澳洲 | 黃估算師傳授澳洲資產折舊抵稅秘笈

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澳洲資產折舊抵稅系列(十四):如何考察折舊報告制作人的資質?

只有擁有建築估算正規學歷並有相關從業經驗的專業人士,才能被澳洲建築估算師協會(AIQS)接納為高級會員,只有他們出具的房產折舊報告才能保障您獲得長達40年的抵稅額度。既然如此,我們有什麼途徑檢測報告的制作人是否具備注冊稅務代理?又如何可甄別出真正的建築估算師?【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(十三):折舊報告何為正規?

某客戶向我抱怨,她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告,結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓。網上常見的一些所謂的DIY報告,費用只有200到300元;而正規的建築估算師出具的折舊報告通常在500到800元。資產折舊抵稅表需建築估算師出具,和房子任何時期的估價無關。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(十二):報價低的報告靠譜嗎?

當前經濟不好,大家都想辦法在省錢。但做折舊抵稅報告,務必要從開始就選對人,千萬不可按費用高低來做選擇。因為一名有資歷和經驗,高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益(遠遠大於初始投入),更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(十一):最大化投資者抵稅額度

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商,當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時,他問了我兩個問題,第一:你是否可以提供折舊最大額度?第二:你是否有專業保險?話畢,我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處,這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(十):資產折舊抵稅報告的必要性

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時,經常會被問到,做資產折舊抵稅報告是不是必須的?這不是必須的。事實上,購買投資房或生意後,稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但絕大多數當地澳洲人都會選擇去做,因為所得均優於付出。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(九):破解第三大誤解——“負現金流的物業或低收入投資者無需做折舊”

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢,現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用,為何還要做資產折舊抵稅報告?據統計,約有79%的投資者多交了稅,究其原因,大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。為了您的稅務利益最大化,請抓緊聯系專業人士,早日實現個人的財務自由。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(八):破解第二大誤解——“會計師為我做折舊”

澳洲稅務局規定,只有建築估算師兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告,其他任何人不能簽發折舊報告。普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格,兩者的適用範圍(前者是報稅,後者是制作折舊報告)是有嚴格區別的,任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(七): 破解最大誤解——“舊房不值得做折舊”

經常有投資者問我,他的物業是個舊房子,很多年都沒有申報資產折舊了,是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。今期專欄,我會告訴大家澳洲稅法有關的規定,扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(六):房產折舊的三大組成部分

根據澳洲稅法規定,房產折舊由原始資本、附加資產和建成後的擴建或改建三部分組成。正因為這三部分的共同作用,導致95%的投資物業都值得做資產折舊抵稅表。即使原始資本的折舊額顯示為零的房子,它都存在著其它兩項的折舊額,其數值往往與原始資本上的折舊額相當,不容忽視。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(五):業主利益最大化

澳洲的稅法是鼓勵投資的,其中一個重要的表現就是賦予投資者對其資產進行快速折舊的權利,不僅可享受稅務上的優惠,還可增加其現金流和投資回報。為使業主的利益最大化,我通常會制作一份跨度是40年的資產折舊抵稅報告,詳盡列出在兩種方法下每年可以申報的折舊抵稅額。今期專欄,我會運用簡單的案例說明。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(四):資產折舊的兩種方法

概括而言,資產折舊可分為遞減價值法 Diminishing Value Method (DV), 和原始成本法。資產的擁有人可在上述兩種方法中二選一,然而一旦選定,就不得在該資產整個壽命中變更。這兩種方法各有利弊,我會以案例詳細說明。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(三):什麼可以用來做折舊?禮物、家具也可以!

