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歐洲|想在這座城市租到房可能要等20年

斯德哥爾摩或許是全世界外來人口最夢寐以求的工作地點之一，可一旦你在這裡找到理想的工作，就會發現尋找住處也會給你帶來一系列全新的煩惱。

在這座城市排隊等待入住公租房的人數之多甚至可能被收入《吉尼斯世界紀錄》。平均而言，需要等待9年才能獲准入住公租房——而如果想入住最熱點的社區，時間甚至會長達20年。

與人合租同樣十分困難，因為瑞典的一居室比例之高几乎在整個歐洲都首屈一指。

得益於創記錄的移民潮、健康繁榮的創業氛圍以及在整個歐洲大陸位居前列的出生率，斯德哥爾摩在歐洲各國首都中實現了最快的增長速度。在這種種因素的推動下，整個斯德哥爾摩地區的人口在短短7年內增長了近25萬。

然而，由於制定了嚴格的建築條例，加之數十年來的投資始終匱乏，多屆政府都未能給長期居民建設足夠的住房，更不用說剛剛到來的新移民了。

流媒體音樂公司Spotify就誕生在這個對科技十分友好的城市，其總部至今仍設在斯德哥爾摩。但該公司最近在發給政策制定者的公開信中警告稱，倘若當地政府不儘快採取措施解決住房問題，他們就會向其他地方擴張業務。創業公司的員工隨後還在瑞典國民議會外組織抗議示威，呼籲政治家們關注住房緊張問題對斯德哥爾摩的全球人才吸引力造成的影響。

過去6年，沙勒總共在7個不同的社區住過9套房子，多數都是拿到長期租賃協議的瑞典人轉租給她的。

與很多外國人一樣，她也不願在斯德哥爾摩買房。一方面是因為該市房價僅僅在過去一年就上漲了14%，另一方面則是因為她希望在職業發展過程中能夠保持靈活性，不要因為買房而被禁錮。“有很多人來到這座城市生活，他們就職於大公司。”沙勒說，“為什麼非要讓他們在一兩年的時間內如此沒有安全感？”

從理論上講，瑞典的租房市場希望通過設置價格上限的方式，確保所有沒有買房的人都可以租到租金親民的房子，這些房子都由當地議會或國家認可的私有公司提供。一旦得到這種所謂的“一手”租房合約，你通常就可以終生居住在裡面。

但在斯德哥爾摩，雖然各種背景的新移民都可以排隊租賃這種住房，但他們卻發現，大約有50萬本地人排在他們前面。這一數字在2007年至2014年間增長了一倍。

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（據BBC）

英國退休人士，希望移居的八個歐洲國家

養老金支配自由政策想必讓很多在英國退休的朋友產生了移居海外的想法。近日每日電訊總結了八個值得英國退休人士移居的歐洲國家，並通過比較當地生活消費指標，房產平均價格及養老金稅收標準為大家提供綜合參考。

這裡的房價是對當地房產的估價，價格以房產網站Rrightmove為基礎。數據顯示，海灘地區往往是最受歡迎的，所以價格也通常較高，如葡萄牙的阿爾加韋和西班牙的科斯塔斯。另外需要提醒的是，在法國，首都和其他地方的價格有着天壤之別。

至於養老金的管理，雖然把養老金轉移到國外是一個不錯的選擇，但還是要勸告大家，在做出決定移居歐洲前應該考慮周全，謹慎行事。

克羅地亞

房價

兩居室公寓：70,000英鎊及以上

三居室住宅：115,000英鎊及以上

四居室獨立式住宅：150,000英鎊及以上

養老金稅收

以前該國從海外收取的養老金額定稅為零，但是克羅地亞後來與英國簽訂的2015年雙重徵稅協定顯示，養老金收入被視為世界收入，因此繳稅人應繳納12%-40%的克羅地亞所得稅。

生活費

餐廳價格指數：37.57（英國86.68）

食物成本：預計每月每人至少133.45英鎊

油價：0.93英鎊/升

西班牙

房價

兩居室公寓：30,000英鎊及以上

三居室住宅：60,000英鎊及以上

四居室獨立式住宅：75,000英鎊及以上

養老金稅收

職業養老金和國家退休金都被當作一般收入，所以應徵收19%-45%的累進稅。因為有固定統一稅率和免稅政策，因此購入年金是被普遍看好的。但是不好的一點是，在搬離英國之前養老金應當一次性領取，而作為西班牙居民，這筆養老金依然需要繳納相關稅費。

