Tag: 澳洲税收

根據澳洲稅法規定，房產折舊由原始資本、附加資產和建成後的擴建或改建三部分組成。

1、原始資本（capital works deductions）

原始資本是指1985年7月19日後的建築結構上的折舊，如地基、主體結構、內外牆、門窗、瓷磚、實木地板、各種管路線路、晾衣架、信箱、電視天線等。

原始資本（capital works）：按建房完工日期和建房種類，按年折舊（以建築原始成本的2.5% 或4%）。

根據澳洲的稅法， 1985年後修建的民宅（不含土地），原始資本使用壽命是40年。一部分商業房產，如1979年後修建的酒店、汽車旅店的原始資本使用壽命是25或40年。

2、附加資產（depreciating assets）

 附加資產指裝飾上的折舊，如地板、復合地板、地板革、窗簾、百葉窗、空調、電器、家具、防盜報警器、防火滅火裝置、車庫或院門自動開啟裝置、熱水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、獨立花園工具屋（garden shed）等。

附加資產以當前市場價值的3.3%到100%來計算。澳洲稅務局（ATO）出版的投資物業報稅指南（最新的版本是《Rental Properties 2015》），它詳細規定了哪些資產是屬於原始資本，哪些資產是屬於附加資產以及它們各自的使用壽命。這是我們制作資產折舊抵稅報告的重要依據。有興趣的讀者不妨在網上搜索並下載一份該投資物業報稅指南，肯定會開卷有益的。

3、建成後的擴建（extension）、改建（renovation, alteration）和外部結構改造（exterior improvement)

建成後的擴建（extension）、改建（renovation, alteration）和1992年2月26日後外部結構上的改造（exterior improvement）如涼棚，泳池，車道，圍牆等按年折舊（以原始擴建，改建成本的2.5% 或4%）。

根據澳洲的稅法，投資人自建、加建、擴建的固定資產，應提供真實的原始成本給資產折舊抵稅報告的制作人並作為報告的依據，其中業主投入的個人時間或勞力不計。比如業主選擇自己粉刷油漆，他只能申報相應的材料費，他個人的時間和勞力是不可以申報的。

在對建築進行擴建或改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一的計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。

黃估算師專業分析

正因為這三部分的共同作用，導致95%的投資物業都值得做資產折舊抵稅表。

即使原始資本的折舊額顯示為零的房子，它都存在著其它兩項的折舊額，其數值往往與原始資本上的折舊額相當，不容忽視。

制作資產折舊抵稅報告的目的之一，就是把附加資產（assets）從房屋建築總價中剝離，賦予其最大的價值，利用其使用壽命短的性質，實現投資初期賬面花費的最大化。

明白這一點，如果投資者更換了車庫自動門，他應該讓安裝工人把車庫自動門的遙控器，馬達和車庫門體一一在發票上逐項分開列明。因為遙控器，馬達屬於附加資產，使用壽命是5或10年。而車庫門體屬於原始資本，使用壽命是40年。在計算折舊時，車庫自動門的遙控器與馬達和車庫門體的計算公式顯然是不一樣的。

另外稅法還允許“前人植樹，後人乘涼”的好政策，即在業主出售房產後，相關未申報的折舊額可轉贈給新的業主，這將給後者帶來可觀的稅務利益。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

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黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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投資者所持有的資產組合中，除購買全新的資產可以折舊外，購買的二手資產也可以折舊。一些客人問我，他從ebay上買的物品，沒有發票，能否做折舊？我說只要它是用於做生意，有使用價值，我們就可以評估它的現值，並以此用來做折舊。這和你是否有發票沒有太大的關系。

同理，一些禮物，你可能沒花一分錢，更不可能有發票。然而你把它用於做生意，那麼專業的建築估算師會上門評估它的現值，讓你從中獲取最大的稅務利益。

投資房中的家具電器等同樣可以用來折舊。有一位業主向我咨詢，說開發商提供的家具方案可不可以買？可不可以用來折舊？我告訴他，當然可以了。不僅全新的家具家電都可以用來折舊，而且二手的家具家電，無論原始的購買憑證是否存在，它們都可以用來折舊。

