現在正是買房季節，到處看房的朋友們肯定能在CENTRIS網上上看到一些價格偏低，寫明了沒有法律保證的銷售的房子出售，令人心動價格，大多數糟糕的房屋狀況，但最鬧心的還是那個“沒有法律保證”所帶來的不可知的風險，讓大多數買家望而卻步。大家都在琢摸著，這法律保證到是保證了什麽呢？少了它又會怎麽樣呢？。。。
在解釋它之前，先說說幾個朋友碰上的與之相關的故事吧。一個朋友買了五十年代的獨立屋，基本沒怎麽住，才一年多時間因為家庭情況變化決定賣房。賣出去大約才半年就收到新主人的掛號信，說是發現地基有問題，需要朋友負起法律保證的責任，付錢修房。想想有點冤，自己也是剛買的房，憑什麽這地基的問題得我來修。於是找到律師，被告知這地基是在朋友做房主是就有的問題，所以朋友是有責任修的。並建議朋友繼續找上一家屋主索賠，因為這個問題不是短時間的問題，肯定在上一家屋主住的時候就有。沒辦法，只能先賠償，再找上一家屋主，這才發現老人家已經不在世了。所以這樣看來，這個法律保證的責任就只到他這兒結束了。
另一個朋友買房住了5年，一次意外的廁所漏水發現了地下室墻體滲水，接著發現地基早期就有裂縫維修過的痕跡，但從來不知道。咨詢了一下，房屋四周挖開維修墻體的費用得在2-4萬之間，得知有法律保證這回事後，她決定找律師向原賣家索賠，開始了漫漫的追訴之路。
那麽到底什麽是法律保證呢？
在魁北克，法律保證基本原則是：每個房屋被出售時都是有保證的，這個保證主要是保證房子的所有權和房屋質量。也就是說，如果買家買下房子後，如果發現產權和房屋質量的問題是在交易時不可能合理知道的話，他可以找賣家索賠。
什麽樣的房屋會是沒有法律保證的銷售?
一般是銀行賣破產房，財產繼承人賣遺產房時，會提出賣房沒有法律保證，因為自己沒有在這個房子都居住過，對房子的情況並不了解，所以希望不承擔後續可能發生的風險。
什麽風險才是法律保證保證的呢？
就物業的所有權而言，魁北克有著相當可靠的對外公示的系統。在房產交易過程中，不管房產銷售有沒有法律保證，公證員都會仔細核查物業的所有權，所以這個層面而言，風險很低。
出現的絕大多數是房屋質量問題。這種在法律保證下擔保的房屋質量問題有兩個關鍵問題需要向法院證明：
- 問題不是驗房能夠發現的，也不是買房時能看到的，必須是買房時不管是買家還是賣家都沒有辦法發現的問題。
- 必須是在房子過戶前就存在的問題。
那麽賣家對這樣的房子質量問題就負有責任。比如說驗房時誰也不能看到地下室的墻體滲水，因為有石膏板等裝修在外層，但如果新房主進去裝修打開發現墻上有大裂縫，就可以要求賣家維修，因此這明顯是在過戶前就發生的問題，但驗房時沒有辦法知道。還出現過買了房，發現土地因為油罐泄露造成汙染，向賣家索賠成功的案例。
當然也有不少案例，雖然上面兩條都可以證實，卻是因為房子年代久遠造成的問題，並不是都由賣家按新的全賠。比如說屋頂是20年年限，買家知道是20年的屋頂，買下出了問題，就是索賠也不能指望按個新屋頂賠給你，很有可能贏得機會很小，因為這屋頂到時間了，出現問題也是自然的。房屋也有年代時效，所謂的質量保證也有一定年限，這些都要具體情況具體分析了。
賣房時說好沒有法律保證,真得就可以沒有後顧之憂了麽？
現在在賣房時，房主都必須填寫一份聲明，這是一份格式化的問答卷，上面包括了房屋方方面面的情況，房主如實回答，就等於把房子的基本情況做了詳細說明。作為經紀，我們都勸客人詳細如實說明，不用擔心房屋有過什麽問題，會造成賣房困難，相反如果隱瞞，被買家事後發現倒有可能告上法院。
也有客人嫌麻煩，說幹脆就沒有法律保證的賣吧，有了問題別來找我。為此我特地咨詢我REMAX的老板PATRICIA CIANCOTTI，多次和律師為法律保證的問題打交道的她告訴我，律師說了，法律保證是法律賦給個人的，神聖不可剝奪的權利，所以不管有沒有法律保證，有了問題，都可以找賣家索賠。只不過，通常一句“沒有法律保證的銷售”讓很多買家就放棄了這一權利。真碰上較真的主，有明顯的房屋缺陷，不管怎麽賣的，上庭還是大有贏的機會。
但話說回來，能不上庭還是不上庭吧，按小時收的律師費、漫長的等候時間，都讓一場官司最後變成沒有贏家的戰爭。所以現在跟著REMAX買房的客人有福利了，只有通過REMAX買房，可以花約1000元買一個法律保證的保險，有了這個保險，可以在發現房屋質量問題後，得到最高至4萬元賠償，不用找賣家撕扯糾纏，不用請律師上庭等待漫長的判決，保險公司為你買單。這對賣家或買家，都會省不少心啊。如果有感興趣的朋友，可以電話我，具體再解釋了。
沒有法律保證銷售的房子平均比市場價格要低至少8%，所以還是正常賣房吧，加上有關保險，一樣可以讓你賣房無憂。
責任編輯：Adam Chen
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