生活費

餐廳價格指數：56.99（英國86.68）

食物成本：預計每月每人至少153英鎊

油價：0.91英鎊/升

葡萄牙

房價

兩居室公寓：70,000英鎊及以上

三居室住宅：100,000英鎊及以上

四居室獨立式住宅：120,000英鎊以上

養老金稅收

在剛到的十年，無論養老金收入多高，非常駐居民都無需繳納相關稅收。十年之後，養老金收入要按照葡萄牙邊際稅率繳稅。

生活費

餐廳價格指數：41.56（英國86.68）

食物成本：預計每月每人至少132英鎊

油價：1.14英鎊/升

希臘

房價

兩居室公寓：70,000英鎊及以上

三居室住宅：85,000英鎊及以上

四居室獨立式住宅：130,000英鎊以上

養老金稅收：作為居民，國外養老金收入以總收入來計算，這意味着納稅人有義務交付22%到42%的稅。

生活費

餐廳價格指數：55.07（英國86.68）

食物成本：建議每月每人至少146英鎊

油價：1.03英鎊/升

法國

房價

兩居室公寓：60,000英鎊及以上

三居室住宅：70,000英鎊及以上

四居室獨立式住宅：80,000英鎊及以上

養老金稅收：在法國，養老金可按統一稅率7.5%一次性進行納稅。國家及其他養老金收入的納稅方式和薪酬一樣，稅率為0%到45%。私人養老金在總收入上有10%的扣除，年金可以享受30%到70%的折扣。

生活費

餐廳價格指數：55.07（英國86.68）

食物成本：預計每月每人至少236英鎊

油價：1.03英鎊/升

意大利

房價

兩居室公寓：60,000英鎊及以上

三居室住宅：90,000英鎊及以上

四居室獨立式住宅：140,000英鎊及以上

養老金稅收

包括在英國25%免稅的部分，養老金收入需扣除意大利所得稅。加上區域和地方收費，意大利所得稅稅率為23%-43%。

生活費

餐廳價格指數：75.27（英國86.68）

食物成本：預計每月每人至少200英鎊

油價：1.16英鎊/升

德國

房價

兩居室公寓：100,000英鎊及以上

三居室住宅：150,000英鎊及以上

四居室獨立式住宅：200,000英鎊及以上

養老金稅收

一般來說養老金被當作需要繳稅的收入（0%-45%，加上5.5%的團結附加稅），但是徵稅的數額取決於養老金、僱主供款和交稅過程中稅收待遇的類型。

生活費

餐廳價格指數：60.68（英國86.68）

食物成本：預計每月每人至少179英鎊（英國185.58英鎊）

油價：1.02英鎊/升

塞浦路斯

房價

兩居室公寓：45,000英鎊及以上

三居室住宅：80,000英鎊及以上

四居室獨立式住宅：150,000英鎊及以上

養老金稅收：眾所周知，塞浦路斯是英國退休者的避稅天堂。英國的養老金收入超過3,420歐元的部分可按照5%的統一稅率或正常比例的匯率收取，這每年都可由納稅人決定。養老金一次性支付通常也是免稅的。

生活費

餐廳價格指數：59.72（英國86.68）

食物成本：預計每月每人至少158.74英鎊（英國185.58英鎊）

油價：0.85英鎊/升

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（據英中網）

千歐房租無壓力西班牙房產靠中國學生？

西班牙有着非常多的國際交換生項目，並且是全世界留學生最嚮往的求學國家之一。每年，成千上萬的外國年輕人們在西班牙尋找出租房使得當地產市場非常活躍，學生租房成為這個領域的重要收入來源。

中國留學生大量湧入西班牙，帶高當地房價。

一家名為uniplaces專門向國際學生租賃房屋的機構揭露，目前，在西班牙有五類留學生在住宿方面花費的資金最多，排在榜首的就是中國留學生，其次是阿根廷學生，然後依次為愛爾蘭、厄瓜多爾和哥倫比亞。

因此，很多西班牙本地房東特別樂意把房子出租給這上述五個國家的留學生們，因為在他們居住在西班牙期間特別捨得花錢租房。

mariano kostelec是uniplaces的創始人，他解釋說：“一般來說，留學生們來西班牙學習平均逗留的時間為四個半月，大部分留學生都偏向於花費高於平均水平的租房價格來換取更高質量的住宿。”

根據數據顯示，中國留學生來西班牙通常是選擇繼續高等教育，他們每個月的平均房租為1021歐；阿根廷留學生的平均租房費用為1006歐；愛爾蘭學生為923歐；厄瓜多爾學生為902歐；哥倫比亞學生為896歐。

我們注意到2015年12月所簽發的有效學生簽證來看，中國留學生在整個西班牙房租租賃領域平均每月的花銷達到了654萬多歐元。但是，這並不意味着誰在租房上花的錢最多就能產生最多的整體效益。