投資者所持有的資產組合中,無論全新或二手,只要它是用於做生意,有使用價值,我們就可以評估它的現值,並以此用來做折舊。投資房中的家具電器等同樣可以用來折舊,不僅可以獲得較高的租金,而且每年還可獲得額外的折舊數額,同時自家的生活質量也得到提高,一舉兩得,何樂而不為?【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(二):投資土地與房產比較

隨著時間的推移,土地將增值,所以土地是不能折舊的。泛泛而言,在同一時間、同一地點,以同等價格建造的全新公寓所產生的折舊額一般比全新獨立屋的折舊額高,因為獨立屋的土地更值錢,故該土地成分無法做折舊。我會用例子和案例為你詳細解釋。【閱讀原文

 

澳洲資產折舊抵稅系列(一):合法避稅 現金為王

在澳洲投資固定資產的優點很多,除了長期穩定和可觀的增值外,它還可以帶來獨特的資產折舊抵稅額度,每年可為投資者省下一筆可觀的稅金,每年可達成千上萬的現金返還,不僅可以增加他的現金流,進而提高投資的回報率。真可謂:交稅是光榮,逃稅是犯罪,省稅是智慧。【閱讀原文

 

澳洲 | 資產折舊抵稅系列(十):資產折舊抵稅報告的必要性

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時,經常會被問到,做資產折舊抵稅報告是不是必須的?

首先,這不是必須的。就像每年的報稅,稅務局並沒有規定報稅工作必須由注冊的稅務代理來做。但事實上,找注冊稅務代理來代勞,不僅省時省事,而且放心可靠,因為您知道他會正確地上報您的財務信息,並最大化您的稅務利益。

同樣的道理,在購買投資房或生意後,稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但是,絕大多數當地澳洲人都會選擇去做。因為他知道,做總比不做好,早做比晚做好,絕大多數情況下,他的所得均優於付出。

我們說,現行的稅法是鼓勵人們去投資的,其中一個重要的表現就是在資產折舊抵稅方面。比如,初始成本小於或等於300元的附加資產是可以當年一次性抵消的,而初始成本大於300元而小於或等於1000元的附加資產是可以加倍來計算折舊抵稅額的。當附加資產的初始成本大於1000元,則它應按照規定分期計算折舊抵稅額。一旦它的剩余價值在300元到1000元之間,它就能立即加倍來計算折舊抵稅額。這就是為什麼大部分的附加資產都能在前五年把其絕大部分的價值都抵回來的原因。

除此之外,附加資產是無時間限定的。也就是說,不管它有多舊,也不管它的帳面價值還剩多少,只要這個附加資產還在運作並仍具備使用價值,專業估算師都可以對其進行重新估價,賦予其新的價值,從而按稅法規定來進一步操作折舊抵稅事宜。

因此,不僅新的資產值得制作資產折舊抵稅報告,舊的資產也同樣適用。憑我多年的經驗,大約95%的案例都值得做資產折舊抵稅的工作,並且制作或更新資產折舊抵稅報告的費用是100%當年抵稅的,也就是說,它往往是不需要您真正買單的,這就是洋人對它情有獨鐘的緣由了。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢,現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用,為何還要做資產折舊抵稅報告?據統計,約有79%的投資者多交了稅,究其原因,大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。為了您的稅務利益最大化,請抓緊聯系專業人士,早日實現個人的財務自由。【閱讀原文

 

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(九):破解第三大誤解——“負現金流的物業或低收入投資者無需做折舊”

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢,現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用。為何還要做資產折舊抵稅報告?

我回答,首先房租收入會隨著通貨膨脹而逐年上漲,而房屋貸款利息等開支是相對固定的。今天打平或賠錢的投資物業,5-10年後一般會成為正現金流的物業。那時候,你會因為多打稅而苦惱。如果現在做一份投資房折舊報告並每年上報抵稅額度,雖然短期內沒有經濟利益, 然而5-10年後這些多年累積的負值(相當於虧損)可在投資房產成為正現金流的物業以後發揮它們的作用,讓您將來少交稅。

低收入投資者將來也是有可能掙更多的錢。比如上文提到的在讀的學生。如果您現在不做資產折舊抵稅報告,白白放棄應有的稅務利益,等到您將來接到國稅局寄來的交稅單時,才想把若干年前漏報的折舊抵稅額找回來就難了(幾乎是不可能的)。據統計,約有79%的投資者多交了稅,究其原因,大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。

