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(简体中文) 安居南半球世外桃源，珀斯天鹅河水景公寓
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墨爾本公寓中位價多少錢？
墨爾本公寓中位價突破50萬澳元，人口增長與建造數量放緩帶動公寓價格持續上漲。據Domain.com.au本月初的報道，隨著購房者對墨爾本中至外環地區公寓的需求不斷增加，墨爾本公寓的平均中位價已超過$500,000澳元！
圖片來源：Domain.com.au
Domain集團本月初發布的壹份市場報告指出越來越多在墨爾本東南區置業的購房者將眼光從或聯排別墅轉移到了可負擔性更強的公寓上，東南區公寓價格在過去漲幅最高，中位價達$460,000澳元，相較上壹季度上漲8.2%。
墨爾本中央商務區公寓的整體中位價已經達到$540000澳元，雖然該區域壹度被認為市場過熱，但其公寓平均價格較上壹季度也上漲了1.9%。
圖片來源：Domain.com.au
部分房產專家對墨爾本公寓價格的繼續上漲持懷疑態度，但Domain集團首席數據分析專家Nicola Powell表示以往多數家庭都追求低密度的居住環境，現在的購房者居住在中高密度的住宅。相比或聯排別墅，公寓在價格方面的優勢不言而喻。”
圖片來源：Domain.com.au
Powell博士指出，墨爾本人口的自然增長及海外移民與跨州移民的持續湧入，將強有力的催化墨爾本人口的進壹步快速穩定增長。而這壹部分增長的人口很快吸收掉目前市場上已建成或暫時空置的公寓，進而轉化為市場對公寓的巨大需求。
權威調研機構SQM，近年墨爾本人口平均增速高達2.4%，遠超澳大利亞統計局的預期。這壹數據意味著每年有超過110000的人口搬入墨爾本，而這部分“新移民”會成為支撐並推動本地公寓市場不斷走高的中堅力量。
伴隨著人口與需求不斷攀升的卻是供應端的減產。據澳洲金融評論報上月報道，由於銀行對於開發商信用貸款的收緊及貸款稅率的提高，在過去六個月澳洲五大主要城市悉尼、墨爾本、布裏斯班、珀斯阿德萊德在建的公寓總數量下降約兩成其中，悉尼與墨爾本兩個最大公寓市場的下降幅度最為明顯。
墨爾本東南區的建造量去年下半年減少1萬套達到全年的39760套。
如此壹來需求的穩步上升與供應速度的逐漸放緩，最終導致“供不應求”的市場狀態 除了墨爾本各地區公寓價格的持續上漲，The Age在本周，墨爾本公寓的空置率在壹月繼續下降至1.8%，相較去年12月份再次下降0.3個百分點。人口不斷增加和供應量持續的減少，這勢必造成租金的另壹波漲幅。
無論是空置率的不斷下降還是平均價格的持續走高，都無疑從壹個側面印證了市場對墨爾本本地公寓的真實需求。從最新的漲幅數據分析，繼墨爾本內城區的公寓價格在過去數年迎來壹波強勢上漲之後，配套同樣完善、居住密度更低、價格更具優勢的東南區公寓必將成為未來幾年內置業者的理想選擇。
澳洲 | 珀斯克萊蒙特山景觀大宅：建築工藝考究唯美、視野開闊盡享美景
珀斯是知名的觀光旅遊勝地，無論居住環境，生活素質都非常突出，選擇珀斯物業不僅能享受到這座世界最宜居城市帶來的舒適生活，更能在珀斯成為投資熱土這一機遇中佔得先機。這套位於珀斯克萊蒙特山（Mt Claremont）的精緻住宅，擁有獨樹一幟的完美設計，內部裝飾十分高端，視野開闊，時刻享有周邊漂亮的景色，相當值得購買。
位置卓越享有完美視野，前景看好絕佳投資之選
