Tag: 澳洲利率

Domain Group資深經濟學家威爾森（Andrew Wilson）表示，澳儲行將利率降至歷史最低水平的決議將為火熱的悉尼房市煽風點火。

5月5日下午，央行將官方現金利率下調了25個基准點至2%。

央行行長史蒂文斯在聲明中承認，董事會已經考慮到降息會對悉尼繁榮的房市產生什麼樣的影響這個問題。“悉尼住房價格持續強勁增長，盡管其他城市的房價發展趨勢參差不齊。”

“央行和其他監管機構一起通力合作，將評估並且控制住房市場可能出現的風險，”史蒂文斯說道。

威爾森表示，最新的降息可能“只意味著房價上揚”。

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5月2日的拍賣日，待拍的悉尼房產中，10棟就有九棟成功售出，清盤率再創新高。威爾森表示周六的表現顯示了“房市中存在的競爭顯然比以前多了很多”。

因此，研究機構BIS Shrapnel的住宅業務高級經理齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）警告道，降息對火熱的悉尼房市來說將是一件“危險”的事。“可負擔性增加可能會刺激更多的人買房。”

Raine & Horne Maroubra負責人斯帕奴達吉斯（Paul Spanoudakis）從未見過買家活動如此活躍過，投資者和自住業主已經搶得你死我活。“還有買家在觀望，這次降息後，他們也會立刻就跳進來了。”

Century 21在悉尼七個辦公室的負責人馬歇爾（Craig Marshall）也認為會有更多的投資者進入悉尼房市。“低利率對投資者產生了刺激作用，也使得已經陷入困境的首置業者更加難以買到房子。”

“住房市場是經濟中唯一一個繁榮的領域，利率下調還將進一步刺激房市。降息在短期內對房市來說是好事，但從長期來看就不一定了，”馬歇爾說道。

已經在房市中苦苦掙扎的悉尼首置業者目前看不到任何可以松一口氣的希望。

房產數據研究機構SQM Research的總經理克裡斯托夫（Louis Christopher）表示，今年年內，房市的競爭預計還將處於巔峰水平。在2016年年中前，房市可能都不會減緩增長。

實際上，降息可能導致房價出現“直升”的風險。“市場上的存量近乎創下歷史新低，加上同樣創下歷史新低的利率，房市只可能直接攀升，”克裡斯多夫說道。

Domain Group的數據顯示，第一季度，悉尼房價中位值進一步跳增3.6%至914,056元，創下歷史新高。

威爾森曾預計，今年年底，悉尼房價中位值可能突破100萬元大關。

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多家貸款機構放寬了對借款人的首付金額要求，使之更加容易利用貸款實現澳洲買房夢。

在過去六個月裡，貸款機構提高了客戶的貸款-房價比（LVRs），這意味著借款人需要准備的首付款減少了。

在一些例子中，貸款人把最低首付比重從25%猛削到只剩5%，把貸款-房價比從75%提高到了95%。

這些做法似乎與澳洲銀行監管機構的建議背道而馳，澳洲審慎監管局（Australian Prudential and Regulation Authority）正在密切堅實房貸市場，以防止風險貸款並打擊對房地產投資者的過度放貸。

金融比價網站Finder.com.au的新數據顯示，包括Homeloans，滙豐銀行（HSBC），loans.com.au，麥覺理銀行（Macquarie Bank），RAMS和西太銀行（Westpac）在內的貸款機構都調整了部份產品的貸款-房價比，放寬了貸款所需的首付款要求。

Finder.com.au發言人哈奇森（Michelle Hutchison）說，如果借款人首付不多，偏偏又在澳洲利率處於歷史低點的時期貸款，完全就是“災難的配方”。

“借款人在首付很少的情況下貸款可能會很危險。”她說。“利率終將上漲，目前2.25%的現金利率超級低，如果借款人在利率低的時候勉力貸款，那麼等到利率再次升高的時候，他們會發現自己陷入了麻煩。”

