澳洲地產業的蓬勃發展，孕育了大大小小的地產公司。有的做高端，有的做小眾，有的做區域的二手房。海外投資者買的都是投資性的期房，這種狀況下，選中介究竟應該如何考慮？
澳洲的地產公司非常多的，大的連鎖型的有 Hockingstuart，Ray White， Barry Plant 等等，做高端房產的有 Kay & Burton，做海外的有CBRE，此外還有無數地產公司。
根據不同的買賣需求，在房屋代理的選擇上是有些不一樣的。我們先針對海外的購房者來做一個分析。
每個代理的房源會不一樣但是不會有太大的差別，一些大的樓盤，大部分的代理都會在賣。對於客戶而言，每個樓盤總會有一些優缺點，天底下沒有完美的樓盤，重點是你最終選的樓盤是否會滿足你設定的條件。
對於期房來說，房價是由開發商來訂的，各大代理是跟開發商或者開發商合作的代理拿的房源，然後賣給客戶。代理所賺取的費用來自開發商的佣金，每個代理可能拿到的佣金有所不同，但是賣出的價格肯定是相同的。所以，對於海外投資者而言，跟誰買房，價格都是一樣的。
既然價格一樣，購房者所需要考量的是這些代理所能帶來的附加值，具體而言就是服務，專業性和誠信度了。
服務
雖說大公司未必真的會怠慢小客戶，但是小公司一定會更珍惜客戶。所謂的服務，更多的是體現在對客戶需求的了解，及時地與客戶溝通，但是又不過份地推銷。
買房不是買菜，客戶有理由需要更多的信息，更多的時間來權衡利弊，好的代理會及時回應客戶的需求，提出合理的建議。而不是根據客戶購買可能性的大小來決定服務的質量。
專業性
雖說澳大利亞的地產是相對穩定的，一般不會有大起大落。但是即便是一個城市，每個地區的情況也是不盡相同的。一個好的地產代理一般會了解哪些區域的潛力比較大，哪些區域的風險比較高。哪種類型的房產出租回報率比較高，哪些是自身的增值比較好。
雖然房價是開發商訂的，但是代理還是能過通過市場調查來判斷，是否訂價在一個合理的市場價格範圍。同時他們也需要了解哪種房型是值得投資的，對以後的出售是比較有利的。
一般而言，對於想在墨爾本CBD或者某些區域買房的客戶，我們都會做提醒。那些區域很不錯，方便居住，但是並不適合投資，因為很有可能那個區域的房產已經過剩了。這時候，代理應該憑借自己的專業知識給客戶更多的建議。
對於期房的購買，開發商的信譽尤為重要。期房購買者通常只能根據開發商提供的樣本和樣板間來做出判斷，作為代理需要了解開發商在業界的口碑和曾經的項目，幫助客戶有一個更好的判斷。
雖然貸款和合同都是由專業人士來完成的，但是代理多多少少能事先給你一些提示，幫助你更好的了解具體執行細節。
誠信
誠信是代理賴以生存的一個信條，但是並不是每個人願意去實踐的，畢竟有錢賺是一件很愉快的事情。
當買家在海外，對澳洲市場不是特別了解，信息又完全未必對稱的時候，中介的作用顯得尤為重要，一些模棱兩可的信息，完全可以讓買家陷入窘境。
曾經有代理告訴過我，澳洲買房只要付10%的首付。這個聽起來很美，其實也不能說不對。但是如果你真的准備拿10%的房款作為來投資的話，基本會陷入危機。因為買期房的定金確實是10%，但是交房的時候支付的款項還是以銀行能貸款到的百分比為准，而且還有一些其他稅和費用在裡面。 如果代理只是為了達成更多的銷售，用低首付來吸引客戶，會讓客戶陷入一個尷尬的境地。
現在的開發商都注重形像，銷售手冊都做得非常精美，但是房子只有去現場看了，感受過才是最真實的。或許你在現場才會覺得房子離開地鐵太近了，或者是馬路比較吵，或者是周邊的餐飲沒有描述的那麼方便。海外的購房者沒有那麼方便去現場，這時候代理就肩負著更重要的勘察任務，把信息准確的告訴客戶。其實所有的物業都很難達到100%的滿意，但是客戶還是應該知道具體的信息來做判斷的。
買期房的客戶，基本是根據數字來判斷的。很多代理會在開始的時候把各種狀況都說得很好，把潛在的問題都淡化掉了。作為一個誠信的中介，我覺得是把事實說出來，而不是過份地去美化。好多人問我，澳洲的房子會繼續漲嗎，其實這個問題，連經濟學家和學者都持有不同意見，一般人很難給你一個准確的答案，但是誠信的代理會告訴你如何持有房產才能盡可能地規避風險。
所以，選擇房產代理並不是說越大的就是最好的，更多的時候彼此的信任是慢慢建立起來的。
哪些訊號告訴你應該重新考慮選擇你的房產代理了
如果你的代理…
- 整天通過群發郵件給你發房產信息
- 告訴你房價在未來鐵定會漲
- 無法告訴你在一個區域內哪條街最好，有哪些購物區域，有哪些學校
- 沒有理由地就給你很大折扣
- 告訴你你在今天的市場環境下，你可以和銀行貸到90%的房款，並可以做到負資產負債（Negative Gearing）
- 避免談到具體項目的投資風險，只告訴你正面的信息
Simon & Vivien專欄全集：
歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