當國人將投資澳洲房產的視線都集中在東海岸的「黃金海岸」、「陽光海岸」時，卻忽略了擁有同等優越條件的澳洲西海岸。事實上，澳洲西海岸的各方面都絲毫不遜色，西部名城珀斯更是長期被評為世界最適宜居住的地方之一。得益於澳洲西海岸目前強勁的經濟發展，珀斯有望成為澳洲新的投資熱點。
住進珀斯也是許多人的夢想，如今您有機會在這裡擁有屬於自己的完美住宅。珀斯是澳大利亞第四大城市，位於西澳洲西南方的天鵝河畔，背山面海，擁有絕佳的地理環境。陽光與水是珀斯的特色，地中海氣候帶來充沛的陽光，使得珀斯成為澳洲日照時間最長的城市之一。此外，珀斯還提供世界級的頂級教育，擁有西澳大學(The University of Western Australia)等5所著名大學，十餘所公立初高中，為您的孩子奠定今後的精彩人生。
除了以上優越的人文地理環境外，珀斯所在的西澳大利亞州是澳洲經濟增長最強勁的地區，增長率超過10%。良好的經濟環境，帶動了珀斯的房產發展迅猛，無論是房屋增長率、還是房屋租金收益率都發展較快，大有追趕悉尼的架勢。選擇投資珀斯房產將是您的精明之選。
這套美輪美奐的住宅所在的街道是珀斯克萊蒙特山區內最高端的街道之一，周邊環境舒適怡人，非常宜居。大宅佔據較高的位置，坐擁無與倫比的美好視野，享有博得公園（Bold Park）、克萊蒙特山和城區美景。設計者將空間和功能性結合了起來，打造出了非凡的家庭生活空間，無論是精緻大氣的外觀，還是內部通透明亮的格局，都令人一見傾心。
澳洲 | 墨爾本連續五年為最宜居城市現難保？
據《先鋒太陽報》報導，專家表示，在連續五年蟬聯全球最宜居城市榜首後，墨爾本此次榜首地位或難保。規劃專家及市領導將此歸咎於落後的交通、窄小不堪的公寓及苦苦掙扎的醫療保健體系。
2016年度全球宜居城市排名將於下周公佈，榜首極可能為歐洲城市。
皇家墨爾本理工大學規劃教授巴克斯頓（Michael Buxton）稱墨市宜居度出現急劇下滑，批州政府被這些名頭迷了眼，對激增的人口、交通及其他基礎設施上的問題視而不見，提醒政府關注現實問題，改善城市各方面問題。
全球最宜居城市榜的排名依城市治安、基礎建設、醫療水平、文化與環境及教育等指標評分排定。
墨爾本去年曾拿到97.5的高分（滿分100分）。
巴克斯頓稱排名更多針對的是中、高收入的國際工作者及遊客，而非普通的墨爾本市民。他指責墨市的鐵路系統中看不中用，運載表現「無比差勁」，呼籲禁建高樓及小面積公寓。
但同時，有人指出宜居城市排名荒謬，稱下一代連獨立住宅都買不起，這樣的墨爾本算什麼宜居城市。此外，墨市的無家可歸現象等業已達危險線，「最宜居」遭人質疑。
（據澳洲新快）
澳洲 | 澳洲將建設高密度公寓解決老年人居住問題
隨著澳洲人口老齡化愈來愈嚴重，政府有意向向新加坡學習，建設高密度公寓，以解決和緩解老年人住房問題。
據《悉尼先驅晨報》報導，上週五在一個建築論壇上，建築師皮伯利（Stephen Pimbley）表示，澳洲應該追尋新加坡這個寸土寸金的國家的腳步，建設高密度的公寓建築群。
皮伯利是新加坡建築公司Spark Architects的負責人，他近期發表了「家之農場」（Home Farm）的觀點，即在城市中心興建高層退休公寓的方案。
他指出：「家之農場關乎改變社會對養老護理居住環境的概念，令其更平易近人且不會與社會其他部分隔絕。無論是在亞洲還是英國，通常都會面臨老年人恐怖的制式化狀態，他們與自己曾經所處的居住環境所隔絕。」