此外,折舊可以影響到業主將來賣房時的增值稅,投資房子上附加資產的折舊額是不用還回去的。這無疑是增加了擁有物業期間的成本,讓業主少交增值稅。若讀者有相關疑問,敬請咨詢專業人士。

我們經常會看到因為對折舊這一概念一無所知而承受不必要損失的投資者,十分痛心,希望在此告誡讀者,做(折舊)比不做(折舊)要好,要做就盡早做並且要做出最大的結果。

每年的7月1日在稅務上都是一個時間分隔點。我們希望大家告訴大家,如果您擁有投資房產而從來沒有一份資產折舊抵稅報告的話,過了7月1日,您有可能又白白損失了一整年的折舊抵稅額度,從而要多交稅了。為了您的稅務利益最大化,請抓緊聯系專業人士,在7月1日到來前,運籌帷幄,把握主動,早日實現個人的財務自由。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

澳洲稅務局規定,只有建築估算師兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告,其他任何人不能簽發折舊報告。普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格,兩者的適用範圍(前者是報稅,後者是制作折舊報告)是有嚴格區別的,任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。【閱讀原文

 

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(八):破解第二大誤解——“會計師為我做折舊”

不少投資者認為做折舊是會計師的事情,為何還要找專業的建築估算師做折舊呢?

澳洲稅務局(ATO)規定,目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格,一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理;而另一種是QS類別的注冊稅務代理,專做折舊抵稅報告。只有建築估算師(Quantity Surveyor)兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告,一人必須同時具備兩種資格。其他任何人(包括估價師和會計師等)不能簽發折舊報告,也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格,兩者的適用範圍(前者是報稅,後者是制作折舊報告)是有嚴格區別的,任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是,會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說,您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產,包括民用和商用物業在內,其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房,開發商也無法開具建房成本的發票,因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分,土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下,稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士,如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時,並不是依賴發票,而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的,如果沒有相關的發票或收據,再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反,若客人無法提供發票或收據,專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值,建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士,因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件,它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本,投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性,且可抵稅的費用一起,交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取(這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別,不僅違法,且一旦被稅務局查出,全盤皆輸,後果嚴重。)

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

經常有投資者問我,他的物業是個舊房子,很多年都沒有申報資產折舊了,是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄,我告訴大家澳洲稅法有關的規定,扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文

 

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澳洲資產折舊抵稅系列(七): 破解最大誤解——“舊房不值得做折舊”

經常有投資者問我,他的物業是個舊房子,很多年都沒有申報資產折舊了,是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的華人朋友以往對固定資產折舊認識不深,往往忽略它。雖然澳洲稅法規定,1985年7月18日前開工建造的房屋,其原始資本(即建築的結構)是忽略不計的。但是,除原始資本外,附加資產(assets)是固定資產折舊重要的組成部分,其價值往往超過了原始資本部分的價值,不容忽視。

即使你的投資房建於1985年7月18日前,只要現在是有租客在裡面居住,它就擁有附加資產,比如空調、風扇、地毯、窗簾、百葉窗、熱水爐、爐具、排風扇、防火警報器等等。這些附加資產,沒有年份的限制,只要它還有使用價值,就可以計入資產折舊抵稅報告中。折舊抵稅報告的制作人或其代表會上門對它們進行檢查,評估它們的現有價值,應用稅法規定的有效壽命值,計算出每一年投資者可申報的資產折舊值。

除此之外,澳洲稅法還規定,對於1992年2月26日後進行的裝修,包括改建、加建和擴建等,都可以按原始的建築成本分40年來進行折舊。建築估算師是唯一被稅法認可,可計算出原始建築或裝修成本的專家。對於投資房購買前發生的改建、加建和擴建,房產現任所有者也可以按年數來申報相關的折舊值。

根據以往的經驗,我相信95%以上的舊房子都值得做一份資產折舊抵稅報告。對於舊的房子,我們甚至可以在網上搜索一些資料,為投資者在下訂單前,免費提供第一整年折舊額度的大致範圍,供您和報稅的會計參考,為您解除後顧之憂。更何況制作固定資產折舊抵稅報告的費用是可以當年100%抵稅的。投資者們,您還猶豫什麼呢?

