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(简体中文) 德国房价的发展情况
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柏林房價11年漲320%！中國買家興趣升溫
2018年，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤的房價中位數約41萬美元。尤其是去年第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。
“貧窮，卻性感。”這是德國柏林前市長沃維萊特（Klaus Wowereit）上任不久時給這座城市貼上的標簽，如今的柏林“性感”依舊，但高企的房價，卻成了普通德國人不可承受之重。
2007年，柏林新科恩（Neukölln）區的房價不到1000歐元/平方米（約合7603元人民幣），據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2018年該區的房價已經到了4200歐元（約合3.19萬元人民幣）/平方米，11年間上漲了320%。
同期，房租也在迅速上漲。2007年，柏林每平米的租金僅5歐元（約合38.02元人民幣），當前已經超過10歐元（約合76.03元人民幣）/平方米。最貴的是30平方米左右的單身公寓，據德國房產交易網站Wohnungsbörse統計，單身公寓每平方米的租金約為15歐元（約合114.06元人民幣）。
德國慕尼黑德信地產有限公司總經理辛維安在接受第一財經記者采訪時表示，促使房價上漲的直接原因是大量人口及投資者湧入帶來的供不應求。
柏林當地居民也對過熱的樓市怨聲載道，此前柏林市長穆勒（Michael Muller）曾表示，正考慮制定限制住房投機的政策。
3月初，更是有人提出動議，呼吁將持有房產超過3000套的房地產公司公有化，從而控制房價與房租的上漲。
連漲10年仍無放緩跡像
辛維安認為，柏林的房價長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產大牛市中，沒有多少投資者關注柏林，也正因此美國爆發的次貸危機並未給柏林樓市帶來多大影響。但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾。
據古特曼公司統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間裡上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首，尤其是2012年起至今，平均每年漲幅超過了10%。
以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%，增幅最高的新科恩區同期上漲了320%。
柏林市中心Mitte的非凡公寓“格林特”，占據鉑金地段，距離御林廣場只有幾分鐘的步行路程。該建築經過精心翻修，將歷史與現代結合，多種格局戶型可選，僅售192萬歐元（約¥1,474萬）。
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在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。
柏林城市發展局2019年2月底發布的報告顯示，2018年柏林房價仍保持高速上漲，公寓式住宅的價格較2017年上漲了10%，別墅房屋上漲了12%，同時總交易額也創下了 189.7億歐元的新記錄，同比上漲了約5%。
報告還稱，柏林住宅與辦公樓的供應“明顯落後於需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源，加上目前歐元區極低的利率，都給高昂的房價起到了支撐。
據柏林市政府保守估計，到2030年為止，柏林人口還要增加18萬， 柏林未來每年都得新建2萬多套公寓，才能勉強滿足市場需求。