皮伯利表示，當他從某個雜誌廣告上得知亞洲某些國家成人尿不濕的銷量，已經超越了嬰兒尿不濕的銷量時，首次萌生了「家之農場」的想法。
新加坡在過去20年快速城市化，使得沒有收入的退休者住在了不適合發展的城市邊遠地區，而且導致該國90%的食物都依賴進口。
而「家之農場」的獨特理念在於自給自足的蔬果農場，而且其中大多數都是在建築外牆上垂直生長。在屋頂及庭院中也可開闢一些田地，還可興建市場以便為居民提供收入。
在公寓群中還有各種房型，從單身公寓到適合有兒童的家庭的「三代同堂」公寓都有。
澳洲建築及設計學院的校長賈德（Bruce Judd）指出，很多高齡澳人依然拒絕住進高層建築。他的研究顯示，在選擇大屋換小屋的高齡澳人裡面，僅有20%住進了有多套房屋的公寓樓，大多數人仍選擇住在獨立屋。
不過澳洲退休者的住房需求預計將飆升。澳洲統計局的數據顯示，自1995年以來，澳洲65歲及以上人口在全國人口所佔比例，從11.9%增加到了15%。雖然很多高齡澳人的理想房型是住在單層的較小面積獨立屋，但此類房源現在很稀缺。
賈德表示：「公寓對某些人來說當然是一種選擇而且非常實際，但大多數住在獨立屋的老年人依然可以購物且和社會有聯繫，但這和住在有物管的建築的生活是不一樣的。」
賈德認為：「較低收入者在退休住所方面的選擇要少得多，所以我們需要更多負擔得起的選擇。」
相關資訊：新州政府大減價賣地 房產開發商轉賣狂賺
（據澳洲新快網）
澳洲 |澳公寓過剩急清貨 開發商傭金升至10%!
據澳洲金融評論網報道，隨著大批新公寓的到來，出為賣未售的公寓，開發商提高了公寓傭金。
通常，海外中介可得的傭金壹般在5%-6%之間，上周Investorist在墨爾本和昆州的項目給出的傭金卻高達8%和10%。
上周Investorist在墨爾本和昆州的項目給出的傭金卻高達8%和10%為售出墨爾本Banksia樓盤的剩下房產，開發商MAB在給出5%的傭金的前提下，又向買家給出4.8萬澳元的優惠（幾乎是余下單元房平均價值的5%）。
隨著新公寓交割大量湧現，澳聯儲行長預測公寓價格將因此下降。
開發商面臨的風險是，如今實行優惠政策，在未來14-18個月項目交割時，開發商將很痛苦。
公寓營銷公司Urban Activation的主管Matthew George稱，“最後，高價項目將有交割風險。傭金也救不了妳。”
咨詢公司MacroPlan Dimasi稱，雖然新公寓或批量有下降的跡象，但今年悉尼、墨爾本和布裏斯班預計有44784套公寓將竣工和交割，比去年的36486多了近四分之壹。明年還會升至52920。
據悉，為售出33 North的房子，Alpha 14也給出了8%的傭金，$10,000的紅利及$5,000 FIRB申請費。
Investoris的創始人Jon Ellis稱，高傭金是市場疲弱的表現。他說，公寓就像其他商品壹樣，也需要刺激政策。
（據澳洲新快網）
澳洲 | 悉尼5月份公寓空置率達2.2% 部分地區房產供過於求
據domain網報道，5月份悉尼房產的空置率小幅上漲。但是數據顯示，某些地區的房產市場已經開始出現供過於求初級階段的跡象。
domain集團高級經濟學家Andrew Wilson表示，5月份悉尼公寓空置率上漲了0.2%，達到了2.2%。而Parramatta的公寓空置率上漲了0.4%，達到了2.4%。Parramatta的公寓空置率也是悉尼最高的，5月份共有156間公寓空置。
