英國印花稅改革滋長豪宅租賃市場 黃金地段業主可要賺大發了

自印花稅政策改革後,大量海外買家涌入租賃市場,使得倫敦的租賃市場迅速升溫。超過200萬的房産增加額外稅收,成爲了豪宅市場揮之不去的陰影,賣家也在觀望市場,期待5月大選後房價會有所好轉。

印花稅的變化尚未在租賃市場造成任何負面影響。但有可能發生租戶延遲買房計劃。買家不願多花錢,賣家更不願降價出售,轉而先放租1~2年,直到買家們接受了印花稅變化之後再做打算。據Savills 數據分析顯示,與同期相比,豪宅的成交量下降了12%,但相反促進了豪宅租賃市場的欣欣向榮。高端市場房屋中介所Douglas Gordon 報告統計,去年12月到今年1月份,豪宅租賃的需求量迅速上漲82%,形成了供不應求的狀態。原本計劃出售的豪宅紛紛轉向租賃市場。

中國人成英國豪宅租賃市場第二大租客

在過去12個月中,海外租客數量劇增,大多從海外移居到倫敦的人口裏,俄羅斯人占最大比重,其次是哈薩克斯坦和烏克蘭。總體來說,俄羅斯人成爲了房屋高端市場的主要租客,而隨著中國獲英國企業家移民簽證人數的增長,中國也成爲了豪宅租賃市場的第二大租客。

過去,倫敦西區僅有10% 的買家和租客是亞洲人,每周支付的租金從1500磅到3000磅不等。如今,一群新的亞洲租客打破以往記錄。在倫敦豪宅黃金地帶Mayfair 區,新建的440戶奢華公寓吸引了大量中國買家和亞洲租客。除了俄羅斯人和中國人,巴西人也成爲了第三大主力軍,根據房屋中介統計,這一群租客更傾向于外觀華麗,配備私人花園的學區房。

地段决定投資回報 法國租客爲主流

對于房主來說,一套2臥的市中心公寓每月租金2000-5000英鎊。如果房産是位于騎士橋(Kinghtsbridge) 梅費爾(Mayfair)此類的黃金中心地段的頂樓公寓,每周租金可達1萬英鎊,三個月租金可達12萬英鎊。在騎士橋(Knightsbridge)一間帶衛生間的臥室,每周租金最少6600英鎊。

儘管一套騎士橋(Knightsbridge) 或梅費爾(Mayfair)的房産每月可收較高租金,但幷不是所有的豪宅房主都願意把房子租出去。對于石油大王Sheikh來說, 12萬英鎊的租金收入只是冰山一角。但房屋中介Harris 總裁認爲,有很大一部分的年輕白領幷不介意將自己的房産租出去與租客共享,或在度假期間將房屋短租,也將是一筆可觀的收入。

倫敦25%的私人租客都是以家庭爲單位,特別是法國租客。因爲2013年法國總統Francois Hollande針對富人的稅收政策,法國富豪們迅速移居到倫敦肯辛頓(south Kensington),靠近法語教學的學校。這些租客的租期相對較長,續約的租客越來越多,租賃活動非常穩定,似乎已經成爲趨勢。

JR Capital 公司投資部總監指出,越來越多的中東投資者進入租賃市場,去年接近年底時,豪宅租賃需求旺盛,倫敦中心地段租賃房源匱乏,這對打算長期投資的業主來說是個好消息,因爲租金將會上漲。Pastor 房屋中介認爲,租賃市場升溫將會是2015年房産市場的主要趨勢,最起碼上半年直到大選以後才會有所改變。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或加入張思琪的微博:【英國天際房産張思琪】與她近距離接觸