旅居德國多年的辛維安對第一財經記者表示，柏林房價上漲有著充分的理由，除了前述理由之外，近年來柏林正成為歐洲創業型公司最偏愛的德國城市，吸引了大量互聯網公司駐扎，也有不少潛在的獨角獸公司正孕育而生，被譽為德國的硅谷。購房人群除了本地居民及來自德國其他城市的投資者之外，也不乏海外投資者。
她說：“投資者看中的是柏林未來的經濟發展潛力，對很多人來說，能與默克爾做鄰居也很吸引人。”
中國買家興趣升溫
早在2016年，德國當地媒體就報道過中國高淨值人士對德國房產興趣逐漸升溫，最受歡迎的便是房價相對便宜的柏林。
海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經采訪時說：“中國的海外房產買家關注德國是近年的事，德國經濟強勁、增速穩定，且沒有針對外國買家的印花稅，因此頗具吸引力。”
羅雪欣表示，以2018年為例，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤的房價中位數約41萬美元。尤其是去年第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。
德國德昇地產有限公司總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，德國是中國“一帶一路”倡議上的重要節點，隨著越來越多中國企業在德國開展業務，當地的華僑也在逐年增多。中國人有買自住房和投資房產的傳統，這的確增加了不少市場的需求。
對於柏林為何特別吸引中國買家，孫楊認為，柏林不僅是德國的政治中心，還是文化和教育中心。柏林的教育資源尤其豐富，比如柏林工業大學、洪堡大學、自由大學都是歷史悠久、世界聞名。當地有不少來自中國的留學生和員工，對於他們而言，買房更多是出於剛需。
德國債券銀行協會一項調查顯示，德國房地產市場近年來已成為外來熱錢的寵兒，2017年約有近600億歐元的資金流入德國房市，幾乎是2010年的三倍之多。
民眾呼吁公有化房地產公司
不過，與全球其他被外資熱炒的城市一樣，柏林“高不可攀”的房價引起了當地居民的不滿。在倫敦、溫哥華、悉尼等十分受外資青睞的城市，為了限制房價上漲，當地政府都出台了專門針對海外買家的印花稅。到目前為止，柏林仍未對海外買家設置任何門檻。
去年8月，柏林市長穆勒曾公開表示，正在考慮出台一項新法案，限制外國人在柏林購房，從而抑制投機行為，穩定柏林地區的房價。
柏林4臥1衛公寓，位於三樓，一面朝著Lutzowstraße ，另一面朝向內部庭院。目前這套公寓已經租出去，租金非常高，且可持續，是理想的投資選擇。
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德國萊曼律師事務所（Leinemann und Partner）中國事務部主任張晏在接受第一財經記者采訪時表示：“市政府層面直接對海外買家限購基本上不具備可操作性，市地方政府缺少這方面的立法權限。當然不能排除市長或許會采用一些間接手段。”
除了對限購之外，柏林人最近正在熱議一項更為激進的動議，即將當地所有持有房產超過3000套的房地產公司收歸政府所有，同時提供一定的補償金。動議的主要依據是德國《基本法》第15條：土地、礦產及其他生產資料，可以通過法定補償的形式，轉換為公有、集體所有財產。
根據估算，這項動議涉及柏林20多萬套住房，其中不少房產原先都屬於柏林政府，以低廉的價格租給民眾，兩德統一後，才逐漸私有化，被幾家房地產公司收入囊中，形成“寡頭”掌控了市場。
柏林城市發展局估算，如果按市價提供賠償，公有化的成本將高達三、四百億歐元。
不過，柏林當地媒體今年3月初進行的民調顯示，47%的柏林民眾認為房產充公並非理智的方案，另有39%的人則持贊同觀點。
張晏對第一財經記者表示：“根據聯邦基本法，德國政府的確可以通過立法制定在符合公共利益的情況下將私有財產充公的法律規則。這屬於國家行為侵犯個人私權的最終手段。針對土地所有權充公的條件和流程，德國建築法（BauGB）對此作出了明確規定。一般常見的充公行為都是發生在大型基建項目過程中。從緩解住房緊缺的角度出發回收私人住宅產權，幾乎不可能通過合規性審查。”