“相對於短短壹個月的時間，空置率的增長幅度還是很大的，但是考慮到那裏房產開發的飛速發展，出現這樣的情況也就不奇怪了。目前還沒有很多待完成的公寓樓要進入市場。”
（圖片來源：domain網）但是Wilson同時表示房產供過於求並不是悉尼的普遍問題，只有部分地區面臨著這種問題。
Wilson表示，悉尼的其他地區的公寓樓仍處於供不應求的狀態，所以租客們應搬到公寓樓供過於求的地區，租金會更便宜。
數據顯示，從2015年到2017年，還將有6.1萬間公寓完工。
（圖片來源：domain網）房地產人士表示，公寓空置率在未來幾個月將有可能上漲到3.5%到4%，並且不只是Parramatta，Homebush West，Campise，Bexley及Hurstville的公寓樓市場都將面臨類似的挑戰。
（據今日澳洲）
NAB專家:三成中國人購買的澳公寓或將空置
澳洲國民銀行（National Australia Bank）的首席經濟學家Alan Oster說，由中國人主導的購房狂潮過後，外國人在澳洲所持有的30%城市公寓都有可能會空置。
Oster預測，20%到30%中國人購買的公寓大部分將處於空置狀態據《澳洲人報》報道，Oster估計墨爾本CBD60%、悉尼50%的期房公寓購買資金都不是來自四大銀行，而是海外機構。正是由於這種海外購房熱潮讓銀行監管縮緊了對投資者的借貸政策，導致墨爾本CBD公寓市場供應的過剩高達3倍，悉尼為2倍。
Oster預測，20%到30%中國人購買的公寓大部分將處於空置狀態。他預計城市公寓價格未來幾年內會下跌。如果中國買家打算將投資轉回國內，跌幅會更大。
隨著各大銀行都在限制借貸政策，使用其他融資方式的海外投資者越來越多。Oster說，“墨爾本（CBD）60%到70%的公寓買家，我們都不知道到底是誰在給他們提供資金，是打算用現金買？還是在中國大陸、中國香港或其他地方有賬戶？”。
雖然北京正在打擊外匯流出，公民每年只能從大陸轉出5萬美元（6.92萬澳元），但Oster說，他們還是有辦法把錢從中國轉到澳洲。
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（據今日澳洲）
有2百萬？到澳洲買公寓劃算又好賺過珠江新城！
近年來，國人投資需求不斷加大，但國內經濟增長放緩，投資標的不斷減少，資產配置陷入困頓。於是，越來越多的中國人開始將掘金戰場的重心轉移到海外樓市。其中，澳大利亞因其安全的政治環境、優美的風光、較低的稅金以及良好的增值空間，尤為受中國人青睞，成為海外購房投資最熱的地區之一。
澳大利亞房市：黃金海岸4個月漲4萬澳元
澳大利亞的樓市最近有點火。據公開資料顯示，去年，僅中國的房地產買家就為澳大利亞的房地產帶來逾38億澳元的資金。不僅悉尼、墨爾本成為僅次於紐約曼哈頓的中國投資首選地，位於澳大利亞東部沿海的度假勝地黃金海岸也被認為是下一個投資增長點。
以位於黃金海岸的南港中心大樓為例，去年末今年初開售的海景公寓，迄今已賣出150多套。一套售價33.5萬澳元起（總價不到200萬元人民幣）的66平方米一居室（算上公攤，相當於國內80平米左右），在4個月的時間內平均漲了4萬澳元，合人民幣20多萬元。好的戶型幾乎被迅速搶空。據透露，在購房群體中，30%都是中國人。
奧燁集團董事總經理陳永慶在接受采訪時表示，澳大利亞的經濟制度和經濟安全性確保了它是一個成熟的市場，而且，出於對子女教育的需求、大量熱錢需要投資渠道的需求，以及國內金融環境不佳、房價高門檻等原因，綜合考慮下，許多中國投資者選定了投資澳大利亞的住宅市場。