例如，儘管阿根廷學生在花錢租房排行榜上位居第二名，但是，來自這個國家的留學生與中國留學生相比就要少很多，可他們每個月繳出的房租費用總額卻達到了將近60萬歐元。

除此之外，愛爾蘭學生也是一樣，他們是在租房花銷排行中排名第三位，而每個月的租房總額達到了近46萬歐元。而情況恰恰相反的是，厄瓜多爾和哥倫比亞學生是西班牙兩個佔著留學生總人數最大比例的群體，此前他們每個月的房租總額分別都超過了176萬歐和221萬歐。

對於西班牙媒體提供的這組數據，中國留學生怎樣看待呢？小夏在康普頓斯大學學習教育專業，她來了西班牙近三年時間，期間搬過三次家，而且住家環境一次比一次好，價格也越來越貴。

在校區內接受採訪的八位中國留學生中，其中每月租房費用最高的為1200歐元，最低的450歐元，平均下來每個人月租金為706.25歐。大部分學生看中的是地段、住宿條件和離學校近這三方面，而價格儘管沒有西媒所說的每月1021歐，但是略高的價格能換來各方面條件都不錯的公寓，他們也都表示願意接受。

延伸閱讀：西班牙的另一面，不熱情很深沉

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（據歐洲時報）

高緯環球：歐洲房地產對全球投資者吸引力增強

全球房地產咨詢顧問公司高緯環球近日發布的最新報告《資本觀點——歐洲的吸引力》表明，歐洲房地產市場將牢牢吸引全球投資者的關註，受物業投資供應量增加、房產業務重組、不斷攀升的價格以及量化寬松政策的驅動，預計會有兩年的高度活躍期和具有吸引力的相對價格。

同時，房地產市場投資活動快速蔓延至整個歐洲，從歐洲中心到南部，現正向歐洲中部發展，但全球貨幣活動落後，依然緊跟最大的中心市場。例如，過去壹年，英國、德國和法國吸收了歐洲市場上四分之三的全球資本。高緯環球表示，隨著歐洲南部進入全球投資者視野，這種狀況正在改變。例如，西班牙是目前除英國外唯壹吸引全球資本的國家。隨著全球投資者將目光轉向歐洲更新興的市場，這壹變化在2015年將加速。

高緯環球：歐洲房地產對全球投資者吸引力增強

高緯環球歐洲、中東、非洲地區資本市場負責人Jan Willem Bastijn表示：“隨著銀行去杠桿化、房產業務組合轉變和開發活動的回歸，開放給投資者的總體選擇不斷增加。在穩定的經濟環境下，選擇的增加會繼續支撐國內和國外買家的投資活動，市場有可能出現壹個超過去年記錄的新高，去年的記錄是2750億歐元。”

高緯環球的報告指出了三個層面的潛在機會，而歐洲市場的流動性、不斷增加的租賃方和具有吸引力的價格都表明其會有高於平均水平的收益。第壹個層面，倫敦、巴黎和德國等核心市場將繼續領先；第二個層面，關註點在較小國家的領先城市，值得註意的是馬德裏、巴塞羅那、米蘭和布魯塞爾；第三個層面，關註點東移，不僅轉移到波蘭的主要中心，還轉移到捷克。

高緯環球歐洲、中東和非洲區投資策略負責人David Hutchings表示：“歐洲這段時間內壹直是全球市場的首選，盡管風險規避情緒已有所緩和，且從宏觀上看其他市場更有吸引力，特別是美國，但歐洲有其獨特優勢繼續成為關註的焦點。量化寬松政策進壹步增加了歐洲的優勢，宏觀驅動的需求更加強烈並開始縮小承租人和資本周期之間的差距，市場很可能會有兩年的高活躍期和有吸引力的相對價格。”

Bastijn最後表示：“進入歐洲市場的投資者的結構將更加全球化，我們預計今年歐洲市場的交易量將創新高。但要想達到這壹目標，坦白來講，供需雙方中需求更容易達成——市場供應才是決定我們的預測是否正確的關鍵。事實上歐洲市場的供應存量是歐洲吸引全球資本的關鍵原因，也是決定資金流入後的具體流向的重要原因。”

房產投資者的心理和他們隨之的市場選擇取決於今年歐洲和他們自己的國家的壹系列經濟和地緣政治的因素。英國、西班牙、希臘的大選，跟隨法國、德國、意大利等最大的歐洲經濟體最近的弱勢表現的三次衰退問題，歐元貶值，烏克蘭和俄羅斯之間的緊張的地緣政治局勢，埃博拉病毒傳播的風險，而這些只是其中的壹小部分。然而，伴隨著歐洲房產仍舊是資金經理資產配置的優化選擇和更多的資金進入房地產，同樣有壹些2014年的積極因素我們可以在2015年期待。

