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歐洲商業地產以非常積極的勢頭邁入2018年。

2017年歐元區經濟發展高於預期，國際貨幣基金組織（IMF）預測GDP年增長約為2.1%，是近10年來的最高值。雖然2018年歐元區經濟增長速度或稍有減緩，但仍預計GDP可接近2.0%。

在充滿政治不確定性的大背景下，歐洲經濟強勢復甦，2017年法國和德國的大選均極具戲劇性。德國9月舉行大選至今尚未正式形成新政府，且1月份的聯合談判失敗，或將重新舉行大選。2018年歐洲政治議程還包括3月份的意大利大選和9月份的瑞典大選。同時，加泰羅尼亞獨立運動迫近，由此導致的巴塞羅那房地產市場不確定性可能會造成投資者和業主轉向馬德里等地，以尋求更安全的市場環境。

在經濟保持增長的前提下，歐洲央行認為到2019年以前都應保持極低的現行利率。2018年政府債券收益或略微上漲，房產收益則更為可觀。歐洲高端房產市場收益率較低，但到2018年底可能得以恢復穩定增長。若2019年開始加息，高端房產收益也將上漲。

2017年的初步數據表明，歐洲該年商業地產投資額將擊敗2016年2160億歐元的總投資額，但仍遠低於2015年時的2500萬峰值。萊坊國際（Knight Frank）預計2018年交易額與2017年相當。房地產依舊佔據資本大頭，越來越普遍的大型交易平台和各類投資組合也將極大推動房產投資交易額增長。

投資機會

·租金上漲熱點：隨著房地產週期變化，投資者更希望看到租金上漲而不是收益持續被壓縮。包括目前租金上漲較為平緩的市場在內，荷蘭阿姆斯特丹和馬德里潛力最大。相比之下德國市場業主需求較高，再加上供應和開發受限，在租金方面更佔優勢，柏林和慕尼黑的租金增長尤為強勁。

·靈活的辦公場所：靈活辦公空間和聯合辦公已經成為一種趨勢。科技發展、個體經營擴大和勞動力增加帶來的需求迫使人們開始重新定義傳統的寫字樓。全歐洲市場都加大了對靈活辦公空間的需求，倫敦、柏林和巴黎尤甚。歐洲的寫字樓市場將進一步擴張，並不斷開發新型寫字樓以滿足多種需要。

·城市物流中心：受到電商蓬勃發展的影響，歐洲物流行業收益較高，具有極大的投資吸引力。網絡零售改變了市場需求結構，尤其是基於近距離配送需求而大量增加的城市物流中心發展快速。結合目前城市物流地產稀少的現狀，投資者和開發商都對該市場趨之若鶩。

 

來源：英中時報

排版：Shelly Du

責編：HY

 

Morag Makey在制定移居西班牙的計劃時決定放棄在比較熱門的海濱度假村和農村田園購買房產，選擇在繁忙喧鬧的城市內居住。“我們希望生活在一個擁有良好設計氛圍且充滿活力的城市裡。我們在巴塞羅那開創了自己的事業，而且從來沒有為住在這裡而後悔，“現年44歲的Makey說道。她離開自己在英格蘭湖區的家鄉去到瑞士，然後又從瑞士前往西班牙。現在，她和60歲的丈夫Pete在巴塞羅那經營一家教育咨詢公司。

Makey補充道，“在西班牙，我們買得起市中心的房產，而這在許多歐洲城市是不可能實現的。除此之外，我們還可以經常用適度的預算去外面吃喝玩樂。”Makey五年前在哥特區（Gothic Quarter）買了一套售價約為37萬歐元（約¥294萬）的兩臥室公寓。

在巴塞羅那根本沒必要買車——“這座城市非常小，小到走路或者騎車就能游遍全城”。這裡的天氣總是很好，夫妻倆一年四季都可以在戶外活動。“這裡的生活從placas開始，這是一個值得融入的優秀社區，”Makey說。“我想放松的時候就會去布拉瓦海灘（Costa Brava）玩玩，但是我更喜歡住在城裡。”

懂得欣賞西班牙城市生活的遠不只是Makey。根據房地產代理機構Lucas Fox提供的信息，60%的馬德裡房地產銷售額是由外國買家貢獻的。過去，馬德裡經常被視為一個進行純粹投資或搬遷的適宜地點。而目前在買家眼裡，它已成為一個富有吸引力的第二住宅市場。盡管加泰羅尼亞的憲政危機導致過去數月的物業銷量下滑，但巴塞羅那的購房需求已出現強力回升。

“這兩個城市的天氣總是比西班牙的太陽地帶還要好，而且在過去的一年裡都有物業以打破紀錄的價格出售，”房地產咨詢公司萊坊的西班牙地區負責人Mark Harvey說。他認為西班牙城市假日住宅大受歡迎的現像背後有一部分原因是人們以前傾向於購買大型土地，而現在更偏好易於管理而且維護成本較低的“鎖門即走”型物業。他說，這些購房者大多是空巢老人，他們“有充裕的時間和金錢，身體健康，而且有一定的文化修養”。

