保守黨在議會贏得更多議席、讓英國之後的脫歐談判更加順暢。

英鎊上演深V反彈買定梅姨獲勝

貨幣彙率的漲跌一直是市場對待政治動向的態度的最直觀最迅速的測量儀。在這場臨時講話前一小時，當時傳聞四起，英鎊兌美元大跌0.5%至1.2514；而就在梅姨宣布提前大選的消息之後，英鎊的市場反應是“賣謠言、買事實”，從此前低點反彈後瘋漲，最高觸及1.2758，創四個月以來的的最高位。

與此前脫歐公投、觸發裡斯本條約50條後英鎊狂貶的反應相比，此次提前大選相同的是“政治的不確定性”，不同的是“市場的信心”。

在梅姨宣布提前大選的消息之後，英鎊從此前低點反彈後瘋漲，最高觸及1.2758，創四個月以來的的最高位

脫歐公投至今已經過去了將近一年，不確定性漸漸散去，梅姨領導下的保守黨政府在脫歐談判中也向民眾顯示出了強硬、不妥協的態度，讓輿論和市場都大大增加了對英國未來發展的信心。目前的普遍觀點是，保守黨在大選中獲得大勝的可能性較大，而梅姨將在大選後繼續擔任英國首相。就在上周公布的一項YouGov民調顯示，目前英國保守黨的支持率達44%，工黨23%，自由民主黨12%。因此英鎊的強勢回升也正是顯示了市場的樂觀態度。

雖然也有一些聲音表示不能對英國提前大選的結果盲目樂觀，就像誰都沒想到英國會脫歐、川普會當選美國總統一樣，梅姨會不會成為下一個信心滿滿發動脫歐、鎩羽而歸失意退位的卡梅倫呢？但是個人認為這種概率是極低的，英國目前需要鐵腕梅姨驅除阻力、帶領政府與歐盟談判出一個對英國最有利的脫歐條件，上下一心，繼續鞏固英國經濟在歐洲領頭羊的地位和優勢。

以下大選後預測分析，基於梅姨在大選中獲勝、繼續擔任英國首相的前提。

英國提前大選後英國留學走勢分析和預測

文法學校將復興

文法學校出身的梅姨自上任後一直大力倡導復興文法學校。2016年9月，擴建文法學校的計劃最初由梅姨公布，她認為公立文法學校的“分數選拔制”，有利於改變貧窮家庭出身的學生的未來。現在的教育體系使得有錢家庭才能買得起離優秀公立學校最近的“學區房”，彰顯了教育不公、貧富差距拉大的社會現狀！2016年11月，英國財相菲利普哈蒙德在公布秋季預算報告時，宣布未來四年裡，將每年拿出6千萬英鎊擴建文法學校，到2020—2021年，一共花費2.4億英鎊用於支持擴建英國文法學校。

可是這個提議遭到了英國反對黨工黨的猛烈質疑。因為這項計劃壓根沒有出現在2015年首相大選時的保守黨宣言裡。即便在保守黨內部，也有不少反對的聲音。

那麼可以預見的是，復興文法學校的計劃一定會出現在每一提前大選時的保守黨宣言裡，一旦梅姨通過大選，那麼該計劃的實施將不再有阻礙。

公立學校財政不足的現狀將繼續

公立學校財政不足的情況已經被大眾詬病，財政不足造成的學校人員裁減、課程壓縮等現像此起彼伏，越來越多的公校轉而尋求家長募捐的形式來強化財政。雖然社會一直在像英國政府呼吁提高英國公立學校的財政撥款，但是一直得不到切實的回應。筆者聽到在倫敦某公校任教的老師的親身證言，作為數學老師，她一個人要教這個學校從7年級到11年級的全部班級的學生，一共好幾百人，每周除了密集的課程安排，還要批改每一個學生的數學作業，疲憊不堪，更別提能夠記住每一個學生的姓名和學習狀況了！筆者也聽到從家長方面的反饋，孩子在倫敦家附近的公校上學，每次去開家長會詢問老師孩子的學習進度，老師都只有一句話“還不錯”，別的就沒有了！還是同一個原因，師生比太大，老師哪有精力照顧到每一個學生呢。