不管動議最終如何，德國房地產協會會長馬特納（Andreas Mattner）還是發出了風險警告，他認為政府的調控政策會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、都會給房價帶來負面影響。
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撰稿：吳將
原文鏈接：https://www.yicai.com/news/100140940.html
責編：Zoe Chan
德國樓市罕見上漲 中國投資者身影隱現
一向以平穩著稱的德國，房產價格也罕見上漲，來自歐盟和中國的買家成為德國樓市的主要投資者，上漲的房價已經引起德國政府警惕，構想著針對外國購房者的稅收機制。
據居外網英國歐洲及中東地區負責人Bernie Morris介紹，柏林房價一直處於領先地位，自2007年以來公寓價格上漲了97.7%，房租上漲了51.1%。據居外網資料，2009年柏林房地產15%為外國買家所購，這一數字在去年增加到68%。
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為什麼六成德國人打死也不買房？
與德國的經濟繁榮相比，德國房地產市場一直不溫不火。在這裡，近6成國民住在人均居住面積33平方米的出租房中，享受較高品質的生活。他們對房地產的「性冷淡」反應，源自德國政府強大的支持。德國政府規定，房東不能隨意趕走房客，租金也不能超過規定的價格上限。另外，對那些炒房的投機者，德國政府準備了一 系列稅收政策進行打擊。所以綜合來看，租房成本就像一粒芝麻，而購房成本就像一個西瓜，孰輕孰重，一目瞭然。
「在海德堡當地，一套房屋住宅的月租金大概在500歐元。很多當地人都是租房，因為房租只佔他們收入的一小部分。德國人認為，花錢去享受世界各地的陽光，要比購置一套不動產更有意義。」大海說，與熱衷當房奴的中國人相比，德國人更在乎生活的品質。
的確，德國是一個很「處女座」的國度。除了追求生活的品質，德國人嚴謹的性格還讓他們常年位於世界頭等強國之列。2015年全年，德國名義GDP為30259億歐元，同比增長3.8%，位列世界第四位。而德國人均收入，也高達42505歐元，也就是30.74萬人民幣。
那麼，德國人追求的生活品質有多高？
就拿房子來說吧。財迷哥瞭解到，德國人均居住面積達到33平方米，其中90%住在中低層住宅中。而這些敞亮的house，居然有多一半是出租房。
是德國人買不起房子嗎？當然不是。
柏林是德國房價漲幅最快的城市，目前中心地段房價為每平方米4111歐元，普通勞動者用8.6年的收入可購買一套中等價位的住房。
這要是在中國北京，一套中等價位的住房大約500萬，2015年北京平均年薪17.07萬，需要29年。
對比來看，德國房地產的性價比明顯要高於中國。
但是為什麼超過一半的德國人不願意買房？
這是因為德國人天生就對房子「性冷淡」。而這種觀念，是因為德國人只把房地產看作居住的保障工具，而不是拉動GDP增長的產業和投資生財之道。
德國《住宅建設法》規定，房子建設時一定要考慮公益和福利的基調，考慮中低收入群體。這就給德國的房地產制度定了基調，那就是為窮人服務。
與中國政府不同，德國政府直接把麵粉賣給百姓。
德國政府嚴格監管土地銷售，由於土地私有，可以自建房、合作建房，開發商很難壟斷市場，操縱地價。
德 國老百姓買地建房有兩種方式，一種是從開發商那裡買宅基地，這樣的土地所有權歸自己，但是建房成本稍微貴一些，好處是房子建成以後，每年就不用再向國家交 租金了。另一種是政府救濟貧民百姓，你可以在這塊地上建房子，但土地權不是歸自己，建成房子以後，需要每年給國家或者土地開發商交一點土地使用租金。這樣 的建房成本就比較便宜。
儘管政策這麼好，但德國人並不領情。
德國是全球產權房擁有率最低的國家之一。德國人認為，買了房子後，手裡的現金流就會被封死，自己也會被禁錮在一個地方。德國人的天性是，哪裡工作好，咱就往哪去。所以他們覺得，人活著千萬不能被房子困死。所以，更多的德國人選擇租房。