“2005年，我們剛開始在巴塞羅那開展業務。當時，在眾多歷史悠久的西班牙城市中，外國買家只喜歡在巴塞羅那購買房產——但只限於用來過周末或出租的小房子，”Lucas Fox的聯合創始人Alexander Vaughan說。

“過去五年裡，馬德裡和瓦倫西亞（Valencia）一直在迅速發展，人們現在已經開始關注二線城市了。在其他國家，你可以說出三、四個大城市。而西班牙有很多個大城市，而且這些城市各具特色。”

交通便利性往往會影響人們的決策，因為不是所有城市都能提供同樣理想的航班。“許多城市購房者都屬於那些一年計劃進行多次周末長假旅行的群體，所以快速便捷的出行設施是必不可少的，”房地產經紀公司物業搜尋者（Property Finders）董事Barbara Wood說。

以此為標准的話，一些富有吸引力的城市就要出局了：聖塞巴斯蒂安（San Sebastian，沒有開設廉價航空公司的航班，而英航/伊比利亞航空公司的航班需經停馬德裡）、卡迪茲（Cadiz，附近的赫雷斯機場沒有多少可選的航班）和格拉納達（Granada，航班設置不適合周末出行）。其他城市更是完全失寵了。“在金融危機爆發之前，人們經常向我咨詢在塞維利亞購房的情況。而危機爆發以後，一單咨詢都沒有了。格拉納達也出現了相同的情況，”Wood說。

其他需要考慮的問題還有嚴格的假日租賃法規。“瓦倫西亞和馬拉加（Malaga）受到的限制最少，但兩地都要求業主申請許可證，而且馬拉加的一些建築被禁止用於假日出租，”Wood說。“巴塞羅那的哥特區（Gothic Quarter）已不可能獲得新許可證，而巴利阿裡群島（Balearics將在今年8月1日前暫停發放新的許可證，某些類型的房產根本無法出租。”馬德裡即將出台期限為90天的旅游租賃限制措施，進行超過90天的租賃交易需要事先申請許可。

1. 馬德裡

長久以來，馬德裡就像一座奇怪的無名之都——雖然它是一個擁有輝煌歷史，璀璨文化和勃勃生機的地方，但巴塞羅那總能以波西米亞風格特色和海灘吸引更多的人群，奪走它的光彩。然而，這種情況現在已有所改變。物業銷售咨詢公司Cluttons Barcelona的執行董事總Isidro Valldosera說：“加泰羅尼亞獨立狀態引發的附帶後果讓馬德裡受益匪淺。”

除此之外，其他因素也為馬德裡注入了額外的動力。Lucas Fox馬德裡地區負責人Rod Jamieson表示，新開發項目和時尚餐廳正如雨後春筍一般，在馬德裡各處拔地而起。查貝理（Chamberi）、薩拉曼卡（Salamanca）和賈西蒂亞（Justicia）等中心區已經出現了大規模的重建工程，而且房價在過去一年內大幅飆升。查馬丁（Chamartin）即將迎來多個改造項目。項目完成後，查馬丁將成為重要的交通、商業和住宅中心並新增1.1萬套住宅。未來三年內，馬德裡還將建設全歐洲最大的人工海灘。屆時，人們從城市開車前往人工海灘將只需要短短40分鐘。

然而，與其他眾多歐洲城市相比，馬德裡的房價仍然相對較低——你可以花25.5萬歐元在時尚中心區楚埃卡（Chueca，相當於馬德裡蘇活區）的某棟智能化公寓樓內買一套已全面翻新的單臥室公寓。萊坊預計今年馬德裡的房價將上漲5%。

Lucas Fox的數據顯示，在馬德裡置業的外國買家，英國人或愛爾蘭人的比例約為4%。去年，Lucas Fox公司的銷售額幾乎翻了一番。根據西班牙國家統計局（National Institute of Statistics，簡稱INE）的統計結果，馬德裡物業的整體銷售額增長了20%。

“馬德裡房市復蘇的時間落後於巴塞羅那，而且平均房價也比較低，”Valldosera說道。“從以往的經驗來看，英國人並不是馬德裡的大主顧，但我們期待巴塞羅所經歷的情況——人們在倫敦出售房產，然後在那裡購買包含三到四套公寓的小樓房並進行翻修——也在馬德裡出現。”

對於那些更傾向於購買已完工物業的人來說，位於查貝理中央區阿爾馬格羅（Almagro）小鎮可能是一個理想的選擇。Engel & Völkers的一套三臥室公寓的價格為80萬歐元（約¥635萬），自帶儲物室和車庫，坐落於歐洲最受歡迎的街道之一。

