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拜登上場強調穩定資產市場易受益︱居外專欄

上周拜登終於順利登上美國總統寶座，國會山莊如臨大敵，利用數以萬計的國民警衛軍來保護新總統宣誓就任。連身在美國的朋友也擔心當天會出現大混亂，可喜是並未有發生預期的動亂。在特朗普年代，最大的特點是不確定性，政府的政策好像是一言堂，市場難以捉摸，投資市場難以預計！

相反，拜登以78歲高齡上任，可以預計美國民主黨又會推倒重來，推翻過去四年特朗普的政策，尤其是奧巴馬的醫保政策、移民政策重新上路。外交方面，又會脫離孤立主義，重新與盟國建立合作、重新加入世衛、加入巴黎氣候協議等等。

當然，對中國、伊朗等等措施，相信會維持一段時間，暫時未見到有緩和的趨勢。

國內疫情控制才是拜登政策第一優先要處理的問題，將重新重視及信任科學，對疫情控制肯定有絕大幫助。一旦疫情改善，經濟才可以重新啟動。

美國准財長耶倫的財金政策，絕對值得大家留心。為了緩和疫情對普羅大眾的影響，新政府提出1.9萬億美元的紓困津貼，但美國政府的債務已達27.7萬億美元。為了籌集資金，耶倫提出研究發行50年期的美國債券，不斷印鈔發債，也似乎是別無他法了。

美元的走勢，也是大家必須關心的事情。特朗普利用企業減稅，成功令企業將利潤回流美國，美元在大量QE的環境下，仍然能夠保持強勢。民主黨的加稅計劃，會否助長美元的弱勢？耶倫在聽證會上，只主張彙率穩定，未有表態支持“強”或“弱”美元，只反對貿易夥伴以彙率政策取得競爭優勢，實際態度未明，要多加留意。

由於拜登政府政策的穩定性及可預計性，都輕易為市場預見，對投資市場、資產市場帶來穩定情緒，對價格的推升，也會有所禆益。

延伸閱讀：拜登宣誓就任美國總統，對美國房產會有什麼影響？

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拜登上台後留學政策或有變，赴美留學生能否受益？

美國新任總統拜登於1月20日正式就職。對於正在美國讀書以及還在猶豫是否應赴美留學的中國學生來說，新總統上台能否帶來與特朗普政府不同的留學政策，左右著他們對未來發展的計劃。

放寬移民政策有吸引力

拜登在選舉時就曾表示，要放寬移民政策，其中最引人注意的是計劃增加H-1B（特殊專業人員/臨時工作）簽證名額，以及讓部分留美博士直接拿永久居住權（綠卡）。早在2020年11月，彭博社就表示，拜登政府有意減少對H-1B簽證和綠卡限制，而大量因特朗普政府帶來簽證困境的外國就業者可能因這些政策解決身份問題。

作為美國最主要的工作簽證類別，H-1B簽證是簽發給從事專業技術類工作人士的簽證，持有者一般擁有較高學歷和特殊專業技能。此前，特朗普政府多次拿該簽證“開刀”。2021年1月8日，美國國土安全部宣布取消當時的H-1B抽簽制度，代之以基於工資水平的簽證分配程序。這一政策一旦實行，新畢業的留學生將很難有機會留在美國，因為大部分應屆畢業生難以和有工作經驗的申請者競爭薪資水平。該政策主要影響到來自印度和中國的高新技術人才。

不過目前，上述政策並未確定是否執行——在拜登上任的首日，白宮發送了一份備忘錄，凍結各機構尚未生效執行的待審規定，而按照薪水高低分配H-1B名額的新政策也包括其中。也就是說，新的H-1B分配政策作為已經發布但尚未執行生效的新規定，其生效日將會從3月9日推遲到3月21日，在此期間新政府可能會對這一政策進行修改。雖然這一點並非受到所有外國人的歡迎，但是對於中國學生來說，是一個吸引他們繼續赴美留學的條件。