專業的建築估算師會上門對每一件資產進行現場的評估，評估的依據是其當前的市場價值。如果一項資產，購買了若干年，其財務上的賬面價值有可能是零了。但是我們把它應用於其它的投資項目上，只要它還有使用價值，我們就有辦法對其進行再評估，賦予其全新的價值，從而按照規定進行每年的折舊計算。

這位業主聽了我的簡述後，十分高興，因為他正想更換他家客廳中的沙發、衣櫃等舊家具，正發愁沒有地方可以處理這些舊的家具。如果他把舊的家具放到投資房中，隨房間一起出租，不僅可以獲得較高的租金，而且每年還可獲得額外的折舊數額，同時自家的生活質量也得到提高，一舉兩得，何樂而不為？

同樣是通過裝修來提升投資房的最終收益，另一位業主在其後院加建了一個廚房並安裝一套帶洗理池功能的櫥櫃，然後他將這套櫥櫃算作家具的類別並用家具的有效壽命（13.3年）來進行每年的折舊抵稅，結果卻被澳洲稅務局在之後的審計中查處並繳納了罰金。

究其原因：即使這個櫥櫃和他買的獨立書桌等材質相同、形狀大小相似，甚至是由同一個制造商提供，但是櫥櫃在稅法上被認為是房屋結構的一部​​分，因為它是固定在房屋的結構上。因此，櫥櫃必須按40年的有效壽命來進行每年的折舊計算。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

經歷了2016年的緩慢啟動，墨爾本房產市場將進入5、6月銷售旺季，未來數月購房者將迎來大量房屋選擇。根據REIV今天發布的季度報告，截止到3月31號，墨爾本房屋中位價連續二季度維持在$713,000。墨爾本中位價企穩，海內外的投資者信心大增！【閱讀原文】

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隨著時間的推移，土地將增值（Appreciation），所以土地是不能折舊的。

泛泛而言，在同一時間、同一地點，以同等價格建造的全新公寓所產生的折舊額一般比全新獨立屋的折舊額高，因為獨立屋的土地更值錢，故該土地成分無法做折舊。

投資者A用30萬買了塊土地，假設他是通過全額貸款的購買方式，他每年需還貸款利息$21,000（利率按7%算，只付利息）同時他沒有租金收入和資產折舊等抵稅收益，（按照一年52周的算法），他每周需承擔$400以上的費用。

投資者B用38萬買了個房子（土地價值約30萬），假設他也全額貸款，他每年需還貸款利息$26,600 （利率按7%算，只付利息）。同時，他的租金年收入為$19,000，含資產折舊在內的可抵稅額度平均每年$13,000 （頭五年）。如果他的稅率是37%，他每年可退稅$7,600多（我們假設投資者B還有其他方面的收入，交稅已足夠）。他每周幾乎無需自行承擔任何費用，比投資者A輕松不少。

若干年後，如果兩塊土地的增值是相似的，那麼投資者B的收益肯定大於A的收益，因為前者日常開支少、現金流良好。由此可以看出，房產投資比單純的土地投資更具備優越性和可行性。

折舊抵稅的資產必須是投資類資產。而業主自用的資產如自住房是不具備申報折舊的條件。但業主一旦將自用型資產轉換為投資型資產，他就應該立刻申報折舊，享受稅務上的優惠。

案例一，老李15年前買了一個新蓋的房子自住。12年前搬出後將這個房子以出租方式獲取收益，但從未申報過該房作投資使用時的折舊。他現在明白了投資房折舊抵稅的道理，找筆者制作一份資產折舊抵稅報告。筆者告訴他15年前的新房壽命是40年，如果他從12年前搬遷日時就制作一份資產折舊抵稅報告的話，他可以申報余下的近37年的資產折舊。根據最新的稅法，現在我們恐怕只能倒退2年，也就是說老李無法申報從搬出日起到2年前共計10年的任何折舊，累計達五萬余元，其損失之大，令人痛心。

在此，我希望提醒那些持有投資物業（特別是近年來購買的物業）但從未申報過資產折舊的投資者們：請盡快聯系專業估算師，請他們幫您出具一份資產折舊抵稅報告。否則在今年​​7月1日之後，您又將錯過額外一整年的資產折舊抵稅的優勢了。

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