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澳洲 | 瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房産

澳洲“以房養學”子女收益多 升值靠地段

隨著社會的發展及全球化交流的深入，越來越多的家長及學生為開闊眼界和追求更好的教育條件，紛紛選擇海外留學。在眾多發達國家中，澳大利亞近年來更是受到了中國留學生的喜愛。那在澳洲“以房養學”，學生與投資者會有何收益呢？【閱讀原文】

 

澳洲房産市場——吸引，源于優勢

澳洲房産爲什麽總能吸引海外投資者？這個讓很多人不禁疑惑的問題，我想今天，終于可以找到答案。【閱讀原文】

 

年後澳洲房産市場持續升溫 拍賣市場5年來表現最佳

隨著中國農曆新年的過去，澳洲房地産市場發展如何？不同于年前的不溫不火，澳洲房地産市場迎來了一個快速增長期，房屋拍賣市場也達到了5年來表現最佳的時刻。對此，我做出了以下總結。【閱讀原文】

 

2015年澳洲各省城市房價預升值不斷 長期收益前景才是投資關鍵

本期，我將與大家一起分享我對去年12月澳洲房價指數報告的分析，幷對2015年澳洲各首府城市房價的走勢進行預測。【閱讀原文】

 

6大基本經濟要素决定2015澳洲房産市場走向

“穩步上升，持續火熱”這八個字足以用來形容2014年的澳洲房産市場。創紀錄的投資貸款額度和不斷刷新的周末清拍率都顯示了去年澳洲房市的强勁。轉眼已是2015年，那今年的房産市場走向會如何？本期我將分析一番。【閱讀原文】

 

 

 

華盛頓VS北京 房價之差達2000逾人民幣

很多人都愛比較兩個國家的首都，華盛頓特區的房價是不是也如北京一樣高

很多人都愛比較兩個國家的首都，華盛頓特區的房價是不是也如北京一樣高？作為首都，房價是不是也與本國的經濟形勢息息相關呢？

華盛頓特區與北京是美國和中國的首都，美中兩國的政治中心。對比地圖可以發現，美中兩國不但國土面積、形狀、緯度相近，連首都的位置也很接近。華盛頓特區的地理位置，幾乎與北京處於同一緯度（華盛頓特區是北緯38.91度，北京是北緯39.56度），兩個城市在政治、經濟等發展程度都略有相似。那麼 在房產市場方面是不是也相似呢？

兩城房價哪裡便宜？

  • 華盛頓

根據美國房產網站Zillow最新數據顯示：2015年2月華盛頓市中心的房價中位為47.66萬美元；平均每平方米房價為29967人民幣/平方米。

  • 北京

根據最新數據顯示，北京市新房樣本價格中位數每平米為32260人民幣/平方米。

中美兩個影響力大國的國家首都的房價差達到了2000多元人民幣。雖然表面看起來單價相差無幾，但要以100平米的房子來說，總價差距最高可達20萬人民幣！

另外，值得注意的是，華盛頓相比北京而言，面積較小，可以說是寸土寸金，相當於北京的四環內了。而北京的四環房價又是多少呢？豐台為34389元/平米，離政府大樓位置較近的宣武就已高達50895元/平米了。

其實，即使華盛頓特區市中心的房價並不算高，但是在華盛頓政府區域上班的人大多都還是會選擇在馬里蘭州或者維吉尼亞州購置房產，因為那裡相對市中心而言更便宜，選擇性也更多。

兩城房價走勢

  • 華盛頓

根據zillow房產網站最新數據顯示，華盛頓特區房價較去年同期增長4.8%，漲幅並不算高，這是因為華盛頓是美國的政治中心，社會環境安定，對經濟環境依賴性不強。美國政府的低失業率對經濟的穩定以及始終都能夠得到保證，在美國房價整體變動很大的環境下，華盛頓房價依然堅挺。Zillow對該地區的房產市場健康評估為9.0分。

