Tag: 澳洲房地产投资

尋求進入房市的本土華人買家似乎正在改變胃口，因為最新數據表明，其重心正從他們通常瞄准的地產類型轉移出去。

向中國買家營銷澳洲房地產的在線平台居外網（Juwai）的數據顯示，去年年底帶土地的住宅地產明顯受到更大的關注。

居外網的CEO皮塔（Charles Pittar）說：“去年澳洲地產方面明確提出希望購買有土地住宅的咨詢激增了23.5%。中國買家通常購買內城區的公寓。他們最了解都市生活。按照澳洲法律，住在海外的人只能購買新住宅，入門價更可負擔。”

皮塔指出，在澳洲的中國買家以及華裔人士變得越來越可能追逐通常被認為是“澳洲夢想”的東西。

他說：“中國買家開始意識到擁有帶土地獨立屋的‘澳洲夢想’。我要說明一點，這裡討論的是住在或正搬遷到澳洲的買家，他們多數是澳洲公民，剛好是華裔。這不是海外投資者買家中的趨勢。這些買家是澳洲公民或永久居民。他們想要的東西跟其他澳人的一樣。他們希望自己的孩子有地方玩耍，可能是花園那樣的地方。”

（據澳洲新快網）

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據澳洲房地產的頂尖游說集團說，如果工黨的負扣稅方案真的實施，新南威爾士州一些郊區的普通父母們將迎來麻煩。

澳洲房地產協會（Property Council of Australia）對工黨將負扣稅限制到新房的政策提出不滿，稱這對普通的澳人來說不公平。

按照工黨政策，將自明年7月起開始實施，預計在10年內為聯邦政府省下320億澳元的預算。

如果工黨贏得大選，資本收益稅務減免會從50%降至25%。

幾個月後就要公布聯邦預算，但總理譚保（Malcolm Turnbull）仍未透露細節，政府仍有可能改動負扣稅。

澳房地產協會稱，在悉尼和新州擁有投資房產的63.2萬房東中，37.5萬在使用負扣稅。

新州的前十大地區顯示，悉尼外郊和邊遠城鎮的負扣稅房產很流行。

Baulkham Hills就排在頭位，有4135套房產涉及負扣稅。該區的獨棟屋中價是$1,065,000，公寓中價為$712,500。

此外，像Campbelltown，Cronulla和Epping的比例也不低。Wyong，North Gosford和Tamworth，Orange也在榜單。

NSW Property Council的代理執行總監Felicity Wilson從數據和地段來看受影響的是普通人而非富人。“在澳洲，840,000人涉及負扣稅，年收入都低於$80,000。”同時他也害怕負扣稅的變動會是新州房地產投資帶來壞影響。“如果房屋建設少了，崗位和租客就少了。”

但影子財長Chris Bowen 卻說，這對房屋建設有利。

投資者使用負扣稅的十大新州郊區：

1. Baulkham Hills (4135)
2. Wyong (3794)
3. Campbelltown (3140)
4. North Gosford/Erina (2830)
5. Glenwood/Stanhope Gardens (2135)
6. Epping (2070)
7. Cronulla (2125)
8. Tamworth (2110)
9. Concord/Cabarita (2110)
10. Orange (2108)

（據澳洲新快網）

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2015年即將要過去了。每到年終的時候，人們紛紛預測來年的澳洲房地產市場行情，推測哪些地方是“熱點”地區。

據澳洲房地產投資者網報導，此時，房地產投資專家、“大都市房地產戰略”公司創辦人、暢銷書作者雅德尼（Michael Yardney）更願意從大勢著眼，分析一下在中長期來說哪些地區的房地產市場表現將會比其它地區更好。

推動房地產市場的因素是什麼？

澳元彙率巨大的變化性、海外的經濟問題、來自外國的買家如潮般湧入澳洲、澳洲審查監管局收緊了對投資者的貸款政策、長期穩定的低利率，這都是顯而易見的因素。但是即將出現的新因素，自然很難判斷，幾乎不可能事先預料得到。

盡管如此，明年影響澳洲房地產市場的因素可能包括：

澳洲經濟正在緩慢下來。具體情況將如何，澳洲儲備銀行將如何通過利率來調節，這將是一個重大的因素。

澳洲審查監管局收緊的政策原先針對的是投資者，現在也針對自住房主，這將讓需求緩和下來，特別是對那些還貸款能力有些吃緊的新舉債的人來說。對於那些擁有許多房產，主要靠租金收入來還貸款的人們來說，也將很難獲得貸款。

人口將繼續增長，盡管速度會慢一些。人口增長主要集中在四大城市，特別是悉尼、墨爾本，那裡的服務業的發展會帶來很多就業。

利率在2016年可能會繼續維持在低的水平，如果經濟疲軟的話，或許會再降低一些。
商業信心正在上升，因為我們的聯邦政府和各省政府似乎都很穩定。

消費者信心自特恩布爾擔任總理之後已經回升，但明年的消費者信心如何，可能會有很多變數。就業的上升，以及穩定的失業率，將導致消費者信心的增強。

所有這些因素意味著2016年房價的增長將不會像2015年那樣好。但這也不意味著將要發生房地產市場的崩潰。全澳範圍的房價下跌不太可能，除非儲備銀行提高利率，但這在2017年之前可能不會發生。

