Tag: 德国房市

擁有自己的房屋對於全世界剛剛成家立業的年輕人來說都是一個夢想，但是高房價 卻讓他們很難輕鬆地實現這個夢想。在德國，初次購房或建房者的平均年齡高達42歲；在美國，52%的首次購房者年齡在31歲；在比利時，許多人都是在35 歲之後開始買房。

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德國：42歲才成為房子主人

德國的年輕人也大都喜歡租房。近年來德國房價一直較低，每平方米均價在1000至1500歐元，且供應量充足。但德國聯邦統計局的數據表明，德國77%的年輕人家庭仍然是租房族。

年輕人作為社會的「貧窮一族」，按照德國《住宅建設法》規定，政府必須為他們提供住房，並在面積大小、房屋設施和租金等方面為他們量身訂做，滿 足需求。比如「社會住房」，就專供給低收入者租住，或者可以購買德國二手房。德國社會學家科魯格教授在接受《環球時報》記者採訪時說，德國近些年來經濟不景氣，失業率居高不下，這 顯然影響了人們對於建房或購房等長遠規劃的信心。再者，德國人口呈現總體下降的趨勢，也使得長期投資者異常謹慎。德國平均月租金低得令人驚訝，每平方米僅 為5歐元。「購房者每年的支出分別比租房者高出70%左右，而且還要花錢維修」。此外，政府也沒有出台鼓勵購房的稅收激勵措施。

現代社會日益增強的流動性也讓德國年輕人更傾向於租房。在德國租房並沒有像其他西方國家那樣被看成是「貧窮」、「社會地位低下」等的代名詞。就 連德國總理默克爾也在博物館島對面租了一套雅緻的河畔公寓。德國目前聯邦、州和地方手中擁有公房近300萬套，這在很大程度上也平抑了市場房租水平的上 揚。

不過，在有了一定的積蓄後，超過一半的年輕人仍然渴望擁有「自己的四堵牆」。於是他們又有兩種選擇：自己建房或者購房。數據顯示，德國人開始購房或建房時的平均年齡為42歲，這在歐美發達國家也是罕見的——作為對照，英國人平均25歲就成為房主。

 

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（據推文網）

與德國的經濟繁榮相比，德國房地產市場一直不溫不火。在這裡，近6成國民住在人均居住面積33平方米的出租房中，享受較高品質的生活。他們對房地產的「性冷淡」反應，源自德國政府強大的支持。德國政府規定，房東不能隨意趕走房客，租金也不能超過規定的價格上限。另外，對那些炒房的投機者，德國政府準備了一 系列稅收政策進行打擊。所以綜合來看，租房成本就像一粒芝麻，而購房成本就像一個西瓜，孰輕孰重，一目瞭然。

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「在海德堡當地，一套房屋住宅的月租金大概在500歐元。很多當地人都是租房，因為房租只佔他們收入的一小部分。德國人認為，花錢去享受世界各地的陽光，要比購置一套不動產更有意義。」大海說，與熱衷當房奴的中國人相比，德國人更在乎生活的品質。

的確，德國是一個很「處女座」的國度。除了追求生活的品質，德國人嚴謹的性格還讓他們常年位於世界頭等強國之列。2015年全年，德國名義GDP為30259億歐元，同比增長3.8%，位列世界第四位。而德國人均收入，也高達42505歐元，也就是30.74萬人民幣。

那麼，德國人追求的生活品質有多高？

就拿房子來說吧。財迷哥瞭解到，德國人均居住面積達到33平方米，其中90%住在中低層住宅中。而這些敞亮的house，居然有多一半是出租房。

是德國人買不起房子嗎？當然不是。

柏林是德國房價漲幅最快的城市，目前中心地段房價為每平方米4111歐元，普通勞動者用8.6年的收入可購買一套中等價位的住房。

這要是在中國北京，一套中等價位的住房大約500萬，2015年北京平均年薪17.07萬，需要29年。

對比來看，德國房地產的性價比明顯要高於中國。

但是為什麼超過一半的德國人不願意買房？

這是因為德國人天生就對房子「性冷淡」。而這種觀念，是因為德國人只把房地產看作居住的保障工具，而不是拉動GDP增長的產業和投資生財之道。

德國《住宅建設法》規定，房子建設時一定要考慮公益和福利的基調，考慮中低收入群體。這就給德國的房地產制度定了基調，那就是為窮人服務。

與中國政府不同，德國政府直接把麵粉賣給百姓。

德國政府嚴格監管土地銷售，由於土地私有，可以自建房、合作建房，開發商很難壟斷市場，操縱地價。

德 國老百姓買地建房有兩種方式，一種是從開發商那裡買宅基地，這樣的土地所有權歸自己，但是建房成本稍微貴一些，好處是房子建成以後，每年就不用再向國家交 租金了。另一種是政府救濟貧民百姓，你可以在這塊地上建房子，但土地權不是歸自己，建成房子以後，需要每年給國家或者土地開發商交一點土地使用租金。這樣 的建房成本就比較便宜。

儘管政策這麼好，但德國人並不領情。

德國是全球產權房擁有率最低的國家之一。德國人認為，買了房子後，手裡的現金流就會被封死，自己也會被禁錮在一個地方。德國人的天性是，哪裡工作好，咱就往哪去。所以他們覺得，人活著千萬不能被房子困死。所以，更多的德國人選擇租房。

當然錢也是一個問題。因為在德國做業主，你根本沒有投機的機會，反而還會承受各種「心累」。

1.購房

德國銀行很少被允許發放相當於房產80%以上價值的貸款，因此，潛在房產購買者首先需要至少兩成的現金。大家都知道，德國並不是一個儲蓄型國家。所以兩成首付對他們來說，也是一筆不小的巨款。購買之後，購房人還要繳納高額綜合稅率。

2.出租

講真，真心覺得德國房東是最憋屈的。

德國的優惠稅收政策鼓勵房東儘可能地將房產租賃出去。但是對房東來說，租房也很累。

德國房租出租法規定，那些出租的房子，房東絕對不能任意漲價，租金上漲幅度3年內不得超過20%。如果超過，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。

這兩年歐洲經濟陷入危機，德國政府更是人情做到底。去年3月，德國議會通過租房法的修改案（《限制房租法》），對房租上漲限制得更嚴，要求對老住戶3年內租金漲幅不得超過10%。這項新法還規定，誰委託中介出租房屋，誰支付中介費，以減輕租客負擔。

除了法律規定租金上限，德國還有一個租客協會。目前協會會員超過300萬人，如果哪裡租金上漲快，租客協會會組織遊行示威，漢堡、柏林都發生過。

再 說個正面教材。話說在德國有個城市叫奧格斯堡市，這個城市裡有個叫Fuggerei的福利院，這個福利院呢，是世界上目前最古老的福利院，已經有500年 的歷史。這個福利院不但古老，還是世界上租金最便宜的房子。租金多少？0.88歐元，也就是差不多人民幣6塊左右，而且這不是月租，是年租。所以也就是說 一年租金是6塊人民幣，為什麼這裡的房子會這麼便宜呢，因為這裡的房子已經500年沒有漲過租金。

3.賣房

德國二手房買賣更是要收上一筆巨款。用於出售的房產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅，假如通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。新購住房未滿7年轉讓，綜合稅率更高達50%。

4.繼承

德國還對住房繼承人/受贈人採用超額累進稅率，徵收遺產稅或贈與稅。

 

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（據中國新聞週刊）