Tag: 法兰克福

在英國脫歐前，倫敦是歐盟毫無爭議的金融中心，遙遙領先其他競爭對手。但一旦英國和歐盟徹底分家，歐盟金融中心的地位必然要轉移到歐盟其他城市，之前巴黎、阿姆斯特丹、都柏林等都紛紛有意爭奪這一位置，但從目前看來，德國的法蘭克福，一座人口僅75萬的小城在眾多競爭者中已遙遙領先。

全球金融中心指數是英國智庫機構Z/Yen對世界金融中心城市競爭力的權威評估，根據其最近一次（2018年9月）公布的數據，受脫歐的長期拉鋸戰影響，倫敦金融中心指數再度下滑，已將榜首之位拱手讓給紐約。與此同時，其他上榜的歐洲金融中心城市排名大多都有明顯提升，其中進步最快的正是美茵河畔的法蘭克福，從上次的第20名，一下子躍居Top10，在歐盟城市中已高居第一（倫敦不計）。

據安永會計師事務所保守估計，在英國正式脫歐前，將有約7500億至8000億歐元的資產被轉移到德國法蘭克福。

超過90%的銀行資產流入德國

隨著當地時間15日晚，英國議會投票否定了首相特雷莎·梅與歐盟達成的脫歐協議，英國無協議脫歐的可能性越來越大。

德國法蘭克福萊美兩河地區國際投資促進會總裁孟睿軻（Eric Menges）在接受第一財經記者專訪時表示，脫歐到目前為止仍有許多不確定性，這對金融業的影響甚大。因此有不少銀行為了防止無協議脫歐，把歐洲的總部從倫敦搬到法蘭克福，據他目前所了解的消息，至少有超過25家的大中型銀行已確定將歐洲總部遷到法蘭克福。

孟睿軻稱，此外也有不少銀行擴張了其在法蘭克福的分部，聘用了新員工。還不能確定將有多少金融業崗位直接從倫敦轉移到法蘭克福，但可以肯定的是，當地銀行業大為受益，相關交易額將大幅增加。

據安永保守估計，在正式脫歐前，將有8000億英鎊（約合6.96萬億人民幣）的資產被轉移到歐洲其他金融中心，這約占英國銀行業總資產的10%，而其中超過90%（約7500億至8000億歐元）都將流入德國法蘭克福。

與此同時，還有數千個金融崗位將被遷離倫敦。

據公開消息看，從倫敦遷入法蘭克福的資產主要來自德國與美國的金融機構。去年底，德銀就宣布准備將資產負債表的四分之三（約6000億歐元）遷回德國，而德銀的總部就位於法蘭克福。據英媒報道，德銀在英國的資產規模相當於歐洲銀行業在英國資產總規模的一半。

另據美媒去年底報道，美國多家銀行計劃將德國法蘭克福的資產規模擴大10倍。預計從倫敦轉入德國的資產為3000億美元，其中規模最大的是摩根大通集團，約1000億美元;其次是高盛，約400億~600億美元，轉移的資產類別包括證券、貴金屬、銀行貸款等。

安永英國金融服務部門主管阿裡（Omar Ali）表示：“我們的數據只反映了已經公布的轉移舉措，在幕後還有不少公司在為無協議脫歐做准備。”他稱，如果英國最終“無協議脫歐”，當前的資產和就業崗位轉移規模可能將只是“冰山一角”。

法蘭克福究竟有何魅力？

法蘭克福之所以能成為歐盟第一的金融中心，除了得益於英國脫歐的”東風”之外，也與其自身的眾多優勢緊密相關。

歷史上，法蘭克福一直都是德國傳統的經濟、金融中心。德國知名的金融機構包括：德意志銀行、德國商業銀行、德國復興信貸銀行等的總部都位於此。

自1998年6月1日歐洲央行在法蘭克福成立後，法蘭克福作為歐元區“首府”的地位便無可動搖。德國Helaba銀行在一份報告中指出，銀行業對貨幣政策極為敏感，把歐洲總部設在法蘭克福，更有機會在政策公布前掌握動向。