可以預測，梅姨也許會在大選宣言裡公布對公立學校財政扶持不均衡問題的解決方案，或者未來將新建多少所免費學校的計劃，但是卻無法從根本上解決目前公校財政嚴重不足的現狀。

與此同時，反對黨目前也在抓緊時間制定教育改革方案。比如工黨，目前公布出來的教育改革方案包括給所有公立小學學生提供免費午餐，對私校學生征收學費的VAT（增值稅）。不過這些政策被真正實施的可能性微乎其微。

低齡留學英國的人數將迅猛增長

近幾年來英國低齡留學漸成熱潮。尤其是脫歐公投之後，英鎊彙率的下降造成實際學費便宜了，一方面是打了折的學費，一方面是全球最頂尖的寄宿私校教育，更是促使了大批的海外家庭將孩子送來英國私立學校留學。在海外學生群體中，尤其以中國學生居多，在過去十年裡，在英的中國小留學生的數量翻了三倍。

吸引海外學生來英讀書的不僅僅是打折的學費、頂尖的學術教學，還有優質的寄宿生活、豐富多彩的課外活動及素質教育。舉個例子，大名鼎鼎的哈羅公學目前在北京、中國香港、曼谷等地都開設了分校，但是哈羅北京一年的學費高達30多萬人民幣，還不包括住宿費，筆者認識的好幾位孩子在哈羅北京就讀的家長，都在積極計劃不久之後將孩子送來英國的寄宿中學讀書。且不說教學質量、校園環境、寄宿水平等等的差異，這個費用足夠抵得上在英國讀書的學費加上寄宿費了。

對於中東富豪們來說，他們比中國家長更早認識到英國私立教育的優勢，還有畢業後能夠申請到英國、美國頂尖大學的幾率的增加。

但是另一方面家長也應該看到，英國的中小學教育並沒有像高等教育一樣商業化運作，且大部分私立學校都會控制國際學生的比例不超過20%，且在國際學生群體中盡量維持生源的多樣化，因此可以接納中國小留學生的比例還是有限的。

英國提前大選後海外投資走勢分析和預測

中國高淨值家庭近幾年來越來越意識到將家庭資產做全球配置、用來分散風險保值增值的重要性。而投資手段最受青睞的還當屬房產投資。

英國自去年6月脫歐公投以後，受政治不確定性因素影響，英鎊彙率跌了，造成英國房產實際價格便宜了，於是出現了被海外買家搶購的瘋狂局面。

中資機構紛紛領跑英國房產投資。其中在2016年6月28日，也就是公投後的第五天，中國香港上市公司華大酒店投資公司（Magnificent Hotel Investments）就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店。成為了第一個在英國確定脫歐後出手掃貨的海外投資商。

公投後的第五天，中國香港上市公司華大酒店投資公司就以7千萬英鎊在倫敦買下了一家酒店

隨後，北京首都開發控股（集團）有限公司最近斥資逾2億英鎊購入 Pinsent Masons 律所在倫敦金融城的總部30 Crown Place。緊接著，總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate。

總部位於中國香港的 Asian Growth Properties 以1.54億英鎊購入英國央行附樓 20 Moorgate

今年3月，有“重慶李嘉誠”之名的張松橋，其旗下的中渝置地以10.2億英鎊（約合人民幣85億元）收購倫敦天際線成員Leadenhall Building，該項交易或成為英國自2014年以來交易額最高的單宗地產買賣。

中渝置地以10.2億英鎊收購倫敦天際線成員Leadenhall Building

就在前不久英國正式啟動脫歐程序前夕，中東國家卡塔爾承諾將在未來三五年內向英國注入50億英鎊（432.5億人民幣）的投資，顯示對英國經濟前景的信心。

對於住宅房產來說，脫歐公投後的成交量也是一路飆漲。而梅姨宣布英國提前舉行大選，對於英國的房地產市場而言影響不大。根據英國在線房產平台eMoov對1000名房產買家賣家進行調查顯示，57%的賣家和59%的買家將繼續他／她們的房產交易，不受英國提前大選的影響。

