受新冠肺炎疫情影響，秋季以來美國經濟的復蘇之路並不平坦，但住宅房地產市場卻是少數的例外。
在經濟措施和低利率的雙重刺激下，2020年下半年以來美國樓市持續火爆。美國Case-Shiller 20城綜合房價指數最新數據顯示，9月份該指數的同比增速達高達6.6%，創下了30個月來的最高水平。當月，美國西部城市鳳凰城、西雅圖、聖迭戈同比漲幅超9.5%，位居前三；即使是漲幅墊底的紐約，房價也上漲了4.3%。10月美國成屋銷售季調後年化總數為685萬套，創2005年以來的新高；11月新屋開工數據也頗為亮眼，達9個月以來最高水平，反映出住宅市場的強勁需求。
據美媒報道，11月總統大選之後，美國紐約等大城市的房地產活動明顯增加，此前尚在觀望的投資者似乎已不再猶豫。根據房地產中介Serhant提供的數據，自11月以來，曼哈頓區的成交量比去年同期增長了6%。考慮到海外投資者在曼哈頓的住宅市場中往往扮演著重要角色，這或許意味著，隨著新冠肺炎疫苗問世、政局不確定性減少及美元不斷貶值，海外投資者對美國房產的興趣正在迅速回歸。
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亞洲最大房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，居外網的最新統計數據顯示，11月美國房產詢盤數量環比上月大漲了69%，與去年同期相比也增加了43%。
奇米爾認為，拜登上台後或許可以在一定程度上緩和美國國內與國際局勢，這將恢復投資者——尤其是海外投資者對投資美國房地產的信心，“確定性是影響海外投資的首要因素。”
貝殼找房海外事業部總經理時今強也持類似觀點，他表示，雖然美國疫情仍未有緩解跡像，同時國際間的旅行限制也沒有取消，但即使如此，今年美國的房價仍持續上漲，這一點對投資者具有很大的吸引力。
未來，拜登的政策將對房地產市場帶來哪些影響？2021年美國房價會繼續保持火熱嗎？
拜登政策可能對房地產市場的影響
房地產政策並非是美國大選時的熱門話題之一，因此拜登的競選承諾和行政計劃中很少有會直接影響樓市趨勢的事項。
拜登財政計劃的核心是削減2017年時通過的對個人和企業的減稅，然後將由此增加的稅收收入用於基礎設施、新能源、制造業、教育、醫療、社會保障等領域。
對個人（主要是富裕人群）和企業加稅的計劃無疑將利空樓市，但減免大學學費、放寬學生貸款條件等措施又能增加公立大學的入學機會，長期來看又利好樓市。
從整體上看，拜登的行政政策對於美國樓市而言或許會是喜憂參半，但影響預計不會很大。況且參議院的最終席位尚未出爐，如果共和黨拿下50席以上，拜登想要推行新政的空間將更為有限。
洛杉磯房地產公司CINDY CHIN REALTY的創始人程欣迪（Cindy Chin）對第一財經記者表示，疫情讓中低收入的美國人在購房面臨挑戰，但拜登在競選時曾發布一項購房激勵計劃，將為首次置業者提供最高1.5萬美元的首付稅收優惠，這將會刺激那些名下尚無房產的人加入市場。
此外，還補充道：“拜登還承諾投入1000億美元用於建設和升級可負擔住房，這有望給陷入困境的入門級住宅市場帶來緩解。”
從事房地產投資顧問20多年的加州房地產公司Keller Williams資深經紀人游健對第一財經記者表示：“我基本上不太相信拜登會推出什麼大幅影響房價的政策。但他上台後，對海外移民和留學生的政策可能會有所放松，這對於住宅和租房市場來說都算是利好，盡管影響可能很有限。”
美國Warburg房地產公司負責人戈特利布（Gottlieb）表示，拜登上台後，美國房地產市場的表現料將更為平穩。“我認為拜登將帶來穩定，未來四年的日常生活將更加可測，而不用半夜三更去關注總統又發了什麼推特。通常來說，房地產市場很大程度上取決於買家的信心，當人們對生活感到穩定和自信時，他們會更加願意投資。”
展望2021年美國樓市
對於2021年的美國樓市，市場人士普遍認為明年的火爆程度將會比今年更進一步。投資者預期經濟將從疫情引發的衰退中復蘇，而抵押貸款利率仍將維持在歷史低位。
美國房地產咨詢網站Redfin本周二發布的報告稱，2020年美國住宅市場的銷售額預計同比增長5%，而明年的銷售額料將增加10%以上。
Redfin首席經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）在報告中說：“即使疫情有望結束，美國人仍將繼續購買房產以應對新的生活方式。預計2021年的房屋銷售將比2006年以來的任何一年都多。”
盡管該機構預測，抵押貸款利率將從歷史低位的2.7％緩慢上升至3％左右，但對於融資的影響仍十分有限。
美國LeverageRE房地產公司的CEO巴洛（Eric Balog）對第一財經記者表示，盡管受到疫情和大選不確定性的影響，2020年美國主要城市房地產市場的表現仍然出奇得好，“我認為這是因為買房者對美國資產和投資環境仍然充滿信心。”
巴洛表示，目前的普遍共識是，在拜登的領導下，新冠肺炎疫情有望得到控制，如果這一點能夠實現，那麼2021年美國樓市的漲勢有望得到鞏固。
Keller Williams資深經紀人游健也認為，未來幾年美國房地產的表現都會相當不俗，主要原因是美聯儲的低利率政策和市場的供不應求。尤其在加利福尼州，他提到，該州剛通過了一項提案，允許55歲以上的購房者可以在滿足一定條件的前提下減免地稅，而同時一項限制租金提案則未被通過，對於投資者而言，這是兩個不容忽視的利好消息。
不過，市場也並非完全沒有風險，比如Lending Tree的首席經濟學家卡普菲迪斯（Tendayi Kapfidze）就提醒，雖然疫苗能讓社會生活和經濟恢復常態，但勞動力市場的復蘇可能會較為緩慢，收入不會迅速回到上升通道，同時永久性失業人數的卻在不斷增加；隨著寬限期的結束，購房者的還貸壓力將會增大，而貸款標准也可能進一步收緊，這將使得部分地區的房價受到壓制。
美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）預計，隨著新冠病毒疫苗的大範圍分發接種，以及額外的政府財政支持，2021年美國經濟復蘇的速度將加快。但商業房地產市場，特別是寫字樓、零售業和酒店的復蘇預計將滯後於經濟，至少需要兩年多時間才能恢復至疫情暴發前。
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來源：第一財經
作者：吳將
責編：Zoe Chan
拜登當選總統，其政策有望利好海外投資者！
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