尋找2015年歐洲房地產的主旋律

優質英國推薦

更多資本進入房產領域

2014是在很多市場都看到房產投資量全面恢復的壹年。進入房產領域的資本量比長期的平均水平高30%，接近07年水平的80%。這次專註於房地產的投資者不是被債務所驅使，而大多數是被找不到更好投資方向的資產凈值驅使。債券利息在歷史低點，股權市場動蕩。同時，壹些亞洲地區市場的房產價格上漲，而相反壹些歐洲的市場顯示處在低谷。雖然如此，因為壟斷了投資者的資金，主要產品價格還是很快地重新上漲。我們期望伴隨著有資質的投資者的融資環境變得更有利，在歐洲尋找房產進行投資的資金量在下壹年保持甚至增加。

核心需求vs機會供給

有大量風險規避型和風險趨向型的投資者在尋找不同的投資機會。其中主要包括，機構的、長期的投資者會專註於最安全的市場和資產類別，而投機的投資者會利用隨著近期歐洲銀行壓力測試完成的銀行不良資產的預期出售。這個測試的結果帶給這個領域的透明度，也應該帶來實體經濟貸款環境的好轉，包括薄弱的行業和消費者信心。

寫字樓：供給和租賃增長之間的缺口

融資環境的好轉可以支持明年的寫字樓發展，尤其是在有剛性需求的市場，比如都柏林和倫敦，和復興的市場，比如馬德裏和米蘭。總的來說，過去幾年有限的新供給制造了歐洲的寫字樓市場中高質量的寫字樓的供給不足。這導致在這些子市場中租金增加，2015年我們可以看到這在倫敦，都柏林，布魯塞爾等市場繼續。

寫字樓之外

由於相對較弱的消費者信心，我們相信投資者會謹慎選擇零售資產，會繼續追逐位於零售商有信心開新店的流域的表現最好的零售計劃和商業區大街。包括強大富裕的歐洲市場（英國，法國，比利時，德國），還有發展中和恢復中的地區（波蘭和西班牙）。與零售商發展有關的物流市場，尤其是和他們的線上銷售策略有關的也會被考慮（荷蘭，德國，波蘭，英國，西班牙）。

關於另類投資，雖然它們占的份額更小也需要壹定程度的專門研究，我們看到了進壹步發展的潛力，正如在學生公寓部分和住宅部分（荷蘭，德國）以及酒店部分（倫敦，巴黎）所展示的。特別是酒店領域，去年增加了它在歐洲所占的份額，我們期待能夠在投資者的雷達下，跟隨經營者的擴張在歐洲最受歡迎的的旅遊市場/城市（倫敦，巴黎，阿姆斯特丹）保持這種增長。

收益重新趨同？

B資質城市的A資質資產和A資質城市的B資質資產的機會在過去的壹年增加了。主要領域激烈的價格競爭和供給的短缺轉移了其他市場領域的投資者的興趣。除了有附加值和更高收益的資產，另類投資（學生公寓，住宅，酒店），更高收益的領域（物流和附加值）和正在恢復的市場（西班牙，意大利，愛爾蘭）也有壹個上升。我們相信2015年這個趨勢會繼續，投資者會繼續尋求從中心開始多樣化產品的種類。這應該會轉化成中心市場（英國，法國，德國，荷蘭）的AB/BA資產和更高收益的和另類投資領域增長中的份額的更高的投資。

它也可以繼續幫助已經觸底反彈的市場，比如西班牙，愛爾蘭和意大利。那可能會導致中心市場的壹級收益和二級收益與中心市場和邊緣市場的主要收益之間的缺口進壹步縮小。收益的趨同同樣得益於歷史性的低利率環境和歐洲混亂的經濟體（葡萄牙，希臘）的債券利率的恢復，導致投資者對收益率的要求降低。

如果我們無法避免通貨緊縮呢？

盡管我們希望2014年的勢頭可以在2015年得以繼續，我們同樣關註在短期到中期內經濟狀況和地緣政治局勢的緊張對投資者興趣的沖擊。如果最大的經濟體的微弱的經濟增長持續和通貨緊縮的風險變得更實在，那會對房地產領域裏投資者的信心產生負面的沖擊。它會再壹次把投資者導向可以帶來安全和長期的收益的安全港灣和類債券資產，因而影響二級市場和附加值市場投資的上升。投資者可能再壹次變得更加謹慎和更加厭惡風險。