此外，法蘭克福也聚集了不少中資金融機構，中國四大行及浦發、招行都在法蘭克福設有分行。2014年，法蘭克福還成為了歐洲首個人民幣離岸交易中心，比倫敦早了三天。作為歐盟的人民幣清算中心，同時也是德國華人最多的城市，法蘭克福地區因此成了中資企業在德國進行綠地投資的熱門首選地。

德國法蘭克福萊美兩河地區國際投資促進會中國事務高級經理徐知賢告訴第一財經記者，目前已有850多中資企業在法蘭克福地區落地，而且投資勢頭良好，比如奇瑞汽車就將於今年初在法蘭克福附近的勞恩海姆市建立研發設計中心。

根據歐洲城市觀察機構的報告，自20世紀90年代後，法蘭克福在歐洲最重要城市的排名中長年位居第三，次於倫敦與巴黎。

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除了豐厚的金融底蘊之外，法蘭克福另外一個特色在於它“小而全”。作為一個（市區）人口僅75萬的城市，論規模它和倫敦、巴黎並不在一個重量級上。

孟睿軻告訴第一財經記者，法蘭克福最大的優勢在於它是歐洲大陸交通的樞紐，擁有歐洲最繁忙的機場，和世界各地緊密地結合在了一起。由於良好的基礎交通設施，出了機場15分鐘就能抵達拐角便能遇到金融機構總部的市中心，而住在周邊城市的居民也可以在最多20分鐘之內，到達法蘭克福市中心或者機場。

他還表示，在IT方面，比如在數據網絡通信上，法蘭克福的硬件條件也是全德國最好的。

法蘭克福同時也是德國最為國際化的城市，法蘭克福市長費德曼（Peter Feldmann）稱，當地25%的人口都不持有德國護照。

德國黑森州外國人參議會議員楊明告訴第一財經記者，法蘭克福有移民背景的人口實際上已超過了半數。

歐元區“首府”房價直追倫敦

根據德國調研機構Empirica公司的最新數據，法蘭克福當地公寓每平方米均價已接近6000歐元，而據英國最大的抵押貸款機構Halifax近日統計，倫敦中心市區房屋每平方米均價在6000~8000英鎊之間（按最新彙率：1英鎊約等於1.12歐元）。如果法蘭克福能保持住最近2~3年的漲勢，很快房價就將和倫敦看齊。

根據法蘭克福房地產和咨詢公司Immoconcept公布的數據，自2008年以來法蘭克福每個區的房價都至少漲了100%，增幅最快的是“好人區”（Gutleutviertel），達到了180%。

德國一家知名基金公司地產投資部負責人夏晨暉對第一財經記者表示，根據業內預測，脫歐之後數年內，會有8000~10000個銀行崗位從倫敦搬到法蘭克福，除此之外，律師、會計師、咨詢師等金融服務業的人員也會相應增加。夏晨暉表示，雖然新增人員及其家人不一定會全部舉家搬到法蘭克福，但對於法蘭克福本來就供不應求的住宅市場而言，未來的住房短缺問題無疑將會更加嚴峻。

孟睿軻表示，近年來，全德國大城市的房價漲勢都十分驚人，歸根結底這是因為德國良好的經濟形勢所致。法蘭克福是一座充滿活力和年輕人的城市，因此需要很多的居住空間，住房緊缺問題，早已引起當地政府的關注，將來可能陸續會出台相關政策來緩解這一問題。

德國德升地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，城市就業機會的增加，外來人口的湧入，也許會刺激法蘭克福政府對基礎設施進行改善並擴大投資，推出更多的住宅地塊，私營經濟也應該對此有所反應。不過對比倫敦和巴黎，法蘭克福的軟性設施還有很大差距，比如在國際學校、服務業等方面都有很大的提升空間。

