澳大利亞人口增長來源解析

來到澳洲較早的華人大都有同壹種感覺,那就是人越來越多了。曾經無十分通便的公共交通,現如今也都有了早高峰的感覺;以前過了9點就沒什麽人的CBD,現在到了深夜依舊人聲鼎沸。澳洲統計局(ABS)早在1997年就估計澳大利亞在本世紀中期將達到2500萬人口。

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目前墨爾本、悉尼和布裏斯班是澳大利亞人口增速最快的三大主力城市,這三個城市在上壹財年中占據了全澳七成的人口增長份額,但是這三個城市的人口增長動力卻不盡相同。

澳大利亞統計局(ABS)近期首次對這些數據進行了分析,並將增長原因分為三類:

1.海外移民流入;
2.澳洲國內遷移流入;
3.自然增加。

悉尼

悉尼目前是全澳人口最多的城市,在510萬人口的基礎上,增長率為2%。悉尼在2016 – 17財年最大的人口增長驅動力是海外移民,約增加了102850人。

悉尼的第二大人口增長動力來源是自然增長,上壹財年自然增長人口達到了了35000人,在全澳排名第壹。但悉尼在國內遷徒這壹方面可以說是最不受“待見”的城市。

據ABS的統計數據,上壹財年悉尼境內移民凈流出了18100人,這個數字在全澳排名第壹。

麥考瑞大學人口學教授尼克帕爾表示:“悉尼人搬去澳洲其他地方定居已經成為社會常態,並且這壹現象將會有可能會持續相當長的壹段時間。”

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墨爾本

墨爾本在上壹財年錄得有史以來最高的凈人口年增長,共計125000人。目前有490萬墨爾本居民,年增長率為2.7%。該市還擁有全國發展最快的郊區Cranbourne East,該地區的居民人數從2016年的27000人增加到2017年的34000人,增長了27%。

海外移民同樣是墨爾本2016~17財年最大的人口驅動因素,占總增長的64%,其次是自然增長,占比為29%。上財年墨爾本共接收了國內移民9200人。

布裏斯班

昆州首府城市布裏斯班在上財年增加了4.8萬人口,總人口數來到了240萬人。布裏斯班的主要增長來源同樣是海外移民,占人口變化的38%。但與悉尼和墨爾本不同,布裏斯班的人口增長來源顯得更為均衡。自然增長占總增長的37%、內部遷移的比例為25%。

2016-17年度昆士蘭州人口增長最快的地區是黃金海岸的Pimpama,增長了3000人,增幅高達31%,主要是由於國內移民。

同時全澳人口下降幅度最大的地區也是在昆士蘭州,Collinsvill的人口在上財年下降了5.1個百分點。

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其他城市

在澳洲其他城市方面,首都堪培拉是人口增長速度第四快的城市,增長率為1.7%,總人口達到41萬。

西澳大利亞珀斯的人口數量剛剛超過200萬,增長率僅為1%,略低於塔斯馬尼亞首府霍巴特的22.7萬人口、增長率為1.1%。

阿德萊德的年增長率為0.7%,創下自03、04年以來的最低增長率,目前該市的總人口為130萬。

人口統計學家表示:“各個城市不同的人口增長原因對於地產和行業來說是十分重要的,因為不同的增長來源會伴隨不同的住房和基建需求。澳大利亞的人口增長模式在不同區域大不壹樣,具體問題需要具體分析”。

澳洲人口破2400萬大關!房產投資熱點頻現

根據澳洲統計局(ABS)人口時鐘測算,澳大利亞人口將於2016年2月16號上午12:50達到2400萬。

“作為當前人口指示標,人口時鐘是以出生和死亡數據(來自澳洲統計局)以及移民數據(來自澳洲移民及邊境保護署)為基礎進行投影計算得出結果的。”澳洲統計局人口統計部主管Beidar Cho說。“我們不知道誰將會成為第2400萬位澳洲公民:他/她可能是壹位新生兒也可能是壹位移民。”