美國硅谷媒體《聖何塞信使報》近日稱，拜登政府的一系列政策是否能夠順利實施，目前尚不可知，但有一點可以確定：美國目前有9萬到10萬人持有H-1B工作簽證的配偶簽證（H-4簽證），而特朗普政府曾經試圖取消這部分人在美國合法工作的權利，並且讓他們難以在美國取得綠卡。報道稱，這一政策在拜登上台後將難以為繼。另據《華盛頓郵報》報道，拜登表示應該為美國STEM（科學、技術、工程和數學）的博士直接發綠卡，因為他們將“對世界經濟發展做出最為重要的貢獻”。拜登認為，“這些受過高等教育和訓練的人才流失到國外，會損害美國在經濟上的競爭力”。如果這一政策真的實施，STEM專業的博士生將不再需要申請工作簽證，進而導致碩士和本科學位獲得簽證的幾率增加。

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留學生仍持觀望態度

在經歷了過去幾年越發緊縮的簽證政策後，留學生對拜登上台之後的新政表示有所期待。但從《環球時報》記者采訪的目前身在美國的留學生來看，大多數人仍然持觀望態度。在加州大學負責一部分學生工作的博士生王同學表示，首先，拜登所提出的政策——如在美國畢業的博士可以直接拿綠卡——只是目前一個不成熟的想法，並沒有被正式提上日程，也完全無法確定以後是否會真的實施。另外根據薪資決定工作簽證分配的新政雖然被叫停，但也不知道是否會被修改、如何修改，因此拜登政府未來會有多少對留學生有利的政策、又有多少能夠順利實施，目前還是未知數。

此外，不同專業的學生也有著不同看法。王同學表示，“現在看來，可能會有的一些好消息即使真的成為現實，也明顯更加偏向於學歷更高、專業更加熱門、在美國時間更長的從業者，而並非剛剛畢業或者即將畢業的留學生”。在國內本科就讀雕塑專業、目前還在猶豫是否要去美國留學的谷同學表示，拜登提出的移民政策對文科、藝術等專業的學生並沒有實質幫助。谷同學正在考慮，在疫情緩解之後，可以去歐洲的藝術大學上預科並考入研究生，“歐洲一些學校對藝術類專業甚至還有優惠，學費也更便宜”。不少留學生希望，拜登政府能夠頒布一些對在讀學生和應屆畢業生更加有利的政策，如相對寬松的OPT（學生簽證持有者的工作許可）等。

最關注防疫政策和中美關系

實際上，對於赴美留學生來說，大家現在更加關心的是美國在防疫方面的新政策和中美關系的發展趨勢，可以說其重要性遠高於移民政策。大量赴美留學生無法入境美國，只能在國內上網課，學習的效果大打折扣。因此，幾名接受采訪的學生都期待拜登上台後“能盡快在對抗疫情上取得成績，讓留學生安全放心地入境美國，回到校園”。目前在北京一所排名不是很靠前的高校讀大學三年級的於同學說，由於自身在校成績還不錯，原本的計劃是在畢業後申請美國研究生“鍍一層金”，“但如果疫情持續惡化的話這個想法就要擱置了”。現在她距離畢業還有一年多的時間，通常來講是開始著手准備文書和相關考試的時期，“現在心情很焦慮，因為不知是否應趕緊准備國內研究生考試”。

對於許多仍滯留在美國的中國留學生，尤其是不再接受家庭支持的碩士和博士生，疫情影響了很多人的獎學金數目和畢業以後的工作機會，卻增加了生活開銷。在王同學的同期和朋友中，不少人都面臨經濟困難，表示“希望下一次美國政府的紓困金，留學生也有資格領取；希望美國政府對教育和學校的支持能夠變多，讓學校有更多的資金和崗位，能夠幫助留學生完成學業、找到工作”。

除此之外，中美關系在學生赴美留學意願中依然是最大因素之一。特朗普任期內，中美關系開始變得緊張，一些專業相對敏感中國留學生開始擔心，自己在美國從事科研工作會收到阻礙和限制，甚至危及人身安全，他們的家人也有相同的擔憂。王同學稱，在特朗普任職前，“幾乎沒有人有這樣的顧慮，也從來不覺得自己被區別對待了”。她表示，周圍的中國留學生普遍希望拜登上台後，美國對待留學生和研究者的態度“能夠恢復到過去正常的狀態”，讓大家能夠在一個更加安全、自由、輕松的環境中學習和工作。