2. 巴塞羅那

加泰羅尼亞的獨立之戰對於巴塞羅那而言是一個重大的轉折點。在去年10月舉行獨立公投之前，巴塞羅那所經歷的變化簡直勢不可擋。企業遷離，失業率上升——房市也受到了衝擊。不出所料，幾乎沒有買家敢於在這種緊張氣氛下的信心十足地購買房產。

INE披露的數據顯示，去年12月，加泰羅尼亞議會剛剛解散，選舉即將開始的時候，巴塞羅那房市的月度銷售額下滑了11%。目前銷售額正在回升——一月的銷售額增長了6%——但依然落後於馬德裡。

“在過去七年內，外國買家的物業需求量占城市中心總物業需求量的50％，而且自憲政危機以來，這類需求已經有所減少，”在線咨詢公司Spanish Property Insight的創始人Mark Stucklin說。然而，吸引人們來巴塞羅那購房的基本因素——氣候，海灘，文化和氛圍——依然沒有改變。“巴塞羅那是一個大型旅游城市，一個重要的會議和活動舉辦地點，而且科技初創企業的資金正在不斷湧入。這是2014年危機結束時全西班牙第一個恢復元氣的城市，而現在它是平均房價最高的城市，“Valldosera說。

他指出，買家最青睞的四大置業區域分別為優雅大方的擴展區（Eixample）； 更前衛，更有嬉皮範兒的老城區（Ciutat Vella，包括哥特區）；靠近蒙特惠奇山（Montjuic hill），安靜清幽的帕布羅塞克區（Poble Sec）；還有科技產業蓬勃發展，臨近海灘的波布雷諾區（Poblenou）。

Francesc Macia 10號是該市剛建成的超豪華物業之一，其樣品公寓售價為250萬歐元（約¥1,930萬）。該物業有360平方米，包括兩個平台，可以飽覽整座城市的美景。

3. 馬拉加

這座坐落於陽光海岸上的港口城市正在飛速發展。十年前，盡管馬拉加擁有多個熱鬧的深夜酒吧，是個享受夜生活的好去處，但由於缺少資金和活力，旅游景點也寥寥無幾，人們通常都不會在此長時間停留。但這一切都發生了變化。現在，已完成改建的海濱上，商店和酒吧鱗次櫛比，而店鋪下方就是巨型游輪。中央大街上劃出了步道，上面的鵝卵石閃閃發亮。古老的建築得到了精心的維護。從一家家博物館（包括剛建成的蓬皮杜中心）到宏偉的阿爾卡薩瓦堡壘（Alcazaba fortress），城市裡的每一處都散發著濃郁的文化氣息。除此之外，馬拉加還有16處海灘。

據西班牙旅游部門稱，馬拉加的變化令人印像深刻，它現在已成為西班牙游客數量增長最快的城市。“我目前正在和三位只想在馬拉加城購買物業的客戶合作，”Barbara Wood說。

在這裡，你既可以找到價格低於30萬歐元，歷史悠久的城市中心公寓，也可以找到最低價格為50萬歐元的小戶型海濱公寓。正在居外網上出售的一套物業——俯瞰著馬拉加斯塔（Malagueta）海灘，售價為66萬歐元（約¥509萬）的三居室公寓。

4. 瓦倫西亞

從INE的統計數據來看，瓦倫西亞去年貢獻了西班牙新建房屋銷售額的13%。這座西班牙第三大城市終於走出了經濟衰退造成的陰影，其市政廳目前正在努力發放更多新房建造許可，努力推動城市發展。它擁有多個海濱社區，魅力十足的古老城鎮和現代建築，這些特色足以吸引巴塞羅那的擁躉，而且該市的物業種類繁多，價格也相對較低。

Fine＆Country Javea的主管Peter Fenton表示，你現在依然可以在海港附近找到僅售10萬歐元的小型公寓，或者購買價格高達100萬歐元的市中心聯排別墅。距離瓦倫西亞最佳海灘——綿延4公裡的馬瓦羅莎海灘較近的住宅起價75萬歐元。

Idealista提供的數據顯示，去年當地房地產價格上漲了11%，其中老城區，擴展區和El Pla del Real區實現了最大漲幅。此外，外國購房者也回來了。去年，主要來自法國、英國和美國的投資者所購下的房產占Lucas Fox銷售額的40%。

“瓦倫西亞是一個國際化、多元化的城市，但它並沒有因此失去那種親切友好的氛圍。快速便捷的英國定期航班正吸引眾多家庭來此居住，許多老年夫婦也熱衷於來瓦倫西亞購買度假住宅，享受這裡的氣候，食物和文化，” 佳士得國際房地產公司的首席執行官Jose Ribes說道。居外網上有一套價值87萬歐元（約¥672萬），可俯瞰藝術科學城（City of Arts and Sciences，由Santiago Calatrava設計）的現代化四臥室頂樓公寓待出售。

Posted on 09/07/18 Friday09/07/18 FridayAuthor ZoeChanCategories Finance News, FinancialTags 买房, 巴塞罗那, 帕尔马, 房价, 瓦伦西亚, 西班牙, 马德里, 马拉加