欧洲房地产

公司總部“脫英” 歐洲房產市場有“機”

法國房地產行業營銷策略師馬蒂亞．什蓬高（Mathias Sponga）對大公報表示，跨國公司從英國撤離並不足以讓英國市場陷入困境，但整個歐洲房地產市場將迎來更多機遇。

什蓬高表示，法國房地產行業經紀普遍認為，衡量脫歐將產生的有效影響還為時尚早，目前投資量和價格保持穩定。他指出，在過去的幾十年中，法、德和英是歐盟增長最快的房地產市場，英國或繼續是全球金融領域的領導者，因此其辦公樓市場將保持強勢。

但什蓬高提醒，脫歐已對一些投資專業人士和基金經理產生了影響。根據歐盟投資金融方面的法律，總部設在英國的泛歐投資管理公司不得不搬遷他們的總部，這是英國脫歐的直接結果。什蓬高認為，總的來說，總部和團隊的轉移，並不足以讓英國市場陷入困境或推動法國市場的發展，倫敦和巴黎都是歐洲重要的國際大都會。在脫歐公投之前，脫歐就已被納入法國政府和公司的戰略。毫無疑問，歐洲房地產市場機會將會激增，由國際主要投資者領導的大宗交易，將有助於為英國脫歐後的歐洲房地產市場形成準確的洞察力。

私募公司LBO法國高級顧問多米妮克．迪當（Dominique Dudan）說，法蘭克福似乎是房地產行業的贏家，已收到了來自倫敦的幾筆重大遷移買賣，如摩根大通公司。

德國法蘭克福緬因的這座優雅新型建築，采用經久不衰的現代風格，擁有大窗戶和馬鞍型屋頂。在這裡，您可以根據您的喜好進行個人定制選擇，並享有5年保修。公寓樓將於2019年完工。房價為34.2萬歐元（約¥264萬）。
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瑞士人壽AM最近從法國房地產公司Terreis收購了價值17億歐元的巴黎中心商務區優質辦公室組合，這將構成2019年歐洲最大的交易之一。

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來源：大公報
責編：Zoe Chan

馬德里的浪漫生活不是夢

西班牙馬德里，文化瑰寶之城

“馬德里不思議，突然那麼想念你”—— 這首十幾年前發行的《馬德里不思議》單曲至今仍舊廣為傳唱。馬德里作為西班牙的首都似乎天生就散發的浪漫、甜蜜的甜味。馬德里是個相當適合步行漫游的城市，從太陽門往西比列斯廣場，或從大廣場往王宮方向，沿途盡是藝術、文化、寶藏，到處都是觀光客群聚盡情瀏覽古跡、世界知名的博物館以及沉醉在這美妙的夜生活中。東方宮和普拉多畫宮是世界聞名的藝術殿堂。

普華永道的《2018年歐洲房地產新趨勢》報告顯示，65%的受訪者認為歐洲房地產的投資回報在2018年比2017年更高，且將近80%的受訪者表示今年的歐洲房產收益在5%—20%之間，尤其是一些優質的房產市場。報告仍指出，由於大城市的經濟實力是其他城市和地區不能比擬的，因此大部分仍都希望在大城市定居，所以大城市的房價通常不斷上漲。而西班牙的馬德里和巴塞羅那都擠進了歐洲前十五名房產投資高回報城市，其中馬德里高居第五。

“三合一”豪華住宅，就在浪漫馬德里

本期居外推出的這棟復式公寓坐落在馬德里的中心地帶，而且最近才經過翻新，正在尋找她的新主人。雖然地處市中心黃金地帶，但這座公寓位於卡斯蒂利亞（Castellana）和阿爾瑪格羅（Almagro）之間一條安靜的街道上，頗有一份“鬧中取靜”的美感。您只需步行5分鐘左右便能到達黃金地帶（The Golden Mile）購物區、生鮮市場、地鐵站、英格列斯百貨（El Corte Ingles）和四家五星級的酒店。