孫楊還表示，中國投資者敏銳的目光其實早就注意到了法蘭克福，2016年英國公投之後，向他咨詢當地房產的華人開始有明顯的增加。

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海外房產中文平台居外網CEO羅雪欣女士對第一財經記者表示，中國買家對法蘭克福房產的詢盤，從居外網的數據來看，在2018年第一季度之前，一直保持穩定增長，但幅度不大，自第二季度開始詢盤量明顯上升，到第三季度環比上漲了126%，比2017年同期更是增加172%。這與2018年年中以來中國買家對德國房產的興趣大幅度提升保持一致。

孫楊認為，無論退歐談判最終結果如何，對法蘭克福的積極影響已在逐漸發酵，法蘭克福作為歐盟金融中心的核心地位將進一步得到鞏固。

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來源：一財網
責編：Zoe Chan

2016年夏天，英國轟動的脫歐公投導致一小部分國際企業和投資者離開英國，投奔歐洲其他更為安全的強勁市場。德國的金融中心法蘭克福便成為了英國脫歐的主要受益對像之一，其後其房市的增長就充分證明了這一點。但法蘭克福房市的成功背後還有其他的原因。

早在英國脫歐前，法拉克福強勁的經濟就吸引了許多歐洲以及其他地區優秀且前景看好的企業和投資者。法蘭克福超過一半的人口為外國人，因此，相比其他德國城市，英語和其他語言在法蘭克福的使用範圍更為廣泛。法蘭克福機場是歐洲最繁忙的機場之一，這使得法蘭克福成為國際企業和企業家設立基地的一大方便選擇。作為美世咨詢公司評選的十大優質生活城市，法蘭克福還是備受歡迎的宜居城市。

自2006年以來，該城市的房價就進入了上升趨勢。住房需求與收入水平的增長賦予房主和售房者更高的定價權力。此外，法蘭克福不針對房產投資征收資本所得稅，這進一步增加了海外購房者的投資興趣。

英國脫歐的影響

英國脫歐雖然不是點燃法蘭克福住房市場繁榮之火的火種，但確實為其進一步發展填了一把柴。部分大型金融組織從倫敦撤出轉向法蘭克福，預計為後者在未來幾年內創造了約4600至10000個工作崗位。今年年初發布的普華永道《房地產市場新興趨勢報告》顯示，英國脫歐使法蘭克福躍居第二，僅次於柏林。僅2017年上半年的房地產轉手交易額就達到了28億歐元，創下新高。

德意志銀行數據顯示，直到去年，住房市場價格的增長才略有放緩，現有公寓價格上升了15%，新公寓價格上升了近17%。仲量聯行的調查發現，截至2017年末，法蘭克福新建公寓的平均售價達到了4830歐元（約¥3.8萬）/平方米；市中心新公寓的租金達到美元15-16歐元（約¥119-127）/平方米，超過柏林和大多數主要城市的價格。

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2017年，法蘭克福迎來13000新人口，人口增長達到新高。他們中的大多數人衝著該城市低至5.6%的失業率而來，希望在這裡找到更多的工作機會。柏林及其他城市的人口增長出現放緩，但法蘭克福的人口卻迎來最快速的增長。截至2018年底，該城市人口預計將達75萬，到2027年，將達到80萬。這為目前已經存在供應緊張問題的法蘭克福房市帶來的新的壓力。

供不應求

為滿足不斷增長的住房需求，開發項目的發展速度也達到了前所未有的高度，但即便如此，也難以滿足當前的市場需求。自2011年來，法蘭克福的人口增加了超過62500，但與此同時僅建成14200所公寓。仲量聯行預計，為滿足市場需求，每年需要建成約7000所新公寓。就目前可用的土地情況來看，達成這一目標是不可能的。

政府也注意到了這一市場情況，並為此制定了一系列解決措施，其中包括開發新的城市區、將公共和商用樓轉變成住房、在現有公寓樓的基礎上增建新樓層等。開發萊因緬因（Rhein-Main）大都市區土地以新建92000所公寓的計劃可能因基礎設施成本問題而延期。

