德國的大都市區正在蓬勃發展。當前的房地產發展周期始於2009年。在這段時間內，許多城市的住宅物業價格出現了大幅上漲，部分城市的公寓價格上漲了壹倍。強勁的人口和就業增長和持續下降的失業率推高了房地產需求，而供給彈性也處於低位。新開發項目開始緩慢推進，住宅空置率也有所下降。因此，租金正在加速增長。政府采取的監管措施不太可能起到充分的緩沖作用。房價和租金將於2018年出現明顯的上升。
多個城市的數據證明，房產需求居高不下而房產供應不足。慕尼黑（Munich）的住房空置率接近於零。2017年，柏林市（Berlin）的就業率上升了0.4%。早在2015年，法蘭克福的房地產市場就出現了4萬套住宅的供應缺口——這表明2017年公寓價格同比上漲15%的原因並不只是英國退出歐盟。斯圖加特（Stuttgart）地處盆地，這樣的地理特性對建築工程造成了壹定的限制，進而導致公寓價格在當前周期內翻了壹倍。
漢堡（Hamburg）和杜塞爾多夫（Düsseldorf）的物價也呈現強勁上漲趨勢，然而這兩個城市的房地產需求增長速度比其他大都市要慢壹些。因此，兩地房產市場對利率變化的敏感程度可能高於其他城市。盡管如此，由於根據我們設定的基線情境所預測的結果是2018年期間利率只會小幅度上升，漢堡和杜塞爾多夫應該也會出現物價和租金上漲的情況。過高估值的現象日益頻繁，因此德國房地產市場出現價格泡沫的風險正在上升。價格上漲趨勢可能會延續數年，至少在德國的大多數主要城市是這樣。
風險展望：
即使受到利率的沖擊，2018年德國的房價和租金仍會繼續上漲。
住房需求受到的矛盾效應意味著房價受到的影響程度會相對較小。由於許多大都市地區都遭遇了住房供應嚴重短缺的問題，即使出現了“利率沖擊”的情況，住房短缺也很可能是推動房價的主要因素。因此，即使利率上升，我們仍預計今年房價和租金將保持強勁增長。此預測也適用於杜塞爾多夫和漢堡，因為相比德國其他大都市地區，那裏的房地產市場對於利率變動可能更加敏感。德國城市住宅市場受到的“利率沖擊”影響應該十分有限。這意味著2018年的利率變化對經濟增長和宏觀審慎環境造成的影響也微乎其微。接下來，更高的利率及其對德國公寓和房產市場的潛在影響可能會成為房地產行業所面臨的壹個重要問題。在當前的房地產周期中，利率風險很可能會上升。然而，利率變動在很大程度上取決於經濟整體的增長，價格升降趨勢，還有未來可能實施的貨幣政策，因此顯然存在著不確定性。
