房產投資者的心理和他們隨之的市場選擇取決於今年歐洲和他們自己的國家的壹系列經濟和地緣政治的因素。英國、西班牙、希臘的大選，跟隨法國、德國、意大利等最大的歐洲經濟體最近的弱勢表現的三次衰退問題，歐元貶值，烏克蘭和俄羅斯之間的緊張的地緣政治局勢，埃博拉病毒傳播的風險，而這些只是其中的壹小部分。然而，伴隨著歐洲房產仍舊是資金經理資產配置的優化選擇和更多的資金進入房地產，同樣有壹些2014年的積極因素我們可以在2015年期待。
尋找2015年歐洲房地產的主旋律
更多資本進入房產領域
2014是在很多市場都看到房產投資量全面恢復的壹年。進入房產領域的資本量比長期的平均水平高30%，接近07年水平的80%。這次專註於房地產的投資者不是被債務所驅使，而大多數是被找不到更好投資方向的資產凈值驅使。債券利息在歷史低點，股權市場動蕩。同時，壹些亞洲地區市場的房產價格上漲，而相反壹些歐洲的市場顯示處在低谷。雖然如此，因為壟斷了投資者的資金，主要產品價格還是很快地重新上漲。我們期望伴隨著有資質的投資者的融資環境變得更有利，在歐洲尋找房產進行投資的資金量在下壹年保持甚至增加。
核心需求vs機會供給
有大量風險規避型和風險趨向型的投資者在尋找不同的投資機會。其中主要包括，機構的、長期的投資者會專註於最安全的市場和資產類別，而投機的投資者會利用隨著近期歐洲銀行壓力測試完成的銀行不良資產的預期出售。這個測試的結果帶給這個領域的透明度，也應該帶來實體經濟貸款環境的好轉，包括薄弱的行業和消費者信心。
寫字樓：供給和租賃增長之間的缺口
融資環境的好轉可以支持明年的寫字樓發展，尤其是在有剛性需求的市場，比如都柏林和倫敦，和復興的市場，比如馬德裏和米蘭。總的來說，過去幾年有限的新供給制造了歐洲的寫字樓市場中高質量的寫字樓的供給不足。這導致在這些子市場中租金增加，2015年我們可以看到這在倫敦，都柏林，布魯塞爾等市場繼續。
寫字樓之外
由於相對較弱的消費者信心，我們相信投資者會謹慎選擇零售資產，會繼續追逐位於零售商有信心開新店的流域的表現最好的零售計劃和商業區大街。包括強大富裕的歐洲市場（英國，法國，比利時，德國），還有發展中和恢復中的地區（波蘭和西班牙）。與零售商發展有關的物流市場，尤其是和他們的線上銷售策略有關的也會被考慮（荷蘭，德國，波蘭，英國，西班牙）。
關於另類投資，雖然它們占的份額更小也需要壹定程度的專門研究，我們看到了進壹步發展的潛力，正如在學生公寓部分和住宅部分（荷蘭，德國）以及酒店部分（倫敦，巴黎）所展示的。特別是酒店領域，去年增加了它在歐洲所占的份額，我們期待能夠在投資者的雷達下，跟隨經營者的擴張在歐洲最受歡迎的的旅遊市場/城市（倫敦，巴黎，阿姆斯特丹）保持這種增長。
收益重新趨同？
B資質城市的A資質資產和A資質城市的B資質資產的機會在過去的壹年增加了。主要領域激烈的價格競爭和供給的短缺轉移了其他市場領域的投資者的興趣。除了有附加值和更高收益的資產，另類投資（學生公寓，住宅，酒店），更高收益的領域（物流和附加值）和正在恢復的市場（西班牙，意大利，愛爾蘭）也有壹個上升。我們相信2015年這個趨勢會繼續，投資者會繼續尋求從中心開始多樣化產品的種類。這應該會轉化成中心市場（英國，法國，德國，荷蘭）的AB/BA資產和更高收益的和另類投資領域增長中的份額的更高的投資。
它也可以繼續幫助已經觸底反彈的市場，比如西班牙，愛爾蘭和意大利。那可能會導致中心市場的壹級收益和二級收益與中心市場和邊緣市場的主要收益之間的缺口進壹步縮小。收益的趨同同樣得益於歷史性的低利率環境和歐洲混亂的經濟體（葡萄牙，希臘）的債券利率的恢復，導致投資者對收益率的要求降低。
如果我們無法避免通貨緊縮呢？
盡管我們希望2014年的勢頭可以在2015年得以繼續，我們同樣關註在短期到中期內經濟狀況和地緣政治局勢的緊張對投資者興趣的沖擊。如果最大的經濟體的微弱的經濟增長持續和通貨緊縮的風險變得更實在，那會對房地產領域裏投資者的信心產生負面的沖擊。它會再壹次把投資者導向可以帶來安全和長期的收益的安全港灣和類債券資產，因而影響二級市場和附加值市場投資的上升。投資者可能再壹次變得更加謹慎和更加厭惡風險。