這棟復式公寓共有5間臥室和6間浴室，住宅面積登記為650平方米。此物業目前分為三棟獨立的住宅，但是您可以輕松將其合並成一處住宅。三棟住宅都可以通往80平方米的屋頂花園。主住宅位於頂樓，而第二套住宅屬於一室的小型公寓，配有寬敞的浴室、步入式衣櫃和超大的起居室。正因如此，該起居室也可用作廚房和飯廳。而第三套住宅和第二套則配備了同樣的設施，但是屬於兩臥兩衛的公寓。此處馬德里房產坐擁450平方米的起居空間，位於四樓（即頂樓），設有九個陽台，天花板高3.5米，因此采光極佳。

慢慢走進這套住宅，您會發現一個夢幻般的主套間和寬敞的起居室。廚房位於公寓的中心，毗鄰帶滑動牆壁的飯廳，飯廳內配有足以容納14位客人的圓桌，十分契合中國人觀念裡“其樂融融”的文化。而另一個套間則設有自己的起居室。主宅還有一間書房、兩個化妝間、洗衣房和充足的存儲空間。

寬敞的空間、精致的裝潢設計、黃金的地段等等，這套住宅的優點簡直不勝枚舉。除此之外，所配備的車庫只需2分鐘便能到達。而且此物業在地下室內還設有20平方米的存儲位置。現在這套載有三套住宅的黃金復式公寓僅售價3960萬元。而且，基於中國人傳統的投資偏好，買房投資仍然是獲取“黃金簽證”的首選。在西班牙購房移民的門檻只需要50萬歐元，這套“三合一”優質房產應付得綽綽有餘。

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注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Carlos Loinaz提供

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

去歐洲留學移民又能省一筆

歐洲央行降息導致歐元匯率下跌

歐洲央行3月10日宣佈下調歐元區主導利率5個基點至零，歐元匯率走勢分析，下調歐元區隔夜貸款利率和隔夜存款利率分別至0.25％和負0.4％，同時進一步擴大資產購買計劃，導致歐元匯率驟跌。歐洲央行此次降息會對中國學生留學歐洲產生什麼影響？對有意移民歐洲的家庭帶來什麼影響？記者為此採訪了相關專家。據景鴻移民專家分析，歐洲央行宣佈降息在一定程度上會影響歐元匯率走軟，對於前往歐元區旅行、海淘、房產投資、留學、投資移民的中國人來說，會是一個省錢的利好消息。

廣州日報訊，上週歐元匯率驟跌，3月10日歐元兌人民幣匯率中間價從3月9日的7.1612降至7.1531。不過經過短暫下跌後，3月11日歐元兌人民幣匯率中間價又回升至7.2675。預期歐元兌人民幣匯率短期內將繼續維持區間波動。

留學：讀私立大學省更多

啟德教育歐洲經理李寶麗介紹，從長遠來看，對於熱衷於前往歐元區遊學、留學的中國學生來說，歐洲央行宣佈降息，歐元貶值，學生可以支付更少的人民幣，就能享受同等的服務，例如機票費和生活費更便宜了。歐元貶值會促進當地旅遊業的發展，更多中國人會選擇去這些歐洲國家旅遊和購物、遊學，增加對歐洲國家的教育情況瞭解，會在一定程度上促進歐洲留學熱度。

目前，歐洲的法國、德國、意大利等小語種國家的公立大學，基本都是免學費的，學生只要繳納少量註冊費即可，因此，預計歐洲央行降息對就讀公立大學的學生來說，留學成本影響不大，生活費會適當減少一些。而對於就讀學費不菲的私立大學的學生來說，還是節省了不少費用的。學生可以趁現在匯率形勢看好，選擇就讀一些提供英語授課的私立大學，比如商學院世界排名靠前的法國高等商學院，或者是世界級設計大師云集的意大利馬蘭戈尼學院等。

法國高等商學院本科一學年學費約5000~8000歐元左右，如果以3月11日的匯率計算，學費為36338~58140元人民幣，如果以3月10日的匯率計算，學費為35766~57225元人民幣，一天之內就可以少付572~915元人民幣。