黃金海岸被認為是下一個投資增長點投資優勢：空間大，均價低
談起投資澳大利亞的優勢，陳永慶認為，澳大利亞人口只有2700萬，還沒有廣東省人多，但其西沿岸、東沿岸、南沿海都是較好的投資標的，當地環境安全，資源豐富，尤其是旅游資源衍生出來的酒店和房地產投資優勢無可比擬，而且目前沒有遺產稅。
“尤其是黃金海岸”，陳永慶表示，比起地小人多需求多，且空間不斷壓縮的悉尼和墨爾本，黃金海岸無論從生活空間還是投資空間來說，都更有優勢。“目前，悉尼和墨爾本的房價平均1.5萬澳元一平方米，而黃金海岸只有5000-6000澳元一平米。前兩個城市的流動人口現在很多都在向北走，奔黃金海岸發展去了。”
對比國內黃金地段：總價低，租金高
投資者都希望手中的閑錢投資出去後能收獲更高的回報。都說買房最看重位置，那麼同樣是200萬元人民幣的資金，為什麼不投資在家門口的中國一線城市住宅呢?
投資專家、奧燁集團創始人李敏算了一筆賬。以廣州為例，首先，5000-6000澳元（合人民幣2.5萬元-3萬元）一平方米的海景房，總價200萬元人民幣左右，在廣州很難買到。
其次，拿租金來算，現在位於廣州珠江新城的2-3居室租金為6000-8000元人民幣一個月;如果對比澳大利亞黃金海岸的南港中心大樓，當地一周租金約500澳元（合人民幣約2500元），一個月一套2居室公寓能租到1萬-1.2萬元人民幣。回報率為5%-6%。
李敏透露，因為南港中心大樓對面就是學校和法院，距離澳大利亞“八大”名校之一的昆士蘭大學不遠，最近的是格裡菲斯大學和一所TAFE職業院校，因此不少在當地布裡斯班上班的法官和律師會買在這裡，方便去黃金海岸開庭，而許多國際投資人則會選擇買房給孩子作為傳承物業，孩子讀大學時還可做二房東，將房子租給同學做宿舍。“空置率僅為0.4。”她說。
對比美國投資移民：升值快，稅金少
同樣是投資，相比起能拿到美國身份的EB-5投資移民，選擇用差不多的錢投資澳大利亞房產，有何優勢呢?
李敏指出，美國的投資是不錯，但是在EB-5的項目中，80%的項目靠譜，仍有20%是有風險的。而且，EB-5的性質是集資，相當於大家集體買產權，而在澳大利亞購房是獨立行為，房產為個人所有。
另外，她認為在美國買房用來自住還是不錯的，出租的話則需要擔心能否租出去，並且稅金很高。“澳大利亞的房產升值比美國房產快且高，如果放租，物管費和稅金比美國便宜五分之四，這還是很驚人的，積累起來也有很大一筆。”
建議 Tips：聘請當地獨立律師保障自己的利益
對於有心購買澳大利亞房產的中國投資人，李敏建議，買家最好在澳當地聘用一個獨立律師，代表自己的利益。“中國投資者習慣於依靠自己弄懂一切，但到國外買房，隔行如隔山，請專業人士來保護你的利益非常重要。1300-2000澳元的律師費，真沒有節省的必要。”
據了解，聘請獨立律師可以在網上查找，也可以由朋友介紹，如果有貸款，也可以由銀行推薦律師。“國外犯罪成本太高，通常正規律師不會為了一兩千澳元的律師費做違法的事。可以放心。”
此外，值得提醒的是，在澳大利亞投資房產所需的資金，除了房價和律師費用外，還需支付房價4%的印花稅（各州不同），以及一季度1000多澳元的物管費;如果暫無澳大利亞綠卡，還需付海外投資人審計費，為5000澳元-10000澳元。
（據澳洲新快網）
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