根據這個金融比價網站的發現，其數據庫中將近一半房貸，貸款-房價比最高達95%甚或更高。

澳洲銀行家協會（Australian Bankers’ Association）的執行長穆申伯格（Steven Muchenberg）說，很可能是一些貸款機構希望在房貸市場取得更大份額，因此提高了貸款-房價比。

“有一些貸款通常只貸給投資者。”他說。“我們並不是單純地大幅提高貸款-房價比，事實上，絕大多數房主，當然是自住業主，都會利用低利率來償還他們的抵押貸款。”

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四大銀行的平均標准浮動利率為5.91%，當2月的最近一次減息生效之後，將降至5.65%。

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澳大利亞央行在2月3日宣布下調現金利率後，財政部長何基（Joe Hockey）呼吁其它銀行馬上跟進降息。澳大利亞聯邦銀行（CBA）首先宣布跟進這一決定，隨後是西太銀行（Westpac）。

澳央行宣布降息四分之一基點，將官方利率將至60年新低2.25%。但何基表示，其它大型商業銀行應該馬上跟進這一決定。何基表示：“降息的跟進對於澳大利亞經濟的影響是極大的，而這種跟進最好馬上發生。我呼吁澳大利亞銀行，馬上完全跟隨降息，不僅僅在於澳洲購房者，小企業和信用卡也同等重要。”

聯邦銀行已經宣布將全部跟進央行的降息決定，把標准浮動房貸降低四分之一的基點，至5.65%。聯邦銀行還宣布降低5年固定房貸利率三分之一個基點，至4.69%，3年固定房貸利率降低至4.69%。

聯邦銀行是首批宣布跟進降息決定的澳大利亞商業銀行。大部分澳洲貸款購房者仍然在等待是否有其它銀行跟進，降低澳洲房貸利率。

西太銀行宣布，將降低標准浮動房貸利率0.28%至每年5.7%。新利率將從2015年2月20日起實施。那些使用西太銀行Premier Advantage Package 的顧客，將獲得最少0.7%的利率優惠，這樣他們的實際利率會跌至5%。這一調整後，西太銀行的房貸利率將至6年來的新低。如果購房者借貸30萬元，每月將能夠節省52元，一年624元。西太銀行零售和企業業務部總裁葉敦（Jason Yetton）表示：“今天削減利率對於購房者來說，是一個好消息，將提振澳大利亞經濟的前景，提振消費者和商業信心。”

國民銀行宣稱，他們正在審查貸款利率。澳新銀行在2月6日前都不會透露是否跟隨降息的消息。

其它非大型借貸機構，比如ME Bank和ING Direct都馬上跟進了降息。ME Bank的標准浮動貸款利率從2月20日起跌至5.13%，而ING DIrect的簡化房貸產品利率將從2月20日起降至4.97%。

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在2015年伊始，澳洲房地產專家們預測悉尼、墨爾本、布裡斯班三大城市住宅型房產增長勢頭強勁 ，而一些非省會大城市的地區性城市表現會相對突出。新房建設注定非常蓬勃，商業房產的租金收益將會增加。此外，國際金融機構的經濟師們預測澳洲經濟形勢不佳，因此澳洲儲備銀行可能被迫進一步減利率，但澳洲本土銀行的經濟師們卻持相反觀點。

州府城市房市前景

墨爾本在過去的兩年裡已經出現了很好的增長。如今，勢頭已經從市中心轉到了外圍地帶。萊德預計2015年墨爾本大都市保持好的上漲將出現在威特利西（Whittlesea）、凱塞（Casey）、弗蘭克頓（Frankston）、茅寧頓半島（Mornington Peninsula） 幾個地方行政區。在墨爾本以外的地區，巴拉瑞特（Ballarat）、本迪戈（Bendigo）將會強勁上漲，許多基礎設施的建設有助於這些地方的市場發展，比如，耗資50億澳元的鐵路線即將完工。