對於投資者購買前已完成的建築(含加建、擴建的固定資產),在其壽命期限內,以後的業主依然可以按年申報折舊,不過要減去從建築、加建、擴建完成時到資產擁有前的所有折舊。

案例分享

老李2010年在舊城區買了一套投資房,原始建築建於70年代。根據澳洲稅法規定,1985年前修建的房屋,原始資本上的折舊不計。那麼,老李是否已失去了大部分的資產折舊額度呢?

筆者進行了現場調查,結果發現老李的房屋在2000年左右進行了大規模擴建,原木屋被加高,增加了樓下的祖母屋(Granny Unit),估計當時擴建的費用共計10萬澳元。這樣老李可繼續申報祖母屋(Granny Unit)部分自購買日起剩余的全部折舊額(非老李擁有期間的折舊是不計算在內的), 每年約有3000澳元。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

 

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澳洲資產折舊抵稅系列(六):房產折舊的三大組成部分

根據澳洲稅法規定,房產折舊由原始資本、附加資產和建成後的擴建或改建三部分組成。

1、原始資本(capital works deductions)

原始資本是指1985年7月19日後的建築結構上的折舊,如地基、主體結構、內外牆、門窗、瓷磚、實木地板、各種管路線路、晾衣架、信箱、電視天線等。

原始資本(capital works):按建房完工日期和建房種類,按年折舊(以建築原始成本的2.5% 或4%)。

根據澳洲的稅法, 1985年後修建的民宅(不含土地),原始資本使用壽命是40年。一部分商業房產,如1979年後修建的酒店、汽車旅店的原始資本使用壽命是25或40年。

各類物業在原始資本上的折舊率

2、附加資產(depreciating assets)

 附加資產指裝飾上的折舊,如地板、復合地板、地板革、窗簾、百葉窗、空調、電器、家具、防盜報警器、防火滅火裝置、車庫或院門自動開啟裝置、熱水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、獨立花園工具屋(garden shed)等。

附加資產以當前市場價值的3.3%到100%來計算。澳洲稅務局(ATO)出版的投資物業報稅指南(最新的版本是《Rental Properties 2015》),它詳細規定了哪些資產是屬於原始資本,哪些資產是屬於附加資產以及它們各自的使用壽命。這是我們制作資產折舊抵稅報告的重要依據。有興趣的讀者不妨在網上搜索並下載一份該投資物業報稅指南,肯定會開卷有益的。

3、建成後的擴建(extension)、改建(renovation, alteration)和外部結構改造(exterior improvement)

建成後的擴建(extension)、改建(renovation, alteration)和1992年2月26日後外部結構上的改造(exterior improvement)如涼棚,泳池,車道,圍牆等按年折舊(以原始擴建,改建成本的2.5% 或4%)。

根據澳洲的稅法,投資人自建、加建、擴建的固定資產,應提供真實的原始成本給資產折舊抵稅報告的制作人並作為報告的依據,其中業主投入的個人時間或勞力不計。比如業主選擇自己粉刷油漆,他只能申報相應的材料費,他個人的時間和勞力是不可以申報的。

在對建築進行擴建或改建的原始成本無法知曉的情況下,稅法規定建築估算師的估算結果是唯一的計算折舊的依據。其它人士,如會計師是無法代勞的。

黃估算師專業分析

正因為這三部分的共同作用,導致95%的投資物業都值得做資產折舊抵稅表。

即使原始資本的折舊額顯示為零的房子,它都存在著其它兩項的折舊額,其數值往往與原始資本上的折舊額相當,不容忽視。

制作資產折舊抵稅報告的目的之一,就是把附加資產(assets)從房屋建築總價中剝離,賦予其最大的價值,利用其使用壽命短的性質,實現投資初期賬面花費的最大化。

明白這一點,如果投資者更換了車庫自動門,他應該讓安裝工人把車庫自動門的遙控器,馬達和車庫門體一一在發票上逐項分開列明。因為遙控器,馬達屬於附加資產,使用壽命是5或10年。而車庫門體屬於原始資本,使用壽命是40年。在計算折舊時,車庫自動門的遙控器與馬達和車庫門體的計算公式顯然是不一樣的。