若梅姨在大選中獲勝、繼續擔任英國首相，那麼預計保守黨政府將實踐此前增加英國房產供應量、改變目前房產供不應求局面的計劃。保守黨政府將會施壓那些已經拍得地的開發商來加快新房建設的速度，如果不開發讓地閑置的話，可能會面臨被當地政府重新回收的風險。個人認為，此政策的實施顯然能夠推動開發商積極作為、減少囤地升價和奇貨可居的行為，但是英國尤其是倫敦的房產市場供不應求的局面很難在短時間內被扭轉。作為國際一線大城市，倫敦房產市場的漲跌幅度真實理性地反應市場波動，對比國內一線城市的價格優勢越來越明顯，對比美澳等其他國家，房產投資的准入和維護成本更低，因此未來將吸引更多的海外投資者來到倫敦投資。

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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華府3月房產交易量增加26.7% | 美國

每年的3月份，都是房市回暖的時期，不過今年3月，大華府地區的房產市場勢頭格外強勁，交易量比去年同期增長了26.7%，房價中位數也創下了近十年來的最高紀錄。

三月份，大華府地區的房價中位數達到42萬美元，是近十年來的最高價格，成交量為23億美元，比去年同期增長26.7%。新建房屋數量也創下了十年來的最高紀錄，比去年增加1.4%。TTR蘇富比國際地產公司（TTR Sotheby’s International Realty）副總裁Rob Carney表示，現在上市的房屋數量供不應求，也正是賣房的好時機。

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不過，阿靈頓郡（Arlington）是唯一一個房價中位數下跌的郡，約為50.8萬美元，比去年下降6.2%。對此，Carney認為：“阿靈頓的市場其實是很好的，成交量實際上升了24%，賣出的房屋也比去年多了18%，房屋平均價格上漲了5%，而中位數價格下跌6%，是因為有更多低價位的公寓房成交。”

大華府地區房屋中位數價格最低的郡仍然是馬裡蘭州喬治王子郡（Prince George’s），房屋中位數價格是26.8萬美元，但也比去年同期上漲了14.3%。

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中國人炒得凶澳洲房價升幅創7年高 | 澳洲

盡管中國遏止資金外流，但成效如何？房地產分析機構CoreLogic發布數據，截至今年3月，澳洲8個州及領地首府的平均樓價在過去12個月，大漲達12.9%，達2010年3月以來最快增速。而中國買家湧入，是推高當地樓價主因。

在統計涉及的城市中，悉尼以18.9%的房價漲幅居於首位，該漲幅是2002年11月以來最高水平。在今年一季度，悉尼房價漲約5%。

美國市場研究機構Demographia發布的2017年度國際房價負擔能力調查報告也顯示，在調查涉及的406個城市中，悉尼房價的可承受程度僅次於中國香港，其房價中位數為家庭年收入（稅前）中位數的12.2倍，位居全球第二。

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外國買家中中國人占逾七成

瑞信策略師Hasan Tevfik稍早在報告中指出，澳洲房產供求失衡，主要需求來自於外國買家，中國買家在這一群體中占比高達77%。

機構指，截至今年3月，澳洲8個州及領地首府的平均樓價在過去12個月，大漲達12.9%，中國買家湧入是推高樓價主因。

中國買家“凶猛”的原因也顯而易見，Tevfik認為，盡管澳洲房價處於歷史高位，但與中國房產相比仍然很便宜。

根據反洗錢金融行動特別工作組（FATF）的最新報告，澳洲、加拿大、英國和美國已經成為腐敗官員或罪犯在房地產犯罪的首選。FATF在報告中列出10大問題，而澳洲一個問題也沒有解決。

法律寬松外國貪官輕易購房

上述問題包括反洗錢條款存在缺陷、幾乎不限制海外公司進軍房產市場等，這些問題都令腐敗官員和罪犯能夠輕松地匿名購買豪華房產，並將贓款隱匿在澳洲。

面對樓價大漲，澳聯儲副主席Michele Bullock在上個月中旬已經表態，稱因此前措施影響減弱，悉尼、墨爾本等地房價持續攀升，澳洲可能采取措施進一步限制投資者抵押貸款的增長。

（據中國香港經濟日報）

英國提前大選後 英國留學走勢分析和預測

英國提前大選後 海外投資走勢分析和預測

英國提前大選後英國留學走勢分析和預測

英國提前大選後海外投資走勢分析和預測