當然錢也是一個問題。因為在德國做業主，你根本沒有投機的機會，反而還會承受各種「心累」。
1.購房
德國銀行很少被允許發放相當於房產80%以上價值的貸款，因此，潛在房產購買者首先需要至少兩成的現金。大家都知道，德國並不是一個儲蓄型國家。所以兩成首付對他們來說，也是一筆不小的巨款。購買之後，購房人還要繳納高額綜合稅率。
2.出租
講真，真心覺得德國房東是最憋屈的。
德國的優惠稅收政策鼓勵房東儘可能地將房產租賃出去。但是對房東來說，租房也很累。
德國房租出租法規定，那些出租的房子，房東絕對不能任意漲價，租金上漲幅度3年內不得超過20%。如果超過，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。
這兩年歐洲經濟陷入危機，德國政府更是人情做到底。去年3月，德國議會通過租房法的修改案（《限制房租法》），對房租上漲限制得更嚴，要求對老住戶3年內租金漲幅不得超過10%。這項新法還規定，誰委託中介出租房屋，誰支付中介費，以減輕租客負擔。
除了法律規定租金上限，德國還有一個租客協會。目前協會會員超過300萬人，如果哪裡租金上漲快，租客協會會組織遊行示威，漢堡、柏林都發生過。
再 說個正面教材。話說在德國有個城市叫奧格斯堡市，這個城市裡有個叫Fuggerei的福利院，這個福利院呢，是世界上目前最古老的福利院，已經有500年 的歷史。這個福利院不但古老，還是世界上租金最便宜的房子。租金多少？0.88歐元，也就是差不多人民幣6塊左右，而且這不是月租，是年租。所以也就是說 一年租金是6塊人民幣，為什麼這裡的房子會這麼便宜呢，因為這裡的房子已經500年沒有漲過租金。
3.賣房
德國二手房買賣更是要收上一筆巨款。用於出售的房產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅，假如通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。新購住房未滿7年轉讓，綜合稅率更高達50%。
4.繼承
德國還對住房繼承人/受贈人採用超額累進稅率，徵收遺產稅或贈與稅。
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（據中國新聞週刊）
德國的房租和二手房價格怎麼算？
在德國，大部分人都是租房居住，真正有自己房產的人很少。據瞭解，1/3左右的德國人有自己的房產(其中多半是祖傳的)，真正想要和能夠買房的僅為二成左右，多半德國人家租房居住。可見，在德國買房的競爭力很小，這對於去德國投資移民，想在德國買房的朋友來說是一件好事。下面就來介紹一下的德國的房租和二手房的價格：
德國的房租：
德國的房租一般以房屋的實用面積計算。(包括慕尼黑、斯圖加特、美因河畔法蘭克福、漢堡、杜塞爾多夫、科隆、德累斯頓、東/西部柏林、漢諾威和不來梅等)十大城市每平方米的均價為7.20歐元，其中最貴的是慕尼黑(每平方米11.20歐元)，最便宜的是東柏林(每平方米6.50歐元)。其中有4個城市的房租為8.00-8.60歐元/平方米，有5個每平方米僅為6.50-6.60歐元。由此可見，德國的房租可謂相當便宜。
德國二手房價格:
德國上述十大城市中，慕尼黑的二手房價最高，每平方米2850歐元，不萊梅最低，僅900歐元，這十個城市每平方米的均價為1580歐元。其中3個城市的二手房價在900-1000歐元/平方米，有4個每平方米為1400-1550歐元。與我國二手房價相比，這房價低多了。有人會把歐元折合成人民幣，均價每平方米要13000元左右。這還算低嗎？其實，我們應該比較月平均工資，或者說用多少個月的工資可買一套相同面積的房子作比較，這樣才是「公正、公平」的比較。
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（據博客同花順）
2013年德国房市“卧龙苏醒”房价飙升 2014投资赚钱正当时
當年英美房價暴漲卻唯德國紋絲不動的日子早已一去不複返。近年來德國房地産聲勢超越英國，成爲最能吸引投資的歐洲地産市場。鑒于目前德國的熱點城市的房價已上升的一定高度，而周邊地區房價尚未高漲，正是入手的最佳時機。德國的房産投資是最保值並且能獲得長期穩定收益的最佳選擇，而柏林的公寓更成爲全國至歐洲的投資“香饽饽”。居外綜合分析了德國的房地産投資背景。