然而，買房負擔能力的下降，情緒的變化，以及在諸如中心商業區和樓花等方面的供應過剩，將會導致市場上的各種情形混雜在一起，並且非常容易變化，房地產市場的表現將緩和下來，向買方市場轉化。現在這已經比較明顯了，拍賣成交率在下降，特別是在悉尼。

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人口因素歷來是推動房地產市場的主要動力

澳洲經濟跌跌撞撞地往前走，在這種情況下，明年工資的增加不會有多少。而且利率可能會在2017年上調。這兩個因素將發揮其作用，而且對某些地區的影響會比對其它地區更大。

利率的上升很可能會影響到那些對利率敏感的地區，如藍領地區、非大城市的地區、以及首次買房者集中的地區。

另一方面，富裕地區、新改造地區、大城市的中環地帶，房地產價值可能會上升。

因此，明年表現高於平均水平的區將是那些人們有更多的可支配收入的區，那些人們喜歡那裡的環境而樂意多花點錢買房居住的區。

悉尼房價上漲將緩慢下來，明年一年，上漲幅度可能在5%。墨爾本房價漲幅可能略高，在7%左右。

隨著礦產業繼續下滑，珀斯、達爾文的房價將進一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德將繼續見證房價的中度上漲。布裡斯班房地產市場將一步上揚，全年上漲幅度7%左右。

小城市、邊遠地區、礦業城鎮的房價上漲不會太大。沒有多少人會湧入這些地方，那裡的經濟也不會因此得到加強，也不會吸引投資者的到來。

2016年將是處理你的不良房產的大好時機

盡管在某些地區的房地產市場上還有很好的機會。從大勢來看，房地產增值不會比得上今年。

而且，在2016年，這將是一個機會， 讓投資者們放棄手上的那些表現欠佳的房產，因為這樣的房產將會繼續讓他們失望。

盡早發現表現欠佳房產的最好辦法是進行年度回顧，問自己幾個嚴肅的問題：

• 這個房產的表現像我所預計的那樣嗎？
• 這個房產的表現是不是高於市場平均水平？
• 如果這個房產現在上市的話，我還會買嗎？
• 有沒有什麼辦法能夠改善這個房產，讓其給我的投資帶來更吸引人的回報？
• 這個房產有沒有可能在未來十年或更長的時間裡表現高於市場平均水平？

誠然，房地產市場是一個長期的投資，但有時，正確的做法是把令你賠錢的房子賣出去，再去買更好的。因為你不處理掉的話，你的房子與好房子之間的差距只能是越來越大。

但是，如果你的房子是有租客住著，那麼考慮在租約到期或臨近到期時賣掉，以便增加其對投資買主和自住買主們的吸引力。

（據澳洲新快網）

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據澳洲金融網報道，澳洲房地產投資公司IP Global稱，在澳元強勁時購買期房公寓的外國投資者現在大賺了30%。

IP Global的高級投資經理朱伊麗莎白（Elizabeth Chu，音譯）稱，在18個月前購買公寓只付了10%的首付的外國投資者，在公寓建好時，因澳元貶值，購買能力大升了。

在過去兩年，澳元下跌了30%，一些專家稱澳元仍會下跌，澳新銀行認為可能會跌破60美分。

朱說，一些外國投資者所在國的貸款對資產比率較低，而印花稅較高，所以紛紛在思考分散投資。她手上的很多投資者都投資了墨爾本和悉尼的公寓，現在布裡斯班成為了他們的新熱點。

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（據澳洲新快網）

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近日中國人在澳大利亞房地產投資再次被推到了風口浪尖，中國買家被指推高了悉尼的房地產市場，造成居住可負擔水平升高。

然而悉尼大學教授杭智科則指出，根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，其實中國投資房產的比例並沒有那麼高，民用房產的投資比例僅僅占到2%。究竟中國人在澳大利亞房地產市場的投資狀況如何呢？

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按照法律術語，“中國投資者”被定義為那些購買房產需要外國投資審查委員會審批的人士。在2013-14財年，根據外國投資審查委員會數據，中國投資者購買的民用房產投資總價值達到58億元。這與悉尼大學和畢馬威公司針對中國人澳大利亞實際投資的數據報告相一致。

根據澳大利亞統計局數據，澳大利亞民用房地產銷售同期的總價值為2580億元。然而58億元的中國人購買民用房地產投資數據是估計值，因為外國投資審查委員會僅僅列出審查通過的房地產投資，並沒有區分商用或者民用。