來源：環球時報

拜登當選總統無疑會在種種政策上都要更加寬松，留學生迎來利好，值得期待。居外IQI會密切關注美國最新移民和留學政策，繼續將實用資訊帶給大家。

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拜登宣誓就任美國總統，對美國房產會有什麼影響？

拜登正式宣誓就任美國總統，投資者開始預測新政府上台後美國樓市的政策。美國相關媒體報道，這位新總統如果遵守競選承諾，可望推動以下政策來刺激樓市：

首次購房者少繳1.5萬美元的稅，等於多了一筆錢去買房；
敦促大銀行恢復政府擔保首置貸款（FHA）；
鼓勵單戶和多戶住房建設；
加強《社區再投資法》以幫助中低收入地區。

從房屋融資到房屋建設，拜登的計劃都旨在讓更多需求能夠進入市場。這也有些讓人難以理解，畢竟最近幾個季度，美國的房地產已經很火爆了，許多地區的市場都創下了歷史新高。

根據地產網站realtor的統計數據，去年12月美國待售房屋量按年大跌近40%，樓市競爭非常激烈，一般獨立屋的銷售時間只需66日，較前年快兩星期。CoreLogic的數據也顯示，在史上最低利率和大型郊區房購買潮的推動下，去年11月美國房價亦以6年來最快的速度上升，同比增長超過8％。

樓市已經這麼瘋狂了，為什麼拜登還要繼續加碼？

首次購房者的稅收減免

《CNBC》報道，面對樓市供應緊張，拜登或會向買家及發展商方面入手紓緩問題。他早前曾提出首次購房者稅收減免，最多1.5萬美元（約9.7萬元人民幣），相信會刺激住屋需求上升。但考慮到拜登提出高達1.9萬億美元的經濟刺激方案，相信減稅措施不易在國會通過。

拜登在這個時候提出這種扶持政策，就是要幫助有購房“剛需”的年輕人，縮小貧富差距。在過去，高昂的房價和嚴格的貸款標准，已經使年輕的購房者難以積攢足夠的本金去付首付，並獲得一份貸款。

相關資訊：2021年美國房產稅如何征收？

首次購房者是指至少3年沒有購房的人。根據全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，滿足這一條件的購房者占到了去年11月所有買家的32％。從歷史上看，這一比例接近40％。稅收抵免顯然將進一步榨取需求，從而導致庫存短缺加劇。

但同時，美國房屋建築商同樣可以從拜登的計劃中獲得支持。過去，土地、勞動力、材料和法規等高昂成本阻礙了建築商的發展。中美關稅貿易戰提高了商品和服務的成本，特朗普政府收緊移民政策，導致本就短缺的勞動力雪上加霜，增加興建住宅的難度。

專家預料拜登上任後，關稅及移民政策有望放寬，減輕建築成本壓力。而建築商也將想盡一切辦法利用稅收抵免，他們不想失去潛在的購房者。這意味著，市場會因為政策的變化而短期走向一個更為火熱的狀態，供需雙方的配合將令房價有繼續上漲的機會。

重推FHA擔保貸款

對於低收入購房者而言，另一種緩解購房壓力的方式可能更吸引人——聯邦住房管理局（FHA）加大放貸力度。

FHA貸款是美國聯邦住房管理局提供的貸款方案，由政府為個人背書，買家可以低至3.5%的首期承造按揭，但買家需要購買按揭保險，降低銀行的借貸風險。而且，FHA對貸款設限比傳統貸款要寬松。換句話說，FHA貸款是首次購房者更青睞的低首付貸款選擇。

智庫Washington Research Group的住屋政策分析師Jaret Seiberg認為，目前FHA貸款的表現遠好過預期，拜登或會下調按揭保險保費，這樣才能真正幫助首次購房者，特別是經常求助FHA貸款的少數族裔買家。