移民：投資門檻更低了

景鴻移民專家分析，目前，歐洲的葡萄牙、西班牙、希臘等國均推行購房移民政策，與美國、加拿大等老牌移民國家相比，這些歐洲小國的購房移民政策具有投資額低、居住時間要求寬鬆、審批簡單快速、申請門檻低等優勢。其中葡萄牙與西班牙要求投資價值50萬歐元的房產，希臘要求投資25萬歐元的房產，資金門檻不高。以葡萄牙50萬歐元房產為例，以3月11日的匯率計算，需要363.3萬元人民幣，而到了3月10日，只需要357.6萬元人民幣，一天之內少花了 5.7萬元人民幣。不過，歐洲央行行長德拉吉隨後表態稱，利率將長期性地保持在非常低的水平，但歐洲央行不認為有進一步降息的必要性。因此，建議大家等市場匯率穩定後再進行換匯。

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（據廣州日報）

揭秘歐元匯率大逆轉背後的利率政策博弈

【揭秘歐元匯率大逆轉背後的負利率政策博弈】3月10日，歐洲央行先是推出全線降息、擴大QE規模與範圍，啟動TLTRO2等一籃子超預期的貨幣寬鬆政策，「引導」歐元兌美元匯率下跌近150個基點，繼而，歐洲央行行長德拉吉突然表示「沒有必要進一步降息，未來關注點將從負利率轉向其他非傳統工具，比如QE」，令歐元匯率瞬間大逆轉，短短4個小時內，歐元匯率走勢分析，歐元兌美元跳漲300多個基點，漲幅超過2.3%，實現了歐元頭寸多空雙殺。

「防火防盜防央行」——正成為全球金融市場新的投資笑言。

3月10日，歐洲央行先是推出全線降息、擴大QE 規模與範圍，啟動TLTRO2等一籃子超預期的貨幣寬鬆政策，「引導」歐元兌美元匯率下跌近150個基點，繼而，歐洲央行行長德拉吉突然表示「沒有必要進一步降息，未來關注點將從負利率轉向其他非傳統工具，比如QE」，令歐元匯率瞬間大逆轉，短短4個小時內，歐元兌美元跳漲300多個基點，漲幅超過 2.3%，實現了歐元頭寸多空雙殺。

一位歐洲銀行外匯交易員對21世紀經濟報導記者調侃時表示，德拉吉的這番言論，某種程度反映出歐洲央行對擴大負利率政策的擔心。

至少，負利率對貨幣貶值的推動作用不再變得明顯直接，更重要的是，各國央行開始關注負利率對刺激經濟發展的反向衝擊，不會一味依賴負利率壓低本國貨幣匯率。

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（據東方財富網）

歐央行或有新措施並繼續拉低歐元匯率

彭博新聞11月26日報導。歐央行行長德拉吉需要在下周的政策會議上提出新的措施，歐洲匯率走勢分析，否則歐元匯率將會回升，影響歐央行提高通脹率的努力。大多數市場分析師們預計歐央行將會繼續拉低歐元匯率，並且在下周的歐央行政策會議上擴大貨幣寬鬆政策力度。總部位於倫敦的BMO全球資產管理公司首席經濟學家認為，下周德拉吉將會提出新的措施，包括將歐元存款利率由現有的-0.2%，繼續下調0.2個百分點，歐央行也可能擴大量寬計劃，將公司和地方債券納入，或取消不能購買收益率低於存款利率債券的規定等。歐元將會大幅下跌，預計明年歐元兌美元將跌破1。瑞穗銀行對沖基金主任表示，相信歐央行將會採取降低存款利率0.25 個百分點或擴大量寬範圍的措施，預計歐元兌美元今年底將跌至1.05以下，明年跌至1以下。弱歐元對於歐央行提高通脹率至關重要。歐央行和歐元目前面臨的風險是歐央行無法滿足市場對於其出台措施的期待。

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（據環球網報導）

中國對歐洲房地產直接投資五大趨勢淺析

中國對歐洲的直接投資（ODI）在2011年達到$1000億，同比增長2倍，預計到2020年該投資可達到2500億到5000億美元。而該投資額和中國的經濟體量比起來仍然不算大，對外投資存量占GDP的比重也並不高。因此許多分析人士認為該投資增長只是個開頭，就像中國投資者在歐洲房地產市場的投資也只在試水階段。隨著中國的資本輸出的增長，中國在歐洲地產的投資結構，地域和趨勢正發生變化。