人權與責任:英國移民類簽證申請中涉及到的獨立撫養權問題

劉鵬:欲申請英國移民簽證的國內父母,想要證明子女的獨立撫養權,一方獨立撫養孩子的時間須越長越好。

近年來,一些希望携帶年幼子女移民英國的家庭,可能會始料未及地遭到拒簽。爲什麽?英國移民局認爲,父母中的一方對子女幷無獨立撫養權,因此子女作爲副申請人遭拒。

申請拒簽主要出現在以下兩種情况:

  1. 亲身父母離异
  2. 父母一方申請投資移民或企業家移民

後者申请遭拒的主因是,認爲父母携帶子女移民英國是理所當然的事情,却不知英國相關法律條款在這一點上與中國有截然不同的概念:在父母雙方都健在且與子女有定期交流/提供經濟支持的情况下,父母中的一方將子女帶離另一方,是不利于子女成長的。中國申請人對此拒簽理由措手不及,也是中英文化差异的一個體現。

獨立撫養權的問題産生

在定居類簽證導向下容易産生獨立撫養權。例如申請英國投資移民簽證,英國企業家移民簽證。英國工作簽證的子女在跟隨主申請人移居英國時,容易觸發此類問題。

學生簽證及臨時工作簽證類別因爲沒有定居導向,通常不會涉及到此類問題。 因爲學生簽證幷無永居導向。也就是說,只有移民局認爲,父/母一方將要永久性地將子女帶離另一方,獨立撫養權的問題才會被考慮進簽證申請中。

什麽是獨立撫養權?

在過去10多年的工作經驗當中發現,中國申請人概念中的獨立撫養權與英國移民法律中的獨立撫養權是有著完全不同的獨立意義解釋的。

很多中國申請人認爲,只要法庭判决上寫著撫養權歸母親,母親就擁有對孩子的完全獨立的撫養權。 但是,從實踐中來看,中國的法庭判决往往同時要求父親定期支付扶養費或者教育,生活費用,在這種情况下,母親擁有的只是日常的撫養權,而不是英國法律意義上的完全獨立撫養權。

完全獨立撫養權(Sole Responsibility),以下是英國政府對于獨立撫養權的解釋:

SET7.8 What is sole responsibility?

A sponsoring parent (see SET7.2) must be able to show that he/she has been solely responsible for exercising parental care over the child for a substantial period.If the sponsoring parent and child are separated, the child will normally be expected to have been in the care of the sponsoring parent’s relatives rather than the relatives of the other parent. An application should normally be refused if the child has been in the care of the other parent’s relatives and the other parent lives nearby and takes an active interest in the child’s welfare.

The following factors should be considered in assessing sole responsibility:

  • Are the parents married / in a civil partnership?
  • If the parents’ marriage / civil partnership is dissolved, which parent was awarded legal custody, which includes assumption of responsibility for the child?
  • Where there is a custody order the ECO should take care to ensure that the issue of a settlement entry clearance to the child will not contravene the terms of the custody order. See list for countries whose custody orders can be recognised as valid in UK (copy is available on this guidance page).
  • Does the marriage / civil partnership subsist, but the parents do not live together?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, how long has the sponsoring parent been separated from the child?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, what were the arrangements for the care of the child before and after the sponsoring parent migrated?
  • If the sponsoring parent migrated to the UK, what has been / what is the sponsoring parent’s relationship with the child?
  • Has the sponsoring parent consistently supported the child, either by: direct personal care; or by regular and substantial financial remittances?
  • By whom, and in what proportions, is the cost of the child’s maintenance borne?
  • Who takes the important decisions about the child’s upbringing, for example where the child lives, the choice of school, religious practice etc?

(原文请看:https://www.gov.uk/government/publications/children-set07/children-set07#set78-what-is-sole-responsibility)

文章大意:

孩子父母中的一方,在一定長的時間跨度內,獨自對于孩子負有完全的親代責任(he/she has been solely responsible for exercising parental care over the child for a substantial period)。

注意這句話中的兩個重點:

  1. 對于時間跨度的要求;
  2. 對于“完全”的定義。