珀斯的情況是，在經過了幾年的堅實的發展之後，2014年出現了回落。在珀斯的較低廉地區，2015年，增長勢頭猶在。珀斯的南部地區將是最顯著的地方。

達爾文的房地產市場從來就是很難讓人懂的。萊德認為達爾文在全國來說是表現一貫不錯的城市。在省會城市中，它位居房價增長率的榜首。在過去的兩年裡，房地產銷售量一直很穩定。

達爾文有兩個令人擔心的方面。一個是內城區公寓房的供應過量，另一個是投資300億澳元的天然氣工程規模縮小所造成的影響。萊德認為達爾文在2015年值得謹慎對待，直到各種情況變的明朗以後。

北部行政區，除了達爾文以為，凱瑟琳（Katherine）是一個值得關注的地方。它將得益於兩個重大的事件，一個是附近的空軍基地的擴建，另一個是奧德（Ord）河項目的下一期工程。

霍巴特正在悄悄地趕上來，不過來年的房價上漲不太可能打破記錄。

堪培拉繼續落在了其它省會城市的後面。有關精簡公共服務部門的消息繼續在打擊著房地產市場的信心。這明顯地反映在了公寓樓市場上，在過去的兩年裡，公寓房銷售一直在下降。

新房建設

澳洲住房協會（HIA）預計道，2015年新房建設篤定強勁。澳洲統計局的最新建房金融數據也顯示，在進入2015年初，新房建設呈現出積極的景像。

拿2013年10月與2014年10月相比，塔省新房建設增加了61.5%。北部行政區、首都行政區也出現了兩位數的增長，分別為35.1% 和12.3%。維省、西澳、昆省、紐省也在增加，幅度分別為9.5%、8.5%、4.2% 、 1.2%。但是南澳在下跌，跌幅3.3%。

住房協會的經濟師霍普金斯（Diwa Hopkins）認為，與12個月前比較，出現了很大的發展，特別是在自住新房建設的貸款方面。她稱，澳洲投資房的貸款也在增加。

商業房產租賃

商業房地產公司CBRE預計商業型房產的租賃2015年將增加。盡管經濟沒有蓬勃繁榮，但在改善，CBRE的澳洲市場展望報告如此說。

報告認為，零售與工業型房產的平均收益預計將減少。辦公房產預計將有穩定的收益。

2015年澳洲商業房產的租金可望出現上漲。關於工業型房產，位置優越的倉庫將表現良好，租金將上漲。

在零售業，大型的零售與一些地方中心將會脫穎而出。關於大多數的商業型房產，CBRE預計是一個緩慢增長的環境。

澳洲利率走向

許多國際金融機構的經濟師們均預計將下調，但本地銀行的經濟師們則預計將上調。

有關澳洲及全球經濟疲軟的預測正在得到越來越多的人的認同，這可能會迫使澳洲儲備銀行在未來的12個月裡下調利率，盡管儲備銀行的董事會成員曾經幾乎一致表示下一步要做的是上調利率。

信貸市場已看到利率進一步下跌的可能性。其中瑞士信貸銀行（Credit Suisse）的指數顯示幾乎有80%的可能性下一年利率將下調25個百分點。

德意志銀行的經濟師們原先的預測是澳洲儲備銀行將維持利率穩定到2016年中。如今他們的預測是，澳洲儲備銀行將在2015年下調兩次利率，一次在第二季度的後期，另一次在第三季度末或第四季度初。德意志銀行的經濟師們預測失業率將在2015年達到最高點，在6.75%左右。與目前的6.2%的失業率相比，下調利率似乎勢在必行。

摩根士丹利預計，來年國內生產總值（GDP）將急劇下跌，這將迫使儲備銀行至少要下調一次利率。

全球財產管理機構Alliance Bernstein也預計經濟形勢不佳，因此利率將下降。

但盡管如此，澳洲本地銀行的經濟師們大多數預計今年下半年，澳洲將開始緊縮貨幣，而不久後，美國將在全球金融危機之後第一次提高利率。這些經濟師們預測，今年澳洲的利率將上調幾次，到年底時，官方利率將達到3%。

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