  • 北京

北京自古以來是國家的中心，房價偏高也在情理之中。如今在北京高速發展的經濟環境下，北京的房價也節節上升，屢屢刷新房價最高值。但根據有關數據的走勢圖可看出北京房價從14年5月開始呈緩慢下坡趨勢。也許是因為與最近出台的相關有關從而影響到北京房產市場的交易情況。不過相信隨著北京經濟的飛速發展，北京房價很有可能保持繼續上漲的趨勢。

兩城抵抗整體環境影響能力

  • 華盛頓

華盛頓特區在美國2008-2012年美國次貸危機中受到的影響較為短暫並且同比其他城市波動較小，一直以年10%的增速迅猛增長。

尤其是在2011年，美國次貸危機大爆發，在全美房產市場整體萎靡（月增長率-0.3%）的環境下，華盛頓特區的房價依然以每月近1.5%的增速快速增長。由於華盛頓特區為白宮所在地，保證了就業率與穩定收入，周圍環境安全，社區安定。這也反應了投資人在應對危機時更傾向於選擇更安定，保值能力更強的房地產市場。

  • 北京

北京是我國首都，但同時也是北方經濟中心，經濟高速發展帶來了房屋價格居高不下；國家為了控制北京房價，相繼出台了 「國五條」、「京七條」等房價控制政策；受政策影響，北京的房屋成交量與房價漲勢都得到了明顯的控制。

早前的十八屆三中全會上，控制北京高昂房價又一次被提上了會議日程，同時，公佈了「集體土地入市，房地產稅出台」等一系列調控房價措施。今年「330新政」及北京入學政策的相繼出台，對北京房地產格局具有深遠影響。

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無處可居：英國各地房價均無法承擔

由KPMG研究得出的這份報告顯示，英國各個地區的房價，目前對首次購房者來說都是不可負擔的

壹份最新的報告指出，在英國，首次購房者每年需要賺取大約4.1萬英鎊才能買得起房屋，而那些住在倫敦的人甚至需要每年賺取7.7萬英鎊才能供養房屋。由KPMG研究得出的這份報告顯示，英國各個地區的房價，目前對首次購房者來說都是不可負擔的。

KPMG的經濟學家繪制了首次購房者在每個區域的平均房價圖，計算了在繳納10%的首付，並取得抵押貸款的情況下，人們為供養房屋需要賺取的平均工資。計算得出的數據遠遠超過目前的平均工資。

據國家統計署辦公室報告，全英範圍內，首次購房者面臨的平均房價為202,765英鎊。若想成功購置房產，那麽在申請到抵押貸款的情況下，購房者需要賺取40,533英鎊的年薪。

房價與薪水之間的差距在倫敦表現得最為明顯，購房者每年需要賺取76,971英鎊來負擔平均價格為384,856英鎊的房屋。但是，目前在倫敦的首次購房者的平均年薪只有28,000英鎊。

房價與薪水之間的差距在英國東北部地區最微弱。在這些地區，人們的平均年薪是20,149英鎊，而購房所需的年薪是23,616英鎊。不過，兩者之間的差距仍有17%之多。

在倫敦，首次購房者需要儲蓄38,500英鎊來繳納10%的首付，這比稅前年收入還要高。同時，全英範圍內的首次購房者需要儲蓄20,000英鎊，這幾乎等於稅前年收入。

KPMG的報告是建立在個人購房者的基礎上。報告特別指出，有大量新業主必須等待壹位伴侶來共同購房，以便擴展貸款額度。不過，在這種情況下，首付的上限也會提高。

由於低利率和停滯的工資水平，上述的儲蓄額度對大多數人來說是不可能達到的。結果他們只能動用父母，甚至祖父母的儲蓄。

盡管貸款利率近來降到了很低的水平，人們需要繳納的月費也隨之降低，首次購房者面臨的困難仍然沒有減少。他們不得不貸更多錢，儲蓄更多的現金以便繳納首付。

KPMG與房產慈善組織Shelter共同呼籲政治家制定長遠的置業計劃，增加可負擔的房產數量。KPMG的房產經理克若斯拜（Jan Crosby） 認為，這些數據讀來讓人恐慌，房產可負擔性已經不再僅僅是低收入階層的問題了。如今，除非工資超過平均水平，或者取得壹筆遺產，否則不管住在哪裏，人們都 將不可能買得起房子。他表示，擁有壹個穩定的住宅，是人類的基本需要，而現在只有少部分人可以實現這個願望，這是不對的。政治家需要制定長遠的房產戰略， 鼓勵公共和私人投身建造，穩定房產市場。他建議政府進壹步深化改革，例如解鎖公共地域銀行，鼓勵小型和自建房屋，賦予城鎮建造房屋的權力，提高可負擔房屋 的投資水平，以實現預期目標。

