Tag: 德国房产

對不起，此内容只適用於简体中文。

在購房時往往會涉及到房產稅這個概念，那在國外房產稅是如何徵收的呢？這里居外帶大家一起看看，德國的房產稅是如何徵收的。

德國：多管齊下抑制投機

德國房價裡沒有真正意義上的房產稅，由於德國對上個世紀八九十年代的房地產泡沫心有余悸，各種類似的稅收名目不少比較復雜。其中主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等這些稅收，這些遏制措施多管齊下在壹定程度上有效地壓制了炒房現象。

各州的土地購置稅標準從3.5%到6.5%不等。購房後房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅為地方稅種與個人收入完全無關，其標準由地方制定並由城鎮自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價值以及土地價值相關而指定的標準主要參照稅務局公布的土地價值等等依據。

對不同建築時間、建築類型和所在地人口數、土地的價值衡量指數從3‰至10‰不等而土地衡量指數乘以土地價值再乘以每個聯邦州自己制定的稅率(如柏林為810%，法蘭克福為460%)便是應交的土地稅。在柏林較好的住宅區有的80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。但這個數字不具代表性也就是說不同城市和壹城內不同區域的土地稅可能大相徑庭。

　　
所謂二套房稅是指居民登記使用的第二套及第二套以上住房需要繳稅。也就是說這既可能是房主自己擁有並使用的二套房，也可能是租住的。不少德國人擁有登記使用的“二套房”如海邊的度假房、旅居房等。以德國首都柏林為例：二套房稅的征收標準是該套住房不算雜費出租價格的5%。

如果將購置的房產用於出租，可能還需要繳納收入所得稅。出租房屋的收益將算入個人年收入來進行計算繳納，按照聯邦的個人所得稅標準納稅納稅的比例也與個人的其他收入有關。在德國個人收入越高需要納稅的比例也就越高。

反之如果壹個人沒有其他任何收入，房屋出租收入也達不到納稅標準，那麽租金不會被征稅。根據現行規定年收入低於8354歐元不需要繳納所得稅而如果年收入高於52882歐元高於的部分繳納的所得稅的比例也會升至42%。

在德國為了防止利用房地產投機的行為設有10年的投機期限，在德國購置10年以內的房屋如果出售獲利利潤也將被納入個人收入，另外在德國如果房屋壹直在用於自己居住或者自己居住時間超過2年10年之內出售也不需要繳納。

通常來講個人出售住房不需要繳稅，但財政部門會根據具體情況來對出售住房行為是否屬於商業行為做出合理判斷而如果5年之內出售3套以上房產則可能被視為商業的住宅交易行為而被征稅。

英國確定退歐的消息一出，全球金融市場24日當天哀鴻遍野，但德國銀行界人士仍從中看到了機遇：一直希望與倫敦一較短長的法蘭克福或將強化其作為歐洲範圍內金融中心的地位。

點擊此處查看更多德國房源

中新社6月24日報道，德國銀行業協會主席彼得斯（Hans-Walter Peters）當天表示，從中期來看，隨着英國退出歐盟，位於歐洲大陸的金融中心將變得更加重要，尤其對於法蘭克福而言更是如此。

彼得斯認為，當前國際金融市場所經歷的震蕩只是短期的，因為各國央行已準備好動用一切必要的手段去穩定市場。

而此前基本達成一致的倫敦交易所與法蘭克福交易所（德交所）合并一事，也或將發生重大逆轉。

根據兩家交易所此前協商的結果，這樁涉及210億英鎊（約合258億歐元）的兼并完成後，將組建一個規模超過紐約交易所的全球最大證券交易所，新交易所總部註冊地將位於倫敦。

然而，德交所企業工會24日發表聲明，要求將新交易所註冊地改為法蘭克福。

“如果將總部不合時宜地設在倫敦，這將是荒謬的。”聲明認為。

而受益的或將不只是法蘭克福一地。柏林市負責經濟的參議員（即州政府部長）Cornelia Yzer表示，或將有更多企業選擇將總部搬到柏林。

“長期以來，倫敦被跨國企業視作在歐洲設立總部的重要落腳點，今後這些企業將更多地考慮在歐洲大陸核心地帶選址。”Cornelia Yzer指出，過去兩年間已有約50家企業把總部遷至柏林，“接下來我們還將迎接更多的企業”。