另外稅法還允許“前人植樹,後人乘涼”的好政策,即在業主出售房產後,相關未申報的折舊額可轉贈給新的業主,這將給後者帶來可觀的稅務利益。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

 

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澳洲資產折舊抵稅系列(四):資產折舊的兩種方法

上文提到,投資者所持有的資產組合中,無論全新或二手,只要它是用於做生意,有使用價值,我們就可以評估它的現值,並以此用來做折舊。概括而言,資產折舊有下述兩種方法:

  • 遞減價值法 Diminishing Value Method(DV), 它是定率遞減折舊的;
  • 原始成本法 Prime Cost Method(PC), 它是分期定額折舊的。

案例分享

如果投資人在出租屋裡安裝了一台新的分體空調,連工帶料共2000澳元。稅法規定,分體空調的使用壽命是10年。

按照原始成本法,投資人每年可申報折舊是2000*1/10=200元,折舊抵稅額度在這十年裡每年都是等值的。

然而按照遞減價值法,投資人可按1/10的比例雙倍計算折舊額,也就是說每年20%的固定比例來計算。他第一年獲得的折舊額是2000*1/10*2=400元,第二年按照剩余價值的20%, 即 (2000-400)*1/10*2=320元

他每年可以申報的分體空調折舊額如下。由於篇幅的限制,下面只列出前五年的折舊總額:

遞減價值法與原始成本法的五年計算比較

從上表我們可以看出應用遞減價值法折舊能使第一年的折舊額最大,以後每年逐漸遞減, 在這時段,定率遞減折舊值會大於分期定額折舊值。然而存在這一個分界點,在此時(本例中是第四-五年),定率遞減折舊值和分期定額折舊值相等。此後,定率遞減折舊值會繼續遞減,直到為零。在這時段,定率遞減折舊值會小於分期定額折舊值。等到了第十年末,使用定率遞減折舊方法和分期定額折舊方法計算的總折舊累計額是相同的,等於資產初始的價值2000元。

黃估算師的建議

資產的擁有人(owner)可在上述兩種方法中二選一。然而一旦選定,就不得在該資產整個壽命中變更。具體如何選定:遞減價值法還是原始成本法,請投資人咨詢報稅的相關會計師。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

在澳大利亞做地產開發,項目選址是既講求藝術又講求科學:稱其為藝術是因為你需要有足夠的想像力和敏銳的直覺,能夠知道考慮中的地塊具有怎樣的潛力轉化為有特色的建築項目;稱其為科學是因為你需要了解與每個地區所相關的事實因素,如附近項目的銷售情況、租金產出、中間價的變動和將來政府政策規劃等等。作為整個開發項目中最重要的第一步,我們相信地產開發選址有好幾個方面是值得探討的。【閱讀原文

 

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澳洲資產折舊抵稅系列(三):什麼可以用來做折舊?禮物、家具也可以!

投資者所持有的資產組合中,除購買全新的資產可以折舊外,購買的二手資產也可以折舊。一些客人問我,他從ebay上買的物品,沒有發票,能否做折舊?我說只要它是用於做生意,有使用價值,我們就可以評估它的現值,並以此用來做折舊。這和你是否有發票沒有太大的關系。

同理,一些禮物,你可能沒花一分錢,更不可能有發票。然而你把它用於做生意,那麼專業的建築估算師會上門評估它的現值,讓你從中獲取最大的稅務利益。

投資房中的家具電器等同樣可以用來折舊。有一位業主向我咨詢,說開發商提供的家具方案可不可以買?可不可以用來折舊?我告訴他,當然可以了。不僅全新的家具家電都可以用來折舊,而且二手的家具家電,無論原始的購買憑證是否存在,它們都可以用來折舊。

專業的建築估算師會上門對每一件資產進行現場的評估,評估的依據是其當前的市場價值。如果一項資產,購買了若干年,其財務上的賬面價值有可能是零了。但是我們把它應用於其它的投資項目上,只要它還有使用價值,我們就有辦法對其進行再評估,賦予其全新的價值,從而按照規定進行每年的折舊計算。

這位業主聽了我的簡述後,十分高興,因為他正想更換他家客廳中的沙發、衣櫃等舊家具,正發愁沒有地方可以處理這些舊的家具。如果他把舊的家具放到投資房中,隨房間一起出租,不僅可以獲得較高的租金,而且每年還可獲得額外的折舊數額,同時自家的生活質量也得到提高,一舉兩得,何樂而不為?