盡管法蘭克福大力發展新建和再開發項目，但未來十年，房市供不應求的緊張狀態仍將持續下去。盡管這對住戶而言是一大難題，但供不應求的市場對住宅房產投資者而言是有利的，因為他們可以利用房價的上升趨勢，在未來幾年內進一步抬高價格。

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原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

自2009年以來，德國的房地產熱潮一直在擴張，一些城市的公寓價格在此期間翻了一倍多。隨著主要城市的人口和就業人數繼續增加，房地產價格和租金的增長預計不會很快結束——盡管缺乏新的供應意味著投資機會可能變得更加稀缺。

根據仲量聯行（JLL）的研究，2017年德國的住宅交易總額為170億歐元（約1346億元人民幣），比上一年增加了近25％。更重要的是，德國占歐洲住宅總量的近40％。它的五個城市——柏林（Berlin）、漢堡（Hamburg）、杜塞爾多夫（Dusseldorf）、德累斯頓（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是歐洲大陸的前20名城市之內；首都柏林更脫穎而出，成為國際買家的最愛。

雖然供應短缺仍然是一大障礙，德國強勁的經濟、相對穩定的政治和持續的移民淨增長都讓海外投資者有充分理由對2018年及以後該國的住宅市場感到樂觀。

｜歐洲的避風港

雖然倫敦仍是海外購房者的傳統偏好，英國退歐所帶來的不確定性和房產印花稅的增加在過去幾年裡令德國受益匪淺，因為許多投資者和全球企業都尋求更加穩定的選擇。“英國退歐的影響” 是投資者給出的常見原因——他們在今年較早前普華永道（PwC）發布的《2018年歐洲房地產新興趨勢》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）報告中將柏林和法蘭克福列為首位。

盡管大多數德國住宅投資主要來自國內買家，外資仍占據著重要的份額，並正在迅速增長——根據仲量聯行的數據，外資從2016年的不到20％增至2017年的超過四分之一。大多數外資來自其他歐洲國家，如法國和瑞士，但隨著德國住宅市場在海外獲得更多曝光，來自更遠地區的投資也正在相應地增加。

由於現有住房存量有限，遠期購買交易正在增加，因為買家希望確保對仍在建設但可能在完工前售罄的房產分一杯羹。資產和基金經理也在幫助投資者實現投資組合多元化，以實現最佳的收益率表現。

｜在德國哪裡投資？

雖然城市之間存在顯著差異，但德國大都會區的特征通常是需求增長和供應不足：城市人口不斷增加，空置率下降，租金增長加快，部分地區比其他地區更多。

柏林繼續占據主導地位，去年的住宅投資達到37億歐元（約293億元人民幣），超過任何其他歐洲城市。柏林的房地產市場極為多樣化，高端的市中心公寓和郊區物業比更具競爭力的實惠房子享有更強勁的價格和租金增長。公寓是柏林房地產買家特別感興趣的領域，平均價格自2010年以來翻了一倍多。

柏林市中心的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,482萬）。點擊查看房源更多信息

在首都之外，德國其他一些主要城市的價格增長和淨收益率更令人雀躍。去年漢堡的投資增長了63％，總額達到10億歐元，而杜塞爾多夫的投資則增長了126％，達到5.6億歐元。遠期購買占兩個市場交易的一半以上。法蘭克福（Frankfurt）是另一個吸引投資者和移民的選擇，因為其國際人口眾多，經濟蓬勃發展，2.9％的淨收益率高於其他主要城市。

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｜住宅市場前景

與歐洲大部分地區一樣，德國房地產市場的發展因缺乏新建築以滿足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重點開發經濟適用房意味著建築許可嚴重受限。

隨著人口增長放緩以及更多目前正在規劃中的項目進入市場，預計未來幾年這種壓力將會緩解，但就目前而言，大多數投資者都滿足於通過遠期購買來靜待投資成果。隨著價格和租金增長可能在未來幾年繼續增長，德國的住宅投資能夠在相對較低的風險下提供有利可圖的長期收益。

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原文：南華早報
編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。