他預計，美國國家經濟委員會（NEC）、拜登幕僚及住屋和城市發展部（HUD）的官員會向大銀行施壓，令他們重新受理FHA貸款。同時，銀行還要遵守《社區再投資法（Community Reinvestment Act）》的要求，必須把從社區中吸納的存款，拿來對社區進行再投資。

希望與隱患並存

然而，拜登政府放出來的樓市大招也存在一些障礙。向更多低收入和首次購房者擴大貸款，然後建更多住房，這與其他重要目標，尤其是環保目標，背道而馳。比如說，為了更容易推進房屋建設，拜登希望擺脫過時的區劃規則，將減輕建築商的監管負擔，鼓勵建造更高容積率的高層住宅。問題是，環境問題這一難關橫在面前。

另一個大問題是，最近幾周，抵押貸款利率正在上升。 過去一年裡，房貸利率一直徘徊在歷史低位，這助長了購房潮並導致房價暴漲。低利率給買家提供了更強購買力，使他們在競爭激烈的購房市場中可以出價更高。美聯儲長期購買抵押支持債券（MBS），從而人為地將利率維持在較低水平。這不僅在購房潮期間幫助了購房者，而且房東可以對抵押貸款進行再融資。

最近的通脹預期已經開始推高利率。美國抵押貸款銀行家協會的數據顯示，30年期抵押貸款固定利率在上周已經從2.88%升至2.92%，而15年期的固定利率也在7周內首次出現上漲，至2.48%。盡管拜登無法直接控制抵押貸款利率，但他的舉措一定會影響美聯儲的決策。如果拜登的經濟刺激措施和疫苗接種計劃讓經濟持續增長，那麼央行很可能會將錢從樓市中撤出，投資於其他市場。

財政支持、貸款條件改善和宏觀經濟復蘇是成熟房市快速復蘇的最重要驅動因素。只要市場上不缺房子，買家受到成本驅動，就不會忌諱入場，購買資產。拜登的樓市新政不僅會讓美國房市迎來新的“拜登反彈”，還會對經濟形成長遠影響。

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信息來源：CNBC、北美掘金

拜登上任擬開通“快速入籍”！中國人移民美國熱潮不減

據最新發布的《中國國際移民報告2020》，中國大陸以約1073.23萬的輸出移民成為世界第三大移民輸出國。雖然中美關系趨冷，但美國仍是中國移民輸出目的國的首位。

同時，中國學生出國留學熱潮不退。根據2019年美國《門戶開放報告》顯示，2018-2019學年在美中國留學生數量占國際學生總數的33.7%，繼續蟬聯最大國際留學生生源國。對於想要留美工作的學生來說，拜登入主白宮或許是個好消息。

移民政策改革——拜登的頭等大事

即將於當地時間1月20日正式成為美國第46任總統的拜登，或將再遞給給留學生們一顆定心丸。根據其計劃，在就職當天拜登政府將遞交給國會一份移民改革法案，其中科學、技術、工程和數學（STEM）領域的博士畢業生將免於簽證限制。

另外，該法案將通過回收往年未使用的簽證等手段，增加關鍵的就業和家庭簽證的數量。持有簽證的臨時工的配偶和子女，將被發放工作許可，不過，高技能外國工人的H-1B簽證和低技能非農業工人的H2-B簽證的可用數量不會增加。

拜登拋出的移民改革法案，將為約1100萬名移民提供為期八年的入籍途徑，此舉將完全顛覆此前四年強硬的移民政策。在過去四年間，特朗普政府逐步收緊移民政策，除對非法移民進行大規模驅逐外，還出台了多項限制性行政令。特朗普政府宣布改革後的H1-B簽證計劃規定，如果畢業生想要找工作，必須嚴格專業對口。比如想做程序員，那必須是計算機專業出身，連電子工程學位都不可以。

獲得公民身份的“最快途徑”

據美聯社報道，根據該法案，自2021年1月1日起，在美國居住且沒有合法身份的人，可以獲得為期五年的臨時合法身份。若能通過背景調查、納稅義務並符合其他基本條件，只需要五年就可獲得申請綠卡的資格。隨後如果他們決定入籍，三年後可申請公民身份。