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英國印花稅改革滋長豪宅租賃市場 黃金地段業主可要賺大發了

自印花稅政策改革後，大量海外買家涌入租賃市場，使得倫敦的租賃市場迅速升溫。超過200萬的房産增加額外稅收，成爲了豪宅市場揮之不去的陰影，賣家也在觀望市場，期待5月大選後房價會有所好轉。

印花稅的變化尚未在租賃市場造成任何負面影響。但有可能發生租戶延遲買房計劃。買家不願多花錢，賣家更不願降價出售，轉而先放租1~2年，直到買家們接受了印花稅變化之後再做打算。據Savills 數據分析顯示，與同期相比，豪宅的成交量下降了12%，但相反促進了豪宅租賃市場的欣欣向榮。高端市場房屋中介所Douglas Gordon 報告統計，去年12月到今年1月份，豪宅租賃的需求量迅速上漲82%，形成了供不應求的狀態。原本計劃出售的豪宅紛紛轉向租賃市場。

中國人成英國豪宅租賃市場第二大租客

在過去12個月中，海外租客數量劇增，大多從海外移居到倫敦的人口裏，俄羅斯人占最大比重，其次是哈薩克斯坦和烏克蘭。總體來說，俄羅斯人成爲了房屋高端市場的主要租客，而隨著中國獲英國企業家移民簽證人數的增長，中國也成爲了豪宅租賃市場的第二大租客。

過去，倫敦西區僅有10% 的買家和租客是亞洲人，每周支付的租金從1500磅到3000磅不等。如今，一群新的亞洲租客打破以往記錄。在倫敦豪宅黃金地帶Mayfair 區，新建的440戶奢華公寓吸引了大量中國買家和亞洲租客。除了俄羅斯人和中國人，巴西人也成爲了第三大主力軍，根據房屋中介統計，這一群租客更傾向于外觀華麗，配備私人花園的學區房。

地段决定投資回報 法國租客爲主流

對于房主來說，一套2臥的市中心公寓每月租金2000-5000英鎊。如果房産是位于騎士橋（Kinghtsbridge） 梅費爾（Mayfair）此類的黃金中心地段的頂樓公寓，每周租金可達1萬英鎊，三個月租金可達12萬英鎊。在騎士橋（Knightsbridge）一間帶衛生間的臥室，每周租金最少6600英鎊。

儘管一套騎士橋（Knightsbridge） 或梅費爾（Mayfair）的房産每月可收較高租金，但幷不是所有的豪宅房主都願意把房子租出去。對于石油大王Sheikh來說， 12萬英鎊的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 總裁認爲，有很大一部分的年輕白領幷不介意將自己的房産租出去與租客共享，或在度假期間將房屋短租，也將是一筆可觀的收入。

倫敦25%的私人租客都是以家庭爲單位，特別是法國租客。因爲2013年法國總統Francois Hollande針對富人的稅收政策，法國富豪們迅速移居到倫敦肯辛頓（south Kensington），靠近法語教學的學校。這些租客的租期相對較長，續約的租客越來越多，租賃活動非常穩定，似乎已經成爲趨勢。

JR Capital 公司投資部總監指出，越來越多的中東投資者進入租賃市場，去年接近年底時，豪宅租賃需求旺盛，倫敦中心地段租賃房源匱乏，這對打算長期投資的業主來說是個好消息，因爲租金將會上漲。Pastor 房屋中介認爲，租賃市場升溫將會是2015年房産市場的主要趨勢，最起碼上半年直到大選以後才會有所改變。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或加入張思琪的微博：【英國天際房産張思琪】與她近距離接觸