不過，站在歐洲一體化的角度，彼得斯亦強調，“與其以失去倫敦金融城的代價，換來法蘭克福在國際金融市場份額的提升，我本人倒寧願看到一個政治上與英國團結一致的歐盟”。

“我們現在需要真正地重新激活歐洲的共同理念。”德國儲蓄銀行協會主席Georg Fahrenschon表示。

延伸閱讀：英國｜英國脫歐影響日本股市？

                   英國｜退歐或引發房地產“反彈” 掀起新一波買房熱

                   英國｜投資者稱會減少在英國投資，但不撤離

（據英中網）

德國二手房購買一般流程，個別排序根據情況不同會有調整：

1.尋找房源。房源最多的網站為is24， 也可以在其他 immowelt 等網站尋找。還有如下的地方也可以看看：銀行：有些銀行就有自己的房屋中介，他們或許有一些房源是不公開的。房屋中介的網站。c:法院拍賣房。

點擊查看德國更多精品房源

2.聯繫賣房人或者中介，通過電話或者郵件索要Expose，根據Expose的描述判斷是不是有必要去看房。如果感興趣，就約時間。德房諮詢建議約時間前先對 要買房的區有一個大致的瞭解，區不合適儘量不去看，節省雙方時間。如果是房東自己在賣房的話，在電話中我一般會問一下這個房子有沒有特殊的地方。如果是中介的房子，這些特殊的之處都會寫出來的。

3.看房。如果需要，尤其是二手Haus，可以找相應Gutachter看一下，看看近期和中期需要做哪些維修工作。講價（如果你認為還有得講的話），瞭解交接時間等等。

4.要房屋的各種材料，有一些材料是必須的，當然根據不同銀行的要求可能還需要提供其他材料。Wohnung的話可以給WEG Verwalter 電話聯繫一下，打聽一下情況。

5.去銀行或者貸款中介詢問貸款事宜，向銀行提供兩類材料：一類是關於貸款人收支和經濟狀況類的材料。另外一類是關於房子類的材料。貸款流程我會另起帖子討論。拿到銀行Zusage，注意不是Kreditvertrag。

6.有可能會同賣方簽一個Reservierungsvertrag，請注意這個合同針對房屋是沒有法律效力的，它只能保證你能從賣方拿到公證師的費用。

7.聯繫公證師，約公證時間。簽合同

8.同銀行簽Kreditvertrag，

9.付中介費，付Notar費，Grunderwerbsteuer，法院費用等。

10.收到Notar的Fälligkeitsmitteilungh後（讓銀行）付款

11.如果沒有租戶的話，聯繫賣家進行交接。沒有租戶的話，聯繫賣家把房客的押金和當月已經支付給賣家但是其實屬於你的那部分租金轉給你。

12.Wohnung的話需要聯繫WEG Verwalter提供你的聯繫方式和扣Hausgeld的賬號信息

13.有房客的話通知房客今後把租金交給你。空置房準備出租的話，可能需要裝修一下，再找房客。Viel Glück，你成為地主了！

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據德國之家）

擁有自己的房屋對於全世界剛剛成家立業的年輕人來說都是一個夢想，但是高房價 卻讓他們很難輕鬆地實現這個夢想。在德國，初次購房或建房者的平均年齡高達42歲；在美國，52%的首次購房者年齡在31歲；在比利時，許多人都是在35 歲之後開始買房。

點擊查看德國更多精品房源

德國：42歲才成為房子主人

德國的年輕人也大都喜歡租房。近年來德國房價一直較低，每平方米均價在1000至1500歐元，且供應量充足。但德國聯邦統計局的數據表明，德國77%的年輕人家庭仍然是租房族。