1、許多國內公司在對歐直接投資正經歷結構性增長

Rhodium投資報告稱在未來五年中國的對外直接投資可達到一萬億到兩萬億美元，其中將有近30%的投資是在歐洲的地產開發區項目上和一些公司的兼並和收購上面。跨國並購成為對外直接投資的主要方式。

2、中國地產投資項目趨向於綜合化及服務化

包括地產在內的綜合商用開發項目正受到中國房企的歡迎，他們對綜合性大型旅游休閑項目表現出極大興趣，試圖從單純的蓋樓轉為生活方式的創造者。另一方面是從資源性投資轉向對服務領域的投資商業服務，而住宅市場也正經歷從單純的買賣向更多租賃服務的轉化。

3、地產投資行業更細分化，逐步向全球價值鏈高端攀升

一個典型的例子是英國的學生公寓市場以其低門檻，低風險與高回報率的優勢吸引了大批抄底的華人，因為英國名校扎堆，國際留學生數量的增長讓學生公寓需求大增。以萬達為首的國內房企曾掀起過海外酒店投資的熱潮，其背景是日漸升溫的出境游。

4、市場的投資回報率高低是投資趨勢的一個重要風向標

近兩年眾多房企紛紛在海外拿地，因為海外項目收益率高於國內地產項目，而且淨資產回報率更高。以投資為目的的海外購房增多，投資地域上也有向北移動的趨勢，英國被看作最方便的歐洲門戶，正超過意大利成為中國投資者在歐洲的第一站和第一大投資目的地，而北部的愛爾蘭和瑞典也正成為中國投資潮的目標。

5、地域的轉移還表現在從熱門國家和一線城市轉移到二三線城市

交通上靠近一線城市的地方而房價卻低了很多，有很大的升值空間，比如在威尼斯買一套小型公寓的價錢卻可以在周邊的維羅納買一套裝潢良好、房品很正的小型別墅，並享受小城鎮的自然優美。這種冷門城市的投資回報率一般可以達到5-6%，也豐富了投資者多元化資產配置的需求。

投資市場日趨細分，歐洲的經濟規則也隨著中國的資本參與國際分工的方式悄然發生改變，而投資者的市場表現也越來越成熟。

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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谷底反彈交易活躍投資者需警惕歐元區房地產風險

新研究表明，因為一心尋求高收益資產，熱情過度的投資者低估了歐元區周邊地區的房地產市場風險。

超低的利率和債券收益率驅使投資者從其他資產類別如房地產尋求更高的回報率。信用評級機構穆迪（Moody’s）警告稱，歐洲央行（ECB）每月600億歐元的資產購買計劃，即量化寬鬆政策，也可能會推高房價。

不久前，歐洲央行稱，歐元區的房地產市場歷經多年的低迷，已經走出谷底，並有可能進一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近幾年已經吸引了大量的資本流入，支持其房地產行業崛起。此前，這些國家的樓市崩盤，是歐元區金融危機爆發的重要誘因之一。

商業租賃的需求正在回升，國際投資者紛紛預期未來租金上漲。房地產顧問萊坊（Knight Frank）的數據顯示，截至7月底的過去12個月中，西班牙的商業地產交易量同比暴漲121%，至115億歐元。同期，意大利的交易量攀升99％，至84億歐元；葡萄牙的交易量暴增200％，至15億歐元。

但是，英國一家大型投資機構稱，購房者承擔的風險要比他們預期的大。標準人壽投資公司（Standard Life Investments）的關於風險回報新研究表明，歐元區周邊國家是發達國家經濟體中投資風險最大的市場之一。

根據標準人壽，中國、韓國和波蘭是另外幾個投資者散失本金風險相對較高的國家。分析稱，愛爾蘭的投資風險僅次於歐元區周邊國家。

去年，全球商業地產的價格和收益率觸及金融危機前水平。上週早些時候發佈的研究報告顯示，全球金融危機之後，整個歐元區房價停滯不前，最近開始上漲。

萊坊歐洲資本市場負責人Andrew Sim表示，整個歐洲大陸的房產交易量正「逼近2007年市場高峰期水平」。

「在強烈的歐洲商業地產需求和日益增長的大型投資組合交易的推動下，歐元區投資量繼續上行。歐洲商業地產的國際需求強烈，尤其是來自美國投資者的需求」，Andrew Sim說。萊坊預計，今年歐洲房地產投資量將同比增長20%，觸及2,300億歐元高位。