作為壹個移民大國,澳洲自1901年獨立以來已經走過了115年的歷史發展,成功地從370萬人發展到2400萬人。其中值得註意的是從2006年開始,純海外移民成為澳洲每年人口增長的主力軍。這種情況在2009年達到了頂峰,當年新增人口的60%來自純海外移民。根據最新的統計數據(2015年6月)顯示,今年新增人口比例中,純海外移民占比53%,剩下的47%屬於本土自然增長。

由此可見澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大,而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主,壹定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。

海外投資者在選擇投資目的地的時候壹定要關註所投資的市場有沒有房價上升的潛力,而人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。人口的增長是保持房價競爭力的重要前提,可以試想如果壹個國家或地區連人口增長率都沒有優勢的話要用什麽來支撐房價的良性增長呢?畢竟,沒有需求就沒有買賣!

澳洲人口歷史數據:

  • 2016年3月季度:2400萬
  • 2013年3月季度:2300萬
  • 2010年6月季度:2200萬
  • 2007年12月季度:2100萬
  • 2004年12月季度:2000萬
  • 1981年12月季度:1500萬
  • 1968年:1200萬
  • 1959年:1000萬
  • 1918年:500萬

國際人口對比

2015年世界人口數達到73億,中國和印度是世界人口最多的兩個國家,人口分別都超過10億。澳大利亞的鄰國,新西蘭2015年的人口是450萬,而印度尼西亞則超過2.5億。

然而,土地面積比澳洲塔斯馬尼亞州還要小的臺灣地區,2014年的人口達到2350萬,幾乎與澳洲持平。在澳洲人口達到2400萬之前,世界上已經有壹批超級大城市超過了這個人口數。2015年上海人口已經達到2400萬,而大東京地區人口已經接近3700萬。

筆者認為,相對其他國家而言,澳洲的整體人口密度相對較低,但人口集中,呈高度城市化,超過壹半的國民都生活在墨爾本和悉尼兩大城市,逆城市化發展如火如荼。同時擁有健全的社會保障制度、完善的房地產法律法規及移民政策等。目前相對美國、加拿大國家而言,澳洲還是很鼓勵海外人士來澳投資的,更為海外的投資人提供了寬松優質的金融服務。

這些優勢令越來越多的人關註澳洲市場,同時也被澳洲獨特的魅力所吸引,悉尼墨爾本布裏斯班阿德萊德等多個城市還連續多年被評為“世界上最宜居城市”。大量的海外人士湧往澳洲度假、旅遊、移民、求學、投資,而這壹系列行為大大地促進了澳洲當地的經濟發展。在健全的社會制度以及移民政策和房地產監控體系相互協同的良性發展下,過去的60年裏澳洲都保持穩健的房價增長,平均約每7年翻壹番。澳洲如此良性高速穩定的房地產發展歷史和寬松的金融投資體制轟然掀起壹場聲勢浩大的全球投資熱潮。悉尼房價正是因這股全球投資熱潮連續多年年增幅高達15%,讓投資人得到了豐厚的回報。墨爾本、布裏斯班等熱門的城市也是因此受益,房價保持穩定高速增長,欣欣向榮。

房屋需求預測

據ABS澳洲統計局預測顯示,2018年澳洲人口將突破2500萬,未來兩年內新增的移民人口有望高達50萬人,而根據澳洲權威網站Property Council of Australia顯示,過去12個月(截止到1月份)由規劃部批準的新建築房屋合約壹共有231,752套。新建築房屋合約量在去年10月份達到最高值237,242套,並開始持續下降,因此可預見未來澳洲的房地產市場依舊會處於供不應求的狀態。因為僅是每年的新增移民人口已經高於新建房屋合約數,更不用說每年新增本地人口、留學人口以及海外投資者等人群對於新建住房的需求。

在全球都在緊盯澳洲房地產市場的情況下,澳洲新壹輪的人口增長帶來的將會是更加強烈的住房需求,還在觀望狀態的投資者們可要把握良機哦!

(本文數據來源:ABS澳洲統計局 & Property Council of Australia)

 

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