德國房價30年保成平穩的秘訣：嚴格的房市政策
近期，隨著歐元區經濟緩慢復蘇，西班牙、英國等國的房地産市場又開始出現上漲勢頭。在國際金融危機之前，南歐國家形成了嚴重的房地産市場泡沫，泡沫的破裂對這些國家經濟造成沉重打擊。然而，德國房産市場平穩地度過了國際金融危機和歐債危機，幾乎沒有留下受危機影響的痕迹。回顧過去30年，德國房價一直保持平穩發展，其平均房價漲幅不超過60%。
德國最大的房地産比價網首席分析師基弗先生表示，健全的法律機制和完善的信貸制度等保障了德國房産市場的長期穩定。基弗介紹，與其他國家相比，投資德國房産的大多是一些私人投資者，他們投資的數額不大，而不像大投資者那樣買下整個小區。
受德國歷史傳統影響，德國的房産開發本身呈現小區塊的特點，而不會出現大面積新建住房的情形。這些房産對于大投資者來說，本身不具有吸引力。通常，私人投資者投資房産的周期都在10年以上。由于德國房産交易需繳納占交易價格約10%的交易稅，房産擁有者還需每年繳納房産稅。因此，如果購房者購買 房産後短期出手，很難從中獲利。這就保證了房價不會因爲投資者的肆意炒作走高，形成房産泡沫。
爲確保房産市場的穩定，德國的銀行還制定了嚴格的貸款審核標準。通常，銀行只會對具備相應信用額度的投資者提供低息購房貸款。符合銀行審核要求 的投資者可以獲得占購房價格約80%的低息貸款，投資者須自付20%購房款。此外，投資者還需另付占購房價格10%左右的購房手續費。這確保了房産市場既 不會出現房價虛高，也不會因爲還貸資金斷供而拍賣房産。
最近幾年，德國經濟形勢總體良好，成爲歐債危機期間歐盟國家的經濟和金融避風港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房價，然而，德國幷沒有因此 出現大面積的房産泡沫。這種可控的房地産局面還與德國人習慣租房而不是購房有關。目前，德國民衆的租房比例仍高達40%。這種發展趨勢有一定的歷史原因。 二戰後，德國資金匱乏，多數人無力購買自有住房，租房成爲大多數人的居住模式。
爲了保護租戶的利益，德國制定了相關法律法規，嚴格限制出租者胡亂漲價或者將租戶“掃地出門”。例如，德國《民法》中規定，出租者無權將現有租 戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規定的上限，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判决租金上漲無效。這種 穩定的租賃關係讓很多德國人可以安心地居住在租住房屋中。只有在出租者需要對房屋進行裝修、改建，或者自己需要使用住房時，出租者才有權將房屋收回。法律 對租房合同的明確保護和有效落實，保證了德國長期租戶的利益。
總體來看，德國房地産市場的有效調控模式得到了國際金融危機和歐債危機的雙重考驗，從這個意義上說，德國的房地産市場發展經驗值得肯定。
欲瞭解德國房産內容，請瀏覽【名家專欄】——Robert解讀德國房産“童話”的奧秘
歐洲房産界的“西方不敗”——德國 價格穩定、以房養學爲最佳投資優勢
德國房地産市場被英國《金融時報》稱作“童話”，尤其是住宅市場幾乎沒有受到經濟危機的任何影響，這與歐洲其它地區遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球經濟復蘇浪潮中，德國在整個歐洲內扮演了主力軍的角色。流動性資金涌入德國，而獲益最大的便是房地産市場。
在過去的三年裏，越來越多的指標顯示房地産的大牛市正在展開，就像是沉睡了許久的雄獅，馬上要爆發出積蓄已久的潜力。但是，相比國際水平和歷史價格的發展趨勢，德國市場還是非常的便宜。所有這些因素都歸結于一點，那便是，當下正是進入德國房産市場的最佳時機。
投資德國房産的四大優勢
一、德國住宅價格相對穩定
當大多數歐盟國家的住宅市場經受大幅震蕩時，德國市場既沒有在危機時期出現過熱，也沒有在危機後期受到經濟衰退的影響，總體保持平穩。