標準人壽推算了投資者可以從每個國家的最佳寫字樓獲得的總回報，還將其與一系列風險因數作了對比，包括營商環境、競爭水平、市場透明度、腐敗程度和更廣泛的經濟狀況。

報告還將市場的其它買家數量也考慮進去，因為這是投資者出售房產難易程度的一個重要指標。

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高緯環球：歐洲房地產對全球投資者吸引力增強

全球房地產咨詢顧問公司高緯環球近日發布的最新報告《資本觀點——歐洲的吸引力》表明，歐洲房地產市場將牢牢吸引全球投資者的關註，受物業投資供應量增加、房產業務重組、不斷攀升的價格以及量化寬松政策的驅動，預計會有兩年的高度活躍期和具有吸引力的相對價格。

同時，房地產市場投資活動快速蔓延至整個歐洲，從歐洲中心到南部，現正向歐洲中部發展，但全球貨幣活動落後，依然緊跟最大的中心市場。例如，過去壹年，英國、德國和法國吸收了歐洲市場上四分之三的全球資本。高緯環球表示，隨著歐洲南部進入全球投資者視野，這種狀況正在改變。例如，西班牙是目前除英國外唯壹吸引全球資本的國家。隨著全球投資者將目光轉向歐洲更新興的市場，這壹變化在2015年將加速。

高緯環球：歐洲房地產對全球投資者吸引力增強

高緯環球歐洲、中東、非洲地區資本市場負責人Jan Willem Bastijn表示：“隨著銀行去杠桿化、房產業務組合轉變和開發活動的回歸，開放給投資者的總體選擇不斷增加。在穩定的經濟環境下，選擇的增加會繼續支撐國內和國外買家的投資活動，市場有可能出現壹個超過去年記錄的新高，去年的記錄是2750億歐元。”

高緯環球的報告指出了三個層面的潛在機會，而歐洲市場的流動性、不斷增加的租賃方和具有吸引力的價格都表明其會有高於平均水平的收益。第壹個層面，倫敦、巴黎和德國等核心市場將繼續領先；第二個層面，關註點在較小國家的領先城市，值得註意的是馬德裏、巴塞羅那、米蘭和布魯塞爾；第三個層面，關註點東移，不僅轉移到波蘭的主要中心，還轉移到捷克。

高緯環球歐洲、中東和非洲區投資策略負責人David Hutchings表示：“歐洲這段時間內壹直是全球市場的首選，盡管風險規避情緒已有所緩和，且從宏觀上看其他市場更有吸引力，特別是美國，但歐洲有其獨特優勢繼續成為關註的焦點。量化寬松政策進壹步增加了歐洲的優勢，宏觀驅動的需求更加強烈並開始縮小承租人和資本周期之間的差距，市場很可能會有兩年的高活躍期和有吸引力的相對價格。”

Bastijn最後表示：“進入歐洲市場的投資者的結構將更加全球化，我們預計今年歐洲市場的交易量將創新高。但要想達到這壹目標，坦白來講，供需雙方中需求更容易達成——市場供應才是決定我們的預測是否正確的關鍵。事實上歐洲市場的供應存量是歐洲吸引全球資本的關鍵原因，也是決定資金流入後的具體流向的重要原因。”

尋找2015年歐洲房地產的主旋律

房產投資者的心理和他們隨之的市場選擇取決於今年歐洲和他們自己的國家的壹系列經濟和地緣政治的因素。英國、西班牙、希臘的大選，跟隨法國、德國、意大利等最大的歐洲經濟體最近的弱勢表現的三次衰退問題，歐元貶值，烏克蘭和俄羅斯之間的緊張的地緣政治局勢，埃博拉病毒傳播的風險，而這些只是其中的壹小部分。然而，伴隨著歐洲房產仍舊是資金經理資產配置的優化選擇和更多的資金進入房地產，同樣有壹些2014年的積極因素我們可以在2015年期待。