年輕人作為社會的「貧窮一族」，按照德國《住宅建設法》規定，政府必須為他們提供住房，並在面積大小、房屋設施和租金等方面為他們量身訂做，滿 足需求。比如「社會住房」，就專供給低收入者租住，或者可以購買德國二手房。德國社會學家科魯格教授在接受《環球時報》記者採訪時說，德國近些年來經濟不景氣，失業率居高不下，這 顯然影響了人們對於建房或購房等長遠規劃的信心。再者，德國人口呈現總體下降的趨勢，也使得長期投資者異常謹慎。德國平均月租金低得令人驚訝，每平方米僅 為5歐元。「購房者每年的支出分別比租房者高出70%左右，而且還要花錢維修」。此外，政府也沒有出台鼓勵購房的稅收激勵措施。

現代社會日益增強的流動性也讓德國年輕人更傾向於租房。在德國租房並沒有像其他西方國家那樣被看成是「貧窮」、「社會地位低下」等的代名詞。就 連德國總理默克爾也在博物館島對面租了一套雅緻的河畔公寓。德國目前聯邦、州和地方手中擁有公房近300萬套，這在很大程度上也平抑了市場房租水平的上 揚。

不過，在有了一定的積蓄後，超過一半的年輕人仍然渴望擁有「自己的四堵牆」。於是他們又有兩種選擇：自己建房或者購房。數據顯示，德國人開始購房或建房時的平均年齡為42歲，這在歐美發達國家也是罕見的——作為對照，英國人平均25歲就成為房主。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據推文網）

與德國的經濟繁榮相比，德國房地產市場一直不溫不火。在這裡，近6成國民住在人均居住面積33平方米的出租房中，享受較高品質的生活。他們對房地產的「性冷淡」反應，源自德國政府強大的支持。德國政府規定，房東不能隨意趕走房客，租金也不能超過規定的價格上限。另外，對那些炒房的投機者，德國政府準備了一 系列稅收政策進行打擊。所以綜合來看，租房成本就像一粒芝麻，而購房成本就像一個西瓜，孰輕孰重，一目瞭然。

點擊查看德國更多精品房源

「在海德堡當地，一套房屋住宅的月租金大概在500歐元。很多當地人都是租房，因為房租只佔他們收入的一小部分。德國人認為，花錢去享受世界各地的陽光，要比購置一套不動產更有意義。」大海說，與熱衷當房奴的中國人相比，德國人更在乎生活的品質。

的確，德國是一個很「處女座」的國度。除了追求生活的品質，德國人嚴謹的性格還讓他們常年位於世界頭等強國之列。2015年全年，德國名義GDP為30259億歐元，同比增長3.8%，位列世界第四位。而德國人均收入，也高達42505歐元，也就是30.74萬人民幣。

那麼，德國人追求的生活品質有多高？

就拿房子來說吧。財迷哥瞭解到，德國人均居住面積達到33平方米，其中90%住在中低層住宅中。而這些敞亮的house，居然有多一半是出租房。

是德國人買不起房子嗎？當然不是。

柏林是德國房價漲幅最快的城市，目前中心地段房價為每平方米4111歐元，普通勞動者用8.6年的收入可購買一套中等價位的住房。

這要是在中國北京，一套中等價位的住房大約500萬，2015年北京平均年薪17.07萬，需要29年。

對比來看，德國房地產的性價比明顯要高於中國。

但是為什麼超過一半的德國人不願意買房？

這是因為德國人天生就對房子「性冷淡」。而這種觀念，是因為德國人只把房地產看作居住的保障工具，而不是拉動GDP增長的產業和投資生財之道。

德國《住宅建設法》規定，房子建設時一定要考慮公益和福利的基調，考慮中低收入群體。這就給德國的房地產制度定了基調，那就是為窮人服務。

與中國政府不同，德國政府直接把麵粉賣給百姓。

德國政府嚴格監管土地銷售，由於土地私有，可以自建房、合作建房，開發商很難壟斷市場，操縱地價。

德 國老百姓買地建房有兩種方式，一種是從開發商那裡買宅基地，這樣的土地所有權歸自己，但是建房成本稍微貴一些，好處是房子建成以後，每年就不用再向國家交 租金了。另一種是政府救濟貧民百姓，你可以在這塊地上建房子，但土地權不是歸自己，建成房子以後，需要每年給國家或者土地開發商交一點土地使用租金。這樣 的建房成本就比較便宜。

