爲什麽中國人要在德國柏林投資房地産?

德國全年國內生産總值在3.8萬億歐元,是歐洲最大的經濟體系。德國的經濟穩,投資環境安全可靠,吸引衆多國際企業與個人投資。以企業營業額排名的財富世界500强排行榜中,有32家企業的總部在德國。德國著名企業包括 奔馳(Mercedes)、寶馬 (BMW)、保時捷(Porsche)、大衆 (Volkswagen)、西門子 (Siemens),優越的品質享譽全球。 柏林是歐盟的金融與政治核心, 是全球重要首都之一, 許多國際企業都在此設立歐洲甚至全球中部。柏林人口約340萬、中面積892平方公里、每年游客流量約2千萬人次。

柏林是德國的首都,擁有3所綜合性大學、4所藝術及音樂類高校、27所國家認可的科技大學和數量可觀的大學外公立研究機構,大學生人數約14萬。柏林自由大學是德國規模最大的大學,在2007年被推選爲全國9所精英大學之一。大學注册學生有3萬名,其中17%是外國學子。自由大學的人文學科實力雄厚,高踞榜首,博士生元就借助精英計劃大力培養學術人才,使得大學研究能力達到國際領先地位。此外,自由大學也非常重視建設國際化合作網絡,因此自稱"國際網絡大學“。柏林自由大學和洪堡大學共同執管的柏林夏裏特醫院是歐洲最大的醫學院。柏林是醫學、理工和音樂深造的首選。

柏林房地産

德國的經濟穩定,過去10年裏平均通脹率保持在2%。失業率達5%以下,是歐洲最低。德國的法律制度充分保障買家利益,房地産投資環境安全可靠。自2008年起柏林市中心房價穩步上升 – 租房率高達87%的同時,2%以下極低的空房率意味著强烈的需求量以及供應短缺。雖然近年來以雙位數增長,但仍然遠遠低于北京、上海、倫敦、巴黎、紐約等國際大都市的房價。因此,柏林的房價擁有很大的上升空間。

歐洲房産界的“西方不敗”——德國 價格穩定、以房養學爲最佳投資優勢

德國房地産市場被英國《金融時報》稱作“童話”,尤其是住宅市場幾乎沒有受到經濟危機的任何影響,這與歐洲其它地區遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球經濟復蘇浪潮中,德國在整個歐洲內扮演了主力軍的角色。流動性資金涌入德國,而獲益最大的便是房地産市場。

在過去的三年裏,越來越多的指標顯示房地産的大牛市正在展開,就像是沉睡了許久的雄獅,馬上要爆發出積蓄已久的潜力。但是,相比國際水平和歷史價格的發展趨勢,德國市場還是非常的便宜。所有這些因素都歸結于一點,那便是,當下正是進入德國房産市場的最佳時機。

投資德國房産的四大優勢

一、德國住宅價格相對穩定

當大多數歐盟國家的住宅市場經受大幅震蕩時,德國市場既沒有在危機時期出現過熱,也沒有在危機後期受到經濟衰退的影響,總體保持平穩。

二、價格從平穩開始回升幷出現連續的上漲態勢

2013年,德國住宅的平均價格是3306歐元/平方米。同期新建的獨立式住宅的平均價格是26.8208萬歐元,現有物業的價格是20.8317萬歐元。連續兩年價格上漲,預示著未來將有進一步上漲趨勢。

“特徵價格法”(Hedonic Price Method將房價表達爲一系列特徵的函數(例如:臥室和衛生間的數量、面積和地段),在將不同的品質特徵納入考慮範圍的基礎上,衡量房地産的價格。由此可見,德國房價在過去三年裏有一定程度的上漲。

注:特徵價格法,又稱Hedonic模型法和效用估價法。認爲房地産由衆多不同的特徵組成,而房地産價格是由所有特徵帶給人們的效用决定的。如能將房地産的價格影響因素分解,求出各影響因素所隱含的價格,在控制地産的特徵(或品質)數量固定不變時,就能將房地産價格變動的品質因素拆離,以反映純粹價格的變化。

三、國際價格比較顯示,德國房地産市場被嚴重低估

和國際房價相比,德國目前的價格仍然十分便宜。該國的經濟實力似乎完全沒有在房價中得到應有的體現。儘管德國被視作歐盟的救星和經濟引擎,但其房價水平處于歐洲的最低位,和國際水平相比更是極其低廉。《全球房地産指南》(Global Property Guide )顯示各國黃金地段的房價,相比中國香港、中國、加拿大和澳大利亞,德國的價格極其低廉,對投資者而言,這意味著巨大的上升空間。

四、租金毛收益率比較印證德國投資價值

用物業購置價格的百分比來表達年度租金毛收益率。這是一個房東預期的,在繳稅、支付維護及其它成本之前,所能得到的投資回報率。爲了能够較爲準確地比較德國和世界其它地區的租金收益率,我們用市中心120平方米的公寓作爲標準物業來計算。

在過去20年裏,德國房地産的租金水平保持穩定,幷逐漸顯示出上漲的趨勢。值得一提的是,我們應該要瞭解和平均租金價格有關的兩個方面。首先,在幾個最大的城市,租金在最近三年裏已經出現了明顯的上漲。這和較小的城市有所區別。總體而言,租金價格在很大程度上取决于物業所在的地理位置。

舉例:

在德國,對于那些欲購買或租賃一個裝修精美的老房子,相比慕尼黑和法蘭克福,柏林有最多價格實惠的選擇。但另一方面,房地産投資者即本著投資目的的購房者,可以從投資法蘭克福的公寓而取得最高的租金回報,該城市的租金毛收益率高達4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二,小型公寓的租金收益率可達4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的區間。

在過去10年裏,平均租金收益率超過了德國10年期政府債券的收益率。這也反映了德國房地産的整體融資環境。融資利率接近歷史底部,幷對投資者的放大杠杆起到了支撑作用。

、以房養學

與投資其他國家房産的家長一樣,購買德國房産的大部分國內投資者都是出于對子女留學的考慮,另外,也是想通過留學達到最終移民的目的。對于家長而言,爲在德國就讀的子女購置一套公寓甚至整個物業,可以節省比其他國家都高的租金。由于德國的價格水平通常比盎格魯-薩克遜或亞洲一些國家低,所以子女節省的租金比例更高,且德國房地産價格比其它地區更爲低廉。

注:投資德國房地産幷不會對學費起到什麽幫助

就目前的全球房地産市場而言,投資機會極難尋覓,而德國住宅市場爲中國乃至全球的投資者提供了巨大的投資機遇。對于高淨值投資人而言,德國市場,尤其是大型物業項目提供了非常誘人的投資機會,這將幫助他們分散和保護投資組合,避開國際房地産市場的價格泡沫。

據德國絲路投資顧問集團預測,2015年年底期間,德國房價將有35%的上漲空間。同時,柏林的價格將上漲30%,慕尼黑的價格也會每年以兩位數的百分比速度上漲。

Robert Fruechtl專欄全集:

Robert Fruechtl解讀德國房産的奧秘

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