尋找2015年歐洲房地產的主旋律

優質英國推薦

更多資本進入房產領域

2014是在很多市場都看到房產投資量全面恢復的壹年。進入房產領域的資本量比長期的平均水平高30%，接近07年水平的80%。這次專註於房地產的投資者不是被債務所驅使，而大多數是被找不到更好投資方向的資產凈值驅使。債券利息在歷史低點，股權市場動蕩。同時，壹些亞洲地區市場的房產價格上漲，而相反壹些歐洲的市場顯示處在低谷。雖然如此，因為壟斷了投資者的資金，主要產品價格還是很快地重新上漲。我們期望伴隨著有資質的投資者的融資環境變得更有利，在歐洲尋找房產進行投資的資金量在下壹年保持甚至增加。

核心需求vs機會供給

有大量風險規避型和風險趨向型的投資者在尋找不同的投資機會。其中主要包括，機構的、長期的投資者會專註於最安全的市場和資產類別，而投機的投資者會利用隨著近期歐洲銀行壓力測試完成的銀行不良資產的預期出售。這個測試的結果帶給這個領域的透明度，也應該帶來實體經濟貸款環境的好轉，包括薄弱的行業和消費者信心。

寫字樓：供給和租賃增長之間的缺口

融資環境的好轉可以支持明年的寫字樓發展，尤其是在有剛性需求的市場，比如都柏林和倫敦，和復興的市場，比如馬德裏和米蘭。總的來說，過去幾年有限的新供給制造了歐洲的寫字樓市場中高質量的寫字樓的供給不足。這導致在這些子市場中租金增加，2015年我們可以看到這在倫敦，都柏林，布魯塞爾等市場繼續。

寫字樓之外

由於相對較弱的消費者信心，我們相信投資者會謹慎選擇零售資產，會繼續追逐位於零售商有信心開新店的流域的表現最好的零售計劃和商業區大街。包括強大富裕的歐洲市場（英國，法國，比利時，德國），還有發展中和恢復中的地區（波蘭和西班牙）。與零售商發展有關的物流市場，尤其是和他們的線上銷售策略有關的也會被考慮（荷蘭，德國，波蘭，英國，西班牙）。

關於另類投資，雖然它們占的份額更小也需要壹定程度的專門研究，我們看到了進壹步發展的潛力，正如在學生公寓部分和住宅部分（荷蘭，德國）以及酒店部分（倫敦，巴黎）所展示的。特別是酒店領域，去年增加了它在歐洲所占的份額，我們期待能夠在投資者的雷達下，跟隨經營者的擴張在歐洲最受歡迎的的旅遊市場/城市（倫敦，巴黎，阿姆斯特丹）保持這種增長。

收益重新趨同？

B資質城市的A資質資產和A資質城市的B資質資產的機會在過去的壹年增加了。主要領域激烈的價格競爭和供給的短缺轉移了其他市場領域的投資者的興趣。除了有附加值和更高收益的資產，另類投資（學生公寓，住宅，酒店），更高收益的領域（物流和附加值）和正在恢復的市場（西班牙，意大利，愛爾蘭）也有壹個上升。我們相信2015年這個趨勢會繼續，投資者會繼續尋求從中心開始多樣化產品的種類。這應該會轉化成中心市場（英國，法國，德國，荷蘭）的AB/BA資產和更高收益的和另類投資領域增長中的份額的更高的投資。

它也可以繼續幫助已經觸底反彈的市場，比如西班牙，愛爾蘭和意大利。那可能會導致中心市場的壹級收益和二級收益與中心市場和邊緣市場的主要收益之間的缺口進壹步縮小。收益的趨同同樣得益於歷史性的低利率環境和歐洲混亂的經濟體（葡萄牙，希臘）的債券利率的恢復，導致投資者對收益率的要求降低。

如果我們無法避免通貨緊縮呢？

盡管我們希望2014年的勢頭可以在2015年得以繼續，我們同樣關註在短期到中期內經濟狀況和地緣政治局勢的緊張對投資者興趣的沖擊。如果最大的經濟體的微弱的經濟增長持續和通貨緊縮的風險變得更實在，那會對房地產領域裏投資者的信心產生負面的沖擊。它會再壹次把投資者導向可以帶來安全和長期的收益的安全港灣和類債券資產，因而影響二級市場和附加值市場投資的上升。投資者可能再壹次變得更加謹慎和更加厭惡風險。