为什么六成德国人打死也不买房?

為什麼六成德國人打死也不買房?

與德國的經濟繁榮相比,德國房地產市場一直不溫不火。在這裡,近6成國民住在人均居住面積33平方米的出租房中,享受較高品質的生活。他們對房地產的「性冷淡」反應,源自德國政府強大的支持。德國政府規定,房東不能隨意趕走房客,租金也不能超過規定的價格上限。另外,對那些炒房的投機者,德國政府準備了一 系列稅收政策進行打擊。所以綜合來看,租房成本就像一粒芝麻,而購房成本就像一個西瓜,孰輕孰重,一目瞭然。

為什麼六成德國人打死也不買房?
德國政府規定,房東不能隨意趕走房客,租金也不能超過規定的價格上限

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「在海德堡當地,一套房屋住宅的月租金大概在500歐元。很多當地人都是租房,因為房租只佔他們收入的一小部分。德國人認為,花錢去享受世界各地的陽光,要比購置一套不動產更有意義。」大海說,與熱衷當房奴的中國人相比,德國人更在乎生活的品質。

的確,德國是一個很「處女座」的國度。除了追求生活的品質,德國人嚴謹的性格還讓他們常年位於世界頭等強國之列。2015年全年,德國名義GDP為30259億歐元,同比增長3.8%,位列世界第四位。而德國人均收入,也高達42505歐元,也就是30.74萬人民幣。

那麼,德國人追求的生活品質有多高?

就拿房子來說吧。財迷哥瞭解到,德國人均居住面積達到33平方米,其中90%住在中低層住宅中。而這些敞亮的house,居然有多一半是出租房。

是德國人買不起房子嗎?當然不是。

柏林是德國房價漲幅最快的城市,目前中心地段房價為每平方米4111歐元,普通勞動者用8.6年的收入可購買一套中等價位的住房。

這要是在中國北京,一套中等價位的住房大約500萬,2015年北京平均年薪17.07萬,需要29年。

對比來看,德國房地產的性價比明顯要高於中國。

但是為什麼超過一半的德國人不願意買房?

這是因為德國人天生就對房子「性冷淡」。而這種觀念,是因為德國人只把房地產看作居住的保障工具,而不是拉動GDP增長的產業和投資生財之道。

德國《住宅建設法》規定,房子建設時一定要考慮公益和福利的基調,考慮中低收入群體。這就給德國的房地產制度定了基調,那就是為窮人服務。

與中國政府不同,德國政府直接把麵粉賣給百姓。

德國政府嚴格監管土地銷售,由於土地私有,可以自建房、合作建房,開發商很難壟斷市場,操縱地價。

德 國老百姓買地建房有兩種方式,一種是從開發商那裡買宅基地,這樣的土地所有權歸自己,但是建房成本稍微貴一些,好處是房子建成以後,每年就不用再向國家交 租金了。另一種是政府救濟貧民百姓,你可以在這塊地上建房子,但土地權不是歸自己,建成房子以後,需要每年給國家或者土地開發商交一點土地使用租金。這樣 的建房成本就比較便宜。

儘管政策這麼好,但德國人並不領情。

德國是全球產權房擁有率最低的國家之一。德國人認為,買了房子後,手裡的現金流就會被封死,自己也會被禁錮在一個地方。德國人的天性是,哪裡工作好,咱就往哪去。所以他們覺得,人活著千萬不能被房子困死。所以,更多的德國人選擇租房。

當然錢也是一個問題。因為在德國做業主,你根本沒有投機的機會,反而還會承受各種「心累」。

1.購房

德國銀行很少被允許發放相當於房產80%以上價值的貸款,因此,潛在房產購買者首先需要至少兩成的現金。大家都知道,德國並不是一個儲蓄型國家。所以兩成首付對他們來說,也是一筆不小的巨款。購買之後,購房人還要繳納高額綜合稅率。

2.出租

講真,真心覺得德國房東是最憋屈的。

德國的優惠稅收政策鼓勵房東儘可能地將房產租賃出去。但是對房東來說,租房也很累。

德國房租出租法規定,那些出租的房子,房東絕對不能任意漲價,租金上漲幅度3年內不得超過20%。如果超過,租戶有權向法院提起訴訟,法院將判決租金上漲無效。

這兩年歐洲經濟陷入危機,德國政府更是人情做到底。去年3月,德國議會通過租房法的修改案(《限制房租法》),對房租上漲限制得更嚴,要求對老住戶3年內租金漲幅不得超過10%。這項新法還規定,誰委託中介出租房屋,誰支付中介費,以減輕租客負擔。

除了法律規定租金上限,德國還有一個租客協會。目前協會會員超過300萬人,如果哪裡租金上漲快,租客協會會組織遊行示威,漢堡、柏林都發生過。

再 說個正面教材。話說在德國有個城市叫奧格斯堡市,這個城市裡有個叫Fuggerei的福利院,這個福利院呢,是世界上目前最古老的福利院,已經有500年 的歷史。這個福利院不但古老,還是世界上租金最便宜的房子。租金多少?0.88歐元,也就是差不多人民幣6塊左右,而且這不是月租,是年租。所以也就是說 一年租金是6塊人民幣,為什麼這裡的房子會這麼便宜呢,因為這裡的房子已經500年沒有漲過租金。

3.賣房

德國二手房買賣更是要收上一筆巨款。用於出售的房產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅,假如通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。新購住房未滿7年轉讓,綜合稅率更高達50%。

4.繼承

德國還對住房繼承人/受贈人採用超額累進稅率,徵收遺產稅或贈與稅。

 

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(據中國新聞週刊)