同樣是通過裝修來提升投資房的最終收益,另一位業主在其後院加建了一個廚房並安裝一套帶洗理池功能的櫥櫃,然後他將這套櫥櫃算作家具的類別並用家具的有效壽命(13.3年)來進行每年的折舊抵稅,結果卻被澳洲稅務局在之後的審計中查處並繳納了罰金。

究其原因:即使這個櫥櫃和他買的獨立書桌等材質相同、形狀大小相似,甚至是由同一個制造商提供,但是櫥櫃在稅法上被認為是房屋結構的一部​​分,因為它是固定在房屋的結構上。因此,櫥櫃必須按40年的有效壽命來進行每年的折舊計算。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

經歷了2016年的緩慢啟動,墨爾本房產市場將進入5、6月銷售旺季,未來數月購房者將迎來大量房屋選擇。根據REIV今天發布的季度報告,截止到3月31號,墨爾本房屋中位價連續二季度維持在$713,000。墨爾本中位價企穩,海內外的投資者信心大增!【閱讀原文

 

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黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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澳洲資產折舊抵稅系列(二):投資土地與房產比較

隨著時間的推移,土地將增值(Appreciation),所以土地是不能折舊的。

泛泛而言,在同一時間、同一地點,以同等價格建造的全新公寓所產生的折舊額一般比全新獨立屋的折舊額高,因為獨立屋的土地更值錢,故該土地成分無法做折舊。

投資者A用30萬買了塊土地,假設他是通過全額貸款的購買方式,他每年需還貸款利息$21,000(利率按7%算,只付利息)同時他沒有租金收入和資產折舊等抵稅收益,(按照一年52周的算法),他每周需承擔$400以上的費用。

投資者B用38萬買了個房子(土地價值約30萬),假設他也全額貸款,他每年需還貸款利息$26,600 (利率按7%算,只付利息)。同時,他的租金年收入為$19,000,含資產折舊在內的可抵稅額度平均每年$13,000 (頭五年)。如果他的稅率是37%,他每年可退稅$7,600多(我們假設投資者B還有其他方面的收入,交稅已足夠)。他每周幾乎無需自行承擔任何費用,比投資者A輕松不少。

若干年後,如果兩塊土地的增值是相似的,那麼投資者B的收益肯定大於A的收益,因為前者日常開支少、現金流良好。由此可以看出,房產投資比單純的土地投資更具備優越性和可行性。

折舊抵稅的資產必須是投資類資產。而業主自用的資產如自住房是不具備申報折舊的條件。但業主一旦將自用型資產轉換為投資型資產,他就應該立刻申報折舊,享受稅務上的優惠。

案例一,老李15年前買了一個新蓋的房子自住。12年前搬出後將這個房子以出租方式獲取收益,但從未申報過該房作投資使用時的折舊。他現在明白了投資房折舊抵稅的道理,找筆者制作一份資產折舊抵稅報告。筆者告訴他15年前的新房壽命是40年,如果他從12年前搬遷日時就制作一份資產折舊抵稅報告的話,他可以申報余下的近37年的資產折舊。根據最新的稅法,現在我們恐怕只能倒退2年,也就是說老李無法申報從搬出日起到2年前共計10年的任何折舊,累計達五萬余元,其損失之大,令人痛心。

在此,我希望提醒那些持有投資物業(特別是近年來購買的物業)但從未申報過資產折舊的投資者們:請盡快聯系專業估算師,請他們幫您出具一份資產折舊抵稅報告。否則在今年​​7月1日之後,您又將錯過額外一整年的資產折舊抵稅的優勢了。

 

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