對於某些特定移民來說，獲得公民身份的過程將會更快。這主要包括那些自小就抵達美國但沒有獲得合法身份的年輕人、農業領域工作者和處於“臨時保護地位”的人。如果他們在工作、上學或滿足其他要求，就可以立即獲得綠卡。

民主黨初選期間，拜登一直將移民行動列為其“上任第一天”的優先事項之一，並表示可以使用一系列行政權力來扭轉特朗普的政策。他即將出台的移民政策在很大程度上兌現了大選時對拉丁裔和其他移民社區選民的承諾，為近年來沒有合法身份的人提供了獲得公民身份的最快途徑之一。

拜登的計劃得到了支持移民的團體、高科技企業和民主黨議員的贊揚，但如何讓這份法案在國會通過仍十分棘手。中國社科院美國研究所社會文化研究室副主任、副研究員魏南枝在接受《第一財經》采訪時表示，奧巴馬政府推行充滿雄心的移民政策沒有成功，拜登政府也很難做到。

拜登政府將開辟八年快速入籍通道，居外IQI會密切關注美國最新移民政策，繼續將實用資訊帶給大家。

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2021年拜登上台後，美國房地產市場還能一路高漲嗎？

受新冠肺炎疫情影響，秋季以來美國經濟的復蘇之路並不平坦，但住宅房地產市場卻是少數的例外。

在經濟措施和低利率的雙重刺激下，2020年下半年以來美國樓市持續火爆。美國Case-Shiller 20城綜合房價指數最新數據顯示，9月份該指數的同比增速達高達6.6%，創下了30個月來的最高水平。當月，美國西部城市鳳凰城、西雅圖、聖迭戈同比漲幅超9.5%，位居前三；即使是漲幅墊底的紐約，房價也上漲了4.3%。10月美國成屋銷售季調後年化總數為685萬套，創2005年以來的新高；11月新屋開工數據也頗為亮眼，達9個月以來最高水平，反映出住宅市場的強勁需求。

據美媒報道，11月總統大選之後，美國紐約等大城市的房地產活動明顯增加，此前尚在觀望的投資者似乎已不再猶豫。根據房地產中介Serhant提供的數據，自11月以來，曼哈頓區的成交量比去年同期增長了6%。考慮到海外投資者在曼哈頓的住宅市場中往往扮演著重要角色，這或許意味著，隨著新冠肺炎疫苗問世、政局不確定性減少及美元不斷貶值，海外投資者對美國房產的興趣正在迅速回歸。

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亞洲最大房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，居外網的最新統計數據顯示，11月美國房產詢盤數量環比上月大漲了69%，與去年同期相比也增加了43%。

奇米爾認為，拜登上台後或許可以在一定程度上緩和美國國內與國際局勢，這將恢復投資者——尤其是海外投資者對投資美國房地產的信心，“確定性是影響海外投資的首要因素。”

貝殼找房海外事業部總經理時今強也持類似觀點，他表示，雖然美國疫情仍未有緩解跡像，同時國際間的旅行限制也沒有取消，但即使如此，今年美國的房價仍持續上漲，這一點對投資者具有很大的吸引力。

未來，拜登的政策將對房地產市場帶來哪些影響？2021年美國房價會繼續保持火熱嗎？

拜登政策可能對房地產市場的影響

房地產政策並非是美國大選時的熱門話題之一，因此拜登的競選承諾和行政計劃中很少有會直接影響樓市趨勢的事項。

拜登財政計劃的核心是削減2017年時通過的對個人和企業的減稅，然後將由此增加的稅收收入用於基礎設施、新能源、制造業、教育、醫療、社會保障等領域。

對個人（主要是富裕人群）和企業加稅的計劃無疑將利空樓市，但減免大學學費、放寬學生貸款條件等措施又能增加公立大學的入學機會，長期來看又利好樓市。

從整體上看，拜登的行政政策對於美國樓市而言或許會是喜憂參半，但影響預計不會很大。況且參議院的最終席位尚未出爐，如果共和黨拿下50席以上，拜登想要推行新政的空間將更為有限。