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不可思議！倫敦房價已連續下跌5個月

截至1月，倫敦房價已經持續下降了5個月，研究者和房産代理商預計其還會繼續下跌。據最新的皇家特許測量師協會（RICs）報告，倫敦是上個月英國房價唯一下跌的地區，該地區的房價本來一直被當作是房産市場的晴雨錶。

倫敦房價已經持續下降了5個月

去年夏天末尾，首都一直狂飈突進的房産市場突然間失去了動力。近日，RICs表示，其49%的成員認爲倫敦上個月的房價下跌多于升值。報告還顯示，另有24%的成員認爲未來三個月，房價會繼續下跌。RICs指出，英國的房産市場顯現出一幅“非常混雜的景象”，在蘇格蘭和北愛爾蘭地區增勢凶猛，在其他地區却趨于疲沓。

RICs稱，研究者認爲影響英國房價的因素多種多樣，其中政治的不確定性是最主要的一個因素。據說，大臣秋季陳述中宣布的印花稅改革給英格蘭西南地區和蘇格蘭帶來了增長的動力。印花稅改革使得購買房産價格在937,000鎊以下的人都能受益，改革以後的印花稅更像個人所得稅系統，是一種漸進式的稅收體系。

在各個層次的購買者當中，最受惠的是房價在250,000鎊和500,000鎊之間的買家，現在他們只要繳納3%到4%的印花稅，這比之前的印花稅少了很多。

印花稅的改革有望促進房市的繁榮，特別是由于近期固定房貸利率降到了有史以來的最低水平。然而，迄今爲止，印花稅改革和固定房貸利率的變化對房市的影響還十分有限。

RICs表示，蘇格蘭的房市在蓬勃發展。幾位研究者認爲，在蘇格蘭，印花稅被當地的新的土地和建築交易稅取代，這會促使首次購房躋身于有房一族。

北愛爾蘭的房價增長最爲迅猛，有47%的調查員表示價格在上升。蘇格蘭緊隨其後，有38%的調查員表示當地房價在上升。同時，威爾士有18%的調查員報告房價上升超過下跌。

房産代理商在報告中表示，倫敦買家在聖誕節的平靜之後又回到了市場，但是，他們的心理狀態普遍比之前繁榮時期時更爲謹慎。RICs報告中引用了一位倫敦房産代理商金（John J.King）的話，“現在至復活節期間是一個測試期。賣方還沒做好决定，其喊價普遍在降低。這對買家來說是個購進的好時間。”這番評論受到Curzon Land的格林（Christopher Green）的贊許，他說，“我知道有些賣家準備給廣告價格打20%的折扣”。

在英格蘭和威爾士，僅有2%的調查員認爲未來三個月，房價的上升會超過下降。不過長期來看，調查員們普遍持樂觀態度，有48%的人員認爲未來12個月，房價會再度上揚。

上周，Halifax銀行表示，一月份的房市出現了反彈，在一個月之內小幅上揚了2%，即3800鎊。該銀行的數據還顯示，年度房價也從7.8%上升到了8.5%，雖然該數值仍然低于去年七月份的峰值10.2%。全英平均價格目前是193,130鎊，Halifax預計，今年的房價會繼續增長3到5個百分點。

RICs表示，各個貸方競相提供低利率貸款，將有助于促進房市的增長。去年上半年，倫敦房市的復蘇曾讓許多人感到吃驚，但是進入下半年以後，市場的情緒開始變得謹慎。隨著利率的可能上升，市場還可能進一步緊縮。

市場分析家上周預測，利率在2016年底之前不會上升，然而由于石油價格近期正在緩慢恢復至60美元一桶，這些分析家現在預測明年將會可能發生利率的上升。這意味著英格蘭銀行的通貨膨脹報告將會受到分析家們的仔細端詳，試圖從中搜尋出任何利率可能發生上升的蛛絲馬迹。

RICs的首席經濟學家魯賓松（Simon Rubinsohn）表示，“市場仍然充滿著不穩定性，例如購買力的限制，供應的匱乏，以及大選引起的警惕氣氛。”

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