二、價格從平穩開始回升幷出現連續的上漲態勢
2013年，德國住宅的平均價格是3306歐元/平方米。同期新建的獨立式住宅的平均價格是26.8208萬歐元，現有物業的價格是20.8317萬歐元。連續兩年價格上漲，預示著未來將有進一步上漲趨勢。
“特徵價格法”（Hedonic Price Method）將房價表達爲一系列特徵的函數（例如：臥室和衛生間的數量、面積和地段），在將不同的品質特徵納入考慮範圍的基礎上，衡量房地産的價格。由此可見，德國房價在過去三年裏有一定程度的上漲。
注：特徵價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法。認爲房地産由衆多不同的特徵組成，而房地産價格是由所有特徵帶給人們的效用决定的。如能將房地産的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地産的特徵(或品質)數量固定不變時，就能將房地産價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。
三、國際價格比較顯示，德國房地産市場被嚴重低估
和國際房價相比，德國目前的價格仍然十分便宜。該國的經濟實力似乎完全沒有在房價中得到應有的體現。儘管德國被視作歐盟的救星和經濟引擎，但其房價水平處于歐洲的最低位，和國際水平相比更是極其低廉。《全球房地産指南》（Global Property Guide ）顯示各國黃金地段的房價，相比中國香港、中國、加拿大和澳大利亞，德國的價格極其低廉，對投資者而言，這意味著巨大的上升空間。
四、租金毛收益率比較印證德國投資價值
用物業購置價格的百分比來表達年度租金毛收益率。這是一個房東預期的，在繳稅、支付維護及其它成本之前，所能得到的投資回報率。爲了能够較爲準確地比較德國和世界其它地區的租金收益率，我們用市中心120平方米的公寓作爲標準物業來計算。
在過去20年裏，德國房地産的租金水平保持穩定，幷逐漸顯示出上漲的趨勢。值得一提的是，我們應該要瞭解和平均租金價格有關的兩個方面。首先，在幾個最大的城市，租金在最近三年裏已經出現了明顯的上漲。這和較小的城市有所區別。總體而言，租金價格在很大程度上取决于物業所在的地理位置。
舉例：
在德國，對于那些欲購買或租賃一個裝修精美的老房子，相比慕尼黑和法蘭克福，柏林有最多價格實惠的選擇。但另一方面，房地産投資者即本著投資目的的購房者，可以從投資法蘭克福的公寓而取得最高的租金回報，該城市的租金毛收益率高達4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可達4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的區間。
在過去10年裏，平均租金收益率超過了德國10年期政府債券的收益率。這也反映了德國房地産的整體融資環境。融資利率接近歷史底部，幷對投資者的放大杠杆起到了支撑作用。
五、以房養學
與投資其他國家房産的家長一樣，購買德國房産的大部分國內投資者都是出于對子女留學的考慮，另外，也是想通過留學達到最終移民的目的。對于家長而言，爲在德國就讀的子女購置一套公寓甚至整個物業，可以節省比其他國家都高的租金。由于德國的價格水平通常比盎格魯-薩克遜或亞洲一些國家低，所以子女節省的租金比例更高，且德國房地産價格比其它地區更爲低廉。
注：投資德國房地産幷不會對學費起到什麽幫助
就目前的全球房地産市場而言，投資機會極難尋覓，而德國住宅市場爲中國乃至全球的投資者提供了巨大的投資機遇。對于高淨值投資人而言，德國市場，尤其是大型物業項目提供了非常誘人的投資機會，這將幫助他們分散和保護投資組合，避開國際房地産市場的價格泡沫。
據德國絲路投資顧問集團預測，2015年年底期間，德國房價將有35%的上漲空間。同時，柏林的價格將上漲30%，慕尼黑的價格也會每年以兩位數的百分比速度上漲。
Robert Fruechtl專欄全集：
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