洛杉磯房地產公司CINDY CHIN REALTY的創始人程欣迪（Cindy Chin）對第一財經記者表示，疫情讓中低收入的美國人在購房面臨挑戰，但拜登在競選時曾發布一項購房激勵計劃，將為首次置業者提供最高1.5萬美元的首付稅收優惠，這將會刺激那些名下尚無房產的人加入市場。

此外，還補充道：“拜登還承諾投入1000億美元用於建設和升級可負擔住房，這有望給陷入困境的入門級住宅市場帶來緩解。”

從事房地產投資顧問20多年的加州房地產公司Keller Williams資深經紀人游健對第一財經記者表示：“我基本上不太相信拜登會推出什麼大幅影響房價的政策。但他上台後，對海外移民和留學生的政策可能會有所放松，這對於住宅和租房市場來說都算是利好，盡管影響可能很有限。”

美國Warburg房地產公司負責人戈特利布（Gottlieb）表示，拜登上台後，美國房地產市場的表現料將更為平穩。“我認為拜登將帶來穩定，未來四年的日常生活將更加可測，而不用半夜三更去關注總統又發了什麼推特。通常來說，房地產市場很大程度上取決於買家的信心，當人們對生活感到穩定和自信時，他們會更加願意投資。”

展望2021年美國樓市

對於2021年的美國樓市，市場人士普遍認為明年的火爆程度將會比今年更進一步。投資者預期經濟將從疫情引發的衰退中復蘇，而抵押貸款利率仍將維持在歷史低位。

美國房地產咨詢網站Redfin本周二發布的報告稱，2020年美國住宅市場的銷售額預計同比增長5%，而明年的銷售額料將增加10%以上。

Redfin首席經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）在報告中說：“即使疫情有望結束，美國人仍將繼續購買房產以應對新的生活方式。預計2021年的房屋銷售將比2006年以來的任何一年都多。”

盡管該機構預測，抵押貸款利率將從歷史低位的2.7％緩慢上升至3％左右，但對於融資的影響仍十分有限。

美國LeverageRE房地產公司的CEO巴洛（Eric Balog）對第一財經記者表示，盡管受到疫情和大選不確定性的影響，2020年美國主要城市房地產市場的表現仍然出奇得好，“我認為這是因為買房者對美國資產和投資環境仍然充滿信心。”

巴洛表示，目前的普遍共識是，在拜登的領導下，新冠肺炎疫情有望得到控制，如果這一點能夠實現，那麼2021年美國樓市的漲勢有望得到鞏固。

Keller Williams資深經紀人游健也認為，未來幾年美國房地產的表現都會相當不俗，主要原因是美聯儲的低利率政策和市場的供不應求。尤其在加利福尼州，他提到，該州剛通過了一項提案，允許55歲以上的購房者可以在滿足一定條件的前提下減免地稅，而同時一項限制租金提案則未被通過，對於投資者而言，這是兩個不容忽視的利好消息。

不過，市場也並非完全沒有風險，比如Lending Tree的首席經濟學家卡普菲迪斯（Tendayi Kapfidze）就提醒，雖然疫苗能讓社會生活和經濟恢復常態，但勞動力市場的復蘇可能會較為緩慢，收入不會迅速回到上升通道，同時永久性失業人數的卻在不斷增加；隨著寬限期的結束，購房者的還貸壓力將會增大，而貸款標准也可能進一步收緊，這將使得部分地區的房價受到壓制。

美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）預計，隨著新冠病毒疫苗的大範圍分發接種，以及額外的政府財政支持，2021年美國經濟復蘇的速度將加快。但商業房地產市場，特別是寫字樓、零售業和酒店的復蘇預計將滯後於經濟，至少需要兩年多時間才能恢復至疫情暴發前。

延伸閱讀：

來源：第一財經
作者：吳將
責編：Zoe Chan

拜登當選總統，其政策有望利好海外投資者！

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