儘管政策這麼好，但德國人並不領情。

德國是全球產權房擁有率最低的國家之一。德國人認為，買了房子後，手裡的現金流就會被封死，自己也會被禁錮在一個地方。德國人的天性是，哪裡工作好，咱就往哪去。所以他們覺得，人活著千萬不能被房子困死。所以，更多的德國人選擇租房。

當然錢也是一個問題。因為在德國做業主，你根本沒有投機的機會，反而還會承受各種「心累」。

1.購房

德國銀行很少被允許發放相當於房產80%以上價值的貸款，因此，潛在房產購買者首先需要至少兩成的現金。大家都知道，德國並不是一個儲蓄型國家。所以兩成首付對他們來說，也是一筆不小的巨款。購買之後，購房人還要繳納高額綜合稅率。

2.出租

講真，真心覺得德國房東是最憋屈的。

德國的優惠稅收政策鼓勵房東儘可能地將房產租賃出去。但是對房東來說，租房也很累。

德國房租出租法規定，那些出租的房子，房東絕對不能任意漲價，租金上漲幅度3年內不得超過20%。如果超過，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。

這兩年歐洲經濟陷入危機，德國政府更是人情做到底。去年3月，德國議會通過租房法的修改案（《限制房租法》），對房租上漲限制得更嚴，要求對老住戶3年內租金漲幅不得超過10%。這項新法還規定，誰委託中介出租房屋，誰支付中介費，以減輕租客負擔。

除了法律規定租金上限，德國還有一個租客協會。目前協會會員超過300萬人，如果哪裡租金上漲快，租客協會會組織遊行示威，漢堡、柏林都發生過。

再 說個正面教材。話說在德國有個城市叫奧格斯堡市，這個城市裡有個叫Fuggerei的福利院，這個福利院呢，是世界上目前最古老的福利院，已經有500年 的歷史。這個福利院不但古老，還是世界上租金最便宜的房子。租金多少？0.88歐元，也就是差不多人民幣6塊左右，而且這不是月租，是年租。所以也就是說 一年租金是6塊人民幣，為什麼這裡的房子會這麼便宜呢，因為這裡的房子已經500年沒有漲過租金。

3.賣房

德國二手房買賣更是要收上一筆巨款。用於出售的房產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅，假如通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。新購住房未滿7年轉讓，綜合稅率更高達50%。

4.繼承

德國還對住房繼承人/受贈人採用超額累進稅率，徵收遺產稅或贈與稅。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據中國新聞週刊）

在德國，大部分人都是租房居住，真正有自己房產的人很少。據瞭解，1/3左右的德國人有自己的房產(其中多半是祖傳的)，真正想要和能夠買房的僅為二成左右，多半德國人家租房居住。可見，在德國買房的競爭力很小，這對於去德國投資移民，想在德國買房的朋友來說是一件好事。下面就來介紹一下的德國的房租和二手房的價格：

點擊查看德國更多精品房源

德國的房租：

德國的房租一般以房屋的實用面積計算。(包括慕尼黑、斯圖加特、美因河畔法蘭克福、漢堡、杜塞爾多夫、科隆、德累斯頓、東/西部柏林、漢諾威和不來梅等)十大城市每平方米的均價為7.20歐元，其中最貴的是慕尼黑(每平方米11.20歐元)，最便宜的是東柏林(每平方米6.50歐元)。其中有4個城市的房租為8.00-8.60歐元/平方米，有5個每平方米僅為6.50-6.60歐元。由此可見，德國的房租可謂相當便宜。

德國二手房價格:

德國上述十大城市中，慕尼黑的二手房價最高，每平方米2850歐元，不萊梅最低，僅900歐元，這十個城市每平方米的均價為1580歐元。其中3個城市的二手房價在900-1000歐元/平方米，有4個每平方米為1400-1550歐元。與我國二手房價相比，這房價低多了。有人會把歐元折合成人民幣，均價每平方米要13000元左右。這還算低嗎？其實，我們應該比較月平均工資，或者說用多少個月的工資可買一套相同面積的房子作比較，這樣才是「公正、公平」的比較。

 

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據博客同花順）