按照估計的數值比例，整體通過審批的價值124億元中國房地產投資，民用和商用的數值分別為58億元和66億元。不過對比悉尼大學和畢馬威公司聯合公布的數據，實際民用房產投資在2014日歷年達到44億元，稍稍低於政府的估計。

2013-14財年，澳大利亞統計局記錄了大約482,720套房產買賣，澳大利亞的平均房價從2013年9月季度的516,300元增長到2014年6月份季度的548,900元。

2013-14年度外國在澳大利亞房地產投資

基於投資審查委員會數據，整體外國投資占到民用不動產的13.4%，而來自中國投資者的投資比例接近2%。

這一估計和國民銀行澳大利亞季度居民房產調查的數據相一致。調查稱，同一財政年度外國投資者對於新建房產的需求波動位於12.5%至10.2%之間，而對於二手房的需求波動位於8%至7.2%之間。

隨著經濟增長的減緩和澳元的下跌，外國人投資民用房地產的趨勢未來應該不會減弱。在高喊中國投資者是買不起房產的主要因素前，所有的評論人士都應該至少考慮一下以上的數據。

（據澳洲新快網）

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一個財政年度結束了，另一個財政年度開始了。這段時間，對一個投資房地產的人來說，要做的事情不僅僅是稅務減免和房地產貶值的時間表，這也是對你所投資的澳洲房地產進行重新估價的大好時機，以便使你在新的財政年度裡處於一個有利的境地。

據澳洲房地產觀察網報導，列舉有關五個根本問題，建議在新財年開始的第一個月裡，投資者們都應該來答一答。為的是讓他們的房產在目前的澳洲租房市場上繼續保持有競爭力、有人住。

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租客是否合適？

大多數租房合同在12個月後結束。這意味著，你應該評價一下對你的房產來說，你的租客是否合適。問問自己，他們是否准時付房租，把房子照看的好好的？你的房產管理員是不是時常需要去催房租？如果後一個問題的答案是“是”的話，那麼現在可能是你找新的租客的時候了。可以與你的管理員商談一下，問他們認為租客有沒有問題。他們每天照看那麼多的房子，所以可以很清楚地告訴你你的租客怎麼樣。

是否是更新租約的時機？

新財政年度的開始也是一個大好時機，來檢查一下租金是否合適。並不是所有的租約都是在6月底結束的，但這不意味著你不可以在這時開始你的評價。

在一個競爭激烈的市場上，房主要求提高租金以適應通貨膨脹的水平，這往往是被人接受的。相似的，如果房子所在地區變得更加宜人、方便，比如新的基礎設施建成，大學校園落成、公共交通改善、等等，可以與你的房產管理員商量適當地提高房租。

與之相反，當房地產市場繁榮的時候，租房市場往往變得平淡，因為許多租房的人自己買了房子去住。在這種情況下，保證你的房子具有競爭力，不要空閑。或許值得維持現行的房租，直到一年之後再重新審議。

你有沒有保險？

對於一個投資房地產的人來說，房主保險是必須要有的。畢竟，你需要保護你的財產，以防萬一你的租客嚴重地損壞了你的房子。然而，在報稅的忙亂期間，許多人忘了去更新自己的房主保險。請你或你的房產管理員記住在新的財政年度開始時把保險更新了。

是不是做點小維修？

許多投資人買房時，想的是將來有錢了對其進行翻新或裝修。結果發現，五年過去了，還是一點也沒有做。

翻新裝修可以為你帶來巨大的回報。從短期來看，改善了的房子可以對租客更具有吸引力，從長期來看，適當的做一些修補工作可以為你有一天出售房子時帶來很大的增值。

如果在財政年底的時候，你發現沒有足夠的錢去做全面的翻新裝修，請記住一下小打小鬧的修補也可以維持相對長的時間，比如可以重新刷一遍漆。把小活分長期來做，不會讓你感到在錢的方面有多大的負擔，並且可以實現你的長期維修目標。此外，你目前的租客也會感謝你為房產的保養所做的努力。

是否需要轉換貸款？

對那些目前的貸款已經為繼了好幾年的人來說，很可能你的生活方式與財務狀況已經發生了變化。如果是這樣的話，很可能你值得重新做貸款。

每一個投資人都應該考慮重新貸款，找到一個更好的貸款計劃，從中獲益。比如，你可以找一個利率更低的貸款，並且帶有更好的條款，如允許重新取款、允許把賬戶分開等。把貸款重做，也可以給你帶來稅務上的好處，如果你可以使用屬於自己的那部份錢投資於更多的房產的話。不論是什麼理由，征求你的財務顧問的意見。

身為房地產投資人並不是一件輕而易舉的小事。盡管你可以求助於房地產管理人、財務顧問、法律顧問，但最終的根本問題還需要你自己來回答。在每一個財政年度開始的時候，花點時間，重新評價一下自己的投資，將會更有利於你最大限度地在投資房上獲取短期與長期的收益。

（據澳洲新快網）

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