德國房地産市場被英國《金融時報》稱作“童話”，尤其是住宅市場幾乎沒有受到經濟危機的任何影響，這與歐洲其它地區遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球經濟復蘇浪潮中，德國在整個歐洲內扮演了主力軍的角色。流動性資金涌入德國，而獲益最大的便是房地産市場。
在過去的三年裏，越來越多的指標顯示房地産的大牛市正在展開，就像是沉睡了許久的雄獅，馬上要爆發出積蓄已久的潜力。但是，相比國際水平和歷史價格的發展趨勢，德國市場還是非常的便宜。所有這些因素都歸結于一點，那便是，當下正是進入德國房産市場的最佳時機。
投資德國房産的四大優勢
一、德國住宅價格相對穩定
當大多數歐盟國家的住宅市場經受大幅震蕩時，德國市場既沒有在危機時期出現過熱，也沒有在危機後期受到經濟衰退的影響，總體保持平穩。
二、價格從平穩開始回升幷出現連續的上漲態勢
2013年，德國住宅的平均價格是3306歐元/平方米。同期新建的獨立式住宅的平均價格是26.8208萬歐元，現有物業的價格是20.8317萬歐元。連續兩年價格上漲，預示著未來將有進一步上漲趨勢。
“特徵價格法”（Hedonic Price Method）將房價表達爲一系列特徵的函數（例如：臥室和衛生間的數量、面積和地段），在將不同的品質特徵納入考慮範圍的基礎上，衡量房地産的價格。由此可見，德國房價在過去三年裏有一定程度的上漲。
注：特徵價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法。認爲房地産由衆多不同的特徵組成，而房地産價格是由所有特徵帶給人們的效用决定的。如能將房地産的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地産的特徵(或品質)數量固定不變時，就能將房地産價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。
三、國際價格比較顯示，德國房地産市場被嚴重低估
和國際房價相比，德國目前的價格仍然十分便宜。該國的經濟實力似乎完全沒有在房價中得到應有的體現。儘管德國被視作歐盟的救星和經濟引擎，但其房價水平處于歐洲的最低位，和國際水平相比更是極其低廉。《全球房地産指南》（Global Property Guide ）顯示各國黃金地段的房價，相比中國香港、中國、加拿大和澳大利亞，德國的價格極其低廉，對投資者而言，這意味著巨大的上升空間。
四、租金毛收益率比較印證德國投資價值
用物業購置價格的百分比來表達年度租金毛收益率。這是一個房東預期的，在繳稅、支付維護及其它成本之前，所能得到的投資回報率。爲了能够較爲準確地比較德國和世界其它地區的租金收益率，我們用市中心120平方米的公寓作爲標準物業來計算。
在過去20年裏，德國房地産的租金水平保持穩定，幷逐漸顯示出上漲的趨勢。值得一提的是，我們應該要瞭解和平均租金價格有關的兩個方面。首先，在幾個最大的城市，租金在最近三年裏已經出現了明顯的上漲。這和較小的城市有所區別。總體而言，租金價格在很大程度上取决于物業所在的地理位置。
舉例：
在德國，對于那些欲購買或租賃一個裝修精美的老房子，相比慕尼黑和法蘭克福，柏林有最多價格實惠的選擇。但另一方面，房地産投資者即本著投資目的的購房者，可以從投資法蘭克福的公寓而取得最高的租金回報，該城市的租金毛收益率高達4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可達4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的區間。
在過去10年裏，平均租金收益率超過了德國10年期政府債券的收益率。這也反映了德國房地産的整體融資環境。融資利率接近歷史底部，幷對投資者的放大杠杆起到了支撑作用。
五、以房養學
與投資其他國家房産的家長一樣，購買德國房産的大部分國內投資者都是出于對子女留學的考慮，另外，也是想通過留學達到最終移民的目的。對于家長而言，爲在德國就讀的子女購置一套公寓甚至整個物業，可以節省比其他國家都高的租金。由于德國的價格水平通常比盎格魯-薩克遜或亞洲一些國家低，所以子女節省的租金比例更高，且德國房地産價格比其它地區更爲低廉。
注：投資德國房地産幷不會對學費起到什麽幫助
就目前的全球房地産市場而言，投資機會極難尋覓，而德國住宅市場爲中國乃至全球的投資者提供了巨大的投資機遇。對于高淨值投資人而言，德國市場，尤其是大型物業項目提供了非常誘人的投資機會，這將幫助他們分散和保護投資組合，避開國際房地産市場的價格泡沫。
據德國絲路投資顧問集團預測，2015年年底期間，德國房價將有35%的上漲空間。同時，柏林的價格將上漲30%，慕尼黑的價格也會每年以兩位數的百分比速度上漲。
Robert Fruechtl專欄全集：
Robert Fruechtl解讀德國房産的奧秘
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